Када су заостале месечне отплате, обично тамо шпанске банке дају 2 решења за извршење неплаћене хипотеке:
1.- Јавна аукција – Ембарго
Када дође до одређеног броја неплаћених месечних исплата хипотеке, банка тужи имовину пред судом и покреће поступак заплене. У овом тренутку трошкови хипотеке се увећавају са затезном каматом, а сви трошкови који су укључени у судски процес (адвокати, тужиоци, службени трошкови и судије) се придружују дугу, а уколико клијент жели да очисти имовине из хипотекарних дугова, мора платити УКУПАН ИЗНОС хипотеке, заједно са новонасталим трошковима. Дакле, у тренутку када банка пред Судом изнесе захтев, клијент не може да избегне само плаћање закаснеле отплате, тада је потребан укупан износ хипотеке, а само плаћање, а остатак трошкова, банка отказати заплену.
По окончању поступка заплене, банка шаље имовину суду на јавну лицитацију, где потенцијални купац може да купи некретнину по посебној цени, понекад за исти износ који дугује банци. Ако нешто мирује, дужник мора да плати остатак банци. Банка ће, дакле, ићи против дужника, где год да се налази, и то до краја његовог живота, све док се износ дуга не исплати. У међувремену, одложене камате и трошкови ће повећати дуг. Ово је шпански систем.
Нажалост, цена плаћена на аукцији за имовину је изузетно нижа од евентуалне тржишне вредности. Понекад се на аукцији имовина продаје по 25% цене на тржишту. Дакле, сигуран сам да сада имате представу о ситуацији која је настала у великом броју дужника који виде како су изгубили имовину и још дугују банци.
2.- Враћање у посјед – Дацион ен Паго
У појединим случајевима банка није заинтересована да прода имовину на јавној лицитацији, већ радије добије власништво над имовином као наплату, те отписује дуг, избегавајући трошкове и издатке проистекле из претходног процеса ембарга.
Ово се зове „Дацион ен Паго“. То значи да банка прихвата да добије имовину као наплату дуга и да се дуг у том тренутку поништава. Дакле, дужник, након што преда имовину, дуг се поништава.
Понекад банка не прихвата да отпише 100% дуга, колико год да је тренутна вредност имовине на тржишту у том тренутку. Дакле, они се пријављују за ажурирану процену, и они ће поништити дуг за тако добијени износ.
У оба случаја (потпуно или делимично) ситуација је за дужника кориснија од ембарга, јер:
– Код потпуног отказа, дужник даје имовину, а дуг се поништава.
– У делимичном отказу, дужник даје имовину по цени већој од оне добијене на евентуалној лицитацији, пошто добија ажурирану комерцијалну вредност имовине.
Најгори сценарио је да банка одлучи да прода имовину на јавној лицитацији, јер цена добијена том продајом може бити веома ниска, а банка ће ићи на рачун дужника за остатак дуга, чак и ако он/она живи ван Шпаније.
Наш посао је да ово избегнемо. Дакле, ако уговорите наше услуге, ми бисмо могли да посредујемо са вашом банком, преговарајући са њом да дођемо до решења „дацион ен паго“.
