Како купити некретнине у Сан Себастијану – Доности

УПОЗНАЈТЕ ДОНОСТИ – САН СЕБАСТИАН ЗА БУДУЋЕ КУПЦЕ НЕКРЕТНИНА И ИНВЕСТИТОРЕ У НЕКРЕТНИНЕ

Град Сан Себастијан – Доности

Увод – Порекло Доности

Историјски каже се да је насеље из којег је настао Сан Себастијан био манастир Сан Себастијан ел Антигуо, као и замак Монте Ургул, и град који се налазио у гробној хумци која га је повезивала са земљом чији становници кажу да су историјски они били посвећени рибарству и трговачкој делатности.

Околна територија била је прошарана сеоским кућама које су се бавиле и пољопривредним пословима.

Мора се рећи да се Сан Себастијан налази као додирна тачка између два различита региона: мора и унутрашњег копна. За приступ унутрашњим земљама, копнени путеви су водили реку Урумеу за приступ обали и на тај начин развили трговачке и трговачке активности са унутрашњости.

У ствари, град је имао поморску луку, и још једну речну луку (или Санта Каталину), поред луке Пасајес, која је дуги низ година била под јурисдикцијом Сан Себастијана.

Управо је Санчо Ел Сабио доделио повељу овом скромном популационом центру, пошто је већ почео да има започету комерцијалну активност.

Током година, а с обзиром на близину границе, имао је и одређени војни значај, што је довело до изградње различитих утврђења која су се временом развијала до средине 19. века.

урбани развој Сан Себастиан- Доности има неколико фазе :

Први до уништења опсадом 1813 (Рат за независност Шпаније) .

Од средњег века до 16. века у граду није било већих структурних промена. То је зидом ограђено урбано језгро са правилним геометријским типом плана, са важном јурисдикцијом над суседном пољопривредном територијом, и неким мањим језгрима који су га окруживали.

Из околине примитивног средњовековног замка Ургул изграђени су разни појасеви зидина који ће ограничити урбани развој до 19. века.

У 16. веку су предузети грађевински радови и проширење нових зидина.

Ови радови се и даље изводе током 17. века, а мањим делом у 18. веку.

Ова етапа се завршава готово потпуним уништењем града 1813. Тог датума град је разорен опсадом града војводе од Велингтона (Рат за независност), и поново је изграђен, чиме је садашњи део постао стар.

Године 1854. Сан Себастијан је проглашен за главни град Гипускоа.

Током тих датума, комерцијалној и административној делатности града придружује се важна туристичка делатност, пошто је од средине 19. века изабран за летњу резиденцију краљевске породице.

Тих година је дозвољено рушење зидина, па је град престао да буде ратно место.

Почевши од тих година, почео је развој области Енсанче, изградњом јужног Сан Себастијан Енсанчеа, који је такође заузео мочваре и Ареналес де Урумеа.

Енсанцхе има правилан образац, са равним улицама, које формирају квадратну мрежу, наглашавајући такозвану Авениду де ла Либертад.

Ова област има важну туристичку и рекреативну употребу са Пасео де ла Конча. Такође има важну стамбену, административну и комерцијалну употребу.

Индустријске активности се крећу ка Ибаети, Антигуу и ономе што ће касније бити Барио де Грос.

Најскромнији сталежи се концентришу у Стари део или крећу ка Старом.

Касније су почели радови Енсанцхе де Грос или Зурриола, у Ареналесу који се протезао између реке Урумеа и падине планине Улија.

Подручје које се данас сматра центром изграђено је између 1867. и 1910. године. Центар гравитације града се померио са трга Гипузкоа на Авениду де ла Либертад, која данас чини осовину Доности. Стари град је због свог тешког оквира измештен у простор за рекреацију и мале продавнице, јер није спреман за развој модерне трговачке, саобраћајне и саобраћајне делатности.

Касније се урбани развој поларизирао према улицама Сан Мартин, мрежи улица око трга Буен Пастор и улице Прим, док се истичу грађевине на улицама Гросс, Антигуо и Амара Виејо.

тргови Доности

Доности има много и разноврсних тргова, као нпр Плаза де ла цонституцион, који је простор за друштвене односе и догађаје популарног, спортског и културног карактера, остављајући испод својих аркада комерцијалне спратове на којима се налазе куће.

Поред Плаза де ла Цонституцион, Доности има следеће тргове:

• Плаза де ла Тринидад, који има намену културних и спортских активности.
• Плаза де Зулоага где се налази башта и музеј Сан Телмо.
• Поред тога, налазимо и мале Плаза Ласала.
• Такође налазимо и Боулевард Аламеда, чији централни простор заузимају баште и јавне службе, као једна од темељних осовина путне мреже и споја између старог дела и проширења.
• Плаза де Гипузкоа, са својом баштом у централном делу, представља место за рекреацију и рекреацију са малим рибњаком. Око које се налазе пословни простори, на врху којих су куће, канцеларије, као и Палата покрајинског већа Гипузкоа. Представља привлачно и централно место за град, такође заузима централну позицију у експанзији.
• Плаза дел Буен Пастор је простор за слободно време. На овом тргу је катедрала, окружена кућама са пословним спратовима. Око овог трга су јединствене зграде Цорреос и Културни центар Колдо Миткелена.
• Плаза де Билбао се такође налази на једној од страна циркулационог подручја Цалле Прим.
• Плаза дел Центенарио је тачка везе између насеља Амара Нуево и Амара Виејо.
• Плаза де Пио КСИИ налази се између једног од најважнијих унутрашњих и спољашњих спојних зона града. Преко њега се повезује са аутопутем Билбао-Бехобија. У њему се налази Владина подделегација, аутобуска станица и хотел Амара Плаза.
• Плаза де Ирун, у насељу Амара Нуево. Мрежа веза која повезује мадридску авенију, реку Урумеа и везе са Лојолом налази се на овом тргу. У њему се истиче тржни центар АРЦЦО.
• Остали тргови у насељу Амара Нуево налазе се унутар блокова, представљајући неке од њих у ниским комерцијалним објектима, гаражама и радионицама, док су други окупирани малим баштама и рекреативним површинама.

Ово су квадрати од Армериас, Феррериас, Еткеберри, Цофрадиас, Мерцандерес, Солдадос, Маринос, Пребосте, Студије.

• Плаза де Сарагоса је његово место транзиције и рекреације у центру и Мираконча .
• Плаза де Еускади и Плаза де Еспана су места пролаза између улица које, кроз ове тргове и мост Санта Цаталина, повезују четврти Грос, Амара, Егиа-Атоцха и Центро.

махала Доности

Алтза

Насеље Алтза се налази на једном од брда која доминирају заливом Пасаја, заузимајући његове падине. То је најисточнији део града, који се налази на граници са земљама Пасаје и Рентерије. Протеже се преко брда на чијем се врху налазило насеље насеље, које је уступило место прогресивном заузимању, у последњих четрдесетак година, северних, источних и западних падина, као и изградњи испред државног аутопута, и у долинама Ткингурри и Молинао, чинећи јасно препознатљив део града.

Саме карактеристике физичког окружења, а посебно његова топографија, наглашене распоредом великих инфраструктура које су изведене у његовом окружењу (лука Пасаиа, аутопут Билбао – Бехобија и његове везе са Ла Херером и луком) данас чине границе суседства су у потпуности дефинисане, осим решења континуитета на истоку у дистрикту Антчо у Пасаји и области Гарбера, која се налази на југозападу.

Има проширење од скоро 230 ха. да се ПГОУ дели на двадесет пет одређених урбаних интервентних подручја (АИУ): Ла Херрера, Тсингурри, Ларратко, Алтза Овер, Ларди Алде, Јоластокиета, Пикабеа, Олета, Арриа, Царретера НИ (одељак Ла Херрерави Ла Херрерави-Буренави), , Алто де Буенависта, Есцалантеги, Мендибил, Путкузуло, Молинао, Папин, Ландарро, Гарбера, Еснабиде, Дон Босцо, Лас Мерцедес, Аудитз-Акулар и Лузуриага.

Коегзистенција некомпатибилних намена и потреба за преуређењем недовршених простора чине још две карактеристике насеља у коме се налази укупно 7,501 кућа, 139,716 м2 за индустријску употребу и 55,207 м2 за терцијарне намене.

На нивоу обезбеђења комуналне опреме, Алтза има стандард изнад општинског просека који произилази из акција спроведених последњих година: Ларрес спортски центар, Цасарес Дом културе, Дом здравља, едукативни центри итд., које су покренули. важан процес реструктурирања.

С обзиром на проблем, ПГОУ се опредељује за санацију урбаног ткива, трансфер индустрије, припрему алтернативног индустријског земљишта, понуду терцијарног земљишта, итд. Што се тиче конкретних акција, морамо истаћи ове: преуређење Херрере и Буенависта приступи; извршење нових приступа из Инткауррондоа и Молинаоа; унутрашња реформа Херере, Ларатка и Буенависте; интегрисана рехабилитација у Алци, Арији и Молинау; завршетак области Олета и Даријета ; стварање индустријског земљишта у Ландару и Миамарки; прогноза тржног и пословног центра у Ларди-Алдеу; извођење паркова Арија, Гарберако Гаина и Ларес; и проширење спортског комплекса Ларес .

Амара Бери (Амара Нуево)

Са укупном површином од 132 хектара, на северу је ограничен реком Урумеа у меандру који се граничи са полуострвом Мундаиз. На исток и југ обилазницом и на запад Еуско железничком пругом Тренбидеак и новим путем Амара-Ајете. Обухвата равне површине равнице Урумеа и корита Аноета и Морланс (у његовом доњем делу) који представљају природне продужетке равничарског земљишта. Део падине парка Алколеа (подручје Ибајалде) је такође укључен, иако се налази на десној обали реке. Већину насеља ПГОУ сматра урбаним земљиштем, осим области Енсанцхе де Амара ИВ и Риберас де Лоиола, које су класификоване као земљиште које се развија.

Амара-Бери је један од најважнијих квартова у стамбеном развоју града, са планираних укупно 13,199 домова у хоризонту развоја Генералног плана.

анорга

Насеље Анорга се састоји од два велика џепа земље која се налазе са обе стране аутопута НИ, на деоници између везе са варијантним путем ка југу Ибаете и општином Ласарте.

Заузима приближну површину од 123 ха. Неадекватни приступи из НИ постојећим стамбеним подручјима са последичном изолацијом коју то узрокује и низак ниво опремљености су два проблема која се негативно истичу.

Тхе Олд-Ондарета

Насеље Ел Антигуо-Ондарета заузима северни део равничарских области Вега де Ибаета до обале и брда Лугариц (Семинарио), има површину од 116 хектара и ограничено је на северу приступним путевима до Игелдо и плажа Ондарета; јужно од Цамино де лос Пинос и пешачког приступа Фундасион Матиа ; на исток улицама Палацио и Др. Марањон и на западу Авда. де Толоса и падине Монте Игуелдо.

Деведесетих година прошлог века дошло је до значајног подстицаја како у изградњи домова тако иу изградњи опреме (спортски центар, амбуланта, итд.).

Подијељен је на следеће урбане акционе области: Мирамар-Ондарета, Ел Антигуо, Семинарио, Лугариц, Лизарритурри, Бента Берри, Нортх Университи Цампус, Енсанцхе де Ондаррета, Циудад Јардин де Ондаррета И и ИИ.

Атегорриета-Улиа

Насеље Атегориета-Улија се развија у подножју јужне падине планине Улија. Има површину од 67.53 хектара и граничи се на западу са Сагуесом, на југу са Авдом. де Навара и РЕНФЕ железница, а на истоку Алто де Миракруз.

Његов развој је у основи линеаран, подржан у првом случају старим путем Атегориета, а касније авенијама Навара и Атегорриета, уздижући се уз падину Улије, одржавајући релативно хомогену максималну референцу вијенца. Типологија насеља, иако није савремена, у својој општости одговара нискоразвијеним стамбеним објектима и изолованим стамбеним објектима међу којима се размножавају конвентуалне парцеле окупиране великим зградама које су у контрасту у стамбеном окружењу.

У комшилуку се издваја пет области: Мантео, Улија-Баррен, Миткелене, Токи-Едер и Атегорриета, које су за потребе извршења планирања класификоване као урбано земљиште.

Упркос очигледној хомогености, проблеми Барија су разноврсни. Постоји потреба за преуређењем због проблема као што су недовољна путна мрежа, велика густина у одређеним областима, мешавина намена и недостатак паркинга и слободних простора.

У области Мантео постоји већа густина окупације са конфликтима приступачности, док друга подручја имају виши квалитет животне средине, што је, међутим, праћено и недостацима у овој истој области. Типологија суседства ниске густине доводи до дисперзије јавних простора који достижу високе стандарде у Мантеу, након интервенција које су се десиле последњих година, и смањене у областима баштенских градова као што је уобичајено у овим типологијама.

Испоштована је обавеза преуређења подручја, која се огледа у низу урбаних акција: трансформација индустријске намене у терцијарну, стварање нових тргова и слободних простора у Санта Терези, Мантеу итд., урбанизација парка Улија у области у близини насеља, изградња спортског центра и обезбеђење подземних паркинга у Мантеу. С друге стране, неопходно је и консолидовање стамбене типологије ниске густине као карактеристичне намене, прилагођавање и приоритизација путне мреже, развој празних међупросторних површина, решавање дефицитарних веза и већинско учвршћивање намена. опрема.

Аиете

Насеље Ајете се налази у централном делу града и заузима врх и падине Алто де Ајете, који се налази између равница Ибаета и Урумеа.

Има приближну површину од 233 хектара и граничи се на југу са варијантом Сан Себастијан, на северу са Пасео де Мирацонцха и Цамино де Сан Рокуе, на истоку са железничком пругом Еуско. Тренбидеак, нови пут Амара – Ајете и пут Ерондо, а на западу са ивицама превоја Лугариц, путем Ибаета- Ајете и Авенида де Толоса.

Аиете генерално реагује на карактеристике баштенског града средње густине у насељеним подручјима и да постоји недостатак комуналне опреме, слаба путна повезаност између различитих развијених области и мала подршка за комерцијалне активности. Из свих ових разлога планирано је извођење неких урбаних акција: спортски центар Ткантка-Еррека и спортске површине Ланберри, Пуио и Пагола; Ткантка -Еррека тржни центар ; изградња пута Амара-Аиете-Ибаета/Ел Антигуо (1999); и стварање паркова Пујо и Арбаизенеа .

Центар-Центро

Омеђен на северу отвореним морем, на истоку реком Урумеа, на западу Баија де ла Конча и брдима Ајете, и новим Енсанче де Амара на југу, Центром, за потребе Генерални план, конституисан је кроз Историјску четврт, Енсанш из 19. века, Пасео де Мираконча и брдо Сан Бартоломе, све су то изграђене области, којима се додају планина Ургул и острво Санта Клара.

Заузима површину од 116 хектара и омеђен је на следећи начин: Ургул - Санта Клара, Лука, Парте Вијеха, Енсанче, Сан Бартоломе, Амара Захара (Стара Амара) и Пасео де Мираконча. Сви су класификовани као Урбано земљиште.

Као подручје високог еколошког, архитектонског и урбанистичког квалитета, активности које је ПГОУ планирао за Центар у основи имају за циљ очување његових карактеристика.

Тако је у последњој деценији 20. века израђен План санације историјске четврти, заштита градитељског наслеђа, други План реструктурирања саобраћаја, с обзиром на могућност затрпавања Еуско путева. Тренбидеак , и имплементација Енсанцхеа у области Сан Бартоломе3, Културни центар у старој Пескадерији (1999), и могућа локација аутобуске станице. Од изузетне важности су и план преуређења и обнове Булевара (1999) и Алдерди Едер (1998), радње које би, заједно са пјешачењем које проистиче из новог уређења путног система, требало да представљају темељни фактор за унапређење квалитет животне средине. Енсанча и његове комерцијалне привлачности. Да завршимо са овим простором, назначимо да је Културни центар Колдо Миткелена (1993) један од радова који су извођени и са великим успехом у свим аспектима.

Егиа

Егија представља јасно препознатљиво насеље у урбаном ткиву са условима централности који су делимично обезвређени због његове локације источно од железничке пруге и њене топографије.

Суседство има савршено препознатљиве физичке границе, које делом представљају баријере у његовом односу са остатком града. Тако се на северу граничи са трасом железнице РЕНФЕ, на западу и југу са током реке Урумеа и на истоку са долином Марруткипи и области Баратзатеги, где се, међутим, дешава континуитет парцеле. очигледније.

У циљу интегрисања урбаног дела у град, простор који заузимају стари стадион Аточа и Мерцадо де Фрутас намењен је за изградњу кућа, отворених простора и терцијарне намене (Палата правде), заговарајући Генерални план за решење комуникације око вијадукта Изтуета, допуњене пешачким везама преко њега у висини моста Санта Каталина и новим мостом планираним испред парка Араба, преуређењем постојећег надвожњака на станици (1999). Осим тога, ПГОУ предлаже нови приступ путевима од Амара Осинага и Инткауррондоа, итд. Непостојећи спортски објекти Егие довели су до изградње спортског центра, фронтон терена и комплементарних стаза на локацији Мармолес Цантабриа, чиме је проблем ријешен. С друге стране, веза овог насеља са Инткауррондом је побољшана проширењем Авде. де Аметзагаина . Такође је вредна пажње изградња кућа на Пасео дел Урумеа и у Батеји (1999-2000).

Велики

Има приближну површину од 44 ха, што чини насеље ограничено ПГОУ мањег проширења. Представља источну експанзију града, пројектовану у узастопним фазама, које су укључивале прогресивно физичко заузимање земљишта из реке и мора. Тренутно, недовршена, предвиђено је да дефинише своју коначну конфигурацију.

Територија је приметно хоризонтална и чини, упркос свом централном положају у граду, део који се јасно може идентификовати због свог историјског памћења и категоричности његових граница: река Урумеа на западу, железничка линија РЕНФЕ на југу, Авда. Наваре и подножја Монте Улије на истоку и мора на северу.

Цело насеље је класификовано као урбано земљиште. Занимљиве су интервенције које се састоје од преуређења плаже и шеталишта Зурриола (1995), изградње Аудиторијума и конференцијског центра Курсаал (1999), плана урбанизације и рехабилитације Сагуеса, као и рушења пијаце Грос и изградње куће на свом месту (1997).

Ибаета

Са површином од 192 хектара, заузима равне површине истоимене равнице од споја варијанте у Анорги до Енсанче де Ондарете, као и део падина Лугарица и Игуелда, које га омеђују на исток и запад, респективно.

На падини се може видети прекомерна грађевинска изградња, неповезана једна са другом, делимично некоординисано планирање слободних зона, недостатак адекватне основне форме путева и локалних слободних простора. Предвиђања интервенција за ублажавање ових недостатака су изградња стамбених објеката (Ондарета, Бента – Берри, Ерротабуру, Берио итд.), индустријских подручја Игара, Ел Инфиерно и Зуатсу, на путу Ибаета-Аиете… очекује се побољшање Авда. де Толоса као основни конфигурациони елемент урбаног развоја читавог подручја, завршити Универзитетски кампус, изградити Бента – Берри (1999) и Универзитетске спортске центре, паркове Алморза и Лугариц, и још низ паркова и вртова.

Исто тако, предлаже се интегрисани и сложени програм коришћења који омогућава комшилуку, заједно са остатком Веге који припада насељу Ел Антигуо-Ондарета, услове централности неопходне да би се конституисао алтернативни стуб у односу на урбани центар.

Акције у Муитегију (стварање „спортског парка”), Берију (мешовити стамбени комплекс „отворене изградње” и „у развоју”), Игари (одржавање индустријске употребе.), Ерротабуру (изградња кућа и две куле терцијарног користи, једно од њих је седиште Покрајинског трезора Гиписка) и Зуатсу (стварање нове зоне „индустријске употребе“ намењене уградњи незагађујућих модалитета на пола пута између индустријске идеје и технолошког парка.

Игуелдо

Ово насеље се састоји од три јасно диференциране урбане енклаве уметнуте у неразвојну територију Монте Игуелдо, укупне површине од 25.8 хектара.

Енклаве на које смо алудирали су, пре свега, област која обухвата источну падину Монтеа, ограничену приступним путевима ка Игуелду („Фаро” и „Пуебло”) и врхом. Другу чини стамбена област „Амезти“, коју чини уски појас земљишта који се налази на северној падини Монтеа и ограничен на југу приступним путем до урбаног подручја Игелдо. Ова друга, заједно са новоразвијеном територијом која је ограничена у њеном окружењу, чини трећу од поменутих енклава које чине Игуелдо.

Урбани проблем који постоји у Игуелду је следећи: прекомерно згушњавање стамбених зона, пролазни саобраћај и потреба за ограниченим и постепеним развојем у Каску. Овоме се мора додати и сценски значај падина Игуелда.

Да би се избегло згушњавање, предвиђено је да се постојећа зграда консолидује, не предвиђајући више изградње од одређене важности од оне која одговара области „Игелдоко Забалпена“. Због проблема које има Каско, друмски саобраћај који пролази кроз њега био би елиминисан изградњом обилазнице „Пуебло де Игуелдо“. Уз то, ПГОУ предвиђа проширење Забавног парка и стварање отворених простора у општем обиму.

Инткауррондо

Инткауррондо се налази источно од града и уздиже се на његовим падинама како би се приближио високим областима Аметзагаине након што је прескочио вештачки рез настао 1970-их изградњом обилазнице Доностија-Сан Себастијан.

Ограничава се на север са распоредом РЕНФЕ пруге, осим првобитног језгра; на запад са суседством Егија (подручје „Јаи-Алаи” и гробље Поллое); на југу са прилазима аутопуту и ​​парку Лау-Хаизета, који обухвата брда Аметзагаина, а на истоку са везом Херера – Инткауррондо поменуте варијанте.

Њено проширење достиже површину од 156 ха, на којој се уочавају типични проблеми периферије града: изолованост, лоша путна доступност, недостатак слободних простора у појединим секторима, паркинг и опрема. Ипак и све, велики део ових питања се значајно побољшао са извршењем нових приступа са Авде. де Атегорриета и варијанта.

За његово решење предложене су многе урбанистичке акције, од којих су неке већ спроведене: затрпавање пруге; стварање Пасео де Зубиаурре; нови путни прилази кроз Марруткипи, Алтза и Амара Берри; прогноза нових јавних иницијатива за становање у Монсу и Баратзатегију; обезбеђивање тржног центра у Марруксипију; стварање паркова у Марруткипи и Баратзатеги, вртова и тргова; изградња спортског центра, ординације, школе и дома за стара лица; обезбеђење паркинга.

Лоиола-Мартутене

Са приближном површином од 114 ха, насеље Лоиола-Мартутене заузима равне површине равнице реке Урумеа док пролази кроз југоисточну зону општине, укључујући брдо Ла Сал, које раздваја области Лоиола и Схорес оф Лоиола .

На северу је ограничен реком Урумеа и варијантним путем, на истоку и западу обронцима Инткауррондо-Алтза и Зороага, респективно, досежући на југ до границе општине Сан Себастијан са Астигаррагом.

Преквалификација релативно неуређене и недовољно опремљене урбане структуре постојећих стамбених и индустријских центара несумњиво је један од основних циљева интервенције у овом насељу, као и његово адекватно повезивање на урбаном нивоу са суседним насељем Амара-Берри.

Лоиола стога пати од проблема са паркирањем, саобраћајем, недостатком опреме и слободних простора. Поред тога, има велику густину, постоји мешавина некомпатибилних употреба и проблеми са поплавама су пречести.

Из свих ових разлога предлажу се посебни планови рехабилитације у Лојоли, Томин Енеи и Мартутенеу, Пројекти каналисања реке и распоред аутопута, шетња уз реку и изградња спортског парка у Мартутену. Напомињемо да је Спортски центар Ла Сал, који има гараже и канцеларије, завршен 1997. године.

Мирацруз -Бидебиета

Налази се на јужној падини планине Улије, источно од града, граничи се са Пасајом и протеже се на југу све до железничке линије РЕНФЕ. Има површину од 57.10 хектара и његова временска и физичка конфигурација одговара различитим моментима и типологијама. Дакле, изоловани једнопородични објекти, полигони отвореног плана са високим кулама и конструкције које су изникле ван плана поређане испред пута чине слику овог насеља.

Ако погледамо урбанистичко планирање подручја, схватамо да постоје две веома различите ситуације са обе стране Авенида Алцалде Елосеги. На северу се налазе развоји линеарних блокова и кула, где се дијагностикује проблем у специјализацији, хијерархији и управљању слободним просторима, чему се додаје постојање неизграђених празнина, несигурност услова приступачности појединих објеката, недостатак паркинга и мистификација употребе, понекад са очигледним некомпатибилностима, као што је случај са Гомистегијем.

На југу, насеља углавном реагују на нискоразвијене типологије, што подразумева деоницу пута и приступачност као специфичне проблеме.

Суочен са овом описаном ситуацијом, ПГОУ предлаже акцију на путу, пројектујући нове везе у Гомистегију како би се побољшала животна средина и услови приступачности. Такође је модификовано коришћење деонице пута, редуковањем коловоза у северној зони у корист паркинга и тротоара, а пројектовање путева коегзистенције деонице и смањене брзине у јужној зони.

Укратко, развој који се спроводи промовисањем унутрашње реформе области Гомистеги и преуређењем и поновним развојем јавног простора је консолидован.

Мирамон- Зороага

Овај простор од 265 хектара налази се јужно од општине, смештен на брдима која доминирају долином Урумеа и потоцима Баркаизтеги и Анорга. Ограничава се на северу са аутопутем, на западу са Анорга-Ткики, на југу са Оријамендијем и долином Баркаизтеги, а на истоку са каменоломима Лојола и падинама које се спуштају на Мартутене.

Тренутно је то ретко насељена област у којој су куће, претежно изоловане типологије, и велики објекти смештени на раштркани начин: Циудад Санитариа, Поликлиника Гипускоа, Еускал Телебиста, итд.

Негативна питања која треба решити су приступачност и неадекватна путна мрежа. Стварањем новог прилаза са аутопута, и побољшањем путева Алдапета и Аноета, надамо се да ће решење бити обезбеђено.

Предлог такође предвиђа специјализацију подручја за насељавање намена и типологија сличних онима које постоје, проширене на активности типичне за технолошки парк Мирамон и рекреативне објекте Иллумбе, у којима је изграђен центар за разоноду (1999.) који укључује арена за бикове (1998).

Зубиета

Подручје на које се у овом раду односимо односи се на подручја која нису класификована као неизграђено земљиште, односно нешто више од 46 ха. од 770 ха. који отприлике чине целину ове западне енклаве, која се налази у поменутој равници или непосредно уз њу и, дакле, настањена на суштински равној територији, испред које се налази и такозвана кућа Аизпуруа и област коју заузимају Доностија. - Хиподром Сан Себастијан и разни објекти и опрема.

И енклава и поменута насеља не припадају у потпуности општини Доностија, већ делимично одговарају суседној општини Усурбил према недавно договореном разграничењу.

Урбани проблеми насеља су усредсређени на потребу решавања пролазног саобраћаја кроз нуклеус и општу приступачност. У том циљу, ПГОУ планира да побољша путеве и обезбеди тротоаре до прилазног пута од Ласарте-Ориа и Ткикиерди. Такође, сматра се погодним дефинисати смернице за стамбени развој нуклеуса, предмета сталних иницијатива које до данас нису уродиле плодом, како би се створила стамбена понуда која избегава тензије неселективног заузимања у равници.

С друге стране, постоји потреба за преуређењем објеката Хиподрома, његовог непосредног окружења и његових евентуалних захтева и могућности проширења, као и могућност да се има земљиште за различите намене са повољним топографским и приступачним условима, чувајући равницу у било ком случај. севера и с обзиром у сваком случају на посебне еколошке услове територије.

Што се тиче урбанистичких интервенција на неизграђеном земљишту, ЈКП мора да истакне, поред Мендизороца, Улије, Лау – Хаизета и Оријамендија, отварање контролисане депоније за инертни отпад.

Урбанистички оквир Доности

Можемо пронаћи затворене и отворене блокове (са слободним просторима у центру), правилне (имају дефинисане геометријске облике) и неправилне (без правилног полигоналног облика).

С друге стране, уочена је симетрија и уједначеност плана у ономе што називамо Централним градом и делу његовог комплементарног подручја, при чему се, међутим, могу разликовати различите фазе његовог развоја.

Развој урбаног оквира и структуре кроз историју града већ је претходно анализиран. Сада ћемо се зауставити на садашњем урбанистичком оквиру читавог општинског подручја.

Само план Старог града може нам дати магловиту представу о првим урбаним ткивима града. Мора се запамтити да је до 18. века преовладавала средњовековна раван. На плановима пре 18. века, ограђена ограда изгледа потпуно заузета блоковима кућа, које су улице и кантони исечени на правилан начин, подсећајући на војни логор. У овим блоковима, куће су груписане компактно без остављања отвореног простора, са изузетком Плаза Виеја, која је водила до Пуерта де Тиерра. У 18. веку уведена је велика новина Плаза Нуева, у центру града, са прелепим портицима.

Пожари, о којима смо већ говорили, нису унели промене ни у структуру ни у урбану морфологију града. Куће су обновљене, са истим карактеристикама, на старим парцелама.

Након пожара 1813. године, град је реконструисан, још увек унутар својих зидина. За извођење радова било је потребно 36 година, а резултат је била садашња Парте Виеја, која се простире између Монте Ургула, садашњег Булевара, луке и улице Сан Хуан, на површини од 10 хектара.

Комисија за реконструкцију припала је архитекти Педру Мануелу Угартемендији, који је, након сукоба са власницима парцела, заједно са архитектом Алејом де Мирандом, обновио град на већ постојећим парцелама. На овај начин, једина утеха архитектама је била да се неке улице уреде и прошире, те да се утврде неке уредбе за типологију и морфологију објеката.

Након одобрења за рушење зидина (1863), радови на Јужном Енсанчеу почели су 1864. године, према предлогу Антонија де Кортазара који је узастопним проширењима захватио око 70 Хас., у периоду од око тридесет година. Током овог времена представљени су угледници. Комплекс је структуиран око осе север-југ (садашња улица Хернани), наставак улице градоначелника у Старом граду. Паралелно са улицом Хернани, и пратећи ток реке, између мостова Санта Цаталина и Зурриола, налази се Пасео де ла Републица Аргентина. Булевар Аламеда дел и Аламеда де ла Либертад затварају северни сектор Енсанчеа на његовој северној и јужној страни, респективно.

У овом северном сектору налазимо трг Плаза де Гипускоа са портиком као централну тачку. Урбано ткиво се састоји од правоугаоних блокова димензија 56×84 метра, од којих је једанаест поравнато, са овим карактеристикама, између улица Ернани, Гарибаи, Цхурруца, Елцано, Идиакуез, Легазпи, Окуендо и Плаза де ла Републица Аргентина. Улице Пенафлорида, Бенгоецхеа, Андиа и Цамино пресецају претходне, употпуњујући урбано ткиво овог сектора. Између Пасео де ла Републица Аргентина и улице Окендо налази се башта, у којој се налазе позориште Викторија Еугенија и хотел Марија Кристина. Преостала су два блока, ужи правоугаони на крају који је окренут ка заливу Ла Конча, и други трапезоидни између улице Окендо и Пасео де ла Републица Аргентина на крају који је окренут ка реци Урумеа.

Јужни сектор Енсанчеа протеже се од Авениде де ла Либертад до Плаза дел Буен Пастор, а друге границе су залив Ла Конча и река Урумеа. Улице Сан Марциал, Аррасате, Сан Мартин, Сан Бартоломе и Алфонсо КСИИИ формирају хоризонталне осе, а окомите чине улице Мантерола, Еасо, Урбиета, Лоиола, Фуентеррабиа, Гуетариа, Вергара и Ецхаиде. Пасео де ла Цонцха, Пасео де лос Фуерос, Плаза де Билбао и Плаза де Сарагоса употпуњују овај скуп, чије је централно језгро Плаза дел Буен Пастор, који због веће површине овог сектора Еикампле остаје нешто померено на запад. Блокови присутни овде имају облик ближе четвороугаоном, са 56×54 метара.

На брду Сан Бартоломе елиминисан је његов део који је ометао проширење улице Еасо. Генералним планом из 1995. године предвиђено је проширење поменуте чистине и преуређење подручја у близини Амара Виејо.

Треба напоменути да смо тренутно сведоци, у овој области, јачања развоја комерцијалне делатности, културне, рекреативне и рекреативне понуде. Када је реч о променама које је овај део града претрпео, пре свега треба истаћи област Буен Пастор, где се налази и културни центар Колдо Миткелена. Осим тога, то је урбанизација Булевара (1999) и Алдерди Едер (1998). Овај план, заједно са пјешачењем које произилази из новог уређења путног система, мора представљати основни фактор за побољшање квалитета животне средине Еикампле-а, као и његове комерцијалне атрактивности.

Такозвани источни Енсанче се развио између Старог града и ушћа реке Урумеа, враћајући земљу од мора и регулишући и каналишући леву обалу реке. Главни сет је уоквирен између Пасео де Саламанца и улице Алдамар. Пошто је период изградње овог подручја у оквиру развоја Енсанцхе де Цортазар, блокови имају сличне карактеристике, са мањим терасама и правоугаоним тлоцртом, покушавајући да максимално искористе 5.3 хектара. освојио са мора Мост Зурриола и Булевар повезују ово проширење са Гросом и центром града, респективно.

У Миракочи налазимо мешавину вила и луксузних кућа; Данас старе виле и брвнаре уступају своја места луксузним стамбеним објектима.

Насеље Грос је изграђено на динама и пешчаним спрудовима који се налазе између ушћа реке Урумеа и подножја планине Улија, такође добијајући важно земљиште од мора. Почели су да се граде једнопородични комплекси и мали хотели, али су убрзо почеле да се дозвољавају свакакве злоупотребе некретнина, мешање резиденција са радионицама, мала индустрија, а зелени и отворени простори нестају. Плажа Зуриола се свела на малу површину отворену за јаке таласе. Међутим, ово је једна од области у којој је структура у већој мери измењена. Истакнућемо преуређење обале као пешачког шеталишта од Момпаса до моста Зуриола. Такође жели да консолидује нову плажу Грос и нови насип изграђен као продужетак десне обале реке. Уз ове две акције, можда најважнија је изградња културног комплекса за Аудиторијум и конференцијски центар.

Унутар насеља Грос имамо један од најхаотичнијих примера урбанизма Сан Себастијана; блокови су крајње неправилни, у лавиринту улица засићених комерцијалним подовима, радионицама, малим индустријама, магацинима, гаражама итд., који стварају одређену сензацију гушења и хаоса.

Најредовнија поравнања налазе се након Авде. де Навара, у сектору званом Нуево Грос, у коме је земљиште старог Плаза де Торос коришћено за изградњу низа комерцијалних блокова и подрума који доприносе урбаном засићењу и загушености. комшилука, иако су квалитетне куће. Ова област, где зграде одржавају већу правилност, наставља се дуж Авде. де ла Зурриола и Пасео де Рамон Мариа де Лили.

Међу најрелевантнијим урбанистичким променама у насељу Грос, издваја се пешачење такозване „Цоразон де Грос”. На исти начин, предвиђено је да се заврши изградња путне мреже проширења и позабави унутрашњом реформом погођених подручја (око Грос Маркета), прилагођавајући нове намене и површине за јавну употребу на површини.

Најважнији отворени и зелени простор који постоји у комшилуку је Плаза де Цаталуна, испод којег је 1970-их изграђен подземни паркинг.

Насеље Сагуес, између плаже Зуриола и подножја Монте Улије, представља мали скуп стамбених блокова лошег квалитета, који не одговара ни једном претходном плану, а планирана је његова санација.

Комплекс Улија-Атегориета представља низ породичних кућа, заједно са малим блоковима стамбених објеката са ниским приходима, неким образовним, здравственим и верским центрима и луксузним вилама.

Јужно од Гроса почињу комплекси Аточа и Егија. У Аточи налазимо редовну линију дуж Пасео дел Дукуе де Мандас, испред старог фудбалског терена Атоцха и зграда Абастоса, Старе војне болнице и Фабрике дувана.

Такође је вредно пажње могућа ремоделација области вијадукта Изтуета и изградња од стране Одељења за урбанизам, становање и животну средину баскијске владе програма „званично заштићених станова“, „гаража“ и комплементарних „канцеларијских“ просторија, на Пасеу. дел Урумеа и према типологији „отворене зграде” са суседним „приватним баштама”.

У насељима Антигуо и Ондарета налазимо велике типолошке разлике. Пре неколико година, виле и ниске зграде су преовладавале широм Ондарете, а у близини Монте Игуелдоа било је два низа неквалитетних кућа. Данас посматрамо нестанак два поравнања. Исто тако, вреди напоменути Енсанцхе де Ондаррета, који има малу густину, и нестанак фабрике Лизаритурри, где је значајан број домова изграђен у последњих пет година 20. века.

У насељу Антигуо налази се стамбени сектор на високом нивоу, у 6 блокова који су поређани пратећи Авениду де Зумалацаррегуи, који су ограничени Цалле Матиа, из које налазимо шаролики низ улица и кућа свих врста. Ел Антигуо се простире на стамбене, образовне и индустријске области Ибаета, Лореа, Запатари, Игара и Анорга.

Овај кварт Сан Себастијана један је од оних који су се највише променили и зато је згодно истаћи неке акције. У Вента берри се развија „стамбена” и „терцијарна” област која је конфигурисана као „центар” активности и представља урбани комплекс који се састоји од четврти Ел Антигуо и Ибаета. Универзитетски град у Ибаети се такође мора развити: северни и јужни универзитетски кампус УПВ-а и Факултет инжењеринга (Универзитет у Навари).

У Берију се предлаже мешовити стамбени развој „отворене зграде“ и „у развоју“, консолидацијом постојећих школских зграда и стварањем путне мреже која омогућава директну везу између подручја и околине. У Иљари је планирана изградња новог стамбеног насеља ниске густине, као у Изи. Подручју Ерротабуру ће се додијелити „карактеристично кориштење“ „стамбеног простора“, допуњено значајним дијелом „терцијарне употребе“.

Коначно, у Зуатсуу је створена нова област „индустријске употребе“ за примену модалитета који не загађују околину, уоквирених у оно што је постало познато као „висока технологија“ или „Р+Д“ (истраживање и развој).

Полурурални сектор Ел Антигуа достиже тачку повезивања са комплексом Ајете и градом вртом Еџади, који се заузврат повезује са Алдапетом, Бидебиетом-2 и Алто де Мираконча.

Са ових подручја, и са истим дисперзивним карактером, можете приступити популарним четвртима и малим и старим грађевинама Алто де Ерондо, Алто Амара, Морланс и Амара Виејо. Из Алто де Еронда можете приступити области здравствене и неге Зороага – Мирамон, са болницом, здравственим домом, поликлиником, азилом, Финца де Мирамон, итд.

У насељу Амара Нуево, које се развија каналисањем Урумеје и исушивањем мочвара, потребно је издвојити неколико области, које су свима заједничка нота, велики блокови кућа, са великом густином насељености, и мањкава структура у његовој урбанизацији.

Најотворенији и најквалитетнији простор протеже се од Авда. де Карлос И до Пасео де Ерондо и Подавинес . Њена централна осовина је улица Хосе Мариа Салаверрије, остављајући неизграђене парцеле. Са источне стране Авда. де Карлос И, до реке, железничке пруге и Пасео де Зорроага, простире се старији и лошијег квалитета сектор, чија је главна осовина Авда. де Мадрид.

Северно од Пласа де Пио КСИИ почиње северна област суседства, која сеже до Паркуе де Алава и Плаза дел Центенарио, која води до насеља Амара Виејо и комплекса Енсанцхе, који се протеже од Плазе од Буен Пастора до овог сектора Амара. Нуево, који има карактеристике сличне онима остатка Енсанцхеа, али са већом морфолошком и функционалном деградацијом, уз присуство мањих и неправилних блокова. Осовину овог сектора чине улице Еасо, Урбиета и Прим, а као отворен простор има Пасео дел Арбол де Гуерница, који прати ток реке Урумеа.

Јужни комплекс насеља Амара Нуево је употпуњен спортским подручјем Аноета, баштама Плаза де Пио КСИИ, црквом Саграда Фамилиа и комплексом владине подделегације, Институтом за средње образовање, другим образовним центрима и аутобуска станица, поред хотела Амара Плаза. У Аноети се издваја спортски простор.

У такозваном Апендик де Амара (Амара-Осинага) зграде се развијају у блоковима намењеним за стамбену употребу. Поред тржног центра АРЦЦО, постоје и „терцијарне намене“ у „приземљу“.

Пратећи ток Урумее, из кварта Амара, долазимо до групе коју су формирали Лојола и Томин-Енеа, где налазимо мали сектор вила, успомену на покушај да се направи баштенски град, касарне војске, војне куће, раштркана стамбена област Ткомин-Енеа и неуредно груписање Лојоле.

У другим деловима града (Ла Паз, Херера, Бидебиета, Алза, Астигаррага, Инткауррондо, Ларратко, Мартутене, Сарруета, итд.), постоје јаки контрасти између дисперзије и концентрације. Преовлађује неквалитетно становање, велики блокови, лоша комуникација и приступ, оскудица или одсуство отворених простора, слабост услуга итд., уз велику густину насељености, иако је последњих година значајно побољшана у свему што се тиче опреме и услуге.

У области Инткауррондо и Алза морамо поменути развој важног „стамбеног подручја“ у Баратзатеги и Бустинткуло (Инткауррондо -Сур), као и трговачког центра Гарбера.

Морфолошке области из Доности

У наставку ћемо се осврнути на физичко стање зграда, што ће нам, заједно са горе наведеним, омогућити да видимо степен хомогености различитих морфолошких области града.

Стари град је очигледно морфолошко заштићено подручје, иако тежи извесној ревитализацији својих функција која не нарушава историјску и сентименталну вредност ове целине.

У ову групу заштићених подручја, иако из других разлога (лепота пејзажа, рекреативни простори итд.), убрајамо секторе Игуелдо, Мирацонцха, Аиете, Улиа-Атегорриета, Ондаррета, Зубиета и Зорроага – Мирамон, иако у Ин. прва четири, дошло је до прилично брзог процеса реновирања са нестанком уређених вила које су замењене вишим и гушћим стамбеним комплексима.

Постоје области у Ел Антигуо, Егиа-Атоцха, Лоиола, Амара Виејо, Центро, Грос и другим периферним четвртима, у којима су старе зграде, радионице и мала индустријска складишта замењене или се замењују новим стамбеним зградама. Ми смо, на овај начин, пред процесом обнове у застарјелим подручјима.

Постоје и веома дотрајала подручја у којима није започет процес обнове.

У Авениди де ла Либертад је дошло до убрзаног процеса морфолошке обнове, са појавом луксузних домова и зграда за банке, канцеларије итд.

У старим земљама које је заузимао Плаза де Торос, такође је био процес реновирања и убрзане трансформације, формирајући оно што се назива Нови Грос. Тако је изграђен низ стамбених блокова и пословних простора. У истом смислу, дошло је до убрзаних процеса у Инткауррондо, Алза, Астигаррага, Ларратко, Бидебиета 1 и 2, Ла Паз, Херрера, Ротета, Лоиола, Ел Антигуо-Ибаета, Аиете, Егиа-Атоцха и другим малим секторима периферије суседства.

Логично, ови процеси имају више или мање динамике, у односу на општи развој Центра, Централног града и међуодноса и међузависности које се јављају у целом комплексу који формира Сан Себастијан и његово периферно подручје.

Урбани модел из Сан Себастијана

Овом деноминацијом се односи на апроксимацију морфолошко-функционалне реалности урбаног комплекса који чини главни град Гипузкоан и низ оближњих општина, од којих неке чине конурбацију са Доностијом, које заузимају део обале, између залива. од Цонцха и Пасаиа, и из Лас Вегаса дел Урумеа, Ориа, Оиартзун и Регата де Анорга.

Овај урбани модел не изгледа изолован, већ чини део, од почетног процеса свог формирања, више јединице: урбаног региона Гипускоа. У нашој провинцији налазимо сложену мрежу раштрканих сеоских кућа, малих руралних подручја, која су распоређена по географији Гипузкоана, у полузатвореном и оријентисаном пејзажу, који мало по мало уступа место извесној оригиналности како се урбани феномен развија. индустрије и процеса урбанизације.

Гипускоу можемо посматрати као простор који организује Сан Себастијан са својим периферним подручјем, у оквиру поморског подсистема, као чворни регион баскијско-периферног урбаног система у целини.

Главни град Гипузкоан је веома динамична општина ако узмемо у обзир све општине у покрајини, повећавајући свој централни положај као резултат повећања концентрације добара и услуга. Међутим, ово повећање, које је значајно у односу на покрајину, није тако за непосредно периферне општине, које почињу да примају комерцијалне функције које су типичне за Централни град.

Овај урбани модел, са својим облицима, начинима коришћења земљишта, објектима, инфраструктуром, друштвено-економском активношћу, токовима, итд. Конфигурисан је кроз различите фазе:

1) До средине 12. века преовладавао је сеоски карактер.

2) Од средине 12. века до почетка 15. века, оснивањем престонице и њеним учвршћивањем као првог урбаног центра региона, његовим утврђивањем, повећањем становништва и контролом великог општинског подручја и развојем лучке трговачке и путне мреже.

3) Од почетка 15. века до краја 18. века истиче се војна улога града и пад његове економске моћи, смањење његовог општинског мандата, раст предграђа Антигуо, Сан Мартин и Санта Каталина и радови на проширењу луке.

4) Од почетка 19. века до рушења зидина 1863. године, етапа у којој издвајамо пожар из 1813. године, радови на реконструкцији 1816. године, почетак туризма 1845. године, инаугурација аутопута Н-1. 1847. а престоница 1854. године.

5) Од 1864. до 1955. године, проширењем Кортазара до Авениде, јужним проширењем, источним проширењем, еволуцијом других насеља, заузимањем дела Вега дел Урумеа, општим растом читавог централног и периферног урбаног комплекса, и Генералног плана из 1950. године.

6) Од 1956. до данас, Законом о земљишту, Генералним планом Сан Себастијана из 1962. и другим плановима у општинама периферног подручја, Урбанистичким планом Гипуское из 1966. године, Законом о планирању земљишта из 1990. године и његовим директивама 1994., Генерални план Доностије из 1995. године, формирање урбаних периферија, функционалних подручја и процес конфигурације Метрополитенског подручја, са осовином Доностија-Баиона.

Јединице урбаног модела су следеће:

* Централни град са Централним округом (ЦБД) и комплементарним подручјем.

* Периферно подручје са подградским коридором и приградским коридорима.

Град Сан Себастијан-Доности

Главна осовина Централног округа је Авенида де ла Либертад, која се протеже од ове осе до Булевара и до Плаза дел Буен Пастор. У овој области издваја се Плаза де Гипускоа са палатом Покрајинског савета. Налазимо се у најрепрезентативнијем и најзваничнијем делу града, са значајном финансијском и комерцијалном активношћу.

Комплементарно подручје има хетероген карактер, са услугама и активностима које се врте око функције Централног округа, такође рачунајући на значајно присуство стамбених активности. У овој области имамо западни и јужни сектор Енсанчеа, који чине део Центра, Мираконча, Алдапета, Аиете, Мунто, Бера-Бера, Еџади, Ондарета, Игелдо, ел Антигуо и Бента Бери, као продужеци западног сектору, и Амара Вијехо, Сан Роке, Морланс, Амара Нуево, Зороага, Аноета, Ерондо, Сиудад Санитарија и Мирамон, као продужеци јужног сектора. Поред тога, ту су области Старог града, Енсанцхе Ориентал, Грос, Сагуес, Цеморииа, Атоцха, Егиа и Мундаиз.

Остале урбане целине су укључене у оно што називамо периферним подручјем, у којем разликујемо субметрополитан коридор, са највећом густином и урбаним континуитетом, и приградске коридоре, који представљају мање карактеристике густине и урбаног континуитета.

У подметрополитском коридору имамо Улија, Атегориета, Инткауррондо, Ла Паз, Бидебијета, Ерера, Алза, Ларатчо и општине Пасаја, Лезо, Рентерија и Ојарцун.

У југоисточном приградском коридору имамо Гомистеги , Лоиола , Ткомин-Енеа , Мартутене , Сарруета , Астигаррага , Ергобиа , Ландарбасо , Хернани и Урниета . С друге стране, у Сурориентал-Оцциденталу имамо Пакеа, Бериио, Циудад Университариа, Лореа, Запатари, Ибаета, Игара, Ерротабуру, Анорга-Ткики, Резола, Рекалде, Зубиета, Ласарте-Ориа, Усурбил и Андоаин.

Периферно подручје Доности

Прво, треба напоменути да је Гипускоа територија на којој налазимо сложену мрежу раштрканих засеока, малих руралних центара и мрежу градова и села, који су распоређени по целој њеној територији у пејзажу под јаким утицајем урбано-индустријског феномена. . , са којим се може дефинисати као Урбана регија.

На целом овом подручју постоји одређена равнотежа у просторном распореду становништва и урбаних центара, али са озбиљним урбанистичким и еколошким проблемима, како у његовим историјским центрима тако и на периферијама, као иу нивоу инфраструктуре и опремљености.

Урбани оквир, развијен на обали и у долинама, довео је до бројних конурбација, односно да два или више језгара који расту одвојено завршавају спајањем у урбани комплекс, као што је случај Сан Себастијана и његовог периферног подручја; Ирун-Хондаррибиа ; Андоаин-Биллабона ; Аррасате-Ареткабалета ; Зумаррага -Урретку ; Беасаин – Ордизиа – Лазкао – Олаберриа; Азпеитиа-Азкоитиа ; итд

Регије Доностија-Сан Себастијан и Бајо Бидасоа (Ирун-Хондарибија) су конфигурисале оно што можемо назвати Метрополитанским подручјем, што као карактеристике представља постојање главног језгра или Централног града са својим подручјем утицаја, значајну концентрацију становништва са радних места у регионима, доминација терцијарних делатности, односи међузависности између различитих језгара, висок степен међусобне повезаности у економским и друштвеним комуникацијама и постојање транспортног и комуникационог система који је довољно развијен да одржава односе између Централног града и њеном подручју утицаја, истовремено олакшавајући његову везу са другим оближњим урбаним системима.

Већ смо раније коментарисали да је Сан Себастијан општина са високом централношћу. Међутим, општине у њеном периферном подручју као што су Рентерија и Хернани задржавају своју функционалну позицију у односу на главни град; Пасајес, Урнијета, Усурбил, Андоаин и Ласарте-Орија прогресивно повећавају своју централност; међутим, код Лезоа и Оиартзуна видимо да се терцијарна задужбина не повећава (са изузетком хипермаркета), корелативно са популацијом.

Све ово периферно подручје има тенденцију повећања концентрације добара и услуга, у односу на пораст становништва. Када се посматра примат, може се уочити како доностијска општина има тенденцију опадања, док се периферија умерено повећава.

Интеграција Доностија-Сан Себастијан у остатку периферног подручја

Под урбаним системом подразумевамо скуп градова са њиховим карактеристикама, плус односе између градова, између градова и њихових карактеристика, и између карактеристика.

Речју односи означавамо могуће међусобне односе, међусобне везе, међузависности и интеракције које се могу јавити у Систему као целини.

У Баскији се постепено формирало оно што сада називамо урбаним системом, при чему је Гипускоа интегрисана у њега као урбана регија са својим окрузима и функционалним областима.

Као историјске одреднице формирања баскијског урбаног система имамо темеље средњовековних вила и утицај индустријализације у приморским провинцијама.

Тренутно у баскијском урбаном систему налазимо демографско-просторну структуру са мало истакнутости, на чијем челу је Билбао, а затим следе Цомарцас или метрополитанска подручја Сан Себастијан, Памплона, Виторија и Бајона. Поред овога, можемо разликовати приобални подсистем, у коме се Гипускоа налази заједно са Бискајом и обалом Лабурдија, и унутрашњи подсистем са земљама Алава, Наварра, Бенабара и Зубероа.

У обалском подсистему истиче се јака концентрација области Билбао и Баиона, у поређењу са Гипузкоанском дисперзијом средњих и малих језгара, што гарантује бољу равнотежу у погледу односа, веза, коришћења земљишта, развоја региона и политике планирања. територије.

Такође морамо узети у обзир развојне осовине које се формирају, као што је случај Бискаја-Гипускоа-Лабурди; онај Бизкаиа-Цантабриа; Алава-Бургос ; Гипускоа-Навара; и Навара – Лабурди – Бенабара – Зубероа, које су заузврат повезане са главним осовинама као што су Атлантски лук, долина Ебро-медитеранска обала или Н-1 према земљама Кастиља-Леон, Мадрид, Екстремадура и Португал.

У оквиру овог система, Гипускоа заузима стратешко место у погледу односа са европским урбаним простором, кроз везе са обалом Лабурдија, којом председава Баиона, која чини важну конурбацију, и односе са остатком аутономне заједнице и са Наваром према оса Ебро. Покрајина Гипускоа, са својим традиционалним динамиком и територијалном равнотежом, представља веома важан допринос читавом баскијском урбаном систему, да одржи његову динамику, привуче инвестиције и побољша квалитет животне средине. Истовремено, административне границе се побољшавају. да се остваре регионални простори интегрисани у велике европске урбане системе, који се тренутно веома брзо развијају и постоји ризик да остану на њиховој периферији.

У Гипускои се истиче улога Метрополитанске области Доностија-Сан Себастијан, која се протеже до Ирун-Хондарибије, са важним стамбеним, комерцијалним и индустријским подручјима. С друге стране, аутопут са Памплоном је ојачао односе са Наваром и долином Ебра.

Доностија-Сан Себастијан и њено периферно подручје су непрекидни урбани простор који се повезује са обалом Лабурдија, као кључни елемент баскијског урбаног система и налази се у метрополитанској фази. Главни град заједно са Рентеријом, Пасајом и Лезом чине конурбацију, која ако је спојимо са Ирун-Хондаррибијом и обалом Лабурдија чини коридор Доностија-Баиона. По важности их прате Ернани, Ласарте-Орија, Ојарцун, Андоаин, Усурбил, Уртиета и Астигарага. Функционална специјализација, а не односи зависности, је оно што утврђује степен односа између урбаних центара.

Упркос високој густини (1,007 становника/Км2), просторна дистрибуција становништва је прилично уравнотежена, са спорим растом, као најразвијенији урбани простор у терцијарном сектору Аутономне заједнице, који заузима 58% активног становништва. Грађевински сектор заузима 6%, индустрија 33%, а примарни сектор 3%. Укратко, главни град Гипускоа се издваја по својим финансијским, осигуравајућим, личним услугама и транспортним функцијама, дистрибуирајући се кроз центре периферије (Ернани, Пасајес, Рентерија, Ојарцун, Урнијета и Усурбил), луке, индустријске и мале комерцијалне секторе. .

На крају, треба напоменути да овај скуп утиче и на област Орија, Билабоне – Зизуркил-Адуна и северозападне Наваре.

Порекло и извор: господин Хавијер Гомез Пињеро /ГЕОГРАФИЈА И ИСТОРИЈА ДОНОСТИА-САН СЕБАСТИАН /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Савети и практични аспекти приликом куповине куће у Сан Себастији-Доности 

Који су порези при куповини куће у Сан Себастијану? 

Препродаја кућа

Порез који треба платити је „Порез на пренос имовине“, који гласи:

• 7%: Пренос непокретности
• 4%: Пренос кућа
• 5%: Пренос уобичајеног боравишта
• 4%: Пренос животиња и личне имовине

Нове зграде/куће

Плаћају се следећи порези:

• • ПДВ: 10%
  • АЈД: 0.5%

Остали правни аспекти при куповини куће у Сан Себастијану – Потврда о становању

• Лиценца за занимање продавца није потребна. Пре много година, у Баскији, стари „Потврда о становању” коју је дала регионална влада је поништена и замењена „Дозволом за прво занимање” коју тренутно издају локалне самоуправе/градске куће у новоизграђеним кућама.
• Препоручљиво је да се у Градском већу потврди да у изградњи нема урбанистичких прекршаја и да се некретнина не сматра „неисправном“.
• У Урбаним некретнинама потребно је потврдити да је зграда прошла ИТЕ („Техничка инспекција зграда“) који се полаже сваких 10 година од 50 година.
• Катастар: Баскија има своју катастарску организацију, којој се приступа другачије од остатка државе.
• Пореска вредност: Катастарска евиденција имовине указује и потврђује њену пореску вредност

Процес и услови за добијање регистрације туристичке дозволе у ​​Доности-Сан Себастијан

У складу са одредбама чланова 8 и 9 Општих урбанистичких прописа Генералног урбанистичког плана Сан Себастијана, урбана употреба туристичког смештаја представља терцијарну употребу иу оквиру ње представља коришћење хотела. Са своје стране, изнајмљивање соба у уобичајеном стамбеном објекту за туристичку употребу представља употребу која је једнака стамбеној употреби.

Не може се развијати коришћење туристичких домова или издавање соба у уобичајеном боравишту за туристичку употребу у стамбеним објектима јавне заштите и задужбинском смештају.

Захтев за издавање туристичког смештаја се подноси ИЗЈАВОМ ОДГОВОРНОСТИ, и као такав мора бити регистрован. Када завршите регистрацију, појавиће се у ПОПИСУ ТУРИСТИЧКИХ СТАНОВА ДОНОСТИ: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Расподела зона за регулисање туристичког закупа у Доностима

Приступ прописима :

Туристичка употреба Сан Себастијана је подељена на три зоне :

• Зоне А (засићене зоне) . У зонама А или засићеним зонама имплементације урбаног коришћења туристичког становања су у потпуности забрањено , као и издавање соба у уобичајеном боравишту за туристичке сврхе. Проглашење засићеног подручја неће утицати на некретнине које пре ступања на снагу овог правилника имају овлашћење или су регистроване одговарајуће претходне комуникације у којима се издаје повољан урбанистички извештај у складу са тада важећим прописима. .
• Зоне Б (зоне велике потражње) .: У зонама Б или зонама велике потражње, утврђеним плановима овог правилника, делимично запоседање стамбене зграде за коришћење као туристичког смештаја биће дозвољено у складу са следећим општим критеријумима:

1. а) У приземљу , биће дозвољена урбана употреба туристичког становања у случајевима и условима реализације коришћења стамбених објеката у истим утврђеним Генералним урбанистичким планом и општинским правилником којим се уређује реализација коришћења становања у различитим плановима стамбене изградње. , као и већ постојеће стамбене поделе.
2. б) На првом спрату, или асимилован, урбано коришћење туристичког становања са заједничким приступом стамбеном објекту биће дозвољено када његова корисна површина додата остатку нестамбених намена у згради, са заједничким приступом стамбеном објекту, буде једнака или мања од 250 корисних квадратних метара у целој згради а такође мора да испуњава услове за реализацију коришћења становања утврђене Генералним урбанистичким планом и Општинском уредбом којом се уређује спровођење коришћења становања на различитим спратовима стамбених зграда, као и пред- постојеће стамбене поделе.
3. в) У горњим спратовима који се налази изнад претходних, биће дозвољен туристички стан са заједничким приступом становима, под условом да ниједан од оних који се налазе испод њега није предвиђен нити је предвиђен за стамбену употребу, тако да сви ови спратови морају бити намењени за друге врсте дозвољене намене осим стамбене и да је њихова корисна површина додата остатку нестамбене намене у згради, са заједничким приступом, једнака или мања од 250 корисних квадратних метара у целој згради м² (у) граница од 250 корисних квадратних метара нестамбене намјене са заједничким приступом становима није прекорачен у цијелој згради, биће дозвољен појединачни туристички стан са заједничким приступом становима без примјене услова да не постоји. или стамбена намена је пројектована испод захтеваног за туристичко становање на горњим спратовима у зградама са минимално 7 спратова (Б+6) и још једно туристичко становање на сваких 6 додатних спратова, које се налази на било ком од додатних спратова.

• Зоне Ц (зоне са могућношћу повећања понуде туристичког смештаја) . У овим Ц зонама, уз могућност повећања понуде туристичког смештаја, до Зоне Б, две туристичке куће на спратовима у зградама са минимално 7 спратова (Б+6); и још две куће на сваких 6 додатних спратова да се налазе на било ком од додатних спратова.

 Такве дозволе ступају на снагу под условом да се у наведеним случајевима не прекорачује граница од 350 квадратних метара корисних квадрата за нестамбене намене, укључујући и туристичко становање, са заједничким приступом у целој згради, као ни граница корисних квадрата за нестамбене намене. стамбене намене. стамбене, искључујући оне стамбене за туристе, са заједничким приступом кућама.

Четири типа туристичког смештаја за туристичку дозволу у Доностима

На овај начин, у складу са Законом 13/02016, од 28. јула, о туризму у Баскији, Градско веће Билбаа ће груписати различите модалитете које укључује, концентришући их у четири различите категорије:

• Тоурист Роомс : У овој врсти смештаја, власник дозволе за туристичку делатност мора бити пријављен у кући (мора стално да борави) у којој се собе нуде за туристички закуп. Коришћење дома подлеже истим условима или могућностима које су дозвољене у случају искључиво стамбене намене и исто лице не сме ни под којим условима да нуди собе у више од једног дома.
• Туристичко становање : су они који су у потпуности посвећени туристичким сврхама и морају бити лоцирани у зградама стамбене намене и искључиво на првим спратовима истих -или на горњим спратовима, под условом да се налазе испод кућа и са независним приступом. до ових са јавног аутопута.
• Хотели, хостели или пансиони : Остају асимилирани са коришћењем опреме и њихова регулација остаје у истим условима у којима је тренутно овлашћена, у складу са прописима Генералног урбанистичког плана у вези са његовом локацијом - и ПЕР за Цасцо Виејо и ПЕРРИ од Билбао ла Виеја у случају да се спроводе у наведеним областима-.
• Туристички апартмани и апарт-хотели : према опису садржаном у Закону 13/2016 од 28. јула о туризму у Баскији, апартманима се сматрају они који не само да имају спаваћу собу већ имају и тоалет и кухињу. Ова група туристичких објеката – поред услова које намеће општинско планирање за коришћење хотела уопште – биће подложна усаглашености са техничким спецификацијама које се односе на осветљење, вентилацију и друге хигијенско-санитарне услове потребне за просторије у конвенционалним домовима.