Toto je malý průvodce o typu vlastností ve VEGA BAJA. Oblast, která pokrývá nemovitosti umístěné v Ciudad Quesada, Algorfa, Benijofar, Catral, Almoradí, Benferri, Rojales, benejuzar, La Marina, Ciudad Quesada, Guardamar, Orihuela, Redován, Callosa, Crevillentes ohledem na hlavní právní aspekty převodu, které provedli naši právníci.
Pokud máte zájem koupit nebo prodat nemovitost umístěnou ve Vega Baja, TLACORP vám pomůže učinit konečné rozhodnutí o koupi nebo prodeji.
Oblast Costa Blanca South je pokryta naše kanceláře v Torrevieja-Ciudad Quesada, dokonale propojená dálnicí. Návštěva našich kanceláří v Torrevieja nebude trvat příliš dlouho z Rojales, Ciudad Quesada nebo Algorfa, a pokud bude domluveno, jeden z našich právníků může navštívit stejnou nemovitost a setkat se s vámi tam, aniž byste se museli stěhovat do naší kanceláře.
Tato oblast pokrývá širokou škálu nemovitostí, které přecházejí od rustikálních přes byty, bungalovy, urbanizace atd. Uveďme si podrobně hlavní právní aspekty každé z těchto nemovitostí:
Tato oblast pokrývá širokou škálu nemovitostí, od rustikálních přes byty, bungalovy, urbanizace, golfová hřiště atd. Uveďme si podrobně hlavní právní aspekty každé z těchto nemovitostí:
Tato oblast pokrývá širokou škálu nemovitostí, které přecházejí od rustikálních přes byty, bungalovy, urbanizace atd. Uveďme si podrobně hlavní právní aspekty každé z těchto nemovitostí:
– Staré urbanizace a budovy tradičních prázdninových domů: Toto je oblast zahrnující Ciudad Quesada (stará část), Rojales, Montesinos, La Marina, Algorfa atd.
Typy staveb a nemovitostí jsou zde druhé rezidence nebo rekreační domy a rezidenční nemovitosti.
A) Tradiční typ bydlení oblasti jsou zpočátku ve vlastnictví Španělů, pocházejících především z Elche, Alicante, Madridu a severního Španělska, a cizinců přicházejících ze severní Evropy. Celkově v oblastech jako Ciudad Quesada, La Marina, Algorfa, Benijofa, Benejuzar a Rojales. Tyto typy nemovitostí bývaly bungalovy a apartmány v blízkosti pláže a postavené obvykle před „španělským boomem“ (před rokem 2000).
U přepravy, s rozhodnutím o koupi a mimo běžné právní prohlídky, které je třeba provést v tomto druhu nemovitostí, níže jsou důležité body, které je třeba zkontrolovat:
– Právní a administrativní studium historie stavby. Chcete-li vědět, jak byla nemovitost postavena a jak byla vyvinuta. Je nezbytné zjistit, zda byla nemovitost rozšířena nebo zda byla zastřešena terasa, nebo zda je veranda nyní kuchyní, nebo zda je pod ní nyní místnost. To vám pomůže zjistit, zda předchozí vlastníci provedli všechna tato díla se správnými licencemi, nebo například, zda na těchto nemovitostech hrozí nějaká pokuta nebo sankce způsobená nedodržením řádného povolení.
Také vědět, zda došlo k nějaké úpravě původní struktury, pomůže určit, zda jsou listiny správně aktualizovány podle aktuální situace budovy.
Kromě toho, pokud má nemovitost pokutu za výstavbu, může radnice odmítnout prodloužení osvědčení o bydlení a noví majitelé mohou mít v budoucnu problémy s obnovou smluv o veřejných službách.
– smlouvy na vodu a elektřinu: Vzhledem k tomu, že se jedná o staré nemovitosti, mohou dodavatelské společnosti požádat kupující, aby aktualizovali instalaci a změnili smlouvy po dokončení. To může způsobit výdaje, jako jsou poplatky za elektrikáře nebo instalatéry za inspekci nemovitosti a jiné, jako je přeinstalace kabeláže, která, pokud je známa před dokončením, může tvořit součást obchodní dohody o ceně s prodejcem.
– Plusvalia: Pokud je nemovitost stará a je ve vlastnictví stejných vlastníků po dlouhou dobu, pak bude tato daň vysoká. Tuto obecní daň musí platit prodejci, ale vědomí toho od začátku pomůže získat potřebné záruky, které musí zaplatit prodejce.
– společenství vlastníků: Bude velmi důležité vědět, nejen zda je prodejce aktuální v platbách komunity, ale také velké nebo důležité dílčí platby při reformě nebo údržbě komunitních oblastí (terasy, fasády, parkoviště atd. ), které se ne vždy objevují v certifikacích provedených společenstvím vlastníků.
B) Nové oblasti z Algorfy, Ciudad Quesada New, La Marquesaa další nové urbanizované oblasti: Tato oblast uvažuje o nových urbanizacích vytvořených se španělským boomem, někdy ve velkých urbanizacích, jako je ta z La Marquesa v Rojales.
Důležité právní aspekty, které je třeba zvážit při nákupu tohoto druhu nemovitostí, jsou následující:
– Nemovitost musí být dokonale zapsána v katastru nemovitostí jako „dokončený dům“. To znamená, že nemovitost byla zapsána a stavebník dodal Licenční povolení k provádění stavebních prací, Pojištění na deset let (pojištění, které po dobu 10 let kryje stavební vady objektu) a Osvědčení o bydlení.
– Oblasti Společenství: Komunitní oblasti, jako jsou golfová hřiště, komerční oblasti, bazén, zahrady atd., musí být dokončeny nebo v procesu.
Také je velmi důležité „přečíst“ pravidla komunity, abyste viděli, například, zda váš soused může provozovat obchod, který vás může rušit, nebo zda jsou povoleni psi atd.
– komunitární poplatky: Tyto druhy nemovitostí mohou mít vysoké náklady na údržbu. Je velmi důležité je znát v počátečních krocích přepravy.
– Omezení a práva na použití: Tyto oblasti mívají velkou infrastrukturu elektřiny, vody, kanalizace, sběru odpadků, což může ovlivnit váš majetek.
Další podstatné body zvážit při nákupu v této oblasti:
- Urbanizační poplatky a práce: Existují určité oblasti, ve kterých celkově může mít nemovitost nevyřízené náklady na urbanizaci a/nebo urbanizační práce, které mají být dokončeny, a na účet majitele!. Tak si s tím prosím dejte patřičnou péči.
- Osvědčení o bydlení: I když jsou nemovitosti postaveny s řádným stavebním povolením, existují určité komplikace při získání NOVÉHO certifikátu o bydlení.
Jak bylo vysvětleno výše, v oblastech URBAN od Costa Blanca South je velmi důležité zkontrolovat, zda urbanizace, kde se nemovitost nachází, má dokončenou veškerou urbanizační infrastrukturu, jako jsou: silnice, chodník, asfalt, napojení na hlavní kanalizaci, vodu, elektřinu. Urbanizační infrastruktura těchto oblastí byla vyvinuta již dávno a někdy neodpovídá moderním standardům. Je tedy zcela běžné, že se najdou nemovitosti, kde majitelé musí „dát“ část svých pozemků, aby měli větší silnice, nebo „zaplatit“ nějaké urbanizační infrastruktury jako napojení na kanalizaci, pěší zóny atd. Srdečně vás zveme více se o tomto bodu dozvíte v naší specializované sekci: Polokonsolidované urbanizace.
Nemovitosti v rustikálních oblastech a na venkově: Zvláštní pozornost je třeba věnovat oblastem Catral, Dolores, Redován, Callosa del Segura, Crevillente atd.
Oblast Vega Baja je oblastí s určitým rizikem záplav. Ve skutečnosti došlo v posledních letech k určitým záplavám v důsledku silného deště v řekách Segura a Vinolopó. Je tedy velmi důležité, aby stavba byla vyvýšena z pozemku alespoň 1,5 m vysoko. Instalace plotu, který může zabránit případnému vniknutí vody, by také mohla snížit dopad povodní v oblasti.
Takže, Catral, Dolores, Redovan a Crevillente oblast je oblast, kde byly postaveny stovky nemovitostí bez licence. V rustikálních pozemcích je velmi časté nalézání nemovitostí bez licence, protože majitelé oblasti stavěli své domy na venkově jako „druhý domov“ nebo „rekreační dům“ na víkendy. Takže nevěnovali pozornost plnění španělských zákonů. Některé z těchto domů lze legalizovat, pokud byly postaveny v určitém čase a podle určitého postupu. Mohou dokonce získat potvrzení o bydlení, pokud jsou splněny některé základní podmínky.
Existují však i další stavby, které vznikly v letech 2002-2006, především v oblasti Catral, ale také v oblasti Crevillente, Redovan, Orihuela a Callosa del Segura, které mají problémy legalizovat, a to z důvodu, že byly pokutovány, a to i s příkazy k demolici, ze strany krajského úřadu.
Tyto vlastnosti byly vytvořeny pomocí toho, co nazýváme: HORIZONTÁLNÍ DĚLENÍ. Toto je způsob, jak vytvořit „urbanizace“ v oblasti, kde urbanizace není možná. V těchto typech „malých urbanizací“ mají majitelé 100 % staveb, ale plochy určené pro zahradu, bazén atd. jsou „sdílené“ se zbytkem sousedů, protože jsou považovány za „komunální oblast“. Pro více informací o této problematice navštivte naši specializovanou sekci Horizontální dělení v rustikálních pozemcích.
Místní radnice v této situaci (mezi 1.500 2.000 – 2020 XNUMX nemovitostmi v této oblasti) vedly několik soudních řízení o legalizaci tohoto druhu nemovitostí, ale v tuto chvíli není připraven žádný formální plán na jejich legalizaci (Informace z března XNUMX ).
V současné době, přestože jsou na tyto nemovitosti vydány správní příkazy k demolici, radnice respektuje stávající stavby, ale stavbu nelze rozšířit. Na pozemku tedy nelze stavět nové stavby. Je povoleno v rámci reforem na těchto typech nemovitostí, nikoli však přístavby, stavby jiných budov, jako jsou garáže, bazény atd.
Protože se však tyto vlastnosti vymykají normě, radnice neschválí povolení k opravě zásadních konstrukčních částí budovy, jako jsou základy, střecha atd. Radnice připustí „reformu“ stávajícího domu a „opravu“ stávající strukturu, ale „neodstraňujte“ ze starých částí a instalujte nové. Například v případě, že dojde k přírodní katastrofě nebo záplavě, která může ovlivnit stavbu domu, nesmí radnice udělit práva na „přestavbu“ nemovitosti. Radnice tedy závěrem povoluje vnitřní reformy pro zachování stavby, nikoli však strukturální reformy od bina, základů, výměny střechy atd. Vzhledem k této skutečnosti doporučujeme poučit Vaši pojišťovnu, že živelné pohromy a další postihující stávající stavby musí být kryty povinným pojištěním, které se smluví na dům po dokončení.
Pamatujte také, že oblast je ve „středně vysokém“ riziku záplav, takže je důležité mít pojištění na pokrytí tohoto rizika.
Důsledky domů považovaných za „mimo normativní“:
- Pokud stavby nebyly penalizovány za 15 let, nelze je později penalizovat ani zbourat španělským systémem. Časově je to právně konsolidované.
- Stávající stavby jsou svou velikostí respektovány, není však možné stavět nový konstrukční prvek nebo dokonce rozšiřovat stávající.
- I vzhledem k této skutečnosti radnice respektuje stávající stavby, nelze je však prodlužovat. Nelze tedy stavět nové stavby v nemovitosti.
- Radnice umožňuje vnitřní reformy na těchto typech nemovitostí. Ale vzhledem k tomu, že nemovitost je mimo normu, radnice neschválí licenci na reformu „podstatných konstrukčních částí“ z budovy jako jsou základy, střecha atd. Radnice připustí „reformu“ stávající dům a „opravu“ stávající konstrukce, ale „neodstranění“ starých částí za účelem instalace nových. Například v případě, že dojde k „požáru“ nebo záplavě, která může ovlivnit stavbu domu, nesmí radnice udělit právo na „přestavbu“ nemovitosti. Takže na závěr, radnice povoluje vnitřní reformy pro zachování stavby, ale ne strukturální reformy od košů, základů, výměny střechy atd.
- Nemovitost je považována za „nenormativní“, pokud nebyla penalizována během 15 let po výstavbě. K tomu je potřeba osvědčení od radnice k ověření tohoto bodu. Jmenuje se to „Certifikát o neporušení“ a my jsme o tento certifikát již požádali, ale vystavení tohoto dokumentu může radnici trvat v průměru 4–8 týdnů.
- Nemovitost nemá „Osvědčení o bydlení“. Pro Vaši informaci, jedná se o doklad vydaný radnicí, kterým potvrzuje, že nemovitost splňuje požadavky na bydlení. Tento dokument je také potřeba k připojení vody a elektřiny na pozemku a k provádění změn smluv o vodě a elektřině vaším jménem. To je vysvětleno níže.
JE MOŽNÉ TYTO VLASTNOSTI LEGALIZOVAT?
Z toho vyplývá, že v roce 2019 je schválen KRAJSKÝ STAVEBNÍ ZÁKON, který „otevírá“ radnicím v okolí možnost legalizovat tyto nemovitosti. Tento zákon je vydán regionální vládou ve Valencii a dává šanci místním radnicím v oblasti vypracovat „Plány urbanizace“ v oblasti, aby „přeměnily“ tyto neuznané urbanizace v dokonalé a dokončené urbanizace.
Podle nedávné normy musí být tento druh „skupiny domů“ vylepšen v urbanizované infrastruktuře, aby majitelé mohli lépe a pohodlněji využívat jejich nemovitosti. Takže v blízké budoucnosti existují vysoké možnosti radnice může požádat vlastníky o provedení/zaplacení některých prací na zlepšení infrastruktury chodníku, veřejného osvětlení, infrastruktury pro pitnou vodu, napojení na veřejnou kanalizaci a podobně.
Jen podotknu, že nejdražší náklady na urbanizaci jsou napojení na hlavní kanalizaci z Města. Vzhledem k tomu, že tyto nemovitosti jsou poměrně daleko od města, v jiných oblastech, kde byl tento druh urbanizace schválen, je v tuto chvíli akceptováno, že namísto napojení na hlavní kanalizaci umožní vlastníkům k instalaci septiku pro likvidaci odpadní vody.
Septiky v této oblasti obvykle nejsou oficiálně instalovány septiky s certifikací EC (Evropské společenství). Myslíme si tedy, že by radnice mohla v budoucnu požádat o instalaci moderního septiku přizpůsobeného novým předpisům.
Vezměte prosím na vědomí, že španělský systém vyžaduje, aby prodejci poskytovali osvědčení o bydlení pouze při prodeji nových nemovitostí. Takže v případě stavebníka, který prodává novou nemovitost konkrétnímu, bude notář vyžadovat, aby stavebník k dokončení koupě doložil potvrzení o bydlení. Tato povinnost však není vůči prodávajícímu vyžadována v případě dalšího prodeje, jako je tento případ.
Protože tyto vlastnosti jsou nyní „mimo normativní“, pak na tyto nemovitosti není vydáno osvědčení o bydlení. Pro získání tohoto dokumentu bude nutné dokončit urbanizační práce celé urbanizace a legalizovat stávající domy.
Pokud se však domy v této oblasti zlepší urbanizačními pracemi požadovanými budoucí normou, budou mít následující výhody:
- Dům bude považován za „zcela legální“ dům, takže již nebude považován za „nenormativní“, takže bude umožněna přestavba stávajících staveb, strukturální reformy atd.
- Nemovitost bude mít potvrzení o bydlení
Bude třeba vidět, jaké práce radnice promítne majitelům a kdo je zaplatí. V tomto okamžiku, to zatím není potvrzeno.
Pro více informací o přepravě navštivte naše Sekce majetkového práva.
TLACORP je vám plně k dispozici v naší kanceláři v CIUDAD QUESADA-TORREVIEJA, se zvláštními poplatky, za nemovitosti umístěné v této oblasti.
Pro cenovou nabídku nás kontaktujte
