Изнајмите са уговором о могућности куповине (РТБ)

Што се тиче тржишта стамбених некретнина, односно купопродаје првог/сталног боравка, говорили смо о „латентна потражња” који постоји у Шпанији у односу на оне странце из других земаља, који желе да дођу у Шпанију да живе стално.

Чињеница која је константна последње две деценије је долазак странаца који су изабрали Шпанију за своје стално место боравка, а које иначе идентификујемо као „исељеници"Или"Екпатс”. ТОбим и број исељеника који су изабрали Шпанију за своје место боравка у ове последње две деценије увек је био константан, а чак се повећавао у периодима кризе или после кризе, као што су они који су искусили Шпанију 2008. и 2011.

Са више од 15 година рада у сектору некретнина, наша компанија је то потврдила управо у периодима непосредно након кризе, повећао се број исељеника заинтересованих за куповину некретнина у Шпанији.

И, као резултат нашег искуства, приметили смо да су прве аквизиције које су склопљене у тим тренуцима биле посебно компликоване због контекста нестабилности и неизвесности, како са становишта финансирања, тако и могуће еволуције тржиште некретнина.

Наиме, купац који се усуди да инвестира у Шпанији у куповину сталног боравка, уроњен је у неизвесност изазвану размишљањем да ли смо већ у завршној фази кризе, или још увек постоји пут доле. (“Да ли ћу куповати по доброј цени?").

Међутим, код ове врсте купаца интересовање за куповину је јасно. Они су такође јасни о тренутку. Желе да купе сада. Знају да је време, али им није јасно да ли ће цена и услови продаје бити најприкладнији док не нестане или не прође посткризна клима несигурности.

У овом тренутку као решење се предлаже инструмент за изнајмљивање са опцијом куповине.

Изнајмљивање са опцијом куповине (РТБ) О чему се ради?

Изнајмљивање са опцијом куповине, је уговор којим купац жели да стекне некретнину за стално становање, жели да је заузме и користи одмах, али жели да коначну одлуку о куповини одложи за касније.

И, поред тога, бкорисник жели да, за време коришћења некретнине, продавац не може да понуди некретнину на тржишту, па задржава искључиво могућност куповине за купца, за све време трајања уговора. Ево најважније разлике са овим уговором и „нормалним уговором о закупу“ где станодавац може да прода имовину неком другом, чак и док постоји уговор о закупу.

Дакле, у РТБ уговору постоје два главна концепта укључена:

– То је купопродајни уговор, са „опцијом куповине“.

То је, купац жели да купи кућу, али захтева да има кућу на располагању док не потврди своју одлуку. Другим речима, он жели да опција куповине буде за његову ексклузивност. Дакле, реципрочно уз право искључивости опције куповине на некретнини, купац плаћа продавцу износ да му надокнади време када је кућа резервисана за купца, а ван продајног тржишта.

Када се испуни рок или услов договорен у уговору, наступа тренутак у коме купац мора да одлучи да изврши право куповине некретнине. У овом тренутку постоје два сценарија:

• Купац може остварити своје право куповине, и, у том случају, завршите куповину. Тако би купац платио остатак цене продавцу и купопродајна трансакција би била завршена.
• Купац жели да одустане од куповине, дакле, преузима губитак износа који је платио по „опцији куповине“, остављајући овај износ на рачун продавца, који га чини на своје с обзиром на време које има резервисану кућу за купца. .

– То је уговор о закупу.

Купац жели да одмах усели у кућу, али, као што је горе објашњено, он радије оставља формализацију и коначну одлуку о куповини за касније. При чему се предлаже да се преузме фигура „закупца” или „закупца”, све док он не одлучи да искористи, или да одустане од куповине, током времена предвиђеног уговором.

На овај начин купац, сада закупац/закупац, договара услове закупа, као и плаћање закупнине, са продавцем, сада закуподавцем, током трајања уговора.

И на исти начин на који у погледу коришћења опције куповине, када дође до максималног рока за коришћење, купац или закупац/закупац има неколико опција:

• Да изврши опцију куповине и заврши продају. У овом случају, трансакција закупа се поништава, сада се претвара у продају.
• Купац бот користи опцију куповине. У овом случају поништава се и уговор о закупу. Очигледно, у случају да се две стране договоре, уговор о закупу се може продужити, или се може склопити нови уговор о закупу и тада ће уговор бити само за закуп.

Важна питања:

1.- Шта се дешава са износом плаћеним у опцији куповине?

Да ли се то сматра делом цене? Другим речима, може ли се опција одбити од коначне цене за плаћање некретнине?

Одговор је врло једноставан. Биће оно што се обе стране слажу. Односно, износ плаћен за опцију биће одузет од цене ако се обе стране сложе. У овом случају, износ плаћен за опцију куповине се дисконтира од остатка цене за плаћање имовине.

Ово је најчешће коришћена опција на тржишту.

Међутим, власник такође може захтевати да се износ плаћен за опцију куповине не умањи од цене коју треба платити за имовину. Односно, овај износ једноставно покрива време док је имовина била ван тржишта и да не представља део цене. При чему се у овом случају плаћање опције куповине неће умањити од цене коју треба платити власнику за продају.

Очигледно, ово је много штетнија опција за купца и није толико распрострањена у пракси.

Било која од опција треба изричито да буде укључена у уговор како би се разјаснила судбина плаћања опције.

2.- Шта се дешава са износима плаћеним за кирију?

Да ли се одбијају од коначне цене за плаћање продаје?

Одговор је исти као горе. То је, странке ће морати да се договоре, када се сагласи са условима уговора, да ли се закупнина умањи од коначне цене или не, у случају да је одлука о куповини потврђена.

3.- Агентске провизије/накнаде. Када су плаћени?

Овде ће, опет, бити оно што се договоре између странака и агенције за некретнине.

Међутим, са правне тачке гледишта, осим ако се стране не договоре супротно, разумемо да агентска провизија/накнаде морају бити плаћене у тренутку потписивања уговора о куповини. Разлог томе је што овај уговор подразумева постизање купопродајног уговора између купца и продавца. И ово, иако је извршење наведеног уговора одложено до каснијег датума.

Како кажемо, када је РТБ уговор потписан, постигнут је „споразум“ између страна, а то је учињено уз интервенцију агента. Због тога се агентска провизија/накнаде мора платити када се РТБ формализује.

Може се сматрати неправедним условљавање плаћања провизије агента до ефективне одлуке о куповини, која ће остати у рукама купца, а ван руке/контроле агента.

4.- Како је РТБ формализован?

Обично је то приватни уговор, који не мора бити оверен код нотара.

Због тога је најчешћа пракса да се припреми приватни уговор између странака без потребе да се иде код нотара. Мада, као што ћемо видети, битно је да уговор саставља адвокат специјалиста.

За већу сигурност закупца, уговор може се извршити код нотара и уписати у регистар непокретности. Упис уговора о куповини у земљишно-књижној служби сносиће следеће трошкове:

• Нотарски и земљишнокњижни трошкови
• Хонорари адвоката/адвоката
• Порези

Напомињемо да се у земљишнокњижној служби прихватају само РТБ уговори са роком трајања до 4 године.

Због тога је најчешћа пракса да се припреми приватни уговор између странака без потребе да се иде код нотара. Мада, као што ћемо видети, битно је да уговор саставља адвокат специјалиста.

5.- Порези укључени у уговор о куповини опције:

а) Када је станодавац привредно друштво: Замислимо да грађевинско предузеће са широким спектром кућа које се не могу продати одлучи да формализује РТБ уговоре. У овом случају, уговор ће бити предмет ПДВ-а ако се ради о првом преносу куће. Тхе ПДВ стопа ће бити 100%, осим ако се ради о заштићеном становању (смањен ПДВ од 4%). Другим речима, појединац ће морати да се суочи са овим порезом који, као крајњи потрошач, неће моћи да одбије.

Уколико је уговор уписан у земљишнокњижној служби, онда је потребно уплатити Такса (0,5%-2% у зависности од региона).

поред договора о месечној закупнини, успели су да успоставе опцију куповине, познату као а „премиум“ или „опција куповине“ (плаћање за опцију коју ће клијент морати да купи кућу, у одређеном временском периоду). Такав износ ће такође бити предмет ПДВ-а (пошто се сматра пружањем услуга, према Генералној дирекцији за порезе), по општој стопи од 21%.

Ако закупац одлучи да касније формализује куповину, пренос ће се опорезовати ПДВ-ом (по стопи од 10% или 4%). У случају да потенцијални купац одлучи да се не одлучи за куповину, постоји могућност да раскине уговор и изабере да озваничи други закуп без опције, који неће бити предмет ПДВ-а. Запамтите да појединац неће моћи да поврати или одбије овај порез.

б) Када је станодавац физичко лице

У овом случају, РТБ уговор (ово се сматра другим трансфером) је трансакција која ће бити предмет Порез на пренос (ИТП), при чему је закупац порески обвезник.

Што се тиче опције куповине (премија), она ће такође бити опорезована порезом на пренос (ИТП), пошто су „обећања и опције“ такође опорезиви за овај порез.

Пореска основица биће конституисан од цена плаћена за опцију куповине. У случају да та опција није договорена, или је мања од 5% од укупне цене имовине . Применљива стопа ће варирати у зависности од аутономне заједнице, пошто је то уступљени данак (углавном између 6% и 10%).

---

ПРИМЕР

„А“ је одређени станодавац који са „Б“ склапа РТБ уговор са премиумом од 7.500 евра. Цена некретнине биће 250.000 евра.

5% од цене имовине је 250.000 к 5 %= 12.500 евра.

 Дакле, с обзиром да је 5 одсто већа од уговорене премије, основица пореза за ову опцију биће 12.500 евра. 

 Пошто је станодавац посебан, онда ће премија бити опорезована порезом на пренос – ИТП. Овај порез у региону Валенсије и Каталоније износи 10%. 

Тако, 12.500 к 10 % ТПО= 1.250 евра ИТП.

---

А касније, у тренутку преноса куће, у случају да га изврши купац, трансакција ће такође бити поново опорезована (ИТП) порезом на пренос. Као што је горе објашњено у овом одељку, имајте на уму да опција куповине праћена продајом подразумева да смо суочени са закључком два легална пословања (повезана, али независна), тако да се дешавају два различита опорезива догађаја, што ће логично повећати опорезивање трансакције.

У последњем случају (закуп са могућношћу куповине између физичкиһ лица) потребно је разјаснити опорезивање трансакције у погледу пореза на доһодак физичкиһ лица, са становишта закуподавца/продаваца, јер наплата „опција купити“ ће бити „добитак“ за продавца/станодавца.

Када дође максимални рок за коришћење опције куповине, и у случају да купац искористи ту опцију, трошкови и порези проистекли из трансакције биће нормални трошкови продаје, односно ИТП („Проперти Трансфер Порез ”), Нотарске таксе, регистрација, адвокати итд.

С друге стране, треба напоменути да када се искористи опција куповине, па је куповина коначно завршена, порези добијени куповином се не умањују са претходним порезима плаћеним за стицање опције. Ово је распрострањена и уобичајена забуна, врло честа у пракси. Разлог је тај што се право опције и будућа продаја фискално сматрају аутономним и одвојеним опорезивим трансакцијама.

Друга ствар је што се износ „опције куповине“ може уговорити да се одбије од цене која ће се платити у будућој продаји. Другим речима, стране се могу договорити да се, у случају да продаја коначно прође, сви уплаћени износи, укључујући и опцију куповине, попусте од цене некретнине (на исти начин на који се дисконтује депозит).

6.- Који су најчешћи проблеми који се обично јављају у РТБ трансакцијама?

Када се РТБ уговор потпише, обично постоје две врсте сукоба који се обично понављају у овој врсти трансакција:

– Спорови у вези са физичким стањем имовине. Другим речима, као и код осталих уговора о закупу, много пута закупац, када преузме кућу, наиђе на различите грађевинске недостатке или проблеме, што може довести до сукоба са власником.

Због тога ће бити неопходно да обе стране у уговору што је могуће више детаљно наведу услове у којима се имовина налази, како би се избегла ова врста сукоба током трајања уговора.

– Правни проблеми имовине. Иако, за разлику од физичких проблема у којима се имовина може наћи, а који се лако могу избећи правилним прегледом имовине пре заузимања имовине, исти се у пракси не дешавају са евентуалним правним проблемима који могу утицати на имовину. .

Као што смо известили у овом чланку, редиговање РТБ уговора може изгледати мање-више лако и једноставно. Односно, то може да се уради приватно, без проласка код нотара, па се може стећи утисак да је у питању лак уговор: уговор о закупу, једноставним увођењем опције куповине.

На овај начин, у многим приликама, како би се уштедели трошкови, странке се доводе у трансакције где ове врсте уговора редигују неквалификовани стручњаци, или чак неспецијализовани адвокати. Разлог за то је тај што је, очигледно, ово „уговор који се лако редигује“. Дакле, не посвећивање потребног времена и разматрања које ова трансакција подразумева.

Као што кажемо, ово није „посебан” уговор о закупу… ово је купопродајни уговор са посебним условима.

Стога, у многим, многим случајевима налазимо да су купци ступили у уговорни однос са власником, да су платили значајну суму новца као опцију куповине, да су неко време живели у некретнини као закупци, а када је време дође да искористи опцију куповине, пре одласка на потписивање јавнобележничког акта, или, нажалост, чак и касније, открије да постоје правни проблеми који утичу на имовину, као што су проблеми у инсталацији струје, воде, урбанистички проблеми, урбанистички прекршаји, казне, проблеми при обнављању потврде о усељивости, или, што је још горе, непостојање уверења о усељивости, непоштовање урбанистичких прописа, доградње или преинаке објеката без дозволе или грађевинске дозволе итд.

Откривање ове врсте правног проблема након потписивања РТБ-а је веома опасно.

Стога, као правници, препоручујемо да се правна студија имовине изврши током процеса формализације уговора, а не након тога.

Правне претраге на имовини морају се обавити приликом формализације РТБ уговора, а уговор мора бити условљен да се прибаве потребне правне информације којима се потврђује да имовина испуњава законске и грађевинске нормативе.

Стога, када сте укључени у РТБ уговор као купац, затражите уговор:

– Пише адвокат специјализован за имовинско право. Односно ко је савладао законе и прописе у вези са састављањем уговора, и произашлим уговорним обавезама и правима странака.

Ово ће вам помоћи да припремите уговор са максималним гаранцијама.

– Пише адвокат који је такође специјалиста за грађевинско и урбанистичко право.

Нису сви имовински адвокати специјалисти за грађевинско право. Бити стручњак за грађевинско право је неопходно да бисте могли истражити све суштинске правне аспекте имовине, граница, грађевинских дозвола и дозвола, историју изградње (односно, како је изграђена, како је реформисана или проширена) , ако је у складу са свим локалним урбанистичким прописима, ако постоје урбанистичке накнаде које се плаћају у урбанизацији, или ако се парцела мора смањити да би се део дао за евентуалне радове у урбанизацији, итд.

ТЛА – Адвокати – АВОЦАТС – РЕЦХТСАНВАЛТЕ – АДВОЦАТЕН