„Уживање“ је право на уживање, коришћење и стицање добити и ренте од имовине.
“Голо власништво” је право својине на имовини која остаје након плодоуживања, а која не даје право коришћења или располагања на њој док постоји право плодоуживања.
У многим приликама откривамо да се купцима, по савету пореских саветника или вођеним општим информацијама на Интернету, саветује да купе некретнину тако што стекну плодоуживање за себе, а да њихова деца стекну остатак власништва над имовином (ово је оно што називамо „голо“ или „голо“ власништво“).
Они то раде са идејом да плодоуживање може помоћи у смањењу пореза на наследство, јер је то формула која омогућава родитељима да:
- Смањите порез на наследство: У куповини родитељи стичу плодоуживање, што је обично низак проценат цене имовине, а остатак директно деца. Дакле, убудуће, у случају смрти родитеља, деца већ поседују велики део имовине, па деца плаћају само порез на наслеђе део плодоуживања родитеља.
- Задржите контролу над имовином. Плодоуживање омогућава родитељима (или било којим другим плодоужитељима) да користе кућу по жељи родитеља, искључујући могућност да деца имају право да је користе или одлучују о њој.
Стога, када родитељи премину, плодоуживање се аутоматски гаси и прелази директно на децу, која постају 100% власници имовине и плаћају порез на наследство само за вредност плодоуживања коју су родитељи имали.
Друга опција за смањење наследства била би да се продаја подели на проценте, односно да је свако купио проценат имовине (нпр. 30% за родитеље, а остатак за децу), али то не даје никоме од сувласници имају „право коришћења” и искључиво уживање имовине. Односно, можете бити сувласник имовине у односу на друге сувласнике, али ћете ви, и сви они, имати право заједничког коришћења имовине, а да нико нема искључиво право плодоуживања, нити искључиво коришћење имовине.
Међутим, иако је плодоуживање препоручљиво за смањење пореза на наследство, морамо бити јасни да плодоуживање, када се стекне, може платити порез на куповину, а за ово се бавимо ТРИ АСПЕКТА:
– Стицање плодоуживања у куповини препродаје
– Стицање плодоуживања у куповини нове зграде
– Стицање плодоуживања по наслеђе or донација
И.- УЖИВОТ У КУПОВИНИ ПРЕПРОДАЈОМ ИЛИ ПОЛОВНОМ
Приликом стицања некретнина за препродају порез није ПДВ (који се плаћа при стицању нових зграда), већ „порез на пренос“ (ИТП).
- ПДВ се плаћа Мадриду, а обично је 10% на имовину
- Трансфер Так се плаћа Региону и варира од једног до другог: Валенсија је 10%, Каталонија је 10% -11%, Мадрид 6%, Андалузија и Балеарска острва је скала која почиње од 8% итд.
Дакле, када се стекне имовина за препродају, Порез на пренос се плаћа на укупну вредност трансакције, а сваки од власника плаћа сразмерно стеченом праву.. Онима који стекну плодоуживање обрачунава се проценат који представља наведено право (обично у односу на старост плодоуживања), а осталим сувласницима се додељује остатак. Сваки од њих плаћа порез на пренос у односу на проценат који им је додељен.
Али, према пореским нормама у Шпанији, када се плодоуживање стекне куповином препродаје, смрћу родитеља/користоуживатеља, у поступку наслеђивања, деца/голи власници ће морати да плате, опет, део Порез на пренос нису платили када су стекли јер су га платили њихови родитељи. Ово, иако изгледа нескладно јер се чини да „плати двапут” Порез на пренос, закон је врло јасан о томе. Према томе Закон о порезу на пренос, изричито утврђује:
"У консолидацији права својине, подељене при стицању имовине у плодоуживању и голог власништва, кад год је до комасације дошло услед поштовања рока за остваривање права плодоуживања, или смрти плодоуживаоца, захтеваће се голи власник. за ликвидацију/уплату пореза на пренос, за 100% почетне вредности плодоуживања"
Дакле, у случају да деца смрћу родитеља стекну плодоуживање, неће плаћати порез на наследство на његову вредност. Порез који ће платити биће Трансфер Так.
Хајде да ставимо ПРИМЕР:
А + Б купује некретнину за препродају у плодоуживању за износ од 150,000 евра, а „голи власници“ су њихово двоје деце: И и ИИ.
Вредност плодоуживања је 60,000 ЕУР.
Вредност власништва Баре је 90,000 ЕУР.
За трансакцију се плаћа 10% (регија Валенсија) ИТП (пореза на пренос), што резултира 15,000 евра. А + Б плаћају 6,000 ЕУР, а И + ИИ плаћају 9,000 ЕУР.
А + Б умиру, па плодоуживање имовине прелази на њихову децу. У овом случају деца НЕ ПЛАЋАЈУ порез на наследство за стицање плодоуживања. Оно што плаћају је порез на пренос за његову вредност. Дакле, треба да плате 9,000 евра. И, ово, чак и ако су њихови родитељи већ платили овај порез за ову вредност када су стекли плодоуживање по пореклу.
Дакле, стицање плодоуживања, чак ни у поступку наслеђивања, не опорезује се порезом на наслеђе, већ „порезом на пренос“ или „порезом на куповину“.
Дакле, концепт није да онај ко прво стекне голо власништво, а касније консолидује домен престанком плодоуживања, не врши прво стицање, а потом и друго стицање плодоуживања. Концепт је да голи власник, када купи некретнину, и плати је првобитно, врши једну набавку, али мора платити цео порез на укупну вредност имовине, а наведено плаћање пореза је извршено у две различите фазе:
– Део се плаћа у тренутку стицања голог власништва, а одговара вредности голог власништва.
– Други део се плаћа када је плодоуживање стечено смрћу плодоуживања и одговара вредности или проценту плодоуживања на дан првобитне куповине.
ИИ.- УЖИВОТ У КУПОВИНИ НОВИХ КУЋА
Када се добије нова конструкција, градитељ мора бити обавештен од самог почетка о намери купаца да ће откупити плодоуживање и голо власништво одвојено. А то је зато што, као што је овде објашњено, плодоуживање плаћа порез на пренос тако да не плаћа ПДВ (што је порез који се обично плаћа на куповину нових зграда).
Уметност. 20.23º1 Закона о ПДВ-у, каже да „оснивање и пренос стварних права уживања коришћења која за циљ имају станове, гараже и њихове пратеће доградње биће ослобођени плаћања ПДВ-а.".
С друге стране, уметност. 4.4 Закона о ПДВ-у у вези чл. 7.5 ЗППОАЈД наводи да: „оснивање и пренос стварних права коришћења и уживања на непокретностима када су оне ослобођене плаћања ПДВ-а, биће предмет пореза на пренос."
Сходно томе, стицање права плодоуживања при куповини нових зграда биће предмет пореза на пренос.
ПРИМЕР: У претходном случају:
А+Б купују НОВОГРАДЊУ некретнину у плодоуживању за износ од 150,000 ЕУР, голо власништво откупљују њихово 2 деце И и ИИ.
Вредност плодоуживања је 60,000 ЕУР.
Вредност голог власништва је 90,000 ЕУР.
За ову трансакцију платите следеће порезе:
– За стицање плодоуживања: ИТП (10%) = 60,000 ЕУР
– За стицање голог власништва: ПДВ (10%) + 1.5% АЈД од вредности голог власништва = 9,000 ЕУР (10% ПДВ) + 1,350 ЕУР (АЈД -Стамп Дути)
А + Б умиру, па плодоуживање имовине прелази на њихову децу. Децо, НЕ ПЛАЋАТЕ вредност плодоуживања као порез на наследство (ИСД), већ као порез на пренос. Дакле, треба да плате 9,000 ЕУР (10% ИТП).
Дакле, као закључак, када купац има намеру да купи за њих као плодоуживање, а остало за своју децу, мора се одустати од тога да је у случају пореза на наследство препоручљиво, већ ће уместо тога њихови наследници морају да плате део пореза на пренос који није плаћен на дан стицања јер је то био „део плодоуживања“.
Такође, у случају НОВОГРАДЊЕ, градитељ мора бити обавештен о намери плодоуживања од првог тренутка куповине, јер градитељ можда неће пристати да то организује на тај начин.
ИИИ.- УЖИНКИРАЊЕ РАНИЈЕ СТЕЧЕНО ИЗ НАСЛЕЂА
Наведено се односи на плодоуживање добијено КУПОВИНОМ НЕКРЕТНИНЕ. У случају да је плодоуживање стечено НАСЛЕЂИВАЊЕМ или ДОНАЦИЈОМ, након смрти плодоуживаоца, порез на пренос неће бити „Порез на пренос“ (ИТП), јер стицање наведеног права није извршено куповином, већ донацијом или наслеђем. У овом случају, плодоуживање ће платити порез на наследство.
ЗАКЉУЧАК:
– Када плодоуживање прибављају плодоужитељи на основу а ПРОЦЕС КУПОВИНЕ, било ново или препродаја, стицање наведеног плодоуживања од стране голих власника након смрти плодоуживаоца исплатиће се ИТП (Пурцхасе / ТрансферТак), и НЕМА пореза на наследство.
- У случају НАБАВКА НОВИХ ОБЈЕКАТА, откуп у режиму плодоуживања одвојен од голог власништва, производи примену од 2 одвојена пореза: порез на пренос (ИТП) за вредност плодоуживања; и ПДВ+ АЈД (Стамп Дути) то се примењује на остатак набавне вредности за голо власништво.
– Када плодоуживање добије плодоуживалац по наслеђе или даривање, биће опорезовано од стране Порез на наслеђе и донације о смрти плодоуживаоца.
МОРЕ АРТИЦЛЕС
