ZMĚNY V BYTOVÉM ZÁKONU, KTERÉ OVLIVŇUJÍ PROCES NÁKUPU REZIDENČNÍCH NEMOVITOSTÍ VE ŠPANĚLSKU – NOVÝ SCÉNÁŘ NÁKUPU NEMOVITOSTÍ VE ŠPANĚLSKU

 Zákon 12/2023 ze dne 24. května para el derecho de la Vivienda . Kliknutím sem zobrazíte zákon 

Tento zákon mimo jiné zavádí zásadní pokrok v ochraně práv kupujících a nájemců bytových jednotek proti stavebníkům a vlastníkům nemovitostí.

Zákon deklaruje zajištění transparentnosti v procesu poskytování všech druhů informací, které se dotýkají nemovitosti, jako povinné náležitosti v procesech nákupu a prodeje nemovitosti.

Zákon tak ve svém článku 30 stanoví, že základní zásadou nabyvatelů, kupujících nebo nájemců nemovitostí je dostávat informace o vlastnostech nemovitostí, jejich službách a zařízeních a právních a ekonomických podmínkách nemovitostí. jejich pořízení, pronájem, postoupení nebo použití, a že toto je:

• Kompletní
• Objektivní
• Pravdivý
• Jasné, srozumitelné a přístupné

Kdo musí splnit tuto informační povinnost vůči kupujícímu a/nebo nájemci?

Tato „informační povinnost“ je stanovena jako povinnost pro všechny zprostředkovatele, kteří působí v oblasti bytové výstavby a rekonstrukcí a poskytování realitních služeb, jsou oprávněni převádět, pronajímat a převádět nemovitosti vlastním jménem nebo na účet jiných, jako:

• Propagátoři a stavitelé
• Vlastníci, prodávající a další držitelé věcných práv
• Realitní kanceláře
• Správci nemovitostí

Všichni tito agenti a odborníci musí dodržovat a zaručit, že při výkonu své činnosti dodržují svou povinnost poskytovat úplné, objektivní, pravdivé, jasné, srozumitelné a dostupné informace kupujícím a/nebo nájemcům v souladu s ustanoveními tohoto zákon. Domácnost.

Kromě informační povinnosti musí agenti v případě vztahů mezi spotřebiteli nebo uživateli a podnikateli dodržovat právní předpisy na ochranu spotřebitelů a uživatelů, přičemž reklama, kterou provádějí, podléhá obecné právní úpravě, která ji upravuje.

Jakékoli reklamní jednání s nedostatečnými, nedostatečnými nebo zavádějícími informacemi je zakázáno.

Jaký typ informací by měli majitelé, developeři, realitní makléři a správci nemovitostí poskytovat kupujícím a/nebo nájemcům?

 Musí být „úplné“ informace. Tedy jakákoli forma komunikace určená žadatelům o bydlení, uživatelům nebo široké veřejnosti za účelem přímé či nepřímé podpory převodu, pronájmu a jakékoli jiné formy převodu nemovitosti.

Informace, že „jako minimum” musí být poskytnuta kupujícímu nebo budoucímu nájemci je podle čl. 31, následující:

- Identifikace prodávajícího nebo pronajímatele a případně fyzické nebo právnické osoby zúčastněné v rámci odborné nebo podnikatelské činnosti za zprostředkování provozu. To znamená, že musí být identifikován vlastník a případně i realitní makléř zapojený do operace.

- Cena a ekonomické podmínky transakce: Celková cena a koncepty v ní zahrnuté (nábytek, vybavení atd.), jakož i podmínky financování nebo platby, které lze případně stanovit.

– Základní vlastnosti obydlí a budovy, včetně:

1.-  Osvědčení o bydlení, nebo potvrzení o obyvatelnosti, nebo profesní průkaz.

2.- Akreditace užitné a zastavěné plochy bytu, rozlišující v případě horizontálního rozdělení soukromou plochu od společné a bez možnosti dopočítat pro tyto účely plochy bytu s výškou nižší, než je požadováno regulačními předpisy.

Jinými slovy, vlastník nebo jednatel nesmí inzerovat nebo nabízet jako „užitnou plochu“ nebo „zastavěnou plochu“ ty části domu, které nesplňují minimální výšku požadovanou předpisy pro obytnou plochu domu.

3.-  Stáří budovy, resp. kde se to hodí, hlavních reforem nebo akcí na něm provedených. To znamená, že musí být poskytnuta historie reforem provedených na majetku.

4.-  Služby a zařízení dostupné v objektu, individuální i společné, jako je voda, elektřina, kanalizace, kanalizace, septik, Etc.

5.- Průkaz energetické náročnosti domu.

6.- Podmínky dostupnosti bydlení a stavby. Tedy pokud má dům zázemí a přístup pro osoby s omezenou nebo sníženou schopností pohybu.

7.- Stav obsazenosti nebo dostupnosti obydlí. Tedy pokud je dům obsazený nebo volný.

- Právní informace o nemovitosti: rejstříková identifikace nemovitosti s uvedením břemen, věcných břemen a podmínek jakékoli povahy a podílu na společných prostorách stanoveného v listu vlastnictví.

– V případě dům je chráněný nebo v chráněných oblastech, výslovně uvést takovou okolnost a podřízení právnímu režimu ochrany, který se na ni vztahuje.

– V případě budov, které oficiálně mají architektonická ochrana protože jsou součástí deklarovaného prostředí nebo kvůli jejich zvláštní architektonické nebo historické hodnotě, budou poskytnuty informace na stupeň ochrany a podmínky a omezení pro reformní nebo rehabilitační zásahy.

- Jakékoli další informace, které mohou být pro zájemce o koupi relevantní nebo leasing nemovitosti, včetně aspektů a územní, urbanistické, fyzickotechnické, majetkové nebo s tím související správní povahy.

Důležité !

Neposkytnutí těchto informací bude chápáno jako porušení informační povinnosti ze strany majitele a/nebo jednatele.

Navíc obecně platí, že informace, které vynechávají podstatné údaje nebo je obsahují ve výrazech, které mohou příjemce uvést v omyl nebo vyvolat ekonomické či právní důsledky, které nejsou přípustné, jsou považovány za neúplné, nedostatečné nebo nedostatečné, pro narušení klidného užívání domu v obvyklé podmínky použití.

Informace o azbestu v nemovitosti nebo budově

Za stejných podmínek jako v předchozí části může zájemce o koupi nebo pronájem nemovitosti požadovat informace o detekci azbestu nebo jiné látky, které jsou nebezpečné nebo zdraví škodlivé.

Informace o „stresové zóně“

Místní samosprávy uvedou, které oblasti jsou považovány za „zonas tensionadas“ (namáhané oblasti), kde je vysoká poptávka po nemovitostech a nízká nabídka.

Když se nemovitost, která bude pronajímána jako obvyklé bydliště, nachází v oblasti s stresovaný rezidenčního trhu, vlastníka a případně osobu, která do zprostředkování provozu zasahuje musí tuto okolnost uvést a informovat , před formalizací nájmu a v každém případě ve smluvním dokumentu, o výši posledního nájemného z nájemní smlouvy obvyklého bydliště, která byla v platnosti v posledních pěti letech ve stejné nemovitosti, jakož i o hodnotě které mu mohou odpovídat na základě platného referenčního indexu cen nájemného za bydlení.

Kdy by měly být tyto informace poskytnuty?

Zákon stanoví, že povinnost poskytnout tyto informace musí být splněna PŘED formalizací transakce a doručením jakékoli částky peněz na účet.

Tato zákonná povinnost zakládá podstatnou změnu v tradičním procesu nákupu, prodeje a pronájmu nemovitostí ve Španělsku. Doposud bylo na španělském trhu s nemovitostmi běžnou praxí, že informace, které mají být poskytnuty kupujícímu nebo nájemci, byly provedeny PO dodání signálu nebo zaplacení na účet transakce koupě nebo pronájmu.

Nicméně, zákon obsahuje povinnost vlastníků poskytnout tyto informace kupujícím nebo nájemcům v době, kdy se rozhodnou dát své nemovitosti k prodeji nebo pronájmu.

Tímto způsobem, zákon se snaží napravit případy, kdy kupující nebo budoucí nájemci doručili peněžní částky „naslepo“, a aniž by jim byly poskytnuty podstatné informace o nemovitostech. Docházelo tak ke komplikovaným situacím, kdy kupující, resp. nájemci, objevili právní vady nemovitosti, která již dodala a v rukou zprostředkovatelů a/nebo prodávajících určité finanční částky.

V činnosti koupě, prodeje a pronájmu nemovitostí je proto nutná podstatná změna postupu. Bude nutné, aby majitelé či prodávající ve chvíli, kdy se rozhodnou pro prodej či pronájem nemovitosti, podnikli potřebné kroky k získání této dokumentace, ať už sami, nebo za pomoci realitních makléřů a/nebo právníků. zastupovat je v procesu.

Osvědčení o obyvatelnosti nebo oprávnění k povolání (CH)

Zákon stanoví jako povinnost na straně vlastníka předložit Osvědčení o bydlení nebo Oprávnění k výkonu povolání PŘEDTÍM, než kupující nebo nájemce provede jakýkoli typ dodávky na účet ceny.

Z tohoto důvodu se potvrzuje trend, který je v posledních letech v procesu prodeje praktikován, že vlastník musí kupujícímu a/nebo nájemci poskytnout Osvědčení o bydlení nebo Osvědčení o zaměstnání.

Nabízí se tedy otázka těch domů, které nemají Osvědčení o obyvatelnosti.

V těchto případech mohou nastat následující předpoklady:

• Že dům je ve stavu pro získání CH. V těchto případech musí vlastník provést příslušné kroky k získání tohoto dokumentu a najmout si k tomu potřebné služby techniků a právníků.
• Že dům není ve stavu pro získání CH. Na trhu je mnoho domů, které mají potíže se získáním CH nebo Okupační licence, ve většině případů proto, že tyto domy nevyhovují městským předpisům. V těchto případech bude nutné, aby se vlastník obrátil na architekty a/nebo právníky, aby je navedli a poradili, aby si prostudovali způsoby, jak tento dokument získat.

V těchto případech chybějícího osvědčení o obyvatelnosti je třeba vzít v úvahu to, co zákon říká „dům“.

Zákon definuje „obytný dům" tak jako:

"Stavba nebo část stavby soukromé povahy a určená k pobytu a bydlení osob, která splňuje zákonem požadované minimální podmínky obyvatelnosti, má možnost přístupu do společných prostor a služeb budovy, ve které se nachází, to vše v souladu s platnou legislativou a s urbanistickým a územním plánováním. "

Jinými slovy stanoví, že k tomu, aby se stavba stala „Bydlením“, to vyžaduje

• Že je to „budova“ soukromé oblasti. Jinými slovy, za zastavěnou nebo užitnou plochu nelze považovat části domu nebo bytu, které nepatří výlučně k domu, jako jsou společné prostory nebo které patří společenství vlastníků.
• že cílem stavby je místo „bydliště“ a „bydlení“. Při mnoha příležitostech nenajdeme budovy nebo jejich části, které byly postaveny jako „sklady, „zemědělské sklady“, garáže, neobyvatelné sklepy, Zákon tedy říká, že tyto části nebo stavby nelze počítat jako zastavěnou plochu bytu.
• Že splňují minimální zákonem požadované podmínky obyvatelnosti. Proto je vyžadováno, aby existovalo potvrzení prodávajícího nebo vlastníka, že nemovitost splňuje zákonné požadavky a podmínky obyvatelnosti. Nejlepším způsobem, jak to prokázat, bude poskytnutí obnoveného a platného osvědčení o obyvatelnosti nebo povolení k zaměstnání.
• V souladu s platnou legislativou a s urbanistickým a územním plánováním. Stručně řečeno, že dům vyhovuje místním i územním urbanistickým a stavebním předpisům.

Povinnost prodávajícího nebo vlastníka poskytnout obnovené a platné osvědčení o obyvatelnosti nebo povolení k výkonu povolání.

Tento požadavek objasňuje zmatek, který na trhu s nemovitostmi existuje již léta a který odkazoval na povinnost vlastníka prokázat, že prodává obyvatelnou nemovitost. Po celá léta byli agenti a profesionálové v tomto sektoru svědky konfrontace s majitelé nemovitostí na prodej, kteří doslova odmítli poskytnout informativní dokumenty o své nemovitosti, aby kupujícím zaručili jejich zákonnost. Mezi nimi, a skoro bychom řekli, že nejdůležitější, Osvědčení o obyvatelnosti nebo Oprávnění k výkonu povolání.

Opozice udržovaná vlastníky byla založena na takové argumenty as:

• "Osvědčení o obyvatelnosti musí získat kupující a ne já"
• "Šel jsem na radnici a řekli mi, že bych neměl obnovovat průkaz obyvatelnosti, protože je to kupující, kdo ho musí obnovit."
• Notář mi řekl, že obnovené potvrzení o obyvatelnosti není k prodeji nemovitosti nutné

… a dlouhý seznam argumentů, které byly použity, aby se předešlo nákladům a úsilí na získání tohoto typu dokumentace, tak zásadní pro potvrzení legálnosti nemovitosti kupujícímu.

Tato situace dala vzniknout konflikty mezi vlastníky, kupujícími, a všichni ti odborníci, kteří se účastní transakcí nákupu, prodeje a pronájmu ve Španělsku.

Nyní, s tímto novým zákonem, je potvrzeno právní povinností, že tomu tak je prodejce or majitel kteří musí tento doklad poskytnout od prvního okamžiku, kdy se rozhodnou pronajmout nebo prodat svou nemovitost.

Zabrání to kupujícímu získat CH po akvizici?

NE

Prodejce musí dodat CH obnovený, aby potvrdil, že nemovitost splňuje zákony, ale v závislosti na místní normě kupující může být požádán o jeho renovaci a změnu na své jméno po akvizici dokončit výměnu vody, elektřiny a dalších (jako licence turistického pronájmu).

Informace o chráněném bydlení a městské informace.

Stejně jako v případě kolaudační licence nebo potvrzení o užívání je na španělském trhu s nemovitostmi běžnou praxí, že majitel nabízí svou nemovitost k prodeji nebo pronájmu s celkovou nedostatek dokumentace a dokonce i znalost právní situace a plánování nemovitosti, přičemž vyhledávání a zjišťování uvedené dokumentace ponechává v rukou kupujícího nebo nájemce.

Tento postoj měl až do přijetí tohoto zákona svůj důvod pro nejistotu a právní nejistotu operace nákupu a prodeje nemovitostí ve Španělsku.

S tímto novým zákonem je prodávající povinen za prvé, provést rozbor a právní studii domu před uvedením na trh. Zmíněná právní studie zahrnuje poskytování všech druhů informací, které se jí týkají, a která je založena na následujícím:

• Je dům chráněn nebo má ochranný režim?
• Je ovlivněna nějakým typem veřejné podmínky nebo omezení (Affection of Coasts, lesnictví, veřejné vlastnictví, vyvlastnění atd.?
• Na jakém typu pozemku se nemovitost nachází, městský, rustikální, zastavitelný?
• Prošel dům rekonstrukcí?
• Jaké jsou přesné hranice a velikost domu?
• Má nějaký typ městského omezení nebo podmínku (porušení města, semi-konsolidovaná urbanizace, bydlení mimo plánování?

Skutečnost, že majitel tyto informace získá nebo je nucen získat, poskytne větší jistotu při transakcích s nemovitostmi ve Španělskua umožní, aby se předešlo sporům, které probíhají na španělském trhu o tom, kdo by měl tyto informace poskytnout, a především, zda „bylo“ nebo bylo povinné je poskytnout a kdo to musí učinit podle zákon.

Zvláštní odkaz na informace, které mají poskytnout správci nemovitostí

Stanovuje šesté dodatečné ustanovení:

3. Správci majetku musí při rozvoji své odborné činnosti jednat efektivně, pečlivostí, odbornou odpovědností a nezávislostí, v souladu s platnou legislativou a etickými kodexy zavedenými v oboru, se zvláštním zřetelem k ochraně spotřebitelských práv stanovených autonomními společenstvími a v tomto zákoně.

Toto pravidlo zákona se uznává povinnost správců nemovitostí chránit práva spotřebitelů podle tohoto zákona. Říká se, že kupující a budoucí nájemci nemovitostí, které spravují, jsou „spotřebiteli“, musí chránit svá práva.

Informace o majetku obsažené v komunitě podle zákonů a komunitárních dohod jsou nezbytné, aby kupující tyto informace získal včas.

Tento bod je ve španělské realitní praxi velmi důležitý, protože po desetiletí se setkáváme se situacemi, ve kterých správci nemovitostí bránily toku informací ke kupujícím nemovitostí, s tvrzením, že nebyli oprávněni tyto informace sdílet. Toto chování vyvolalo a vysoká míra nejistoty při transakcích s nemovitostmi, neboť kupující byl nucen vstoupit do investice do domu, o kterém nevěděl, zda nemůže mít v rukou vlastníků a jejich správců skryté problémy.

S čímž tento zákon opět přichází k objasnění povinnost uložená správcům nemovitostí dodávat tyto důležité informace pro kupujícího a budoucího nájemce.

IBI přirážka – daň z nemovitosti za neobydlené nemovitosti

V případě nemovitostí k bydlení, které jsou trvale neobsazené, mohou obce požadovat příplatek IBI až do výše 50 procent čisté částky daně.

Pro tyto účely se bude považovat za neobývaný majetek. trvale neobsazený nepřetržitě a bez oprávněného důvodu po dobu delší než dva roky , v souladu s požadavky, důkazními prostředky a postupem stanoveným daňovou vyhláškou a patří vlastníkům čtyř nebo více nemovitostí k bydlení.

Příplatek může být až 100 procent čisté částky daně, když je období neobsazeno více než tři roky a mohou být modulovány na základě období neobsazenosti.

Kromě toho mohou obce zvýšit odpovídající procento přirážky v souladu s výše uvedeným až o 50 dalších procentních bodů v případě nemovitostí patřících vlastníkům dvě nebo více nemovitostí pro bydlení, které jsou neobydlené ve stejné městské části.

 Má příplatek IBI vliv na druhé bydliště ve vlastnictví cizinců-nerezidentů?

 Odpověď je ne. Zákon stanoví, že v případě nemovitostí s druhým bydlištěm bude doba neobsazenosti ČTYŘI ROKY.

V každém případě následující příčiny bude považováno za oprávněné (tj. nepovede k tomu, že nemovitost bude považována za neobydlenou a vyhne se doplatku):

• Dočasný převod z pracovních nebo vzdělávacích důvodů majitele
• Změna adresy z důvodu závislosti nebo zdravotních důvodů nebo sociální nouze
• Vlastnosti určené pro využití bydlení druhého bydliště s maximálně čtyři roky nepřetržité neobsazenosti
• Nemovitosti podléhající pracovním nebo rehabilitačním akcím nebo jiným okolnostem, které znemožňují jejich efektivní obsazování
• jeho užívání a nakládání nebo že se jedná o nemovitost, jejíž vlastníci za tržních podmínek nabízejí k prodeji, v této situaci nejdéle na jeden rok, nebo k pronájmu, nejdéle na šest měsíců v této situaci.
• V případě nemovitostí ve vlastnictví veřejné správy bude za odůvodněný důvod považováno i to, zda je nemovitost předmětem prodejního řízení nebo je uvedena do provozu na základě nájmu.

Doplatek, který bude požadován po poplatnících této daně, naběhne 31. prosince a bude každoročně vypořádávají obce, jakmile bude k tomuto datu ověřena neobsazenost nemovitosti spolu se správním aktem, kterým se prohlašuje.

Prohlášení obce za trvale neobydlený majetek bude vyžadovat předchozí slyšení daňového subjektu a akreditace označení volných míst radou města, která bude upravena v uvedené vyhlášce, ve které se mohou objevit údaje týkající se údajů obecního rejstříku, jakož i spotřeby zásobovacích služeb.

Toto pravidlo má za cíl umístit prázdné domy na trh, čímž se vyhnete spekulacím, které podpoří nabídku produktů na realitním trhu.

 Nový scénář pro realitní kanceláře

Povinnost předběžných informací vyžadovaná od vlastníků a realitních makléřů chrání kupujícího jako spotřebitele. Nicméně, to skutečně představuje riziko pro realitní kanceláře protože budou povinni poskytnout informace o vlastníkovi nemovitosti, než bude možné uzavřít transakci s kupujícím nebo nájemcem.

Tento typ předchozí informace může vést k situacím, kdy kupující kontaktuje prodávajícího přímo, čímž se zvyšuje riziko, že transakce s nemovitostmi je uzavřena přímo mezi nimi, zlomyslně vyhnout se placení za služby agentury.

To je již běžnou skutečností a bohužel na trhu s nemovitostmi, na kterém často strany s cílem ušetřit peníze při svých transakcích přehlížejí dobrou práci realitních kanceláří, kterou je kontaktování kupujících a prodávajících v trh.

Zásadní úkol realizovaný realitními kancelářemi, který je tak důležitý pro trh s nemovitostmi, může být touto povinností předem informovat o nemovitosti a vlastníkovi kupujícím, kteří mohou být v pokušení kontaktovat přímo vlastníky, aby se vyhnuli platbě provizí nebo poplatků od realitní kanceláře.

S jakými, to bude důležité a pro realitní kanceláře doporučované přezkoumat jejich mandátní smlouvy jak pro vlastníky, tak pro kupující či budoucí nájemce, aby bylo možné právně chránit placení svých odborných honorářů, včetně v případě potřeby vysoké sankce v případě porušení. pro strany , které své smlouvy uzavírají přímo a aniž by procházely kvalitními službami realitních kanceláří .

Kromě toho bude také vyžadovat, aby realitní kanceláře získaly od vlastníků potřebná oprávnění ke sdílení soukromých informací v souladu s osobními údaji. zákon o ochraně údajů.

Proto bude vyžadován pokrok v profesionalizaci realitního makléře sektor, kteří musí mít jistě větší specializaci v oboru a rozšiřovat své dovednosti nad rámec přísně komerčního úkolu kontaktovat kupujícího a prodávajícího.

Tato nová regulace bezpochyby zvýší profesionalitu realitních makléřů.

TLACORP 2023