Изгледи за тржиште некретнина у Шпанији након корона вирусне кризе: 2020-2021
Налазимо се у тренутку када постоји озбиљна неизвесност на шпанском тржишту некретнина углавном мотивисана изузетном ситуацијом у којој се налазимо.
Нећемо овде да објашњавамо шта се десило у Шпанији, иу остатку света. Разлог за овај извештај је анализа изгледа за еволуцију шпанског тржишта некретнина у остатку 2020. и 2021. године.
За ово ћемо направити разлику између неколико веома различитих сектора на шпанском тржишту некретнина:
– Шпански национални захтев: прво и друго пребивалиште
– Међународна потражња: прво и друго пребивалиште
– Ново и ван плана, и половно (препродаја)
– Тржиште дугорочног закупа и краткорочног – туристичког најма – и „сезонски најам“
– Положај власника који сада жели да прода своју имовину
1.- ШПАНСКА ПОТРАЖЊА: Држављани и становници Шпаније
Почевши од потражње за куповином ПРВО СТАНОВАЊЕ, а у погледу националног тржишта, схватајући то као потражњу за домовима од стране Шпанаца (држављана или становника), претрпеће велика стагнација.
Ово је сектор који је последњих година веома погођен и да, упркос чињеници да су цене кућа у главним престоницама и градовима Шпаније у порасту, аквизициона моћ средње просечних шпанских држављана није порасла у истој пропорцији. Ово је довело до тога да, из године у годину, грађанин средње величине Шпаније постепено губи куповну моћ, ограничавајући (па чак и блокирајући) приступ куповини куће.
Због тога је последњих година дошло до смањења трговања међу грађанима Шпаније (посебно међу младима), управо због губитка куповне моћи, подизања кирије као јединог начина приступа становању код младих у Шпанији.
Логично је мислити да ће од сада, у кризној ситуацији у којој се налазимо, ситуација бити гора, јер ће економски капацитет просечног шпанског грађанина бити у великој мери умањен.
Уз то се очекује да ће се потражња за главним резиденцијама у Шпанији знатно смањити до најмање 2022. године.
На исти начин, ДРУГО СТАНОВАЊЕ тржиште, односно националну потражњу за другим пребивалиштем, биће погођена кризном ситуацијом у којој се налазимо, јер ће опрезна позиција штедње која води овој кризи бити општа норма, барем за неколико године.
Већ се говори о паду продајних цена кућа између 15 и 30 одсто.
Уз све то, инвеститори, односно штедише, који тренутно задржавају куповну моћ, наћи ће реалне прилике на тржишту, посебно од ове јесени, када економски ефекти проистекли из ове кризе почну чвршће да се бележе на тржишту.
При чему је, са „инвеститорске тачке гледишта”, и баш као што се то десило након кризе 2008. и 2011. Шпанија ће поново бити занимљива дестинација, привлачна за штедише, домаће и међународне инвеститоре.
2.- СТРАНИ КУПАЦ – Инвеститори и појединци
Што се тиче међународне потражње за странцима, разумемо да ДРУГО СТАНОВАЊЕ тржиште ће имати снажан утицај, и не очекујемо опоравак до дубоко у 2021.
Пре свега, оно што се односи на тржиште за продаја новоградње, и у изградњи, разумемо да ће бити а застој у изградњи другог дома, посебно у туристичким местима, као што су Медитеран, Балеарска и Канарска острва.
Са „угла инвеститора“, највеће могућности ће постојати на тржишту половних, а на штету новоградње. Ово је тако, јер појединци могу имати већу маржу смањења продајне цене, јер су, у зависности од времена куповине, можда амортизовали велики део или укупну куповну цену, омогућавајући већи интервал смањења продаје. Цена. .
Ово, с обзиром на нова градња, неће бити овако, а видећемо мање смањење и понуде на тржишту, с обзиром да градитељи имају мању маржу снижења цене него појединци.
При чему је тржиште препродаје, или половно, оно које ће понудити најзанимљивије могућности на тржишту, барем док не нестану ефекти економске кризе коју имамо изнад.
Стога, као што смо споменули на националном тржишту, постојаће праве могућности за међународног инвеститора који штеди новац који има куповну моћ на тржишту половних у Шпанији.
Што се тиче међународног тржишта за набавку ПРВО СТАНОВАЊЕ домови, такође тзв „исељеници (или „исељеници”), који намеравају да дођу у Шпанију да живе, било због бољег квалитета живота, или да проведу свој „пре-“ или „пензионисање “, верујемо да ће еволуција бити веома позитивна.
Шпанија је једна од најпожељнијих земаља на свету за стално настањење. То је константа више од 30 година. У ствари, а посебно од 2000. до 2002. године, обим откупа пензионисаних или препензионисаних странаца остао је висок, чак иу временима кризе.
Превремено пензионисање, или пензионисање, углавном из европских земаља као што су Уједињено Краљевство, Француска, Белгија, Швајцарска, Немачка, итд., сматра се „латентном потражњом“. Односно: Увек имају намеру да дођу у Шпанију да проведу пензију, мотивисан добрим временским условима, квалитетом живота, комуникацијама, безбедношћу и јавним здрављем.
Међутим, последњих година ова врста потрошача је претрпела пад куповне моћи, изазван растом цена кућа у Шпанији.
Стога, и као последица ове тренутне санитарне кризе, ова врста купаца ће бити сведок појаве правих могућности куповине, по веома ниским и интересантним ценама, на просторима и имањима којима до пре годину дана једноставно не би имали приступ.
Ова врста купаца, иначе поодмаклих година, поред цене, односно нивоа квалитета живота, води рачуна и о ниво помоћи шпанског јавног здравља.
- Стога, вреди размислити, или се запитати, какву реакцију изазива код ове врсте клијената, начин на који је шпански систем управљао кризом корона вируса.
Са наше тачке гледишта, као Шпанци, који су живели у првим редовима управљања овом здравственом кризом, морамо рећи да имиџ шпанског јавног здравља је ојачан.
Главни неуспех пажње и реакције на вирус нису постојећа инфраструктура и људски ресурси у Шпанији (преплављени само у неким областима, и то привремено), већ споредни елементи који су, углавном, били недостатак опреме.
Једноставне ствари као што су маске, респиратори или одговарајућа одећа.
Међутим, како ми кажемо, Остала опрема и инфраструктура, посебно људски тим, лекари, медицинске сестре и здравствени радници, били су на висини задатка, показујући своју ефикасност и реакцију на утицај таквог обима, чак иу ситуацијама потпуног одсуства опреме и адекватну заштиту.
(Као Шпанци, сви смо заиста ПОНОСНИ НА НАШ САНИТАРИЈСКИ ТИМ)
Другим речима, показало се да шпански јавни здравствени систем функционише, и да има плућа и инфраструктуру да опслужује овакве врсте клијената.
Поред јавног здравља, постоји висококвалитетно приватно здравство у Шпанији са ценама знатно нижим од приватног здравља земаља порекла ових купаца као што су Француска, Немачка, Уједињено Краљевство итд., што, заједно са ефикасношћу нашег јавног здравства, чини да оба постижу веома квалитетан имиџ код ове врсте купаца, углавном европског порекла.
С друге стране, у односу на друге земље у свету, Шпански јавни здравствени систем се показао много ефикаснијим и са много више гаранција заштите од оног који постоји у земљама попут САД и Уједињеног Краљевства, где је здравствена заштита Јавна веома основна, а где је приватна здравствена заштита доминантна.
Као резултат наведеног, веће интересовање за куповину прве резиденције у Шпанији се очекује у земљама попут Уједињеног Краљевства, Сједињених Држава и других земаља Латинске Америке као што су Мексико, Венецуела, Аргентина, Бразил итд., од стране грађана ових земаља који они ће сматрати да је јавно здравље Шпаније заштићеније и о њему више него у њиховим земљама порекла.
На крају, да додам још једну тачку коју ова врста купца-клијента сада узима у обзир приликом одлучивања о својој куповини, јесте економски трошкови живота и услуга. Управо због ове кризе, неколико година у Шпанији ћемо бити сведоци значајно смањење цена како хране и производа, тако и услуга. При чему ће економски трошкови живота ове врсте купаца бити фаворизовани овим смањењем, што ће им олакшати одлуку о куповини у Шпанији.
Стога закључујемо да, како смањење продајне цене некретнина, тако и потврда конзистентног система јавног здравства и квалитетне приватне здравствене услуге, сигурно ће довести до циљања куповних намера клијента. интернационални у домовима првог пребивалишта.
У вези ДРУГО СТАНОВАЊЕ, како указује домаће тржиште, страни купац средњег нивоа не очекује се да оствари исти обим аквизиција који смо имали последњих година.
Нарочито од 2015. године, искусили смо повећање обима куповине другог дома од стране међународних купаца олакшано економским побољшањем проистеклим из економског процвата који је доживео претходних година, као и у нади да ћемо добити повраћај ових некретнина. путем закупа, посебно туристичког најма.
Очигледно, видећемо губитак, односно смањење перспектива у погледу могућности туристичког изнајмљивања, јер ће, бар током 2020. и 2021. године, ниво путовања и комуникација утицати на сектор туризма, а самим тим и на оне који то желе. инвестирају са намером изнајмљивања за туристичку употребу.
Међутим, и с обзиром на ПОЛОВНО ИЗ ДРУГЕ РУКЕ, као што смо споменули у погледу прве резиденције, сигурно ће се појавити велике могућности како у градовима са високим туристичким потенцијалом, тако и у главним градовима Шпаније, који добро осигурање, привући ће пажњу међународних штедиша-улагача.
3.- ТРЖИШТЕ ИЗНАЈМЉИВАЊА – Стални закуп – Туристички – Сезона
Што се тиче тржишта изнајмљивања, направићемо разлику између изнајмљивања прве резиденције и друге куће.
У вези ИЗНАЈМЉИВАЊЕ ПРВОГ СТАНОВА, последњих година сведоци смо повећања цена закупа, заснованог на нади власника да ће остварити веће приносе у сектору туристичког изнајмљивања, посебно мотивисан појавом платформи као што је Аирбнб итд.
Ово је као последицу довело до стварног проблема међу Шпанцима, посебно младима, недостатка сталне понуде за изнајмљивање, посебно у главним градовима Шпаније, што је довело до реакције шпанске администрације, стварањем рестриктивних прописа о коришћењу некретнина као туристички закуп, како би се фаворизовао закуп првог становања, и на тај начин покушао да се избегне повећање цена закупа првог становања.
Једна од главних последица коронавируса у Шпанији је управо тотални губитак туристичке делатности, за који се очекује да порасте тек следећег лета 2021.
Дакле, многи власници се сигурно већ питају шта да раде са оним кућама које су до сада служиле за туризам, и да ће, у потрази за рентабилности, бити принуђени да их користе за изнајмљивање свог првог стана. Са којим, ускоро ћемо доживети повећање понуде кућа за прво становање у Шпанији. И у великим градовима и у приморским подручјима.
А у вези са ИЗНАЈМЉИВАЊЕ ДРУГЕ РЕЗИДЕНЦИЈЕ, иако туристички најам, односно „на дане“ или „недеље“, мислимо да ће бити погођен здравственом кризом, мислимо да "сезонски" неће....
Историјски гледано, традиционално туристичко изнајмљивање у Шпанији било је „сезонски најам”. Односно, закупнина по месецима, или по годишњим добима: лето, јесен, зима, пролеће итд.
Све до револуције дигиталних платформи као што је Аирбнб, која је омогућила смањење времена боравка и управљање приватним пословима изнајмљивања на готово предузетнички начин, променила је овај систем, смањивши број ноћења по госту.
Дакле, очекује се смањење обима краткорочних закупнина, али ће сигурно доћи до опоравка у „сезонском најму“.
Морамо рећи и да је делатност „туристичке ренте“ крајње ограничена од стране региона или локалне администрације, па чак и забрањена у одређеним областима. Пролази из веома компликованих докумената, захтева итд. Али, то није исто што и код „сезонског закупа“.
Изнајмљивање за „сезонску ренту“ је потпуно ослобођено веома строгих ограничења „туристичке ренте“. То је потпуно бесплатно. На пример, да бисте изнајмили као „сезонски“, не морате да региструјете некретнину у посебним регистрима, нити да добијете потврду о становању, а имовина се може изнајмити „по собама“ (у региону Валенсије куће не могу да се изнајмљују по појединачним собама у туристичком закупу).
Дакле, очекујемо да ћемо имати више трансакција закупа користећи формулу „сезона“ него „туристичка“.
Према нашем објашњењу, шпанске и стране породице ће и даље имати одморе, а и даље ће желети да дођу на шпанске плаже, или у шпанске градове, да проведу свој одмор.
Обим стручне потражње ће се смањити, али активност ренте неће нестати. А, приликом организовања летовања, туристи ће бити условљени:
- Ограниченија кретања, а самим тим и више времена на сваком месту.
- Безбедносни и хигијенски услови
- Они ће избегавати гужве или препуне просторе
Стога ће ова врста туриста, када се опредјељују за могућности смјештаја, бирати оне у којима им је загарантована сигурност и дезинфекција у односу на пандемију. И ова гаранција сигурности и дезинфекције биће много већа у апартманима него у хотелима.
То је тако, јер хотели, у којима је иначе велики проток гостију, у почетку могу створити несигурност међу њима када им гарантују адекватну заштиту. И то се не дешава када се одседа у апартману, где ће проток гостију и ноћења бити мањи него у хотелима, јер може да се изнајмљује недељама или месецима од стране исте породице.
Због свега наведеног, сматрамо да ће „сезонска активност изнајмљивања” бити одлична прилика за оне власнике који, посебно у приморским/туристичким подручјима, где је потражња за првим становањем мала.
4.- ШТА ТРЕБА ДА РАДИ ВЛАСНИК КОЈИ ЖЕЛИ ДА ПРОДА СВОЈУ ИМОВИНУ У ВРЕМЕНУ КРИЗЕ?
До прошлог месеца, продавац је био тај који је постављао правила на биковском тржишту куповине. Велика потражња у продајним трансакцијама последњих година подстакла је продавце да заузму позиције моћи у преговорима о условима продаје.
Међутим, од сада се тржиште променило...
Сада је купац тај који ће на крају заузети позиције моћи у преговорима са продавцем.
Последица тога је да ће купац бити много захтевнији када са продавцем преговара о условима куповине, не само у погледу цене, већ иу погледу документацију имовине.
Другим речима, ако је последњих година купац био мање строг када је реч о законским ограничењима имовине, од сада, купац ће сигурно захтевати од продавца да се придржава свих услова и захтева закона. у погледу њихове имовине, као што су урбанистички услови, употребне дозволе или потврде о усељивости, ефикасни прикључци воде и струје, септичке јаме итд.
За све ово, власницима који намеравају да продају своје некретнине, препоручујемо да изврше детаљну и детаљну студију документације и правних ситуација у којима се њихова имовина налази, како би им се олакшала продаја.
Студија коју је спровео ТЛА-Абогадос априла 2020
