У претходним извештајима смо објашњавали разлике између УРБАНО ЗЕМЉИШТЕ РУСТИЧНО ЗЕМЉИШТЕ.
У односу на УРБАНО ЗЕМЉИШТЕ, објашњавали смо да се ради о земљишту на којем је овлашћено да гради са одређеним спецификацијама садржаним у „Плановима развоја” града или подручја (План Генерал де Орденацион Урбана), или у одређеним подручјима урбанизације под називом „Парцијални планови” (Планес Парциалес) итд.
Ово земљиште има све погодности и услове за живот у високој густини насељености, као што су одговарајућа водоснабдевања имања и грађевина, као и јавна струја и вода. И други прикључци за снабдевање, као што су канализација, гас, телекомуникације, итд.
Урбано земљиште или „Суело Урбано“ је земљиште градова или села или урбанизација и користи се за правилан приступ путевима, са тротоарима, улицама, комерцијалним површинама, здравственом помоћи, школама, факултетима, спортским центрима итд.
Али, када говоримо о урбаном земљишту, постоји важна разлика између урбаног земљишта „КОНСОЛИДИРАНО“ и „НЕКОНСОЛИДИРАНО“ или „ПОЛУКОНСОЛИДИРАНО“.
A ОБЈЕДИЊЕНА УРБАНИЗАМНА ПАРЦЕЛА је парцела на којој је завршена сва неопходна урбанизациона инфраструктура, а парцела има све услуге које се може сматрати „урбаним“ (струја, вода, путни приступ, канализација, итд.), а већ је дала сав потребан простор за јавну управу да постави сву ову урбанизациону инфраструктуру. Ова парцела је учествовала на наплати инфраструктуре, и већ је дала (по потреби) делове земљишта за ову јавну инфраструктуру.
Ако парцела није изграђена, онда ће то бити парцела са правим правом грађења дефинисаним важећим грађевинским законима.
Ако је парцела већ изграђена, онда ће постојеће грађевине, ако се граде у складу са грађевинским законима, бити потпуно легална својина, пошто ће право својине бити апсолутно заштићено од јавне управе и за земљиште и за изградњу.
A НЕОБЈЕДНИЧАН УРБАН ПАРЦЕЛА је супротно. Је парцела на којој није инсталирана сва потребна инфраструктура да би се сматрала „КОНСОЛИДИРАНОМ“.
Дакле, ако парцела није изграђена, онда ће, пре добијања грађевинске дозволе, Градска скупштина захтевати да се заврши урбанизациона инфраструктура на том подручју, у складу са постојећим грађевинским законима и/или парцела није уступила простор јавности. управе за постављање ове инфраструктуре. Дакле, евентуални трошкови урбанизације могу бити на чекању на земљишту, а евентуални делови парцеле могу бити погођени урбанистичким правилима, а затим, последично, бити принуђени да се „дају“ јавној управи ради уградње попут инфраструктуре.
Ако је парцела већ изграђена, онда, евентуално оптужбе за урбанизацију може утицати на развој и употребу ових конструкција, а ове конструкције такође могу бити погођени ако се налазе у средини будућих инфраструктурних подручја. Ово су случајеви у којима су некретнине изграђене пре него што су површине претворене у „урбане“ (јер су биле прилично старе), или једноставно зато што су ове грађевине грађене без одговарајуће грађевинске дозволе (незаконито).
У овим случајевима, власничка права на парцели и евентуалној изградњи не обједињују се од стране власника. Другим речима, јавна управа може имати факултете за добијање дела (или целокупног) земљишта, а конструкције могу бити погођене прилагођавањем парцеле захтевима урбанизације. Дакле, и парцела и грађевине, нису у потпуности интегрисани у власничка права власника, јер и једно и друго могу бити погођени захтевима и пројектима урбанизације.
Унутар НЕКОНСОЛИДИРАНИХ области постоји и посебна класификација тзв ПОЛУКОНСОЛИДОВАНИ. Полуконсолидована подручја су она која се, као „урбане”, налазе у једном од следећих случајева:
- Урађени су неки радови на урбанизацији, али не сви.
- Постоје неки делови земљишта који су дати јавној управи за јавну инфраструктуру, али не све оно што закон тражи.
Ово су типични случајеви које можемо наћи у областима из Валенсије, Аликантеа (Дениа, Цампелло, Бенидолеиг, Онда, Јавеа, Бенисса, Мораира, Цалпе, Гата де Горгос, итд.), неки други из Мурсије, Алмерије (Долина Алманзора, Вера, итд.), Малага и Севиља.
Обично су то подручја у којима се земљиште увек сматрало „рустичним“, а временом је напредовала градња кућа са великом густином изграђености (према садашњем нормативу, преко 6-8 по хектару). На овим просторима ови објекти су мање-више обезбеђени одређеном инфраструктуром воде, електричне енергије, јавног приступа и путева. У зависности од случаја, можемо наћи подручја у којима је инфраструктура тотална, и друге области у којима је лошија.
У овим случајевима, у полуконсолидованим конструкцијама се користе легалне. И „легалне“, јер су изграђене са одговарајућом грађевинском дозволом, или зато што су легализоване након изградње.
У овим случајевима, дакле, власник „консолидује“ власништво над грађевином, али не и власништво над земљиштем. Дакле, јавна управа не може ништа да учини против изградње, али земљиште може бити погођено евентуалним његовим деловима који ће се дати за урбану инфраструктуру или бити погођено накнадама за урбанизацију.
Типични проблеми које можемо наћи у овим својствима су:
- Да би се за проширење, или за изградњу кућа на парцелама унутар ових простора, Градска скупштина уступила део земљишта за постављање јавне инфраструктуре (пешачке површине, канализациони прикључак, инсталације струје, гаса, воде итд. .)
- Да се од власника тражи да плате део, или све, трошкове урбанизације простора.
Дакле, ако купујете у областима као што су Цасталла, Бенисса, Мораира, Агост, Цалпе, Јавеа, Дениа, Ллибер, Бенидолеиг, Пего, Онда, око Валенсије (Ллириа, Олоцау, Монтрои, Вилламаркант, итд.), Вера, Алманзора Валлеи , Малага, Цоста дел Сол, препоручујемо вам да добијете правни савет од стручњака за грађевинско право као ТЛА ЦОРП.
