Зашто би требало да користите адвоката у процесу куповине некретнине у Шпанији?. Нотар и адвокат/адвокат у процесу куповине некретнина у Шпанији.
Шпански процес куповине је веома сличан другим земљама. Страни инвеститори у шпанском систему наћи ће много сличности са својим матичним земљама.
Али, међутим, такође можемо наћи многе разлике.
Најприметнија разлика је позиција и функције од advokat и Бележник функције.
И.- НЕКИ ПРИМЕРИ У ДРУГИМ ЗЕМАЉАМА ЕВРОПЕ:
А) БРИТАНСКИ ПРОЦЕС: У британском процесу куповине и преноса, нотар уопште није укључен у процес продаје имовине. Продавцу и купцу се помаже у трансакцији уз помоћ, сваки од њих, са својим адвокатом. Затим, адвокат купца и адвокат продавца су ти који од првих корака до завршетка преузимају контролу над процесом продаје, вршећи и преносећи промену назива некретнине, плаћање цене, пореза, итд. Оба адвоката су ти који су склопили уговоре, брину се да свака страна испуни своје обавезе, плаћање пореза, организују и примају уплате и завршавају упис имовине на новог власника итд.
Као закључак: Нотар не учествује у британском систему преноса купопродаје имовине, а ту су и два адвоката/адвоката, један код купца, а други од стране продавца, који учествују у свим фазама процеса.
Б) ПРОЦЕС КОНТИНЕНТАЛНЕ ЕВРОПЕ: Француски, Белгијски, швајцарски, холандски, немачки и други: У овим земљама, у процесу куповине/продаје имовине, присуство бележника је неопходно. Нотар ради све. За разлику од британског система, у континенталном систему обе стране, купац и продавац, користе нотара, као посредника у трансакцији, од самог почетка до краја, а он чини следеће:
- Усклађивање странака и формализација трансакције уговором.
- Контрола испуњења обавезе сваке стране.
- Врши правно, административно и пореско истраживање имовине.
- Урбанистичко и грађевинско истраживање добра.
- Он врши и прима сва плаћања од продаје.
- Попуните акте о продаји.
- Извршити упис у земљишне књиге у име новог власника.
- Пријавите и платите порезе од куповине и продаје
- Извршити измену уговора о снабдевању водом, струјом, локалним таксама итд.
Закључак: Функција Адвоката у процесу куповине/продаје у овим земљама је нула. Адвокат није укључен у овај процес, осим када постоји парница која проистиче из судске парнице.
ИИ.- ШПАНСКИ ПРОЦЕС
Може се рећи да је процес куповине шпанског мешавина између два разматрана система: „британског“ и „континенталног“.
У шпанском процесу преноса, нотар је заиста важан, али није довољан да изврши куповину уз потпуну гаранцију и сигурност. Присуство шпанског нотара у процесу куповине је од суштинског значаја јер, као и друге земље попут Француске, Белгије, Холандије, итд., продаја не може бити уписана у земљишне књиге без формализације нотарских аката (или „есцритурас ”).
Нотар такође проверава битне информације као што су:
– Способност страна да купују или продају. Односно, ако купац има правну способност да купи, а продавац да прода.
– Студија ограничења и накнада на имовини.
– Проучавање имовинских докумената, као што су грађевинске дозволе и лиценце итд.
– Провера начина плаћања и сл.
Али за разлику од „континенталних” нотара, шпански не раде више од наведених функција. То ће рећи о функцијама шпанских нотара:
- ПРАВНО-УРБАНИСТИЧКА СТУДИЈА: Јавни бележник не израђује грађевинско/урбанистичку студију имовине као консултантско планирање. Постоје информације о имовини у различитим изворима као што су катастар, или градска скупштина, одељења за урбанизам и развој планирања, локална и регионална одељења, које шпански бележник не консултује нити верификује током процеса куповине.
- Јавни бележник не проверава да ли имовина има било какве казне или казне за изградњу, или на пример, налог за рушење.
- Нотар врши проверу регистрације имовине, али, у Шпанији, већина тграђевинске казне, а новчане казне се не евидентирају у земљишним књигама.
- Не постоји студија или верификација могућих будућих развојних пројеката вероватно ће утицати на имовину (нпр. експропријација, или будући аутопут, или чак пројекат урбанизације, итд.).
Нажалост, у Шпанији постоје случајеви где је купац обавио куповину без помоћи специјализованог адвоката, са савршеним нотарским формалним процесом, и савршено евидентираним у катастру и земљишној књизи. Дакле, формално савршено. И онда, након процеса куповине, установио је да недостаје лиценца или употребна дозвола („потврда о становању“), или чак да је имао налог за експропријацију за пројекат аутопута, на пример, или да је имовина имала накнаде за урбанизацију или део парцела се мора дати или изгубити управи за проширење јавног пута и сл .
Овај недостатак планске студије од стране нотара ствара посебне проблеме у следећим некретнинама:
- Некретнине у урбанизацији: На пример, градитељ није завршио урбанистички развој, урбанизациону инфраструктуру, а онда постоје радови урбанизације без финализације, које морају да заврше, а понекад и плате власници.
- Некретнине, куће или виле у рустикалним областима или СЕЛО: Ове некретнине су углавном у руралним подручјима и ван урбаних подручја. Ове некретнине, обично виле или куће за одмор, могу имати проблеме као што су:
* Недостатак лиценце или изградње главног стана
* Недостатак грађевинске дозволе или дозволе за евентуално продужење главне зграде, или њених додатака (базен, гаража, итд.).
* Проблеми идентификације или дефинисања граница парцеле или земљиште итд.
* Урбанистичке и грађевинске казне, казне, или налози за рушење итд.
- Виле и станови у старим стамбеним зградама са озбиљним инфраструктурним проблемима или у очекивању развоја пројекта или побољшања, итд.
Горе наведене информације неће добити нотар у Шпанији.
Нажалост, у Шпанији, правне, административне и планске информације које утичу на имовину, нису сажете у једну тачку информација, као што би то требало да буде земљишна књига. У Шпанији подаци у земљишним књигама, иако суштински, нису потпуни.
Информације садржане у имовинском/земљишном регистру у Шпанији НЕ прикупљају СВЕ неопходне информације које утичу на имовину.
- УГОВОРИ И ПЛАЋАЊА: Јавни бележник припрема исплату имовине, нити бира нити припрема купопродајне уговоре. Дакле, купац не плаћа купопродајну цену нотару. У Шпанији се плаћање цене, или делова цене, плаћа адвокатима, агенцији за некретнине или продавцу.
У нашој фирми, купци нам понекад траже банковни рачун код нотара да извршимо уплату купопродајне цене, и изненађени су када обавестимо да у Шпанији нотар не прима уплате и да уплате морају бити уплаћене директно продавцу. , или његовог адвоката, или агентима за некретнине
- УПИС И ПРОМЕНА ВЛАСНИКА У ЗЕМЉИШНОМ КЊИЖЕЊУ: Јавни бележник, након што је процес куповине завршен, уз потписивање јавнобележничког акта о продаји, нема обавезу да приступи упису промета у књижицу. Дакле, има нотара који се баве овим управљањем, а има и оних који то не реализују. А, ни код бележника који обављају услугу регистрације, не долазе да региструју куповину ако купац то изричито не захтева!.
Као адвокати, видели смо многе ситуације у којима су продавци открили да чак ни њихова дела нису уписана у земљишне књиге. У тренутку куповине, садашњи власници су отишли код нотара, а када је куповина завршена, и уверени да ће нотар предузети неопходне радње за завршетак корака регистрације, нису наложили бележнику да изврши регистрацију у земљишне књиге. Дакле, нотар то никада није урадио!. Стога, током година, утврдили смо да је имовина и даље била на име претходних власника, јер он није дао налог нотару, а није им помогао ни адвокат у вашем процесу.
- ПРОМЕНА ВЛАСНИКА УГОВОРА ЗА ВОДУ И СТРУЈУ И ДРУГЕ КОМУНАЛНЕ ТАКСЕ: Бележник НЕ управља променом власништва уговора о водоснабдевању, струји и осталом као што је порез на имовину или општински.
Такође, нотар не уређује домицилацију плаћања ових услуга на жиро рачун купца директним задуживањем.
- ПРОМЕНА ВЛАСНИКА НА КАТАСТАРСКИ/ВЕЋНИЧКИ ПОРЕЗ: Јавни бележник НЕ управља променом власништва странака у катастру. Они комуницирају са катастром, али се не повинују да је то учињено, и налажу катастру да пренесе налог за плаћање пореза директним задужењем на банковни рачун власника.
- СТАНОВНИШТВО Као што је објашњено у другим одељцима овог сајта, купац мора да прибави употребну потврду на месту, која се такође назива „Сертификат становања“. Од нових некретнина (оних купљених директно од грађевинара), нотар не тражи да продавцима достави важећу потврду о становању.
АГЕНТИ ЗА НЕКРЕТНИНЕ: Поред наведеног, у Шпанији није регулисана делатност пословања са некретнинама. Активност нуђења некретнина на тржишту за продају је „бесплатна“. За разлику од других земаља у којима је професија агената строго контролисана и регулисана, у Шпанији то није случај.
Тако, не постоји никаква гаранција у Шпанији која потврђује да агент за некретнине одговара професионализмом, или једноставно, да имају минимално правно признање да знају о легалности имовине коју нуде на тржишту.
Дакле, препоручујемо вам да одаберете реномираног и добро успостављеног агента. За ово, затражите пословне акредитиве и проверите репутацију агента на форумима и друштвеним медијима.
Па зашто је КУПОВИНА УПОТРЕБА адвоката У ШПАНИЈИ ЈЕ ОДГОВАРАЈУЋА ОДЛУКА?
Као што је горе наведено, да бисте имали потпуну идеју, и да бисте добили информације о процесу куповине, потребно је да ове информације добијете из различитих локалних, регионалних извора, земљишних књига, одељења за планирање, као и да се консултујете са архитектама и другим стручњацима, итд… СВЕ ОВО НЕЋЕ УРАДИТИ ШПАНСКИ НОТАР.
Да бисте то урадили, мораћете да добијете услуге адвоката који може да добије све информације из различитих извора и да провери све неопходне правне и административне тачке.
Осим тога, нажалост, овај процес је прилично компликован па, НИСУ СВИ ПРАВНИЦИ ВАЖЕЋИ ЗА ПОМОЋ У ПРОМЕТУ ИМОВИНЕ. Дакле, потребан вам је адвокат који, осим што говори ваш језик, и који познаје право непокретности, мора и бити специјалиста грађевинског и урбанистичког права, и да рачуна у свом тиму са архитектама, и другим професионалцима и техничарима, да има довољно способности и вештине да добије све потребне информације и да заврши све аспекте у вези са куповином некретнине.
Стога, у овој фази, када је одлука о куповини чврста, ТЛА, наша фирма, саветује вам да:
- Уговорите адвоката. Постоје компаније или агенти који се представљају као адвокати и пружају „правне услуге“, или се нуде као „правни саветници“, а заправо нису адвокати. Понекад нису ни шпански!.
- Уговорите адвоката регистрованог у Шпанији. Немојте бити у искушењу да користите адвокате у својој земљи. Само домаћи правници познају систем куповине и шпански процес куповине.
- Адвокат мора да говори ваш језик. Избегавајте компаније адвоката који не говоре ваш језик.
- Проверите да ли је адвокат специјалиста за урбанистичко и грађевинско право. Он/она мора бити стручњак за право на непокретностима, али такође мора да разуме урбанизам и изградњу.
И, када одаберете некретнину која вам се допада....
КОНТАКТИРАЈТЕ НАС!
