У случају да сте одлучили да ПРОДАЈЕТЕ своју некретнину, обратите пажњу на следеће информације:

1.- Проверите документе и легалност имовине

1.-Проверите опис имовине у власничким листовима (“Есцритура”) 

Проверите власничке листове: Проверите у имовинским актима да ли је имовина исправно описана. Имовински акти морају имати а савршен опис постојећих грађевина на имању.

Уобичајено је да се некретнине које су дуги низ година у власништву различитих власника модифицирају доградњом (нова соба, затварање трема или терасе и сл.), или новоградњом (гаража, базен, гост). кућа).

Ако се реална величина и конструкције не поклапају са описом у тапиs    немојте се бринути!  постоје процеси који се могу обавити и постоје начини да се то среди!. Али морате их знати у истом тренутку када донесете одлуку о продаји, да бисте тачно знали „шта“ морате да урадите и „колико“ ће бити те акције.

---

На пример: Имате кућу од 120 м2 са базеном од 50 м2 и гаражом преуређену у кућу за госте. У тапијама кућа се појављује само као 120 м2, али у актима се не помиње базен. А гаража је у актима описана као „гаража“, а не „кућа за госте“.

У овом случају, ваша дела морају бити ажурирана, а ви морате да платите за то. 

НАПОМЕНА: Не говоримо о „унутрашњем опису” куће, само о периметру имовине познатом као „изграђена величина” (на шпанском, „суперфицие цонструида”).

Дела не морају да показују прави опис или дистрибуцију „унутар” куће. Ако сте изменили унутрашњост имовине променом унутрашњих зидова, онда неће бити потребно ажурирати тапије. Биће довољно да нову расподелу по завршетку пријавите код нотара.

На пример, акти показују да постоје 4 спаваће собе и да сте их претворили у 2 када сте купили некретнину. У овом случају није потребно ажурирати акте. Као власник, имате слободу да се реформишете унутар имовине (увек се добије одговарајућа лиценца).

2.- Проверите како је имовина регистрована у канцеларији Цатастро (такође позната као “СУМА” или “ИБИ”, или “ЦОУНЦИЛ ТАКС”)

На исти начин као у актима, имовина мора бити уписана у „Цатастро“  као што је у стварности. Сваке године Цатастро рачуни показују стварну величину имовине. Затим морате проверити да ли Катастро записи показују стварну величину имовине каква је „стварна“, укључујући све спољне модификације или проширења која су урађена.

Имајте на уму да  Цатастро канцеларија обрачунава саветничку таксу на основу величине имовине, узимајући у обзир све грађевинске компоненте као што су кућа, базен, гаража итд. Ако сте направили проширења на имању, а нисте обавестили канцеларију Цатастро, прави тренутак да то урадите је када одлучите да продате.

---

  НАПОМЕНА: Молим вас, следи овај пример: Када сте купили имање била је кућа од 120м2. То је приказано и у актима иу предлогу закона о Катастроу. Због тога су Цатастро рачуни (ИБИ) износили 300 ЕУР.

Годину дана након што сте изградили базен од 50 м2 и гаражу од 40 м2. Ниси их пријавио Катастру. Да сте нови базен и гаражу пријавили Цатастру, рачуни за комуналну таксу би били повећани са 300 ЕУР на 350 ЕУР (отприлике), 50 ЕУР више због новоградње.

Сада, ако желите да продате своју имовину, морате ажурирати податке регистроване у Катастро канцеларији. Затим можете обавестити Катастро канцеларију о продужењима која сте направили и онда они могу тражити да платите 50 ЕУР (отприлике) разлике за непријављена продужења до 4 године уназад.

 ПИТАЊЕ: Продужио сам своју имовину за време у коме сам био власник, или, једноставно, моји акти и Катастрофална канцеларија се не поклапају са стварном величином моје имовине. Како да то средим?

3.- Проверите правно стање изградње:

За продају имовине обавезно је прибавити доказ о легалности имовине. ДВА документа вам могу помоћи на овај начин:

• Потврда о становању (ЦХ)
• Без потврде о прекршају (ЦНУИ)

A)   Потврда о становању или лиценца за рад је „обавезна” када се продаје/куповина некретнина у Шпанији?

ОДГОВОР: Зависи од врсте имовине

In „Нова“ својства, градитељ има обавезу да овај документ достави купцу по завршетку процеса продаје.

Али, молим вас, обратите пажњу на то у "Препродаји", не постоји закон који приморава продавца да достави овај документ по завршетку продаје. Шпански закони кажу да је „купац“ тај који мора да добије овај документ на своје име након завршетка, како би могао да настави са променама назива воде и струје.

У овом тренутку морамо да кажемо да би администрација могла да одбије да да ЦХ купцу након завршетка у случају да је на имовини извршени неовлашћени радови, итд. од претходног власника. Дакле, ако имовина није у савршеним правним условима, може постојати ризик да након завршетка не добијете одобрење овог документа. А ово би купца могло оставити у веома компликованој ситуацији, јер би тада могао имати проблема да добије уговоре за комуналне услуге на своје име.

Овде је веома важна ствар да постојање или валидност ЦХ и осталих података о ЦХ није приказано у актима, већ у локалној Градској кући тог подручја!.

Дакле, ваш адвокат мора пажљиво да испита ову ствар користећи своју стручност и искуство да потврди тако важан документ као што је овај.  

Из закључка, овај сертификат је БИТАН до продаје имовине, а њена потврда се мора прегледати од самог почетка процеса куповине/продаје.

Сви знамо да је ЦХ документ који показује да је имовина изграђена поштујући и испуњавајући шпанске грађевинске законе.

Овај документ је такође потребан за прикључење воде и струје на имање, када први пут стекнете некретнину и да гарантује промене у уговорима и снабдевање за другог и узастопног власника.

ЦХ је важио 5-10 година и мора се обновити сваки пут када се имовина прода или преда, са приказом имена тренутних власника.

Cкликните испод да бисте сазнали више о захтеву за пружање сертификата о становању у процесу препродаје:

Шта је потврда о становању – лиценца за рад – Цедула де хабитабилидад. Да ли је потребно у Шпанији?

 

Б) – Без потврде о прекршају .- Ово се зове "Цертифицадо де Но Инфраццион Урбанистица” (ЦНУИ).

Ово је потврда коју је издала Градска кућа, којом се утврђује да је имовина ослобођена (или не) било каквих казни на имовини произашле из изградње или акта на некретнини без одговарајуће дозволе.

На пример, изградња главне куће, гаража, доградњи, базена, радови на земљишту, пејзажи и сл., без одговарајућих дозвола или лиценци Градске куће.

Зашто је потврда о некршењу неопходна за продају имовине у Шпанији?

То ће помоћи да ваша продаја прође глатко. Ако имате све своје документе у реду као што су сертификати који показују да је ваша имовина ослобођена грађевинских казни, онда ће се процес и продаја одвијати на бржи и лакши начин.

Поседовање свих докумената о имовини ствара поверење у могућег купца и сопственог адвоката.

Имајте на уму да ако постоји новчана казна која утиче на вашу имовину за изградњу или за било које проширење, IT НЕЋЕ БИТИ ПРИКАЗАНО У ДЕЛИМА и/или остатак докумената из имовине. Ове информације се могу добити само у локалној градској кући у том подручју.

Од сада је овај сертификат Ессентиал за продају имовине, и мора се добити од власника  пре завршетак.

Како да  „Цертифицадо де Но Инфраццион Урбанистица“ – Сертификат о некршењу у Шпанији?

Најбољи начин да га добијете је да се пријавите у Градској кући. Можете тражити од свог адвоката да то уради.

Потврда о непостојању прекршаја показује неке казне или новчане казне, или чак наредбе за рушење, да ли могу да продам имовину у овим случајевима?. 

У случају да резултат Потврде о непостојању прекршаја показује било коју врсту информација о евентуалним новчаним казнама, казнама или другим, требало би да покажете стручњаку за грађевинарство да вам покаже како да поступите. Понекад подаци из овог сертификата садрже историјске казне које су већ плаћене или су истекле, ау другим приликама постоје озбиљни проблеми који могу утицати на процес продаје.

Сходно томе, имовина се може продати, јер шпански систем омогућава купцима да купују некретнине уз грађевинске казне, али купци морају бити савршено информисани о детаљима тих казни и последицама које могу имати као нови власници. У случају да су купци прописно обавештени и изричито пристану да купе некретнину уз те казне, онда продаја може ићи.

 

2.- Проверите своју личну пореску ситуацију  – Пореско планирање када продајете кућу у Шпанији

а) Како израчунати капиталну добит од продаје шпанске имовине?

Продаја шпанске имовине произилази из обавезе капиталне добити према продавцима.

Порез на капиталну добит који треба платити је 19% „нето добити“ од продаје.

Да бисте добили „нето профит“ од продаје, потребно је да пратите ову формулу:

Цена продаје – Цена набавке – Трошкови и порези на набавку – Трошкови „структурних реформи“ извршених на имовини

---

Пример израчунавања капиталне добити: 

• Купили сте некретнину за препродају 2015. године по цени од 200.000 ЕУР.
• У том тренутку сте платили 24.000 евра, што је 12% трошкова: 10% порез на пренос + 2% нотар, земљишне књиге, адвокатске таксе итд.
• Затим сте урадили унутрашње реформе за 17.000 евра (промена обраде пода, поправка базена, нови прозори).
• Неколико година касније изградили сте гаражу у вредности од 20.000 евра

Онда сте одлучили да сада продате по цени од 260.000 ЕУР.

Шта је капитална добит деривед фром ово продаја?

НАПОМЕНА: Пре него што извршимо обрачун, обавештавамо да ће шпанска администрација размотрити све наведене концепте за смањење пореза, осим оног за „унутрашње реформе“ за 17.000 евра. Разлог томе је што се „унутрашње“ реформе које нису „структуралне“ реформе не узимају у обзир за пореске олакшице.

Користимо формулу:

260.000 (продајна цена) - КСНУМКС (Цена набавке) - КСНУМКС (Трошкови и порези на набавку) - КСНУМКС (Нова гаража) =

16.000 ЕУР

Ово је „Нето профит“ који се добија продајом

Како је стопа за капиталне добитке 19%, онда ће износ пореза на капиталну добит бити:

16.000 * 19 % = 3.040 ЕУР

---

б) Како платити капиталну добит од продаје шпанске имовине

1.- Израчунајте шпански капитални добитак за становнике Шпаније

Будући да нисте порески резидент у Шпанији, начин на који плаћате капиталну добит је следећи:

– ПО ЗАВРШЕТКУ ПРОДАЈЕ: 3 % ЗАДРЖАВАЊА

: По завршетку продаје, шпанска администрација приморава купца да изврши ЗАДРЖАВАЊЕ од 3% од вредности цене продаје. Дакле, не добијате пуну уговорену цену. Купац задржава 3% од укупне цене и има обавезу да их депонује у Пореској управи. Ово се ради „истог дана по завршетку продаје“.

НАПОМЕНА: Слиједом наведеног примјера, у случају да је цијена продаје била 260.000 ЕУР, задржавање тлоцрта од стране купца би било 260.000 * 3 % = 7.800 ЕУР.

– ПРЕ 6 МЕСЕЦИ НАКОН ЗАВРШЕТКА ПРОДАЈЕ: ИЗЈАВА О КАПИТАЛНОМ ДОБИКУ (19%):

Након завршетка продаје, имате 6 месеци да поднесете „Декларацију о капиталним добицима“ шпанској пореској управи. У овој изјави, ви (или ваш адвокат) морате да обрачунате порез пратећи горњи пример. У овом случају, износ који морате платити је 3.040 ЕУР.

НАПОМЕНА: Као што је овде објашњено, ЦГ изведена из ове трансакције износи 3.040 ЕУР. Пошто сте задржани са већим износом (7.800 ЕУР), онда имате „кредит“ код шпанске администрације за разлику.

Дакле, ако вам шпанска администрација држи 7.800 ЕУР за ЦГ порез, пошто је коначни резултат пореза само 3.040 ЕУР, онда шпанска администрација мора да вам „рефундира“ разлику: 7.800-3.040 = 4.760 ЕУР.

Како тражити овај повраћај новца? Ваш адвокат мора да унесе ову чињеницу у исту Декларацију о капиталним добицима, да је представи Пореској управи.

2.- Израчунајте шпански капитални добитак као шпански порески резиденти 

У случају да се сматрате „шпанским пореским резидентом“ (што значи да плаћате порез на доходак у Шпанији као резидент Шпаније), тада ћете, када израчунате капиталну добит, имати следеће бенефиције од пореза:

• БЕЗ КАПИТАЛНИХ ДОБИТАКА ЗА СТАЛНИ БОРАВАК: У случају да је имовина коју продајете ваше стално пребивалиште (користите је више од 3 године као свој „стални дом“), тада ћете имати следеће погодности:
  • Ако сте млађи од 65 година: Не плаћате ЦГ за износе добијене продаје „реинвестиране“ у куповину нове некретнине која ће вам бити стална боравишта. Имате 2 године да практикујете ово „реинвестирање“ (прошле 2 године без улагања тих износа, бићете опорезовани у потпуности).
  • Ако сте старији од 65 година: Не плаћате ЦГ за износе добијене продајом. И то чак и ако не „реинвестирате“ у нову некретнину.
• НЕМА 3 % ЗАДРЖАВАЊА: По завршетку продаје, добијате пун износ цене од купца без задржавања.

Власници обично бркају „шпанско пореско пребивалиште” са „шпанским пребивалиштем”.

Другим речима, људи мисле да је „шпанска боравишна карта, или „потврда о боравку” добијена у шпанској националној полицији, довољна да покаже да су „шпански резиденти за порезе”, а, нажалост, то није случај.

"Шпанска боравишна карта“(Или„Потврда о пребивалишту у Шпанији“), није важећи документ за промену вашег пореског разматрања као „пореског резидента”.

Шпанска боравишна карта (или потврда) служи само за изјаву да „живите“ у Шпанији, како би се полицији олакшало да има бољу контролу над становницима у одређеној области.

Шта је шпанска пореска потврда, иста је као „ТИЕ“? 

Да бисте постали резидент Шпаније за порез, а затим почнете да плаћате порез у Шпанији као обичан шпански држављанин, морате прибавити ПОРЕСКА ЦЕРТИФИКАЦИЈА ШПАНСКОГ РЕЗИДЕНТА издаје шпанска пореска управа или шпанска царина, а затим ћете почети да плаћате порез у Шпанији, а не у земљи порекла.

И, такође, када морате да изјавите Пореској управи своје земље да сте порески резидент Шпаније и да не желите да и даље будете порески резидент у својој земљи-

Дакле, молимо вас да проверите са својим пореским саветником порезе које тренутно плаћате јер, чак и ако нисте резидент Шпаније, требало би да пријављујете и плаћате ПОРЕЗ НА ДОХОДАК НЕРЕСИДЕНТИМА.

– ЗАКЉУЧЦИ

Дакле, након што сте објаснили све горе наведено, када сте одлучили да ПРОДАЈЕТЕ своју шпанску некретнину, узмите ово у обзир да треба да набавите/презентујете следеће документа пре продаје:

1. Власнички листови имовине (Писање): Ако је могуће, оне ОРИГИНАЛНЕ. Уз тачан и ажуриран опис конструкција.
2. Предлог закона о порезу на савет (ИБИ – СУМА) .- Уз тачан опис конструкција.
3. Рачуни за воду и струју.- најновије.
4. Хабитатион Цертифицате такође зван "ЛИЦЕНЦИА ДЕ ПРИМЕРА О СЕГУНДА ОЦУПАЦИОН".
5.  Без потврде о прекршају .- Ово се зове "Цертифицадо де Но Инфраццион Урбанистица".
6. Цертификат заједнице власника (ако је случај) који показује да сте у току са накнадама заједнице.
7. Оригинални НИЕ и оригинални пасоши
8. Сертификат о енергетским својствима

ПОРЕЗИ : Морате приложити следеће пореске документе:

Модели 210 или 214 из претходне 3 године. Ако није порески резидент Шпаније

модел КСНУМКС из претходне 3 године. Ако је шпански порески резидент