У процесу куповине и продаје некретнина веома је важно водити рачуна о одговорностима које преузимају продавци и градитељи у продаји некретнина купцима.
Сасвим је нормално да се на тржишту нађу некретнине које се продају са недостацима, у којима купац не зна добро како да поступи, нити која су му права по закону када открије проблеме или конструктивне недостатке који раније нису уочени. продаја.
Важно је утврдити која су права и обавезе од продаваца, и од градитеља, као и од купаца који стичу некретнине у Шпанији. Због тога смо направили овај извештај да разјаснимо концепте и процедуре приликом потврђивања визуелних или скривених недостатака.
НЕДОСТАЦИ:Прво, хајде да идентификујемо шта разумемо под „недостаци”. Разумемо дефекте или конструктивне недостатке било какав недостатак који нађемо у конструкцији и који умањује њен квалитет. Овај недостатак, мора резултирати тако да власник не може уживати и користити имовину на нормалан начин.
Поред тога, можемо идентификовати да се дефект или конструктивни дефект може сматрати као „озбиљан"Или"гроб" у случају да, да га је купац открио пре продаје, он би одбио куповину, или би то био резултат преговарања о цени са продавцем.
ДВА ВРСТА ДЕФЕКАТА: визуелни и скривени
Видљиви недостаци су они који се лако могу открити визуелним прегледом, било у процесу изградње зграде, било визуелним прегледом од стране купца. То јест, свако их лако може открити без изградње знања или припреме.
Ови видљиви недостаци нису одговорност продавца. Дакле, продавац не сноси одговорност за видљиве недостатке које је купац на овај начин могао открити, посебно ако не утичу или не мењају цену некретнине.
Скривени недостаци, на пример, су оне које није било могуће открити процесом изградње, јер нису лако видљиве. У случају новоградње, ове недостатке нису открили различити професионалци, попут архитеката, инспектора, итд. током процеса изградње.
Не могу сви недостаци произаћи из одговорности. Да би то био случај, ефекат мора да испуњава следеће услове:
- Да то није било лако открити
- Да купац није знао за то
- Да је постојао пре финализације куповине
Као пример, навешћемо који су скривени недостаци који се најчешће понављају у казуистици:
- Оштећења која утичу на структуру објекта. То су недостаци у раду који битно утичу на стабилност и структуру зграде.
- Проблеми цурења, хидроизолације, који узрокују цурење у кући.
- Проблеми насељавања зграда. Када је зграда изграђена, на њој се могу појавити пукотине, пукотине, итд. које се појављују због лошег слијегања зграде, а узроковане лошим подрумом.
ОДГОВОРНОСТ
Када се разматра одговорност за скривене недостатке, потребно је разликовати куће изграђене у новоградњи и продајне куће.
У новим домовима гаранција и право купца на потраживање за скривене недостатке се дели на три врсте:
- ГОДИНУ ДАНА: Проблеми у завршним обрадама као што су унутрашњи тротоари, екстеријери, столарија, нови апарати итд. ГОДИНЕ од датума изградње, или ШЕСТ МЕСЕЦИ од дана куповине/завршетка.
- ТРИ ГОДИНЕ: За недостатке настале на имању и који директно утичу и деградирају њихову погодност за становање. У овом случају ради се о проблемима који утичу на хигијену, здравље, водонепропусност, здравље итд. Ови случајеви недостатака морају напустити имовину на начин да је немогуће живети унутра. Дакле, имајте на уму да „секундарни недостаци“ који не спречавају коришћење имовине за становање, неће бити покривени.
- А за проблеме који утичу на структуру зграде као што су темељи, стубови, греде, подови итд., ДЕСЕТ ГОДИНА. Ови недостаци морају бити такви да морају угрозити стабилност зграде.
У новоизграђеним имањима, у Шпанији је обавезно доставити а ДЕЦЕНИАЛНО ОСИГУРАЊЕ (Или ДЕСЕТ ГОДИШЊЕ ОСИГУРАЊЕ) који покрива структурна оштећења објекта за 10 година. Ови недостаци се покривају на начин да, уколико се неки од ових недостатака појаве, купац мора да обавести своје осигурање, како би могао да тражи и користи десетогодишње осигурање које је претходно обезбедио инвеститор или градитељ објекта. На овај начин се гарантује купцима, као потрошачима новоградње, који су за ове недостатке уредно покривени током ДЕСЕТ ГОДИНА.
Овде је потребно рећи да у случају кућа у “АУТОПРОМОЦИОН” (Самопромотер), уговарање десетогодишњег осигурања није обавезно, већ добровољно. Изградња је у саморекламирању када је крајњи потрошач зграде исти власник парцеле, а ангажује грађевинара само за потребе изградње куће. На овај начин власник парцеле преузима позицију „промотора“ радова, а он обавља ангажовање различитих професионалаца попут архитеката, грађевинара итд.
У овим случајевима, с обзиром да се кућа неће продавати на тржишту у потрази за купцима, већ ће је користити само исти власник, шпански закон дозвољава промотеру да ангажује десетогодишње осигурање или не. У случају да власник одлучи да не уговори наведено осигурање, ако одлучи да прода некретнину у гарантном року од 10 година, мора да обавести евентуалне купце да кућа нема такво осигурање, а купци морају изричито да прихвате ову ситуацију.
Ово у смислу НОВИХ некретнина…., али, шта се дешава у ПРЕПРОДАЈИ? Да ли продавци сносе икакву одговорност за скривене недостатке?
Одговор је потврдан. Продавци који продају куће за препродају такође су одговорни за скривене недостатке које ове некретнине могу имати. Ова одговорност се односи на скривене недостатке који постоје на имовини и то током ШЕСТ МЕСЕЦИ, продавац ће бити одговоран за било коју врсту горе наведених недостатака, а који би могли бити откривени пре шест месеци од завршетка продаје.
За остваривање права купца да преузме одговорност за скривене недостатке потребно је следеће:
1.- Дефект мора бити откривен.
2.- Продавац мора бити обавештен у писаној форми, обично овереном поштом, обавештавајући га о недостацима, објашњавајући који би узроци могли бити и која су средства за поправку проблема.
3.- У случају да продавац не признаје своју одговорност, купац мора прибавити писмени извештај од независног професионалца, ако је могуће стручњака, који у званичном извештају утврђује проблем, квар и који су трошкови поправке.
Ако је продавац примио извештај независног професионалца који утврђује узроке квара, његову поправку и трошкове које то подразумева, а не преузима на себе његову поправку, онда купца мора обавестити адвокат како би погледајте који правни начини постоје за решавање проблема.
Обично се мора рећи да су тужбе Трибунала које произилазе из скривених недостатака мале накнаде обично скупе и дугачке. Због тога је увек препоручљиво покушати да постигнете вансудско поравнање са продавцем.
За озбиљне случајеве, у којима постоји реалан проблем који утиче на усељивост, односно на структуру објекта, биће потребно на најбољи могући начин одбранити позицију купца, увек имајући у виду могућност одласка на суд ако не. проналажење споразума са продавцем.
