Када разматрамо најбољи начин да стекнемо некретнину у Шпанији, било преко појединца или преко компаније, прва ствар коју треба да урадимо је ПЛАНИРАЊЕ.
„Планирање“ је увек неопходно за доношење било какве одлуке, посебно када су у питању инвестиције у иностранству, као што је случај куповине некретнина у Шпанији.
Када себи постављамо питање о који је најбољи начин за улагање у Шпанију, било као појединац или као компанија, морамо узети у обзир наше НАМЕНА , примљено к знању као мотивацију која служи као основа за предлагање пројекта куповине у Шпанији.
Другим речима, шта желимо да развијемо у Шпанији? Шта желимо да радимо са имовином? . Да ли се ради о продаји некретнине у којој желимо да проведемо свој тип одмора и одмора? Да ли се ради о куповини некретнине у којој желимо да променимо пребивалиште и долазимо да живимо у Шпанији? Да ли се ради о некретнини у којој смо пројектовали инвестициони пројекат?, тражимо рентабилност?, или тражимо везу између исплативости и одмора?.
Када добијемо упите наших клијената о томе који је најбољи начин за куповину у Шпанији, наш одговор је увек врло јасан, обично одговарамо шта желите да радите са својом имовином у Шпанији?
Када тачно откријемо која је намера и мотивација за куповину имовине у Шпанији, тада можемо да почнемо да анализирамо најбоље формуле за развој и извршење пројекта куповине.
АНАЛИЗА РАЗЛИЧИТИХ ФОРМУЛА НАБАВКЕ У ШПАНИЈИ
У овом тренутку ћемо анализирати неколико питања везаних за куповину и одлуку о куповини некретнине у Шпанији.
1.- СТИЦАЊЕ КАО ФИЗИЧКО ЛИЦЕ
„Намера ми је да купим некретнину да је користим појединачно за себе и своју породицу, без намере да развијам привредну активност на имању.
У овом случају, у већини случајева, наш одговор је сасвим јасан, обично препоручујемо клијентима који желе да купе некретнину за индивидуалну употребу, за своју породицу, да то учине преко физичког лица. Дакле, у 80% случајева, они који желе да стекну некретнину у Шпанији ради разоноде, формула ће користити физичко лице.
Дакле, можемо закључити да ће, у случају да је разлог или намера стицања индивидуална употреба, у већини случајева одговор бити употреба формуле физичког лица, иако условљена расположивошћу средстава. Већ је било власништво или као компанија.
Међутим, у овом тренутку наилазимо на још једно питање које је веома важно поставити, где су потребна средства за куповину станова у Шпанији?
Наиме, купац жели да набави за одмор и уживање своје породице, али да ли има наведена средства? Да ли су средства у компанији?
У другом случају, односно у случају да се средства неопходна за стицање нађу у предузећу стицаоца, онда се јавља друга опција, а то ће проучити могућности да та компанија пренесе средства на физичко лице, или, да компанија учествује у куповини у Шпанији, било преференцијално, подељена са породицом.
То јест, можемо смислити формуле као што су:
- Физичко лице које купује средствима страног предузећа. У овом случају, појединац (обично генерални администратор компаније). треба да оправда у Шпанији начин на који су му средства компаније пренета. Обично се овај прекршај врши путем уговора о „зајму” од стране компаније појединцу, или као расподела „дивиденди” на добит компаније, итд. У овим случајевима, шпански систем ће захтевати од купца да поднесе потребну документацију која оправдава како су средства са рачуна предузећа прешла на њега.
- Страна компанија купује 100% имовине у Шпанији, али потпуну или делимичну употребу додељује свом менаџеру. У овој формули, „наслов“ по коме менаџер користи својство може да се успостави коришћењем, на пример, ових типова формула:
- У већини случајева, Управник користи кућу као закупац, односно изнајмљује кућу док год ужива у њој кроз уговор о закупу.
- У другим приликама, пренос коришћења од стране компаније на менаџера може бити компензација „у натури“ професионалне накнаде наведеног менаџера.
- Страна компанија купује део куће, на пример, огољено имање, а управник или његова породица купују „плодоуживање“. На овај начин, Управник задржава право да доживотно користи и ужива у некретнини, у могућности да је користи, ужива у њој, па чак и да је изнајмљује, док компанија држи „голо власништво“ над њом без икаквог права коришћења или уживање нити приступ њему.
У случају да желите да користите компанију за куповину, заједно са породицом, ми бисмо морали да региструјемо компанију као нерезидентну компанију, без оснивања у Шпанији. Кликните овде да видите различите формуле страних компанија у Шпанији.
У оба случаја, односно у оба случаја, у случају да је формула стицања изабрана као физичко лице, било у потпуности или заједно са нерезидентном компанијом која нема сталну пословницу у Шпанији, порез на доходак би се опорезовао. Приходи нерезидентних појединаца (ИРПФНР), са спецификацијама наведеним у наставку. Кликните овде да бисте сазнали више о порезу на доходак нерезидентних лица
Међутим, у случају достизања потребних средстава за куповину имовине ће се наћи у неком предузећу, морали бисмо да проучимо могућности преноса наведених средстава власницима да делују као физичко лице, или, могућности стицања компаније за некретнине у Шпанији, што може омогућити индивидуализовано коришћење власника.
У овом или оном случају, као иу претходном примеру, избор за физичко или правно лице не би подразумевао велике промене у пореске сврхе, јер би и у једном и у другом случају били предмет Порез на доходак физичких лица (ИРПФ), што се, како кажемо, односи како на физичка лица која поседују имовину, тако и на стране компаније нерезиденте у Шпанији.
2.- МЕШОВИТА НАМЕРА – Слободно време/лично уживање/профитабилност – Физичко лице?, купује у име стране компаније?
У овом случају, купац који жели да стекне некретнину за приватну употребу, али такође жели да добије неки поврат на имовину, обично кроз кирију.
Многи клијенти нас питају, да ли морам да отворим компанију у Шпанији да бих изнајмио своју некретнину у Шпанији, или могу то да урадим као физичка особа/појединци?
Као одговор, морамо рећи да НИЈЕ неопходно основати компанију у Шпанији за изнајмљивање вашег дома. То можете учинити на много начина:
– Као физичко лице.- Некретнину можете купити на своје име и изнајмити своју некретнину без икаквих проблема.
Ова активност изнајмљивања ће бити предмет пореза на доходак физичких лица, у модалитету „резидент“ или „нерезидент“, узимајући у обзир њен статус пореског резидента у Шпанији, са пореском стопом од 19% (за физичка лица која Европска унија) или 24% (за остале).
Кликните овде да бисте сазнали више о порезу на доходак нерезидентних лица
- Као нерезидентна правна компанија БЕЗ сталне канцеларије у Шпанији. Ако желите да развијете умерену активност изнајмљивања у Шпанији, можете регистровати своју компанију у Шпанији користећи ову формулу. У случају да имате компанију која је већ основана у вашој земљи, можете купити преко ваше компаније, под условом да је она у статуту овлашћена да обавља делатност изнајмљивања.
Ова активност, као и приход који остварује, биће опорезовани у Шпанији кроз порез на доходак нерезидентних појединаца, са пореском стопом од 100% (за компаније резидентне у Европској унији) или 100% (за остало).
Ова пореска стопа је нижа од шпанског пореза на добит предузећа (25%), и има ниже мање текуће трошкове, али, супротно томе, има мање могућности да смањи порезе за трошкове који произилазе из активности изнајмљивања, јер је дозвољено само смањење неке концепте трошкова, и искључиво сразмерно времену у коме је имовина била у функцији.
У оба претходна случаја, можете се одлучити за куповину имовине 100% на име физичког лица, или нерезидентне компаније, или је купите у вези са одређеним процентом на ваше име и другим процентом на име компанија (или коришћење друге алтернативе као куповина плодоуживања имовине, а компанија за куповину голог власништва).
- Као правно лице које није резидентно у Шпанији СА сталном пословном јединицом. Ако сте желели да развијете интензивну пословну делатност изнајмљивања у Шпанији, у оквиру инвестиционог програма или пројекта, а потребна вам је одређена пословна структура у Шпанији, као што су канцеларије, запослени, итд., можете регистровати „Филијалу“ или „Делегацију ” ваше компаније у Шпанији. Ова компанија, иако има одвојене и индивидуализоване рачуне за делатност коју обавља у Шпанији, припадаће и зависиће од матичне компаније са којом је повезана.
Ова пословна активност, као и приходи и расходи које она генерише, подлежу шпанском порезу на корпорације, са пореском стопом од 25%. Овај порез је већи од непорезног пореза и има веће текуће трошкове (књиговодство, порески саветници, итд.), али има широке могућности смањења пореза са свим губицима и трошковима који произилазе из делатности.
Кликните овде да бисте сазнали више о корпоративном порезу у Шпанији
- Као шпанско правно лице (СЛ или СА). Исто као у претходном случају. У случају да желите да развијете солидну и трајну пословну активност у Шпанији и, као иу претходном случају, желите да запослите материјалне и/или људске ресурсе (запослене, итд.) у Шпанији, можете се одлучити за оснивање независна компанија у Шпанији, која може усвојити најчешће бројке СЛ (Лимитед Цомпани) или СА (Социедад Анонима). У овом случају створена компанија неће деловати као „филијала“ или „делегација“ ваше компаније, јер ће бити потпуно независна.
Порески третман ће бити потпуно исти као у претходном случају, јер ће приходи и расходи остварени од активности бити подвргнути шпанском порезу на корпорације, са пореском стопом од 25%.
Дакле, као што је горе објашњено, и као закључак, стицање куће као физичко лице у Шпанији је савршено могуће за развој активности изнајмљивања и профитабилност некретнина, у малом обиму.
Као што видимо горе, када је мотивација за стицање имовине у Шпанији да се имовина одреди за приватну употребу, а такође и да се добију неки поврати, онда, купац се може одлучити да купи као физичко лице, или да користи било коју од горе наведених формула структуре компаније.
Међутим, као иу претходном примеру, у случају да се у привредном друштву обезбеде потребна средства за стицање имовине, биће потребно проучити могућности преноса наведених средстава власницима да поступају као физичко лице, или да се проуче евентуалне могућности стицања некретнине у Шпанији у име компаније на начин који може омогућити индивидуализовано коришћење власника (на пример, стицање имовине на име компаније, а затим издавање у закуп). то породици).
Можемо се одлучити и за куповину у име страног предузећа када су расположива средства за стицање имовине у страној компанији, и/или намера је да се изврши инвестиција у Шпанији, или пословна или професионална активност, на ниском нивоу. Другим речима, стицање некретнине, или две, у којој је предвиђено за обављање одређене делатности изнајмљивања, а да то не подразумева велико улагање, високу пословну структуру, нити ангажовање значајних људских и материјалних ресурса, тако да у малом- скала активности.
Пошто је реч о активности мањег обима, наша препорука би била:
- Купити 100% у име купца као физичког лица
- Купити 100% у име стране компаније регистроване у Шпанији као нерезидентна компанија без сталне канцеларије
- Да се одлучите за мешовиту аквизицију Физичко лице/Страна компанија
У овим случајевима, власник ће бити поднет шпанском порезу на доходак за нерезиденте (ИРПФНР), уз умерене и ниске административне и управљачке трошкове одржавања компаније.
3.- РАЗВОЈ ПОСЛОВНЕ АКТИВНОСТИ ВЕЛИКОГ РАЗМЕРА
У овим случајевима, реч је о јасној намери компаније да се оснује у Шпанији да би обављала чврсту и трајну пословну делатност која захтева, поред набавке материјала, и ангажовање људских ресурса, запослених, канцеларија, аутомобила итд., који ће бити неопходни за обављање ове делатности.
У овим случајевима не можемо се одлучити за физичко лице, нити за страну компанију без сталне јединице у Спану. Разлог за то је зато што ће се исто запослење запосленог у Шпанији, или стицање канцеларије у Шпанији за развој пословне активности аутоматски сматрати „сталном пословном јединицом“ у Шпанији. Дакле, за развој такве активности биће потребна сложенија корпоративна структура.
Дакле, мораћемо да користимо једну од следећих корпоративних структура:
- "Филијала". Регистрација стране компаније у Шпанији са сталном јединицом биће као огранак или делегирање стране компаније која ће бити матична компанија.
Ова компанија ће имати одвојено рачуноводство од матичне компаније, али ће се увек сматрати огранком или делегацијом стране матичне компаније од које зависи. Стога ће постојати зависност од шпанске компаније у односу на инострану.
– „Независна шпанска компанија”. Оснивање шпанске компаније (највише коришћени облици су друштво са ограниченом одговорношћу – СЛ или акционарско друштво –СА). У овим случајевима, радило би се о потпуно независној компанији, створеној изричито да обавља пословну или професионалну активност за коју је основана, а за коју је потребно стицање одређене некретнине у Шпанији, било да имати га у раду или га користити као комерцијални или канцеларијски простор од стране компаније.
У оба случаја, радило би се о две пословне фигуре, које више НЕ би биле предмет пореза на доходак нерезидентних физичких лица (ИРПФ), али би подлеже шпанском порезу на корпорације (ИС), што ће подразумевати повећање трошкова управљања, приликом ангажовања рачуновођа, пореских стручњака и сл. (да ће морати да презентују рачуноводствене књиге, кварталне пријаве ПДВ-а и пореза на добит и сл.). Поред тога, у овим случајевима ће се морати поштовати низ прописа и регулисати низ захтева у Шпанији у погледу социјалног осигурања, сигурности и превенције несрећа, итд., од шпанских запослених који се на крају запошљавају у обављању послова професија/делатност у име компаније итд.
Кликните овде да бисте сазнали више о корпоративном порезу у Шпанији
ЗАКЉУЧАК – Којим, који је најбољи начин куповине у Шпанији? Да ли је боље купити некретнину у Шпанији преко физичког лица? Или је боље да то урадите преко правног лица?
Овај чланак онда служи да помогне у разумевању различитих формула које треба применити у зависности од битних варијабли у свим врстама инвестиција које су, како кажемо, тхе намеру или мотивацију који покреће пројекат, као и финансирање, схваћено као место где се проналазе потребна средства за предузимање инвестиције.
