НАЈАМ НА ПРАЗНИКУ. ВАЛЕНЦИЈА РЕГИОН. ПРОЦЕС РЕГИСТРАЦИЈЕ И ПОРЕЗИ

Обично постоје 3 начина за изнајмљивање некретнине:

• Краткорочно изнајмљивање: Ова врста закупа је за туристе који желе да користе некретнину за туризам/одмор. Ова врста закупа мора бити регистрована у посебном регистру у Валенсији, а један од услова је и потврда о становању. Кратки боравак: мање од 2 месеца.
• Дугорочни најам: Ово је када закупац не жели да користи имање за туризам, већ за дужи боравак и боравак. На овај начин ћете увек бити овлашћени да издајете некретнину, јер се регулатива за ову врсту закупа разликује од туристичке. Дуготрајан боравак: годину дана или више.
• Средњорочни најам: Ово је када закупац не жели да прође неколико дана одмора, нити да остане на дужи рок као стални боравак. Станари користе некретнину са намером да раде на одређено време, или да остану у околини да траже некретнине за куповину, или студенти за период школовања, итд. Регулатива: Иста као на дужи рок и није подвргнута строгим термини према туристичким. Средњи боравак: Од 2 до 11 месеци.

Највећи приноси у закупу остварени су од Туристичке делатности, што је резултирало вишим закупнинама од традиционалне делатности једнорочног закупа.

Али, због пораста услова за добијање туристичке дозволе, у средини оба закупа, постоји опција за бољу зараду од дугорочног: Средњорочна делатност.  Као што је горе објашњено, закупци са средњим условима су они који намеравају да прођу дуже боравке у некретнини, али не за сталне сврхе. Они ће више поштовати имање од туриста (јер ће га неко време користити), а прихватиће веће кирије због кратког боравка.

Такође, средњорочна делатност неће бити регулисана строгим законима који не регулишу туристичку делатност.

Речено горе, хајде да причамо о туристичкој активности.

---

ТУРИСТИЧКА ДЕЛАТНОСТ:

ПРОЦЕС, РЕГУЛАЦИЈА И КОРАЦИ РЕГИСТРАЦИЈЕ

 

Постоји велика конфузија на шпанском тржишту некретнина за изнајмљивање у РЕГИОНУ ВАЛЕНСИЈА („Цомунидад Валенциана“), око тачних захтева, обавеза и процеса за развој активности изнајмљивања у региону Валенсије. Након што смо добили десетине захтева за информацијама у вези са тим, одлучили смо да разрадимо овај извештај како бисмо разјаснили најчешћа питања која траже наши клијенти и контакти.

Претходни и закони:

Постоје 2 важна аспекта које треба узети у обзир када одлучите да изнајмите своју некретнину у туристичке сврхе:

1. ФОРМАЛНЕ ОБАВЕЗЕ
2. ПОРЕСКЕ ОБАВЕЗЕ

---

 

ФОРМАЛНЕ ОБАВЕЗЕ

Постоји општа уредба за туристичку делатност Децрето 92/2009, од 3^rd Јула КСНУМКС . Ова уредба има за циљ да:

– Потврђивање законских обавеза и одговорности од станодаваца

– Гарантовање заштите права потрошача и корисника

– Контрола активности станодаваца

Овај закон конкретно каже:

1.- Шта је „Становање or Апартаменто Туристицо"?

То је имовина за коју постоје следећи услови:

– Када постоји накнада за коришћење.

– Када је стан одмах доступан.

– Када је „употреба” или „судбина” стана „туристичка”

– Када се то ради „редовно“. Редовна основа значи да сте у ONE од следећих случајева

– Када закупом управљају велики туристички оператери/компаније

– Када некретнину објавите на туристичким каналима (интернет, новине, итд.).

– Чак и када нисте „компанија“, обављате неке од ових услуга: одржавање и поправку имовине, послуга у собу, чишћење стана, тоалета итд., прање приватне одеће или опреме за апартмане (чаршаве, пешкири, итд.), чување пртљага, итд.

Тако, када изнајмљујете своју некретнину за „стамбене” сврхе, са средњорочним изнајмљивањем породица или појединаца за „живот“, а не за „туризам“, ваша имовина је ван ове уредбе о „туристичкој имовини“.. „Закупнине за становање” ће бити регулисане општим законом о издавању под закуп (или „Леи де Аррендамиентос Урбанос”). Дакле, нећете морати да поштујете ове формалне услове регистрације, али, као што је објашњено у наставку, мораћете да пријавите своје приходе од закупнине за шпанске порезе.

2.- Које су формалности за развој ове активности? –Регистрација у регистру Холидаи Рентал Валенциан (ХРВР).

               - Ако изнајмљујете само од један до 4 некретнине, онда се морате регистровати као а “посебно”.

                - Ако изнајмите више од 4 некретнине, затим, морате се регистровати као “компанија" or „пословни трговац".

Али, чак и у случају да не упишете своју имовину у регистар из Валенсије, ваша имовина мора да испуњава законске стандарде квалитета и опреме као у следећем одељку.

[гдлр_нотифицатион ицон=”ицон-флаг” типе=”цолор-бордер” бордер=”#99д15е” цолор=”#000000″]Од ступања на снагу Закон 15/2018, од 7. јуна, мора се доказати да туристичка некретнина има повољан сертификат о урбаној компатибилности издаје општина у којој је стан одобрен за туристичку употребу. Овај повољан извештај о компатибилности мора имати сигуран верификациони код (ЦСВ) који омогућава верификацију интегритета и аутентичности електронских докумената, као и добијање њихових електронских копија.[/гдлр_нотифицатион]

3.- Захтеви за имовину-Законски стандарди квалитета и опреме:

Свака имовина, регистрована или нерегистрована, која се нуди на тржишту као закуп у туристичке сврхе, мора да испуњава услове утврђене законом за било коју од разматраних класификација: „Стандард“, „Примарна“ или „Супериорна“. Да би се регистровала имовина, она може добити, као минимум, „Стандард“ услове.

анекс закона детаљно описује захтеве сваке од ових класификација, у терминима.

Поред услова утврђених законом, клијентима ће бити понуђене некретнине у савршеним условима становања, конзервације, чистоће, а све комуналије и услуге спремне за први дан усељења.

Власници не могу захтевати од клијената више од 250 ЕУР по депозиту/обвезници/гаранцији, осим ако се купци изричито слажу са већим износом.

Потребна стамбена дозвола / потврда о становању

Некретнина мора имати сертификат о становању („Лиценциа де оцупацион” или „Цедула де Хабитабилидад”), и мора бити опремљена свом белом техником и опремом која ће се користити у савршеним условима и савршеној хигијени.

Куће у рустикалном земљишту захтевају промену класификације земљишта

Ако се имовина налази у рустикалном земљишту, онда се класификација земљишта мора променити да би се омогућила ова употреба. Ово је веома компликован процес под називом „Децларацион де Интерес Цомунитарио“, где Дворана Твон, са публиком регионалне владе, прихвата промену коришћења на земљишту. .

ОСТАЛЕ ФОРМАЛНЕ ОБАВЕЗЕ:

Поред евентуалних формалних и пореских обавеза које налаже закон, посебно вам препоручујемо следеће:

1. Сертификат архитекте: Веома је важно добити савет стручњака како би се потврдило да ли имовина испуњава услове према закону. Дакле, биће потребно и архитекта да обиђе некретнину и да се увери да ли је некретнина спремна за изнајмљивање.
2. Сертификат енергетских перформанси: Недавни шпански нормативи приморавају станодавце да добију сертификат о енергетским перформансама за изнајмљивање некретнина. Дакле, овај сертификат се мора добити пре него што се некретнина понуди на тржишту за изнајмљивање. Кликните овде за више информација о захтевима сертификата енергетских перформанси.
3. Осигурање куће: Као станодавац, посебно вам препоручујемо да уговорите осигурање за покривање контејнера, садржаја и грађанске одговорности. Кликните овде да бисте сазнали више о осигурању приликом изнајмљивања.

Ако сте већ уговорили осигурање своје имовине, а затим сте одлучили да је изнајмите, онда је то веома важно ОБАВЕШТАЈТЕ осигуравајуће друштво о овој чињеници. У супротном биће велике могућности да осигуравајуће друштво не покрива штете настале непријављеним активностима.

4.- Процес регистрације

а) Формат: Морате да попуните званични формулар. Кликните овде да бисте је добили. Имајте на уму да је овај образац „децларацион респонсабле“ (или „декларација одговорности“) где изјављујете и ПОТВРЂУЈЕТЕ на сопствену одговорност, да су укључени детаљи и информације ТАЧНИ, будући да сте директно одговорни за укључени садржај.

Дакле, ако садржани подаци нису тачни (на пример, изјавите да је минимална величина спаваћих соба 8 м2, када су реално мање), можете бити одговорни за лажно сведочење, превару итд.

Стога, ако нисте 100% сигурни да ваша имовина захтева СВЕ услове да дође до „Стандарда“ или да видите да ли је ваша имовина можда „Премијум“, онда уговорите услуге архитекте да направи анкету и да провери и потврди да ваша имовина испуњава ове услове.

б) Регистрација. Када се формат попуни, морате га представити у једној од владиних канцеларија Валенсије у Аликантеу, Валенсији или Кастељону:

---

Регистро дел Сервицио Территориал де Турисмо – Алицанте
Ц/ Цхурруца, 29 – 03003 Алацант/Алицанте

Регистро дел Сервицио Территориал де Турисмо – Цастеллон
Авда. Херманос Боу, 47 – 12003 Цастеллон де ла Плана

Регистро дел Сервицио Территориал де Турисмо – Валенсија
Пл. Алфонсо ел Мањанимо, 15 – 46003 Валенсија

---

Добићете документ који потврђује да је регистрација завршена. Добили сте регистарски број, морате га регистровати у СВИМ публицитетима, форматима, уговорима итд. који произилазе из ваше активности.

5.- КАЗНЕ

Нуђење услуга без обавезне регистрације може имати следеће последице:

– Казне до 90.000 ЕУР

– Обустава делатности на тој имовини до 3 године

– Обустава делатности власнику до 3 године

6.- Остали аспекти

Да ли морам да обавестим и рекламирам свој регистарски број када оглашавам имовину?

ДА. Ваш регистарски број мора бити приказан у свим врстама информација, реклама, реклама, итд. Матични број додељен сваком стану.

Могу ли изнајмити своју некретнину само за собе?

НЕ. Имовина се мора изнајмити у потпуности, а власник не може да живи на њој.

Могу ли изнајмити некретнину као стандардни КРАТКОРОЧНИ закуп?

ДА. Али, на овај начин морате поништити регистрацију у Туристичком регистру, јер закон не дозвољава оглашавање „стандардних закупнина” на туристичким каналима. Када се одлучите за изнајмљивање некретнине, постоје два начина:

• Регистрација у стандардном закупу. Подразумева закуп на краткорочни или дугорочни период, подложан уговору о закупу и коришћењу у туристичке сврхе. На овај начин, кућа не може бити објављена у туристичким каналима (као АирБНБ на пример).
• Регистрација за туристичку употребу. У овом случају, Некретнина се може оглашавати на туристичким каналима.

Да ли морам да чувам улазну књигу за госте?

ДА. Морате да водите књигу у којој су евидентирани сви купци, у формату који морате добити у локалној полицијској станици или Гуардиа Цивил из места где се имовина налази.

---

ФИСКАЛНИ И ПОРЕСКИ ЗАХТЕВИ

А) ФОРМАЛНОСТИ – ИЗЈАВА:

Када поседујете некретнину, а не користите је као пребивалиште, СВАКЕ ГОДИНЕ, морате да покажете пореску пријаву на своју имовину, и то чак и ако је имовина изнајмљена, или није издата. А то се ради преко ГОДИШЊЕ ПОРЕЗНЕ ДЕКЛАРАЦИЈЕ.

А, када изнајмите некретнину, а добијете „приход“, онда морате да пријавите у истом моменту када примите приход, у КВАРТАЛНОЈ ИЗЈАВЕ.

Када изнајмите некретнину, добијате „приход“ који је предмет шпанског „пореза на доходак“. У Шпанији, у зависности од тога да ли сте „шпански порески резидент“ или „шпански нерезидент“.

Ако сте резидент, онда је порез порез на приход резидента (ИРПФ-„Импуесто де ла Рента де лас Персонас Фисицас“), а ако нисте резидент, порез је порез на приход нерезидента (ИРПФНР-„Импуесто де ла Рента де лас Персонас Фисицас Но Ресидентес).

Ако сте „шпански порески резидент“, онда морате да декларирате своје приходе од закупнине у нашој ГОДИШњој ПОРЕСКОЈ декларацији (модел 100).

Али, ако сте не-шпански порески резидент, онда морате да пријавите своје приходе у порезу на приход нерезидента (модел 210) на следећи начин:

– КВАРТАЛНО: Када издајете своју некретнину, пријаву ових прихода имате у истом тромесечју године у којој су остварени. Дакле, овде у овом посту смо размотрили случај у коме је изнајмљивање у „туристичке” сврхе, али, такође, можете изнајмити и за „стамбене” сврхе. У оба случаја, морате пријавити приходе у одговарајућем кварталу у години.

 „Стамбени закуп“: То значи, када изнајмљујете за „стамбене“ сврхе, са средњорочним породичним или појединцима који га изнајмљују за „живот“, а не за „туризам“.

– ГОДИШЊЕ: Као резидент, или као непорески резидент, морате да сачините годишњу пореску декларацију (ИРПФ /ИРПФНР). Дакле, за периоде у години када не изнајмљујете некретнину, као нерезидент, морате платити порез, који се пријављује на крају наредне године.

Пример:

Ви сте нерезидент и добијате закуп за туристичку имовину у фебруару 2015.

1.- Квартална декларација: Тај приход морате пријавити у истом кварталу. Презентације ових декларација морају бити обављене пре 20 дана по истеку тромесечја. У случају примера, приходи од закупнине из квартала јануар-март, треба да буду пријављени у пореским пријавама које се подносе пре 20.^th априла 2015.

Остатак 2015. године нема даљег закупа на имању.

2.- Годишња декларација: Затим, пре краја следеће, 2016. године, морате поднети пореску декларацију, и платити време док имовина није издата.

Дакле, имајте на уму да, приликом изнајмљивања некретнине у туристичке сврхе, уз ПРАВНУ обавезу да укњижите своју некретнину, имате ПОРЕСКИ ОБАВЕЗУ да исказујете приход КВАРТАЛНО, а затим, ГОДИШЊЕ, до краја године.

Да ли морам да платим ПДВ? Постоји велика конфузија на тржишту избегавајте ово питање. Чисто, приходи од закупа не подлежу ПДВ-у.

Дакле, ако своју некретнину изнајмљујете за обе, стамбене или туристичке сврхе, НЕ МОРАТЕ ДА ДАЈЕТЕ ФАКТУРУ, а трансакција се НЕ ОПОРЕЗУЈЕ ПДВ-ом.

Али, ово је само у случају да су приходи које добијате САМО ЗА КАЈНИНУ. Али, када нудите друге услуге сличне хотелским, као што су:

– Ресторан, храна, доручак

– Чишћење у стану

– Прање пешкира, постељине итд.

У овим случајевима морате ИЗДАТИ ФАКТУРУ и наплатити ПДВ на своју услугу. Захтеви ће бити:

– Испоставите фактуру сваком од ваших гостију

– Наплатити ПДВ (10%)

– ПДВ пријавити квартално

– Пријаву ПДВ-а годишње

– Да се ​​региструје као пословни професионалац у Пореској управи

– Тромесечно декларисати порез на доходак

– Да пријави порез на доходак годишње

Б) ПОРЕЗ ЗА ПЛАЋАЊЕ:

Разјаснићемо горе наведено, сада ћемо размотрити како платити приходи остварени преко викендице.

На нето износе примљене од закупнине, можете смањити:

– Пропорционална камата (не капитал) хипотеке (или било које друге врсте кредита који се користи за куповину имовине) плаћене за стицање имовине.

– Пропорционални саветнички порез, одвоз смећа, осигурање куће, комуналне накнаде итд.

– Пропорционална реформа, одржавање, намештај, опрема, вода, струја, интернет итд.

– Маркетинг, публицитет, адвокати итд.

Пример:  

„А“ има кућу на Коста Бланци, која се не користи као стални дом, и одлучује да је изнајми преко Аирбнб-а или било које друге сличне платформе.

• Пријављивање добијене закупнине: Кућа је процењена на 150.000 евра, а укупна закупнина је 6.000 евра за 4 месеца, мај, јун, јул, август 2015.

1. Саветничка такса. Годишња је 500 ЕУР. Дакле, 500/12*4 = 166,6 ЕУР. Ово је пропорционални износ боравишне таксе током периода од 4 месеца у којем је кућа изнајмљена.
2. Хипотекарне камате: „А“ је те године платио 1.200 ЕУР хипотекарне камате, тако да 400 ЕУР одговара периоду закупа.
3. Комуналне накнаде: Годишње износе 600 ЕУР, дакле, 200 ЕУР одговара периоду закупа.
4. Одвоз смећа: 150/год. Дакле, 50 ЕУР одговара периоду закупа.
5. Осигурање куће: 350/год. Дакле, 33,1 ЕУР одговара периоду закупа.
6. Плаћање маркетиншке накнаде: 300 ЕУР
7. Вода, струја, гас, интернет: 450 ЕУР одговара времену закупа.

УКУПНИ ТРОШКОВИ: 1.599,7 ЕУР. Ово ће бити укупан износ који „А“ може одбити од примљених прихода. Тако:

6.000 – 1.599,7 ЕУР = 4.400,3 ЕУР

Плаћа се износ од 4.400,3 ЕУР 836,057 ЕУР пореза, према доњој скали:

Стопа пореза за 2016. годину:

• Од 0 до 12.450 евра – 19%
• Од 12.451 евра до 200 – 24%
• Од 20.201 евра до 35.200 евра – 30%
• Од 35.201 евра до 60.000 евра – 37%
• Од 60.001 евра -45%

И ова пореска пријава је требало да се уради у 2 декларације, направљене у одговарајућем кварталу 2015. године. На овај начин:

– Закупнина добијена у мају и јуну требало је да буде исказана у тромесечној изјави која је дата пре 20.^th Јула КСНУМКС.

– Закупнина добијена у јулу и августу требало је да буде исказана у тромесечној изјави која је дата пре 20.^th октобар КСНУМКС.

• Проглашавамо остатак године: Пошто кућа није стални дом, онда „А“ мора да пријави и плати остатак године да је кућа празна. Дакле, ово се плаћа:

– У годишњој декларацији пореза на доходак. Ако је „А“ био резидент Шпаније, пре краја јуна 2016., а ако је „А“ био нерезидент, пре 31.12.2016.

– Стопа: У просеку 0,5 % од Катастралне вредности.

 

---

Консултујте нашу услугу регистрације од врата до врата!

Можемо регистровати вашу имовину и добити лиценцу за регистрацију

Само нас контактирајте!