РЕГИСТРАЦИЈА НЕЛЕГАЛНИХ ОБЈЕКАТА – ФУЕРА ДЕ ОРДЕНАЦИОН

Општи аспекти

Шпански прописи предвиђају да, да би грађевина имала приступ имовинском регистру, нотари морају да захтевају да се обезбеди грађевинска дозвола, сва грађевинска документација, укључујући и потврду о завршном раду, итд.

Ово каже Краљевски законодавни декрет седам/2015 од 30. октобра (пречишћени текст закона о земљишту)

Какво је стање оних објеката који су изграђени без грађевинске дозволе?  

У овим случајевима, исти закон о земљишту у свом члану 28.4 утврђује да оне грађевине, зграде и инсталације за које више није прикладно доносити мере за поновно успостављање урбанистичког законитости које подразумевају њихово рушење, због истека застарелости. одговарајући периоди, може имати приступ регистру имовине.

 Која је сврха зграде „без дозволе“ да има приступ имовинском регистру?  

Основни разлог за то је што грађевина која није део имовинског регистра не може бити део правног посла. То јест, не можете купити, продати, наследити, ставити под хипотеку, платити порез итд.

Уз то, приступом имовинском регистру омогућава се да грађевина буде предмет правног промета, и да буде део права својине власника. И даље, то имплицитно имплицира да се наведена имовина не може срушити, срушити или на други начин уништити правним системом. Чиме власник на тај начин обједињује право својине на наведеној грађевини, чак и ако је изграђена без дозволе.

Ако грађевина изграђена без дозволе иде у регистар имовине, да ли је у потпуности легализована? Другим речима, може ли се сматрати 100% легалним?

Одговор је компликован.

Као што смо већ рекли, улазак грађевине без дозволе у ​​регистар имовине значи да ова грађевина постане правно видљива.

Другим речима , када се објекат гради са грађевинском дозволом, Градско веће се обавештава да ће се изградња изводити , а шпански правни систем узима у обзир поменуту конструкцију. Обавештава се и када је ова градња завршена кроз потврду о завршеним радовима архитекте, а њено изјашњавање у канцеларији јавног бележника путем одговарајуће декларације о новоградњи. На овај начин, грађевина изграђена са грађевинском дозволом се аутоматски идентификује и признаје од стране правног система.

Међутим, конструкција која је изграђена без а грађевинска дозвола није део легалног саобраћаја, јер њена изградња није пријављена државној управи . Може бити да постоји евиденција о наведеној градњи за потребе пореза, катастра и иби, али то не значи да, за потребе законитости грађења, органи надлежни за контролу и надзор радова на територији, постали свесни ове правне конструкције.

Поред тога, да је то случај, односно да је управа била свесна да постоји бесправна градња, аутоматски би морала да поступи тако што би наредила рушење те грађевине јер се сматра нелегалном.

Оно што се дешава је да шпанска администрација , због истог принципа сигурности у правном промету правних и привредних радњи, не може на неодређено време поступати против оних радова и објеката који су незаконито изведени.

Уз то, различити шпански регионални прописи увек утврђују максимално временско ограничење за јавне администрације да открију радове и грађевине које се граде без дозволе, и тако могу да их казне кроз административне санкције, новчане казне, па чак и налоге за рушење. Након овог времена, а да администрација није открила, или није поступила против изградње, она постаје легализована и патримонијализована у власничкој имовини.

„Фуера де орденацион“ по регионима

Сада ћемо разговарати о два случаја, Валенсијској заједници и Андалузији.

Фуера де орденацион у региону Валенсије

У Валенсијској заједници прописи се заснивају на Закон 5/2014 од 25. јула о “Планирању територије, урбанистичком планирању и пејзажу” Валенсијске заједнице (познатије као ” ЛОТУП “), који је измењен прошле 2019. године, кроз закон од 5. фебруара, који је на снази од 8. фебруара 2019. године.

Овај закон утврђује следеће рокови истека :

Да би се одредио рок важења радњи администрације у овим случајевима, потребно је разликовати два случаја:

• Неизграђено земљиште, рустикално, заштићено . За радове који се налазе на неуређеном или заштићеном земљишту, нема рока трајања .

Дакле, без обзира да ли је истекла могућност финансијског санкционисања наведених радова, управа може у сваком тренутку да наложи рушење објеката изграђених без дозволе, јер, како кажемо, право управе то не прописује.

• Урбано или урбанизовано земљиште: Што се тиче урбаног развојног земљишта, рок застарелости за оне грађевине за које до ступања на снагу ЗООУП-а (август 2024. године) није био прописан рок застарелости према ранијем закону је 15 година. Претходни рок застарелости био је 4 године.

Другим речима, могуће је прогласити дело без лиценце све док је претходно завршено Август КСНУМКС, КСНУМКС . Овај датум је веома важан, јер значи четири године пре ступања на снагу ЛОТУП-а, а то је тачно 20.

Са којим, радови на градском орурбанизибилном земљишту за које је даном ступања на снагу овог закона био прописан рок изградње дужи од четири године (односно сви радови завршени пре августа 2010. године), могу се легализовати приступ регистру имовине.

Међутим, они објекти на грађевинском градском земљишту који су изграђени без дозволе након 20. , као што су, на пример, 2011, 2012, 2013, итд., рок застарелости налога за рушење наведених објеката биће 15 година .

Исто се дешава и са изграђеним конструкцијама заједничко неизграђено земљиште , Који могу имати приступ имовинском регистру под условом да су изграђени пре 20. августа 2010. године.

Међутим, и што је веома важно, оне грађевине на неизграђеном земљишту које су завршене у августу 2010. године, подлежу режиму застарелости Закона 2014/XNUMX, ЛОТУП-а.

А с обзиром на заштићено неизграђено земљиште, могу се прогласити само они објекти без дозволе који су завршени до 1.

Ово је тако, јер се овај датум поклапа са протеком четири године које су важиле у претходним законима и са ступањем на снагу Валенсијског урбанистичког закона бр. за заштићено земљиште.

Концепт Фуера де орденацион у Андалузији - „ДАФО“

Исто се дешава у Андалузији, иако не постоји разлика између урбаног и неурбанизованог. У оба случаја, Закон о урбанистичком планирању Андалузије 7/2022, у својој формулацији након последње измене 8. фебруара 2012. године, продужава рок застаревања права администрације да захтева рушење објеката са 4 на 6 година. . изграђена без дозволе.

Као иу Заједници Валенсије, овај период се сматра примењивим на радове без лиценце за које је, на дан усвајања закона, протекао период од 4 године утврђен у претходним законима. Другим речима, сви објекти изграђени пре 8. фебруара 2008. године могу бити легализовани.

Дакле, за оне грађевине изграђене након овог датума, рок застарелости постаје 6 година.

Тумачење „Фуера де Орденацион“ у Каталонији

Исто се може рећи и у Каталонији. Законодавна уредба 1/2010, од ​​3. августа, којом се одобрава ревидирани текст каталонског Закона о урбанистичком планирању, повећао је рок застарелости за акцију враћања урбанистичке законитости зграда са 4 на 6 година.

Односно да захтевају његово рушење или рушење.

Међутим, у Каталонији није дато андалузијско и валенсијско тумачење рока у коме почиње да се примењује нови продужени рок од 6 година. Према каталонским критеријумима, они радови који су изграђени пре усвајања закона, односно 3. августа 2010. године, имали би рок застарелости од 4 године. А они изграђени касније, термин би био 6.

У РЕДУ. Разуме се!. Дакле, ако имам грађевину без дозволе у ​​којој су протекли рокови утврђени законодавством моје АП без санкционисања, да ли је мој дом 100%?

Одговор је мало компликован.

Као што смо навели у овом извештају, пролазак рока за санкционисање/кажњавање грађевине даје овлашћење да се наведена грађевина упише у регистар имовине. То значи да:

Власник може „поседовати“ дело без лиценце. Може се ставити под хипотеку, дати у закуп, продати, наследити, поклонити, итд, шпански систем више не може да декретује његово рушење. 

Међутим, иако шпански систем признаје такву конструкцију као легалну, не може јој дати сва права и предности које има легална конструкција. Другим речима, шпански систем не може да асимилује нелегалне градње које нису поштовале закон, које нису плаћале грађевинске таксе, архитекте итд., са легалним радовима који су прошли кроз ове процедуре, изграђени у складу са законом и који су Платили су све припадајуће порезе и трошкове.

Из тог разлога, ови објекти који су грађени без дозволе, а који су уписани у регистар непокретности, каталогизирани су на посебан начин. Називају се „ван нормативних“ („ФУЕРА ДЕ ОРДЕНАЦИОН”) конструкције.

Ова врста конструкције подлеже одређеним ограничењима у погледу правних конструкција:

• Није им дозвољено више од реформских радова ограничених на очување, безбедност и здравље. Због тога им није дозвољено да изводе радове на санацији.
• Радови на проширењу постојеће конструкције нису дозвољени.
• У случају да је грађевина природно срушена (због природних узрока, рушевине или катастрофе, поплаве итд.), не могу се обнављати. Не могу се обновити.
• Имају проблема да добију потврду о становању. У зависности од региона, Градска већница може да затражи од њих да ураде неке урбанизационе радове (у рустикалном језику) како би добили сертификат о становању, или да у потпуности одбију, или чак да траже рушење нелегалног дела зграде за издавање уверења о становању.

У овом тренутку, говорећи о сертификату о становању:

• Андалуциа: Не дозвољавају Потврду о становању за куће или грађевине Фуера де Орденацион, али даје оно што они зову „ДАФО“ („Децларацион Асимилада а Фуера де Орденацион“), где, иако не постоји уверење о становању, власништво може бити прикључен на воду и струју на легалан начин.
• Валенсија: Не дозволите стамбени лист на ову врсту кућа, али је у рустикалном земљишту направио систем легализације где, ако се изводе неки радови на побољшању околних путева, тротоара, и постављају савремени системи за пречишћавање заосталих вода, овлашћује сертификат о становању, па чак и могућност да се изврше структурне реформе у имовини, па чак и права на обнову у случају пропасти.

Мали водич за разлику Лиценца за главне радове  Лиценца за мање радове

Лиценца за главне радове

Реч је о грађевинској дозволи добијеној од Градске куће за радове који захтевају техничку сложеност и економски значајни. Из тог разлога ови радови морају бити регулисани прописима о безбедности, усељивости и др.

Да би се добила лиценца за главне радове, АРХИТЕКТСКИ ПРОЈЕКАТ морају припремити архитекте, инжењери итд.

Као опште правило, већа грађевинска дозвола је потребна у следећим ситуацијама:

• Укупна санација стамбеног простора.
• Радови који утичу на структуру куће (темељи, конструкција, фасада, кров итд.)
• Повећајте висину зграде или запремину.
• Радње у вези са заштитом од пожара.
• Рушења, или поделе.
• Промене у намени зграде или куће.
• Кондиционирање пословних простора.
• Новоградња.
• Радови који утичу на заједничке елементе зграде.

Лиценца за мање радове

Мањи радови за реформе итд. такође захтевају лиценцу. Међутим, ради се о једноставним радовима, који не захтевају пројекат или специјализоване пројекте, а имају и много нижу цену. Примери за то могу бити мале реформе, промене зидова или облога, пројекти унутрашње декорације, уклањање архитектонских баријера, промена тротоара, обнова кухиње или купатила, уградња грејања, канализације, водовода и струје, истраживања, испитивања итд.

Пример легализације у региону Валенсија

Кућа изграђена у рустикалном земљишту у регији Валенсија 1979. године.

Некретнина је смештена у РУСТИЧНОЈ зони на мање од 10.000 м2 (минимална величина парцеле за право грађења у тој области). И грађен је од 1979. године. Дакле, то је било прилично старо имање. Због чињенице да се ради о старом имању, Градска кућа поштује постојеће објекте које, саграђене на мање од 10.000 м2, и „ван нормативно“, сматрају ове објекте „правно консолидованим“. На пример, садашње едификације се не могу продужити. Дакле, нове градње на имању се не могу градити. Градска кућа дозвољава унутрашње реформе на оваквим имањима, али не и доградње, изградњу других објеката попут гаража, базена итд.

Такође, Градска већница можда неће одобрити лиценцу за реформисање „битних“ конструктивних делова зграде као што су темељи, кров, итд. Градска већница ће прихватити „реформисање“ постојеће куће и „поправку“ постојеће структуре, али неће „уклоните“ старе делове да бисте инсталирали нове. На пример, у случају природне катастрофе или поплаве која може утицати на њену структуру куће, градска скупштина можда неће дати право на „обнову” имовине. Дакле, као закључак, СО дозвољава унутрашње реформе за одржавање изградње, али не и конструктивне реформе од бина, темеља, промене крова и сл. Због ове чињенице препоручујемо да своје осигуравајуће друштво упутите да елементарне непогоде и друге постојеће конструкције морају бити покривене обавезним осигурањем за уговор са кућом по завршетку.

Видели смо да подручје НИЈЕ повезано на главни канализациони систем.

Правне последице кућа када се сматрају „Фуера де Орденацион“ у региону Валенсије 

 Ако не буду кажњени пре августа 2010. године, не могу бити кажњени касније, нити их шпански систем не може срушити, а до тада су правно консолидовани.

• Постојећи конструкције се поштују у њиховој величини, али није могуће изградити нову конструкцију елемент па чак ни да продужи постојећуs.
• Такође, због ове чињенице, Градска кућа поштује постојеће конструкције, али не могу се продужити. Дакле, не могу се градити нове конструкције на имању.
• Градска кућа омогућава унутрашње реформе на ове врсте имања. Али, због чињенице да је имовина ван нормативног оквира, Градска већница неће одобрити дозволу за реформу „битних конструктивних делова“ зграде као што су темељи, кров итд. куће, и "поправку" постојеће структуре, али не и "скидање" са старих делова да би се уградили нови. На пример, у случају да постоји „пожар“, или поплава која може утицати на кућу на њеној структури, Градска кућа не може дати право на „обнову“ имовине. Дакле, као закључак, СО дозвољава унутрашње реформе да се одржи конструкција, али не и структурне реформе од бина, темеља, промене крова итд.
• Један од услова за добијање разматрања „ван нормативног” је доказ да имовина није кажњена током 15 година након изградње.

Потврда о становању 

Друга ствар је да, у зависности од градске куће у области и појединачних законских услова изградње и/или парцеле, власништво у „Фуера де Орденацион“ може имати, или не, Потврду о становању, иу зависности од тога, Градска већница може захтевати одређене правне аспекте или радове у власништву да би добила или обновила овај сертификат.

За вашу информацију, ради се о документу који је издала Градска скупштина тог подручја у којем потврђују да је имовина испуњава услове за становање.

Ова некретнина није добила „Потврда о становању” (ЦХ), а у Градској кући нам је потврђено да овај сертификат тренутно није могуће добити.

Овај документ је такође потребан за прикључити воду и струју на имање и да извршите измене уговора за воду и струју на ваше име.

Развој трошкова урбанизације да би се завршио процес легализације у региону Валенсије

У скоријој будућности, Градска кућа може захтевати од садашњих власника, у смислу бољег и комфорнијег коришћења своје имовине, да ураде/плате неке радове на побољшању инфраструктуре као што су улице (пешачке површине), тротоари, јавна расвета, канализација и тако даље, па чак и давање дела парцела путевима, пешачким или зеленим површинама.

Требаће да се види какве ће радове Градска кућа убудуће тражити од власника и ко ће их платити. У овом тренутку, нови закон недавно усвојен 2019. године (ЛОТУП) има дух да делује са оваквим групама кућа како би се развили неки урбанизациони радови који још увек нису потврђени законом.

Само да напоменем да је најскупљи трошак урбанизације прикључак на канализацију из Града. Како су ова имања прилично удаљена од града, могло би се прихватити да, уместо повезивања са главним канализационим системом, омогућити власницима да инсталирају септичку јаму са системима за пречишћавање за филтрирање и пречишћавање отпадне воде

Већина имања у овој области немају званично уређене или модерне септичке јаме за пречишћавање заосталих вода. Дакле, уколико се у будућности представи пројекат Градске куће, непосредни трошак ће бити уградња модерне септичке јаме на имању.

Како нам је саопштено из Агенције за некретнине, септичке јаме нису у складу са важећим прописима, што се врло често дешава.

Иако урбанизацијски план није представљен и урбанизација није завршена, Градска кућа би могла створити проблеме у одобравању структуралних реформи на имовини. Постојеће грађевине се поштују у својој величини, али би могло бити тешко добити лиценцу или дозволе за изградњу новог грађевинског елемента или чак проширење постојећих.

Али, ако се куће у околини унапреде урбанизационим радовима потребним урбанизационим планом (који се назива МИНИМИЗАЦИОН ДЕ ИМПАЦТО АБИЕНТАЛ), оне ће имати следеће предности:

• Кућа ће се сматрати „потпуно легалном“ изградњом, тако да се више неће сматрати „ван нормативног“, па ће бити дозвољена обнова постојећих конструкција, структурне реформе, обнова итд.
• Некретнина ће имати сертификат о становању