Порези на продају имовине у Шпанији. Капитални добици

У случају да сте одлучили да ПРОДАТЕ своју имовину у Шпанији, обратите пажњу на следеће концепте који ће вам помоћи да сазнате више о порезу на капиталну добит који морате да платите приликом продаје:

1.- ЦЕНА НАБАВКЕ: Ово је укупна цена имовине плаћена продавцу по завршетку куповине имовине.

2.- ТРОШКОВИ НАБАВКЕ: Ово су укупни трошкови и порези које сте платили поврх цене као: нотарске таксе, земљишнокњижне таксе, порез на пренос, адвокатске таксе итд.

3.- ПРИХВАТЕНЕ РЕФОРМЕ ДА СЕ СМАЊУЈУ КАПИТАЛНИ ДОБИЦИ: Имајте на уму да се трошкови за реформе у имовини не прихватају увек како би се смањили капитални добици. Само реформе које се сматрају „структуралним“ су концепти који могу смањити овај порез.

Обично ће се радови и реформе извршене на имовини одбити ако су део структуралне реформе на имовини, које су обично покривене „Лиценцом градоначелника“, а не за друге радове који не утичу на структурне делове грађевине ( „Лиценца за завршне радове”).

У случају „Лиценце за градоначелнице“, шпанска администрација користи да прихвати као одбитне износе наведене у пројекту архитекте који се користи у примени ових врста лиценци. Ови пројекти архитеката укључују економску студију радова који треба да се ураде, који се сматрају укупним трошковима радова. Износ наведен као укупни трошкови су они који се могу сматрати одбитним према капиталним добицима.

За боље разумевање тога која дела одговарају сваком случају (већи и мањи радови), погледајте доле:

Лиценца за главне радове

Реч је о грађевинској дозволи добијеној од Градске куће за радове који захтевају техничку сложеност и економски значајни. Из тог разлога ови радови морају бити регулисани прописима о безбедности, усељивости и др.

Да би се добила лиценца за главне радове, АРХИТЕКТСКИ ПРОЈЕКАТ морају припремити архитекте, инжењери итд.

Као опште правило, већа грађевинска дозвола је потребна у следећим ситуацијама:

• Укупна санација стамбеног простора.
• Радови који утичу на структуру куће (темељи, конструкција, фасада, кров итд.)
• Повећајте висину зграде или запремину.
• Радње у вези са заштитом од пожара.
• Рушења, или поделе.
• Промене у намени зграде или куће.
• Кондиционирање пословних простора.
• Новоградња.
• Радови који утичу на заједничке елементе зграде.

Лиценца за мање радове

Мањи радови за реформе итд. такође захтевају лиценцу. Међутим, ради се о једноставним радовима, који не захтевају пројекат или специјализоване пројекте, а имају и много нижу цену. Примери за то могу бити мале реформе, промене зидова или облога, пројекти унутрашње декорације, уклањање архитектонских баријера, промена тротоара, обнова кухиње или купатила, уградња грејања, канализације, водовода и струје, анкете, дегустације итд.

4.- ЗАДРЖАВАЊЕ ЗА КАПИТАЛНЕ ДОБИТКЕ: Код продаје имовине, када продавац није порески резидент у Шпанији, постоји задржавање од 3% цене договорене за продају, која се не исплаћује продавцу. Купац има обавезу да „држи“ 3% од цене и депонује их у шпанску пореску управу, као „уплату унапред“ капиталне добити коју плаћа продавац.

ПРОРАЧУН КАПИТАЛНИХ ДОБИТАКА

Продаја шпанске имовине произилази из обавезе капиталне добити према продавцима.

Порез на капиталну добит који треба платити је 19% „нето добити“ од продаје.

Да бисте добили „нето профит“ од продаје, потребно је да пратите ову формулу:

Цена продаје – Цена набавке – Трошкови и порези на набавку – Трошкови „структурних реформи“ извршених на имовини

---

Пример израчунавања капиталне добити: 

• Купили сте некретнину за препродају 2015. године по цени од 200.000 ЕУР.
• У том тренутку сте платили 24.000 евра, што је 12% трошкова: 10% порез на пренос + 2% нотар, земљишне књиге, адвокатске таксе итд.
• Затим сте урадили унутрашње реформе за 17.000 евра (промена обраде пода, поправка базена, нови прозори).
• Неколико година касније изградили сте гаражу у вредности од 20.000 евра

Онда сте одлучили да сада продате по цени од 260.000 ЕУР.

Шта је капитална добит деривед фром ово продаја?

НАПОМЕНА: Пре него што извршимо обрачун, обавештавамо да ће шпанска администрација размотрити све наведене концепте за смањење пореза, осим оног за „унутрашње реформе“ за 17.000 евра. Разлог томе је што се „унутрашње“ реформе које нису „структуралне“ реформе не узимају у обзир за пореске олакшице.

Користимо формулу:

260.000 (продајна цена) - КСНУМКС (Цена набавке) - КСНУМКС (Трошкови и порези на набавку) - КСНУМКС (Нова гаража) =

16.000 ЕУР

Ово је „Нето профит“ који се добија продајом

Како је стопа за капиталне добитке 19%, онда ће износ пореза на капиталну добит бити:

16.000 * 19 % = 3.040 ЕУР

НАЧИН ПЛАЋАЊА КАПИТАЛНИХ ДОБИТАКА

1.- ЗА ШПАЊСКЕ НЕПОРЕСКЕ РЕЗИДЕНТЕ

Будући да нисте порески резидент у Шпанији, начин на који плаћате капиталну добит је следећи:

• ПО ЗАВРШЕТКУ ПРОДАЈЕ: 3 % ЗАДРЖАВАЊА: По завршетку продаје, шпанска администрација приморава купца да изврши ЗАДРЖАВАЊЕ од 3% од вредности цене продаје. Дакле, не добијате пуну уговорену цену. Купац задржава 3% од укупне цене и има обавезу да их депонује у Пореској управи. Ово се ради „истог дана по завршетку продаје“.

НАПОМЕНА: Слиједом наведеног примјера, у случају да је цијена продаје била 260.000 ЕУР, задржавање тлоцрта од стране купца би било 260.000 * 3 % = 7.800 ЕУР.

• ПРЕ 4 МЕСЕЦА ПО ЗАВРШЕТКУ ПРОДАЈЕ: ИЗЈАВА О КАПИТАЛНОМ ДОБИТАКУ 100% односи се и на држављане ЕУ и ван ЕУ): Након завршетка продаје, имате 6 месеци да поднесете „Декларацију о капиталним добицима“ шпанској пореској управи. У овој изјави, ви (или ваш адвокат) морате да обрачунате порез пратећи горњи пример. У овом случају, износ који морате платити је 3.040 ЕУР.

НАПОМЕНА: Као што је овде објашњено, ЦГ изведена из ове трансакције износи 3.040 ЕУР. Пошто сте задржани са већим износом (7.800 ЕУР), онда имате „кредит“ код шпанске администрације за разлику.

Дакле, ако вам шпанска администрација држи 7.800 ЕУР за ЦГ порез, пошто је коначни резултат пореза само 3.040 ЕУР, онда шпанска администрација мора да вам „рефундира“ разлику: 7.800-3.040 = 4.760 ЕУР.

Како тражити овај повраћај новца? Ваш адвокат мора да унесе ову чињеницу у исту Декларацију о капиталним добицима, да је представи Пореској управи.

2.- КАПИТАЛНИ ДОБИЦИ У СЛУЧАЈУ ШПАНСКИХ ПОРЕСКИХ РЕЗИДЕНАТА: 

У случају да се сматрате „шпанским пореским резидентом“ (што значи да плаћате порез на доходак у Шпанији као резидент Шпаније), тада ћете, када израчунате капиталну добит, имати следеће бенефиције од пореза:

• БЕЗ КАПИТАЛНИХ ДОБИТАКА ЗА СТАЛНИ БОРАВАК: У случају да је имовина коју продајете Ваше стално пребивалиште (користите је више од 3 године као „стални дом“), тада ћете имати следеће погодности:
  • Ако сте млађи од 65 година: Не плаћате ЦГ за износе добијене продаје „реинвестиране“ у куповину нове некретнине која ће вам бити стална боравишта. Имате 2 године да практикујете ово „реинвестирање“ (прошле 2 године без улагања тих износа, бићете опорезовани у потпуности).
  • Ако сте старији од 65 година: Не плаћате ЦГ за износе добијене продајом. И то чак и ако не „реинвестирате“ у нову некретнину.
• НЕМА 3% ЗАДРЖАВАЊА: По завршетку продаје, добијате пун износ цене од купца без задржавања.

НАПОМЕНА: Власници обично бркају „шпанско пореско пребивалиште“ са „шпанским пребивалиштем“.

Другим речима, људи мисле да је „шпанска боравишна карта, или „потврда о боравку” добијена у шпанској националној полицији, довољна да покаже да су „шпански резиденти за порезе”, а, нажалост, то није случај.

"Шпанска боравишна карта“(Или„Потврда о пребивалишту у Шпанији“), није важећи документ за промену вашег пореског разматрања као „пореског резидента”.

Шпанска боравишна карта (или потврда) служи само за изјаву да „живите“ у Шпанији, како би се полицији олакшало да има бољу контролу над становницима у одређеној области.

Да бисте постали резидент Шпаније за порез, а затим почнете да плаћате порез у Шпанији као обичан шпански држављанин, морате прибавити ПОРЕСКА ЦЕРТИФИКАЦИЈА ШПАНСКОГ РЕЗИДЕНТА издаје шпанска пореска управа или шпанска царина, а затим ћете почети да плаћате порез у Шпанији, а не у земљи порекла.

И, такође, када морате да изјавите Пореској управи своје земље да сте порески резидент Шпаније и да не желите да и даље будете порески резидент у својој земљи-

Дакле, молимо вас да проверите са својим пореским саветником порезе које тренутно плаћате јер, чак и ако нисте резидент Шпаније, требало би да пријављујете и плаћате ПОРЕЗ НА ДОХОДАК НЕРЕСИДЕНТИМА.

НЕКА ПИТАЊА О ЗАДРЖАЊУ 3% У СЛУЧАЈУ ПРОДАЈЕ НЕрезидената

Зашто практиковати задржавање од 3% од продавца?

Зато што представља гаранцију за шпанску администрацију да ће порези који произилазе из капиталне добити коју добије продавац бити плаћени у Шпанији.

 Шта се дешава ако се задржавање од 3% не плати?

У случају да купац не практикује задржавање, шпанска администрација може извршити дуг за наведено плаћање у роби или имовини која је предмет продаје.

При чему, у случају да купац не изврши уплату, нити задржи продавцу, може да трпи евентуалне процесе извршења дуга, ау његовом случају и пленидбе стечене имовине.

Када се примени задржавање од 3%, шта продавац мора да уради?

Пореску декларацију, тај модел 210, мораћете да предочите у року од четири месеца од дана потписивања продаје.

У овом случају, у случају да је задржано мање од износа који произлази из обрачуна капиталне добити, односно ако је продавцу задржано 10,000 €, а резултат обрачуна капиталне добити је 15,000 €. . , мораћете да допринесете преосталих 5,000 евра уз презентацију модела 210, у року од четири месеца од датума продаје.

У супротном, ако је продавац задржао износ већи од износа који је резултат плаћања пореза на капиталну добит, имаће право да му се тај износ врати. Ово мора бити поднето у року од четири месеца од датума продаје.

У овом тренутку је важно, односно у случају да постоји право на повраћај од 3% или део наведеног задржавања шпанској администрацији, то ће захтевати од продавца да претходно испуни пореске обавезе према којима је био је дужан као власник у Шпанији у свом концепту нерезидента. Односно, на представљање годишњег импутираног пореза на доходак ИРПФНР, другог пребивалишта, на који су сви власници имовине у Шпанији обавезни као нерезиденти. Обично ће ова обавеза бити потребна на период од четири године. Другим речима, шпанска администрација неће захтевати да се приписани порези на доходак регулишу, а не плаћају дуже од последње четири године пре датума продаје.

Колико времена шпанска администрација има да врати вишак од задржаних 3%?

Администрација има 6 месеци да врати учињени вишак задржавања. Након 6 месеци, управа ће бити у обавези да врати наведени износ заједно са затезном каматом.

Посебна пажња се мора обратити на рок повратка јер шпанској администрацији у неким случајевима може бити потребно више од годину дана да изврши повратак.

Такође се мора имати у виду да управа има рок до ЧЕТИРИ ГОДИНЕ и месец дана од дана продаје (чл. 5. Закона о моделу 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) да практикује повраћај или надокнаду. Стога, у случају да вам је потребно више од годину дана да добијете повраћај новца, мораћете да ангажујете услуге специјалисте да паралишете рокове истека права на повраћај новца.

Да ли постоји обавеза да се практикује задржавање од 3% у случају донација имовине у Шпанији?

У случају донација некретнина које се налазе у Шпанији, пошто су оне бесплатне, за њих се не плаћа цена, односно нема накнаде, не постоји обавеза задржавања 3% вредности донацију или уношење преко модела 211.

У случају раскида етажне својине, односно гашења сувласништва, да ли је обавезно задржавање 3%?

Не нормално . Другим речима, распуштање етажне својине је неутралан диспозитивни акт, који не генерише патримонијални пренос ни за једну од страна. Стога се не сматра да постоји профит.

Међутим , у случају да се једном од сувласника додели део већи од оног који му припада , у овом случају, сматраће се да наведени део представља капиталну добит за сувласника, којом је, задржавање се мора практиковати. од 3% на наведени вишак .

Другим речима, на пример, замислимо да постоји случај у коме „А” и „Б” имају имовину у Шпанији у којој се 65% дели за „А” и 35% за „Б”. У овом случају, ако дође до раскида етажне својине у којем се утврди да сваки задржава по 50% имовине, сматраће се да је „Б” добио 15% више од онога што је допринео. Односно, доприносом вредности од 35% добија се резултат од 50%, при чему ће се тих 15% вишка сматрати капиталном добити, а „А” ће бити принуђено да задржи 3% вредности од тих 15% да би “Б”.

На исти начин, замислимо да постоји још један пример у којем ”Б” добија, поред својих 35% имовине, и готовински разговор од 50,000 евра. На исти начин, наведена накнада у готовини би била предмет задржавања од 3%, јер представља једно од постојећих средстава „Б“.

ОСТАЛИ ПОРЕЗИ ЗА ПРОДАВЦЕ-ПЛУСВАЛИА

Углавном, ПЛУСВАЛИА је порез на повећање вредности земљишта у коме се налази ваша имовина, од куповине и продаје. То је једини порез који нисмо у могућности да обрачунамо претходно на продају, јер зависи од конкретних критеријума из Градске куће.

У овим случајевима, задржавање од купца до продавца је довољно да покрије плаћање овог пореза. Све у свему, када продавац напусти земљу након продаје.

КОНТАКТИРАЈТЕ НАС!