ТЛА адвокати се више од 20 година баве трансакцијама и случајевима некретнина у рустичним земљишним подручјима на целој територији Шпаније. Из Каталоније (Тарагона и Барселона), региона Валенсије (Кастелон, Валенсија и Аликанте – Коста Бланка), Мајорке и Ибице, Мурсије, Алмерије (долина Алманзора) и Малаге.

Као резултат нашег широког искуства и признања различитих регионалних норматива, припремили смо неке од аспеката које треба узети у обзир приликом куповине/продаје некретнина у урбаном и рустикалном земљишту (на селу), са посебним освртом на проблеме које препоручујемо које треба избегавати када купујете некретнине у Шпанији.[/вц_цолумн_тект][вц_цолумн_тект]Дакле, будите љубазни позвани да у наставку пронађете неке од уобичајених проблема који могу утицати на правно разматрање имовине и грађевина у Шпанији:

 

Легализација грађевина у Шпанији. Општи аспекти

Да ли ми је потребна грађевинска дозвола да бих реформисао своју кућу?

Да, потребна вам је грађевинска дозвола да бисте преуредили своју кућу. Врста лиценце која је потребна за ове радове зависи од радова који ће се извршити реформом.

Лиценца за мање радове – „лиценциа де обра менор“: Ово је потребно за промене намене просторија, распоред зидова и сл. За добијање ове лиценце није неопходан пројекат од архитекте, јер се може применити по појединостима, само објашњењем радова, и њиховом проценом платити. порези.

Ради бољег разумевања, ова лиценца се примењује када радови који се изводе на имовини не утичу на суштинску инфраструктуру имовине, као што је промена крова, носећих бимеса или конструкције зграде, или унутрашњих степеница.

Нормални случајеви у којима је потребна ова лиценца: Реформа крова (не да се потпуно промени, само да се обнови). Ево неколико случајева да се пријавите за ову лиценцу:

• За изградњу гараже, шупе или магацина
• За изградњу ограде
• За изградњу базена (у зависности од области)
• За изградњу тора итд.

Имајте на уму да се описани случајеви и услови за добијање лиценце могу значајно разликовати од зоне или региона до другог.

Лиценца за главне радове – „лиценциа де обра маиор“: Ово је иста дозвола која је тражена за изградњу куће, објашњено у одељку „Изградња у рустикалном земљишту“ и „Изградња у урбаном земљишту“. Ова дозвола је потребна када се радови на конструкцијама односе на битне делове зграде и захтева пројекат архитекте. На пример, да се изгради проширење куће (као нова соба), или да се промени кров.

• Да се ​​потпуно промени кров
• Изградити нову просторију која продужава конструкцију
• За изградњу гараже са плочицама и бетоном
• За изградњу другог спрата
• За изградњу базена (у зависности од области и региона) итд.

 Tовде није власнички лист или „писање” за земљиште, или проширење или границе земљишта нису тачне

Често можемо наћи да не постоји есцритура (власнички лист) за неке некретнине, и потребно је да утврдите своје право на имовину кроз процес познат као „екпедиенте де доминио“ или „ацта де ноториедад“. Ово је сложено, укључујући објављивање вашег захтева у Болетин Официал де ла Провинциа (Службени гласник). Разлика између оба процеса је углавном у томе што се „екпедиенте де доминио” сачињава у нормалном поступку у судовима, а „ацта де ноториедад” је процес који се врши пред нотаром области. Није потребно рећи да је „ацта де ноториедад“ увек препоручљивији јер је то краћи, јефтинији и бржи процес од другог. Обично се „екпедиенте де доминио” користи када је ситуација на земљишту, а власништво је у спору са суседима, или није јасно. А „ацта де ноториедад“ се користи када је власништво добро познато, а постоје проблеми са границама или величином имовине.

Затим морате осигурати да се евиденција Регистро де ла Пропиедад и Цатастро слажу и да су у складу са оним што локални обичај сматра границама имовине. Дозвољено вам је да градите само на одређеном проценту површине земљишта. Морате проверити доступност комуналних услуга - посебно воде и струје. Морате да проверите да ли постоје сервумбрес де пасо (право пролаза) јер се они не могу блокирати. Затим, након што сте „креирали“ своју имовину, потребно је да је први пут региструјете. За све ове ствари потребне су вам услуге вашег шпанског адвоката.

Такође је често то величина земљишта није иста као права парцела. У овим случајевима, опет, мора се направити „екпедиенте де доминио” или „ацта де ноториедад” како би се потврдило које су стварне границе земљишта, као и да се ажурирају и шпански катастро и шпански земљишни регистри.

Шта учинити када кућа није уписана у тапија? 

Понекад се дешава да сама кућа (конструкција). не може бити регистрован, било из историјских разлога или зато што је ко год да га је градио хтео да избегне порез и трошкове за регистрацију. Углавном у таквим случајевима све што се појављује у земљишним књигама и службеним папирима је земљиште.

У неким другим случајевима, грађевина је уписана (појављује се у листовима и земљишним књигама), али не као „кућа“, можда као магацин, или шупа („албергуе“, или „алмацен“) или нека друга слична грађевина. . Ово није довољно да се грађевина законски прогласи „кућом“. Ова ситуација је требало да буде истакнута у фази предуговора, као што то мора бити јасно из нота симпле.

У овим случајевима, пре него што купите некретнину, ваш шпански адвокат – или продавац – мора да региструје кућу по први пут, ако још није регистрована, или као „кућу2, ако је регистрована, али као било која друга слична конструкција (шупа, складиште, итд.). Ово се ради оним што се зове а “децларацион де обра нуева” (декларација нових радова). И то мора да се уради иако је кућа ту стотинама година, јер је, по Регистру, ово први упис, или бар први упис куће.

„децларацион де обра нуева” (ДОН) је процес уписа зграде или грађевине у земљишне књиге. Процес је веома сличан као када је кућа нова, разлике су тражена документа, а своди се на израду акта од шпанског нотара у коме се декларише нова зграда са уредним описом просторија, услуге, габарита и мера, планова итд.

Ако је кућа недавно изграђена (обично мање од 4-8 година, у зависности од области), документи су потпуно исти као да је кућа нова, а то су:

• Земљишни акти на ваше име- Да докажете власништво над земљом.
• Грађевински пројекат вашег архитекте – За доказивање величине, описа итд. из куће и зграде.
• Грађевинска дозвола – Као доказ да је имовина добила одговарајућу дозволу од шпанских власти.
• Лиценца за завршне радове – (ЦФО) Лиценциа о Цертифицадо Финал де Обра – Да докаже да су радови у власништву Шпаније завршени.
• Десет година осигурања (Сегуро Деценал) – Ако сте коначно одлучили да уговорите ово осигурање. Ако не, морате да назначите нотару да нисте поступили на овај начин, како бисте обавестили купце и добили потврду да су сагласни.
• Потврда о становању из Градске куће – Као доказ да шпанске власти сматрају зграду шпанском „кућом“.

Али, ако кућа није нова, стара је кућа (више од 4-8 година, у зависности од области), онда су потребни документи различити. У овом случају, пошто је шпанска кућа стара, биће потребно доказати колико је стар. За то постоји неколико система:

Потврда о старости коју је направио архитекта или инжењер или „Цертифицадо де Антигуедад“: Ако кућа није пријављена у земљишним књигама, нити у осталим званичним регистрима попут шпанског Катастра, неко мора овим институцијама да потврди колико је стара градња, која је њена величина и опис (колико квадрата, како много спратова, колико је велико итд.). За ово, у неким областима Шпаније, потребно је да имовину прегледа специјалиста који ће потврдити приближну старост зграде личним премеравањем имовине како би се проверило власништво куће, а с обзиром на остатак докази као што су регистри и евиденције у Градској кући и друге јавне или приватне базе података.

Иако се не примењује за шпанске законе да би се направио ДОН, сертификат архитекте треба да прати цртежи или планови за кућу, у циљу доказивања мерења. Планови ће бити од велике користи у будућности да се кућа пријави у друге регистре попут Катастра или Градске куће.

Неки људи мешају ову потврду са „анкетом“ или са „проценом“ коју је направила банка како би се одобрила евентуална хипотека. Као што можете видети у овом извештају, сертификат о старости од стране архитекте (понекад инжењера) је мерење куће, детаљан опис, а такође и приближна старост имовине. Овај сертификат је врло специфичан и користи се изричито пријавити шпанску грађевину у земљишне књиге са процесом Децларацион де Обра Нуева.

A "анкета" раде професионалци, који могу бити архитекте или не, који само указати на стање куће и имање на грађевини ради откривања недостатака у конструкцији, а користи се, углавном, у процесу куповине или стицања имовине. У ствари, ово је нешто што се не користи када су купци и продавци Шпанци, али се широко користи у Шпанији када је купац из других националности, попут Британаца.

И, коначно, оно "евалуација" који прави хипотекарна банка разликује се од „анкете“ и од „потврде старости“ јер га праве професионалци, обично не архитекте, само да би „процени” имовину. То значи да банка, као поверилац кредита, жели да зна колику вредност има пре да обезбеди средства кредита, пре свега да провери да ли ће имовина бити довољна гаранција да покрије ризик и позајмљена средства.

Потврда о старости од Градске куће.”Цертифицадо де Антигуедад дел Аиунтамиенто”. Ово је потврда коју је издала Градска кућа. Ова потврда није толико детаљна у опису конструкције као она коју је направио архитекта, али служи да се шпанском земљишном регистру, а и нотару потврди тачна, односно приближна старост грађевине.

Сертификат од Катастра. “Цертифицадо Цатастра о дел Цатастро”. У неким областима, Цатастро има детаљну базу података о имовини, грађевини и земљишту у рустикалним зонама. На начин да, иако земљишне књиге не могу бити обавештене о тренутном постојању имовине, Катастро због своје „аутоматске” или „инспекцијске” активности (ЗК поступа само када заинтересовани обавесте о одређеној трансакцији). , никада не делује сопственим надзором, или делује аутоматски), је претходно открио постојање куће и може са више или мање прецизности потврдити старост. У овим случајевима, ау зависности од области, нотари и земљишне књиге прихватају оверу Катастра као доказ о постојању и старости имовине у поступку ДОН-а.

 У оба случаја, мислим, у случају релативно нове, или старе куће, потребна документа се достављају нотару, који ће припремити исправне акте који ће бити позвани Децларацион де Обра Нуева, који мора потписати власник земљишта. Када се акти прописно потпишу, ови ће бити актуелни акти о власништву, а претходни, који су садржали само земљиште, биће поништени.

Онда, када имате све ове документе, потребно је да их донесете код нотара. Нотар ће припремити власничке листове изградње, а ви ћете потпишите их. Овај процес се назива Децларацион де Обра Нуева. Овим ће се прогласити да се преко постојеће парцеле сада налази грађевина, а то је кућа.

Тада ће вам требати то донети ова документа у земљишне књиге да се изврши правилна измена уписа на земљишту, сада укључујући и кућу, и кућа ће бити правно завршена.

Дакле, трошкови ДОН-а ће углавном бити:

• Нотарске таксе за израду ДОН аката
• Земљишнокњижне таксе за упис ДОН-а у упис земљишта
• Државна такса – 1, 1,5, ,2 % (у зависности од површине) од процене имовине

 У овим случајевима, препоручљиво је да преговарате са продавцима да региструју кућу на одговарајући ДОН пре него што наставите са продајом. У ствари, ако узимате хипотеку, банка неће моћи да процени имовину док се кућа не укњижи на ДОН, јер до тада (1) она правно постоји; и (2) док се не региструје не постоји званична ознака шта је тачно имовина (величина, површина земљишта и границе итд.). Такође не може закључити хипотеку на имовину која није уписана. Дакле, у овом случају нема избора: продавци га морају регистровати пре него што га можете купити.

Земљиште је савршено укњижено у тапијама и појављује се кућа, али није декларисана њена пуна доградња, или има других елемената који нису пријављени у тапијама као што су гаража, или базен, или магацини итд.

Ови случајеви су заиста уобичајени у рустикалној земљи. То су типични случајеви у којима је неко у одређено време уписао и прогласио земљиште, па чак и кућу, али нису укључили друге делове куће, или друге елементе, јер су они изграђени после.

На пример, власник који након куповине куће сагради базен, или гаражу, или догради кућу новом просторијом, или новим тремом, или новим спратом, или терасом итд.

Ови случајеви су изузетно проблематични, јер је процес декларисања и ажурирања аката са новим проширењем захтева посебно проучавање материје.

Постоји толико различитих вероватноћа и захтева, у зависности од о КАКВА је величина земљишта; ГДЕ се налази некретнина (Валенсија, Алмерија, Аликанте, Мурсија, Кастељон, Гранада, Кадиз, Малага, итд.), са изузетно великим разликама између региона, па чак и између градова; КАДА су ове екстензије направљене (4 године раније, 10 година, 20 година), и КАКО су грађени (без грађевинске дозволе, са лиценцом за реформу, итд.), да је апсолутно немогуће дати ваљан преглед овог питања који би могао послужити погођеним власницима као водич.

Шта је „Фуера де орденацион“ за грађевине у Шпанији? 

„Фуера де орденацион“ је СТАРА грађевина, или СТАРИ део грађевине, која је изграђена без дозволе, не испуњава грађевинске нормативе, и да се не може легализовати.

• Стара конструкција: Конструкција мора бити изграђена пре него што шпанска администрација мора да реагује на изградњу (рушити+глоба).
• Пре 2014: 4 године од тренутка изградње
• После 2014: 15 година од изградње
• Не може сада да добије дозволу за легализацију

Позитивне последице:

• Може бити ПАТРИМОНИЈАЛИЗОВАНО: Може бити део вашег наследства или личног богатства. Може се уписати у земљишно-књижни уред, добити хипотеку, продати, наследити и сл.
• Реч је о грађевини која је сада легализована и правно консолидована временом, иако не испуњава нормативно. Дакле, са правне тачке гледишта, ако тренутно не постоје казне које утичу на имовину, нема никаквих радњи које Градска кућа може предузети према овој имовини због њене старости, а није могуће да је сруши управа.

Негативне последице:

Такође, због ове чињенице, Градска кућа поштује постојеће конструкције, али се оне не могу продужити. Дакле, не могу се градити нове градње у имању. Градска кућа дозвољава унутрашње реформе на оваквим имањима, али не и доградње, нити изградњу других објеката попут гаража итд.

Али, због чињенице да је имовина ван нормативног оквира, Градска скупштина неће одобрити дозволу за реформу битних конструктивних делова зграде као што су темељи, кров, итд. и „поправку” постојеће структуре, али не и „уклањање” старих делова да би се уградили нови. На пример, у случају да постоји „пожар“, или поплава која може утицати на њену структуру куће, Градска већница не може дати право на „обнову“ имовине. Дакле, као закључак, СО дозвољава унутрашње реформе за одржавање конструкције, али не и структурне реформе од бина, темеља, промене крова итд.

Евентуални проблеми приликом обнављања/примјене ЦХ: Некретнине у Фуера де Орденацион могу у будућности наићи на проблеме за добијање/реновирање ЦХ.

Шта је полуконсолидована урбанизација у Шпанији? Недовршене урбанизације

У овом извештају смо објаснили разлике између УРБАНО ЗЕМЉИШТЕ   НЕУРБАНИЗАТИВНО (РУСТИЧНА ЗЕМЉА).

У односу на УРБАНО ЗЕМЉИШТЕ, објашњавали смо да се ради о земљишту на којем је овлашћено да гради са одређеним спецификацијама садржаним у „Плановима развоја” града или подручја (План Генерал де Орденацион Урбана), или у одређеним подручјима урбанизације под називом „Парцијални планови” (Планес Парциалес) итд.

Ово земљиште има све погодности и услове за живот у високој густини насељености, као што су одговарајућа водоснабдевања имања и грађевина, као и јавна струја и вода. И други прикључци за снабдевање, као што су канализација, гас, телекомуникације, итд.

Урбано земљиште или „Суело Урбано“ је земљиште градова или села или урбанизација и користи се за правилан приступ путевима, са тротоарима, улицама, комерцијалним површинама, здравственом помоћи, школама, факултетима, спортским центрима итд.

Али, када говоримо о урбаном земљишту, постоји важна разлика између урбаног земљишта „КОНСОЛИДИРАНО“ и „НЕКОНСОЛИДИРАНО“ или „ПОЛУКОНСОЛИДИРАНО“.

A ОБЈЕДИЊЕНА УРБАНИЗАМНА ПАРЦЕЛА је парцела где завршена је сва неопходна урбанизациона инфраструктура, а парцела има све услуге које се може сматрати „урбаним” (струја, вода, путни приступ, канализација, итд.), а већ је дат сав неопходан простор јавној управи за инсталирати сву ову инфраструктуру за урбанизацију. Ова парцела је учествовала на наплати инфраструктуре, и већ је дала (по потреби) делове земљишта за ову јавну инфраструктуру.

Ако парцела није изграђена, онда ће то бити парцела са правим правом грађења дефинисаним важећим грађевинским законима.

Ако је парцела већ изграђена, онда ће постојеће грађевине, ако се граде у складу са грађевинским законима, бити потпуно легална својина, пошто ће право својине бити апсолутно заштићено од јавне управе и за земљиште и за изградњу.

A НЕОБЈЕДНИЧАН УРБАН ПАРЦЕЛА је супротно. Је заплет где није инсталирана сва неопходна инфраструктура која би се сматрала „КОНСОЛИДИРАНОМ“.

Дакле, ако парцела није изграђена, онда ће, пре добијања грађевинске дозволе, Градска скупштина захтевати да се заврши урбанизациона инфраструктура на том подручју, у складу са постојећим грађевинским законима и/или парцела није уступила простор јавности. управе за постављање ове инфраструктуре. Дакле, евентуални трошкови урбанизације могу бити на чекању на земљишту, а евентуални делови парцеле могу бити погођени урбанистичким правилима, а затим, последично, бити принуђени да се „дају“ јавној управи ради уградње попут инфраструктуре.

Ако је парцела већ изграђена, онда, евентуално оптужбе за урбанизацију може утицати на развој и употребу ових конструкција, а ове конструкције такође могу бити погођени ако се налазе у средини будућих инфраструктурних подручја. Ово су случајеви у којима су некретнине изграђене пре него што су површине претворене у „урбане“ (јер су биле прилично старе), или једноставно зато што су ове грађевине грађене без одговарајуће грађевинске дозволе (незаконито).

У овим случајевима, власничка права на парцели и евентуалној изградњи не обједињују се од стране власника. Другим речима, јавна управа може имати факултете за добијање дела (или целокупног) земљишта, а конструкције могу бити погођене прилагођавањем парцеле захтевима урбанизације. Дакле, и парцела и грађевине, нису у потпуности интегрисани у власничка права власника, јер и једно и друго могу бити погођени захтевима и пројектима урбанизације.

Унутар НЕКОНСОЛИДИРАНИХ области постоји и посебна класификација тзв ПОЛУКОНСОЛИДОВАНИ . Полуконсолидована подручја су она која се, као „урбане”, налазе у једном од следећих случајева:

• Урађени су неки радови на урбанизацији, али не сви.
• Постоје неки делови земљишта који су дати јавној управи за јавну инфраструктуру, али не све оно што закон тражи.

Ово су типични случајеви које можемо наћи у областима из Валенсије, Аликантеа (Дениа, Цампелло, Бенидолеиг, Онда, Јавеа, Бенисса, Мораира, Цалпе, Гата де Горгос, итд.), неки други из Мурсије, Алмерије (Долина Алманзора, Вера, итд.), Малага и Севиља.

Обично су то подручја у којима се земљиште увек сматрало „рустичним“, а временом је напредовала градња кућа са великом густином изграђености (према садашњем нормативу, преко 6-8 по хектару). На овим просторима ови објекти су мање-више обезбеђени одређеном инфраструктуром воде, електричне енергије, јавног приступа и путева. У зависности од случаја, можемо наћи подручја у којима је инфраструктура тотална, и друге области у којима је лошија.

У овим случајевима, у полуконсолидованим конструкцијама се користе легалне. И „легалне“, јер су изграђене са одговарајућом грађевинском дозволом, или зато што су легализоване након изградње.

У овим случајевима, дакле, власник „консолидује“ власништво над грађевином, али не и власништво над земљиштем. Дакле, јавна управа не може ништа да учини против изградње, али земљиште може бити погођено евентуалним његовим деловима који ће се дати за урбану инфраструктуру или бити погођено накнадама за урбанизацију.

Типични проблеми које можемо наћи у овим својствима су:

• Да би се за проширење, или за изградњу кућа на парцелама унутар ових простора, Градска скупштина уступила део земљишта за постављање јавне инфраструктуре (пешачке површине, канализациони прикључак, инсталације струје, гаса, воде итд. .)
• Да се ​​од власника тражи да плате део или све трошкове урбанизације простора (прикључак на канализацију, воду, струју, постављање савремених септичких јама, давање дела земљишта за јавне путеве итд.).

• ГРАДИТЕ СОПСТВЕНУ КУЋУ НА УРБАНОМ ЗЕМЉИШТУ 
• ГРАДИТЕ СОПСТВЕНУ КУЋУ У „РУСТИЧНОЈ ЗЕМЉИ”
• ПРОЦЕС ИЗГРАДЊЕ НЕКРЕТНИНЕ У ШПАНИЈИ ЗА ВАШЕ
• ЛЕГАЛИЗАЦИЈЕ, РЕФОРМА И ЗАЈЕДНИЧКИ ПРАВНИ ПРОБЛЕМИ