Како изградити кућу у рустикалном земљишту у Шпанији - Земљиште које се не може урбанизовати
Општи аспекти
ТЛА адвокати се више од 15 година баве трансакцијама и случајевима некретнина у рустичним земљишним подручјима на целој територији Шпаније. Од Каталонија (Тарагона и Барселона), Валенсија Регион (Кастелон, Валенсија и Аликанте – Коста Бланка), Мурсија, Алмерија (долина Алманзора), и Малага.
Као резултат нашег великог искуства и признања различитих регионалних норматива, припремили смо водич који треба пратити за оне који имају намеру да купе парцелу/земљиште у рустикалним сеоским областима Шпаније, са пројектом изградње куће на то.
Ако купујете земљиште или имање на селу, као што је сеоска кућа (цортијо), неопходно је да сазнате да ли се налази у подручје на коме је дозвољена урбанизација (у овом случају се зове „финца урбана“, или „суело урбано“) или где није дозвољена урбанизација и стамбена изградња („финца рустица” или „суело рустицо”).
Земљиште у Шпанији је класификовано у неколико типова:
1. Убанска земља – „Урбано земљиште"
Ово је земљиште на коме је овлашћено да гради са утврђеним спецификацијама садржаним у „Плановима развоја“ града, односно подручја (План Генерал де Орденацион Урбана ПГОУ), или у одређеним зонама урбанизације под називом „Парцијални планови“ (Планес Парциалес), Итд.
Ово земљиште користи да има све садржаје и услове за живот у високој густини насељености, као што су правилно снабдевање водом и струјом, прикључак на канализацију, паркови и зелене површине, спортске, образовне, болнице итд.
Урбано земљиште или „Суело Урбано” је онај који налазимо у градовима, селима или урбанизацијама, а некада је имао правилан приступ путевима, са тротоарима, пешачким површинама, улицама, пословним просторима, домовима здравља, школама, болницама, спортом итд.
2. Земљиште које се не може урбанизовати – ” Суело но Урбанизабле"
“Не може се урбанизовати” је врста земљишта где није могуће развити никакво индустријско, стамбено или пословно земљиште, јер је намењен одређивању заштићених употреба, углавном повезаних са шума, пољопривреда и др. Дакле, у овој врсти земљишта, друга употреба као стамбена, индустријска или комерцијална је веома ограничена, забрањена и није увек дозвољена.
Унутар земљишта које се не може урбанизовати налазимо класификацију на подтипове земљишта, у зависности од дозвољене употребе и степена заштите:
- Заштићено земљиште (на шпанском „Суело Но Урбанизабле Протегидо“): Ово је земљиште на коме су, из одређених разлога (обично везаних за природу, шуму итд.), грађевине и друге врсте активности ограничене како би се „заштитила“ одређена вредност.
- Незаштићено земљиште (на шпанском „Суело Но Урбанизабле Цомун“): Ово је земљиште где је главна употреба пољопривредна и пољопривредна, и где се могу дозволити друге намене (као стамбене, пословне, итд.), поштујући одређене услове.
"Рустична земља” је назив који се обично усваја за Суело Но Урбанизабле Цоммун у Шпанији. Другим речима: подручја на којима се не може развијати урбанизација, која је намењена за пољопривредну употребу, дозвољена је друга употреба као што је изградња стамбених објеката, или индустрије итд, уз поштовање одређених норматива и услова.
3.- Земљиште које се може урбанизовати – “Суело Урбанизабле"
Ово је врста земљишта на којој се може развијати у будућности са урбанизацијама, комерцијалним површинама, индустријским парковима, итд. у будућности. Дакле, у случају да се одобри јавни или приватни пројекат изградње, тада се подручје може урбанизовати.
Кораци које треба пратити за изградњу стамбене куће у рустикалном земљишту
Говорећи сада о „рустикално земљиште“, ово је земљиште где је главна дозвољена употреба за „пољопривредну“, или за коришћење од стране фармера за развој пољопривредне делатности.
Али, на овом земљишту је, изузетно, дозвољена градња нових објеката стамбене намјене. Ове грађевине морају бити у веома ниској густини изградње, покушавајући да избегну стварање изграђених подручја високе густине која би могла да доведу до „урбанизације ин фацто“.
Дакле, врло је уобичајено да само када земљиште има минималну величину (5.000 м2, 10.000 м2, или 20.000 м2 итд.), имате овлашћење да ту градите грађевину, која се назива и „кортијо“, „вила“, „ масиа“, цхале“, „цхалет“, „хациенда“ итд.
У шпанским руралним или сеоским подручјима прилично је уобичајено пронаћи куће изграђене на парцелама мањих величина од оне која је потребна за поседовање права грађења (куће изграђене на парцелама мањим од 10.000 м2 на пример) То је зато што су ови објекти изграђени пре ступања на снагу нових прописа или, једноставно, изграђени су без поштовања закона, па се сада сматрају грађевинама“Фуера де Орденацион” (ван актуелне норме). То је случај са давно изграђеним имањима, која сада не испуњавају садашњи норматив. Оваква имовина сада може бити потпуно легална, али под одређеним ограничењима у коришћењу (најважније је да се кућа и остале постојеће грађевине на имању поштују од стране администрације, али се не могу продужавати и није овлашћена за изградњу нових објеката на тој парцели).
Дакле, ако је ваша намера да развијете пројекат за изградњу куће у областима „рустикалног земљишта“, требало би прво да проверите у законским овлашћењима (углавном Градска већница, Савет = „Аиунтамиенто“), које су спецификације, захтеви и ограничења, која можете морати да изградите тамо.