Koupě nové stavební nemovitosti ve Španělsku – mimo plán

Náš tým Španělští právníci odborníci na španělské nemovitosti vás provede procesem nákupu vaší španělské nemovitosti ve Valencii, Alicante, Costa Blanca, Almería, Murcia, Costa del Sol, Málaga nebo Katalánsko.

Proces nákupu  nový Španělské vlastnosti je velmi podobné, než koupit resales, ale jsou zde důležité rozdíly, které je třeba vzít v úvahu. Náš tým španělských právníků připravil praktického průvodce s hlavními aspekty akvizice španělských nemovitostí v souvislosti s procesem přepravy.

Právní aspekty a proces

– Co je nákup mimo plán ve Španělsku? 

To znamená nákup nemovitosti ve stavbách, kdy práce ještě nejsou dokončeny. Ve většině případů je první dohoda o koupi španělských nemovitostí uzavřena, když stavba je projektována a práce ještě nezačaly.
Mimoplánové projekty vyžadují a dlouhodobý proces nákupu/stavby což může na straně investora vyvolat nejistotu, zejména když musí složit a zaplatit částky peněz na účet konečné ceny nemovitosti, kdy je v tu chvíli pouze „projekt“. Tato nejistota je ještě vyšší, když kupující/investor nezná základní aspekty projektu jako:  pověst nebo kredit stavebníka, ekonomická situace projektu stavbyatd. A co je nejdůležitější, jaké záruky jsou nabízeny k zajištění požadovaných plateb v případě nedokončení projektu.
Abychom snížili riziko investice, připravili jsme seznam aspektů, které je třeba vzít v úvahu při nákupu nových nemovitostí v mimoplánových projektech:

– Právní a administrativní stavební dokumentace

Při koupi nové nemovitosti existuje několik dokumentů, které je nutné prostudovat a řádně zkontrolovat, aby bylo možné kontrolovat právní stav pozemku a stavby a správný vývoj stavby.
Toto je úkol, který musí být splněn uznávaní a stavební specialisté právnícia musí být provedeno v každém kroku stavebního procesu: Od nejranějších kroků procesu až po dokončení. V každém kroku jsou tedy dokumenty a informace, které je třeba dodat a získat od kupujících nebo jejich právníků, aby bylo potvrzeno, že jsou řádně splněny všechny právní a administrativní požadavky.

- Výdaje, daně a další náklady

I když je obecně proces získávání nových nemovitostí téměř stejný jako nákup a další prodej, existují určité náklady, daně a výdaje, které mají jiný koncept a zacházení.

Právní tipy při nákupu nemovitosti mimo plán ve Španělsku

1.- Zkontrolujte promotéra/vývojáře

Jedno z nejdůležitějších rozhodnutí při koupi nových nemovitostí resp mimo plán je zaplatit počáteční zálohu a následující platby na účet ceny nemovitosti která ještě není postavena.
Je tedy nesmírně důležité získat od stavební firmy co nejvíce informací, její kreditní a finanční skóre, jak dlouho firma podniká, vlastníci a společníci atd.

2.- Kontrolní body

Při nákupu nových nemovitostí je tedy velmi důležité zvážit následující kontrolní body procesu:

1. Chcete-li zjistit, „kdo“ je vlastníkem stavebního pozemku:  Je nutné prostudovat právní dokumentaci nemovitosti, abyste si ověřili, kdo je vlastníkem pozemku/parcely, kde je stavba projektována nebo realizována.
2. Chcete-li zkontrolovat, zda neexistují žádné půjčky / nesplacené dluhy: Je také velmi důležité vědět, zda má pozemek/pozemek nějaké dluhy, omezení, poplatky atd., které by mohly ovlivnit právní situaci projektu.
3. Aby bylo zajištěno, že stavitel/vývojář zaplatil své Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): Pokud není zaplacena, je tato daň připojena k nemovitosti, takže v budoucnu ponese odpovědnost nový vlastník.
4. Chcete-li získat katastrální situaci pozemku, hranice, limity a jak je pozemek uvažován ve stavebních plánech a plánovacích aspektech rozvoje oblasti: Nezbytné je zkontrolovat, zda projekt splňuje stavební normativ, a také znát vývoj a právní situaci okolních území, abychom získali další informace o tom, co se v území vyvíjí a jak to může ovlivnit svůj majetek v budoucnu.
5. Konzultovat s odborem výstavby MHMP  aby bylo zajištěno, že vývoj splňuje normativy a že jsou získány a uděleny všechny náležité stavební dokumentace. Je také velmi důležité zkontrolovat, zda v okolí nejsou plánovány žádné další projekty, které by mohly projekt ovlivnit.
6. Chcete-li zkontrolovat, zda stavitel získal a Licencia de Obra ( Stavební povolení)
7. K získání všech potřebných informací/dokumentů od stavebníka jak to vyžadují zákony. Španělské zákony nutí stavitele/developery poskytovat úplné a podrobné informace o projektu, nemovitosti, jak bude projekt stavby vyvíjen, kvalitních materiálech atd.
8. Chcete-li získat dokumenty přeložené do vašeho jazyka. Základní právní dokumenty a smlouvy, kvalitní materiály atd. musí být vysvětleny a přeloženy do vašeho jazyka. Někdy zjistíme, že stavitelé nepřizpůsobují tyto dokumenty vašemu jazyku a je vám nabídnuto, abyste se podepsali ve španělštině. Požádejte svého právníka, aby je přeložil do vašeho jazyka, abyste lépe porozuměli obsaženým podmínkám.
9. Potvrdit, že částky zaplacené na účet ceny budou zaručeny v souladu se zákony. Platby na účet ceny musí být pokryty dostatečnými zárukami, aby byly „chránit“ a „vráceny“ vám je v případě, že stavební projekt selže, nebo v případě jakýchkoli jiných okolností, které by mohly vést k podstatnému porušení smlouvy ze strany stavebníka.
10. Potvrdit, že stavebník získá Osvědčení o zaměstnání/Osvědčení o bydlení po dokončení. Španělské zákony nutí stavitele poskytnout tento dokument kupujícím před dokončením procesu nákupu.
11. Pro potvrzení, kdo bude provádět připojení různých inženýrských sítí a služeb nemovitosti jako: voda, elektřina, plyn, společenství vlastníků atd. Někdy stavebníci s těmito přípojkami nepokračují, takže kupující jsou v nepříjemné pozici, aby se s těmito přípojkami vypořádali.
12. Ostatní: Otevřete si bankovní účet/číslo NIE: Požádejte svého právníka, aby vám pomohl s procesem otevření bankovního účtu ve Španělsku a získání čísla NIE.

3.- Spočítejte si výdaje na nákup

• Notářské poplatky: Pro formalizaci listů vlastnictví.
• Poplatky za katastr nemovitostí: Pro zapsání listin na katastru nemovitostí a řízení o změně vlastnictví z nemovitosti.
• DPH (IVA ve španělštině): V současné době je toto 10% nad celkovou cenu domu. 10 % se vztahuje i na další vedlejší prvky nemovitosti jako garáže, parkoviště, sklady apod., které se nacházejí v objektu. V případě, že je garáž/parkoviště umístěno v jiné budově, než ve které se nachází byt, pak bude sazba daně 21 %. (Vezměte prosím v úvahu, že v případě prodeje pouze za pozemek může být DPH 21 %, pokud je prodejcem společnost). 
• Kolkovné: Obvykle je 1-2%% nad celkovou cenou budovy v Murcii, regionu Valencie a Andalusii. Tato daň může být podstatně snížena, pokud kupující kupují s úmyslem nemovitost užívat JAKO HLAVNÍ BYDLENÍ.
• Ostatní: Poplatky španělského právního zástupce, hypoteční výdaje, smlouvy na vodu, elektřinu a plyn, Plusvalía atd

4.- Ostatní

• Získání NIE: Nerezidenti ve Španělsku musí při nákupu nemovitostí ve Španělsku uplatnit daňové identifikační číslo cizince NIE. Pokud jste v procesu nákupu nemovitosti, žádost o toto číslo musí být podána před dokončením procesu nákupu.
• Otevření bankovního účtu: V určitém okamžiku procesu bude doporučeno otevřít si bankovní účet ve Španělsku. To pomůže dokončit platby staviteli a zaplatit inkasem různé služby nemovitosti, jako jsou poplatky za obec, elektřinu, vodu, plyn atd.

V případě, že jste se rozhodli koupit pozemek pro stavbu vlastního stavebního projektu ve Španělsku, navštivte naši specializovanou sekci:

VÝSTAVBA A LEGALIZACE NEMOVITOSTÍ