Již řadu let zažíváme řadu legislativních reforem a zásadních změn ve způsobu, jakým se proces získávání hypoték ve Španělsku historicky vyvíjel. Španělské banky byly vystaveny velkému stresu, pokud jde o právní potvrzování pozic a podmínek, ve kterých pracovaly, jakož i požadavků, které byly od občanů požadovány, a v důsledku toho byly vydány baterie zákonů, reforem, nařízení, rozsudků, sankcí atd., které byly revolucí ve španělském hypotečním procesu.
Jeden z posledních požadavků nového hypotečního zákona vstoupí v platnost 16. června 2019. To znamená, že příští týden dojde k podstatné změně formy a procesu získávání hypoték ve Španělsku.
co je to za změnu? Je to velmi snadné, do doby účinnosti tohoto zákona banky zpravidla domlouvaly konkrétní podmínky hypotečních úvěrů přímo se zákazníky. To znamená, že klient šel do banky požádat o hypotéku, ta si případ prostudovala a v případě, že banka hypotéku schválila, tak schválení bylo formulováno prostřednictvím dokumentu, který klientovi předložila stejná banka, ale byla běžně podepsána až v den jmenování notářem k podpisu listu vlastnictví koupě. Tedy akceptace podmínek hypotéky od klienta proběhla stejným úkonem a notářskou schůzkou k podpisu listů vlastnictví prodeje (obvykle tomu říkáme „dokončení“). V tu chvíli byl klient, jako krok před podpisem zástavní smlouvy, předložen k podpisu soukromé dokumentace hypotéky se všemi hypotečními podmínkami a předložen jako nezbytný krok před podpisem hypotéky a listiny. sleva.
Tento způsob „schvalování hypotéky“ však vedl k případům, kdy banka poté, co se s klientem dohodla na konkrétních podmínkách schválení hypotéky, nebyly tyto podmínky formálně akceptovány až jejím podpisem u notáře téhož dne sleva. V případě, že by banka provedla úpravy na poslední chvíli, mohl být klient v situaci, kdy nebyl informován až do okamžiku, kdy je na závěrečné schůzce k dokončení před notářem.
V jiných případech se občas stalo, že banka své zákazníky jednoduše neinformovala podrobně o podmínkách úvěru, byla informována na poslední chvíli a pod tlakem podléhala, že v případě nepřijetí těchto podmínek nebude nákup a prodej trvat. místo.
To bylo považováno za přetlak na občany, kteří kvůli této informaci na poslední chvíli byli vůči bance ponecháni bezbranní, a tak byli vesměs nuceni akceptovat uložené podmínky, pokud nechtěli o prodej přijít.
Proto byla tato dezinformace vůči občanům považována za bezbrannost a za zneužití pravomoci banky vůči jejím zákazníkům.
Aby se to vyřešilo, zákon stanoví, že klient podepisuje U NOTÁŘSKÉ banky akceptaci podmínek úvěru s dostatečným časovým předstihem před ukončením procesu koupě.
Stanovená lhůta je 10 dnů.
Jak to funguje ?: By notářský zápis. To znamená, že jako krok před podpisem zástavní smlouvy (a následně prodejem) se banka a klient musí dostavit u notáře (klient se může dostavit osobně nebo zastoupený svým právníkem), a to ve lhůtě 10 dnů. předem, formalizovat listinu o přijetí podmínek půjčky.
Tímto způsobem je zamezeno tlaku, který může být na klienta vyvíjen, neboť v případě neakceptování podmínek stanovených bankou není klient vystaven tlaku na přijetí těchto podmínek na téže schůzce k podpisu kupní smlouvy.
Proto byl dosavadní proces následující:
– Klient požádá o hypotéku a banka ji akceptuje
– Je stanoveno datum a podpis smlouvy o prodeji a zástavě
– Ve stejný den jako podpis u notáře podepisuje klient zástavní listina a prodejní listina. Přijetí podmínek banky se provádí soukromou listinou (která je přiložena k obsahu téže zástavní smlouvy).
Takže klient podepíše dva skutky: Listiny prodeje a Listiny hypotéky.
Nový zákon o hypotékách, který stanoví:
– Klient žádá o hypotéku. Banka to schvaluje
– Banka si s klientem dohodne schůzku u notáře k podpisu a listiny o přijetí podmínek hypotéky s minimem 10 dní před datem stanoveným pro podpis finální hypotéky a prodej. Klient k této schůzce napomáhá osobní přítomností nebo plnou mocí svého právního zástupce.
– Klient sdělí (osobně nebo prostřednictvím plné moci) datum, kdy klient podepíše kupní listiny , jakož i zástavní listiny.
Takže klient podepíše TŘI notářské zápisy:
1.- Listiny o přijetí hypotéky
2.- Smlouva o prodeji + zástavní smlouva.
Občanům jsou tak nabízeny lepší záruky v jejich právu být podrobně informováni a svobodně potvrdit své rozhodnutí získat hypoteční úvěr.
Shrneme-li tedy, banky jsou povinny alespoň 10 dnů předem asistovat svým klientům na notářském úřadě s osobním podpisem nebo na základě plné moci listiny o přijetí hypotéky.
Jak to ovlivní zahraniční kupující nerezidenty? Jak vidíme, proces nákupu hypotéky až dosud umožňoval nerezidentům ve Španělsku, kteří si koupili nemovitost ve Španělsku, že si během jednoho dne mohli dovolit obojí: nákup nemovitosti i její hypotéku. To znamená, že v JEDNOM mohli dokončit akt koupit nemovitost, a získání hypotéky.
Prostřednictvím této reformy je však třeba provést další předchozí opatření. Stává se tedy nezbytností, aby zákazník, který není rezidentem, nebo který nežije ve Španělsku, musel před dokončením procesu nákupu odcestovat do Španělska, aby formalizoval přijetí podmínek banky. To předpokládá, že ti, kteří nežijí ve Španělsku, musí před dokončením vycestovat na cestu, aby podepsali tyto hypoteční podmínky před notářem.
Proto je důležité, abyste pro všechny, kdo kupují domy ve Španělsku a žádají o hypotéky ve španělské bance, měli na paměti, že se možná budete muset přestěhovat do Španělska, a to nejen kvůli formalizaci procesu koupě ve Španělsku. na konci procesu, ale také asi 10 dní před koncem procesu.
Je zřejmé, že pokud se zahraniční kupující nebo nerezident rozhodne nebo raději nepřijede do Španělska předem, bude muset poskytnout svému právníkovi nebo jeho právnímu zástupci potřebná oprávnění k zastupování (plnou moc), aby tak učinil.
ŘEŠENÍ: Řešením pro klienta, jak se vyhnout tomuto dodatečnému přesunu, by tedy bylo, že on udělí POA svému právníkovi.
Vzhledem k tomu, že plné moci jsou ve Španělsku protokolovány jiným způsobem než v jiných zemích a také pravomoci udělené v zahraničí vyžadují legalizaci, která chvíli trvá, doporučujeme všem, kteří kupují nemovitost ve Španělsku se španělskou hypotékou nebo kteří mají v úmyslu tak učinit, zvážit tento nový požadavek osobní návštěvy Španělska před dokončením se svými právníky, poskytnout nejlepší řešení, včetně toho, zda je možné udělit plnou moc jejich právníkům nebo právním zástupcům.
Tímto způsobem budou moci ti, kteří se nemohou ve Španělsku dostat tak daleko, jejich právníci podepsat jakýkoli typ dokumentu, který jejich banka vyžaduje k formalizaci procesu nákupu a hypotéky.
