[Vc_row] [vc_column] [vc_column_text]V případě, že jste se rozhodli koupit nebo prodat nemovitost ve Španělsku, věnujte prosím pozornost následujícím informacím:

1.- ZKONTROLUJTE POPIS MAJETKU V DOKUMENTŮ K MAJETKU

JAK JE NEMOVITOST ZAPISOVÁNA A POPISOVÁNA NA LISTU VLASTNICTVÍ: Zkontrolujte v listech vlastnictví, zda je nemovitost řádně popsána a evidována. Listy vlastnictví musí obsahovat podrobnosti a perfektní popis velikosti, okrajů a ostatních konstrukčních prvků existujících na pozemku.

Zcela běžně se setkáváme s tím, že nemovitosti, které jsou po mnoho let ve vlastnictví různých vlastníků, byly upravovány/rozšiřovány ve svých velikostech a/nebo závislostech (nové pokoje, uzavření verandy nebo terasy, garáže, bazény atd.).

Pokud se současný povrch stávajících konstrukcí neshoduje s popisem v listinách, pak musíme znát důvod této nesrovnalosti! . V mnoha případech existují procesy, které lze provést, aby se tyto nesrovnalosti napravily, a způsoby, jak je vyřešit. V jiných případech však tyto rozdíly ukazují na právní problém týkající se nemovitosti, který potřebujete vědět, abyste mohli být potvrzeni od prvních kroků procesu koupě/prodeje.

---

   Příklad: Dům se 120 m2 s bazénem 50 m2 a garáží přestavěný na „penzion“. V listinách dům figuruje pouze jako 120 m2, ale ne bazéna garáž je „garáž“není „penzion“.

   Následek: Listiny musí být aktualizovány a kupující musí být informován, že „penzion“ je právně považován za „garáž“.

  POZNÁMKA: Neuvažujeme o „vnitřním popisu“ domu (počet pokojů, toalety atd.), uvažujeme o „velikost stavby“ (ve španělštině „superficie construída“). Není nutné, aby skutky ukazovaly přesný popis nebo rozložení jednotlivých vnitřních závislostí uvnitř domu. Pokud jste upravili interiér nemovitosti výměnou vnitřních stěn, pak nebude nutné aktualizovat listiny, stačí po dokončení prodeje „prohlásit“ nové vnitřní rozvody.

tj.: Listiny ukazují, že existují „4“ ložnice a převedli jste je na „2“. V tomto případě není nutné listiny aktualizovat. Jako vlastník můžete upravovat/reformovat vnitřní závislosti uvnitř nemovitosti (vždy získáte správnou Reformní licenci).

---

MAJETEK V KATASTRU (také známý jako „SUMA“ nebo „IBI“ nebo „DAŇ RADY“): Stejně jako v listinách musí být nemovitost zapsána v „Catastro“ s přesnou a aktuální velikostí a plochou.

Každý rok účty Catastro – „Radní daň“ (IBI- Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ukazují velikost nemovitosti pomocí záznamů Catastro. Velikost staveb uvažovaných v tomto návrhu zákona je velmi důležitá, protože se používá k výpočtu roční „IBI“ nebo „Radní daně“. Je tedy nezbytné zkontrolovat, zda záznamy Catastro ukazují správnou a aktualizovanou velikost stávající stavby na pozemku, včetně jakýchkoliv úprav nebo rozšíření, které byly provedeny.

Vezměte prosím na vědomí, že „Katastro úřad“ vypočítává obecní daň ve vztahu k velikosti staveb, přičemž bere v úvahu všechny stavební součásti, jako je dům, bazén, garáž atd.

Takže v případě, že nemovitost byla upravena rozšířením atd., musí to být zváženo a ověřeno jako nezbytná součást procesu transakce s nemovitostmi.

---

   An příklad: Při pořízení nemovitosti stávající stavby vytvořily celkem 120 m2 na dům. To bylo také prokázáno v listinách a v zákoně Catastro (IBI) . Z tohoto důvodu byly Catastro bills (IBI) 300 EUR.

O několik let později majitel postavil bazén 50 m2 a garáž 40 m2. V případě, že vlastník tyto nové konstrukční prvky společnosti Catastro nepřihlásil, jsou účty Catastro -IBI nedostatečně zaplaceny. Důvodem je, jak je vysvětleno v této části, katastro účty jsou kalkulovány s ohledem na velikost staveb (ve smyslu „větší zastavěná velikost“ = „vyšší daň“). Pokud by tedy vlastník tyto prvky deklaroval, účet IBI by byl pravděpodobně vyšší než 300 EUR. Takže v případě, že by se kupující tomuto bodu nevěnoval a netřídil během procesu nákupu, mohl by být odpovědný Catastro za tyto nedeklarované stavby v případě kontroly Catastro.

---

2.- DALŠÍ DOKLADY K POTVRZENÍ ZÁKONNOSTI MAJETKU:

K potvrzení právního stavu nemovitosti je obvykle nutné získat následující dokumenty:

• Listy vlastnictví nemovitosti: Pro potvrzení, jak byla nemovitost koupena, právní hranice a právní poplatky/dluhy, které by mohly mít vliv na nemovitost
• Catastro (IBI-Rada o daních)
• Poplatky za energie: voda, elektřina, plyn
• Průkaz energetické náročnosti: Pro potvrzení úrovně spotřeby energie z budovy
• Certifikát společenství vlastníků: Doklad, že současní vlastníci mají aktuální informace o poplatcích za společenství
• atd,

Studium výše uvedených dokumentů je ve Španělsku standardizováno agenty a právníky.

Naše společnost však, jak je specializováno na stavebnictví a nemovitosti, klade zvláštní důraz na studium a zvažování dalších dokumentů, které nejsou vždy brány v úvahu jinými odborníky, kteří nejsou tak specializovaní ve stavebnictví jako TLA.

• Osvědčení o bydlení/Povolení k povolání/Povolení k povolání (CH/LO): Tento dokument obdržíte od radnice po dokončení stavebních prací, aby bylo potvrzeno, že nemovitost splňuje zákonné podmínky bydlení. Tento dokument je také potřeba k připojení vody a elektřiny k nemovitosti a k ​​provedení změn smluv o vodě a elektřině na vaše jméno.

Získání tohoto certifikátu je „povinné“ při prodeji/nákupu nemovitostí ve Španělsku?:

Záleží na typu nemovitosti: U „Nových“ nemovitostí má stavebník povinnost dodat tento doklad kupujícímu po dokončení procesu prodeje.

Vezměte prosím na vědomí, že v části „Další prodej“ neexistuje žádný zákon, který by nutí prodejce dodat tento dokument po dokončení prodeje. Španělské zákony říkají, že je to „kupující“, kdo musí po dokončení získat tento dokument, aby mohl pokračovat se změnami názvů vody a elektřiny.

V tomto bodě musíme říci, že správa může odmítnout vydat CH kupujícímu po dokončení v případě, že na nemovitosti byly provedeny neoprávněné práce atd. od předchozího vlastníka. Pokud tedy nemovitost není v perfektním právním stavu, mohlo by hrozit, že po dokončení nezískáte schválení tohoto dokumentu. A to by mohlo kupujícího dostat do velmi komplikované situace, protože by pak mohl mít problémy získat smlouvy na veřejné služby na své jméno.

Velmi důležitým bodem je, že existence nebo platnost CH není uvedena v listinách!. Váš právník tedy musí tuto záležitost pečlivě prověřit s využitím svých odborných znalostí a zkušeností, aby potvrdil tak důležitý dokument, jako je tento.  

Na závěr, tento certifikát je NEZBYTNÝ k prodeji nemovitosti a její potvrzení je nutné kontrolovat od samého začátku procesu koupě/prodeje.

• Certifikát bez porušení předpisů (CNUI): Jedná se o certifikát vydaný radnicí, který potvrzuje, že za výstavbu nejsou uloženy žádné pokuty, ani jiná porušení nebo příkazy k demolici týkající se nemovitosti. Tento certifikát potvrzuje, zda je nemovitost vystavena jakýmkoliv stavebním sankcím, jako jsou příkazy k demolici atd. Pokud byla nemovitost postavena nebo rozšířena bez řádného stavebního povolení, může mít španělská správa právo proti této budově zakročit. Tato práva správy jsou však časově omezena. Tato práva zanikají za 15 let po dokončení prací na nemovitosti nebo z jakýchkoliv případných rozšíření zde provedených. Získat tento dokument je zvláště vhodné při koupi „vil“ nebo „dvojdomů“ nebo při koupi nemovitostí. v rustikální zemi.

 

• Cedula Urbanistica: Toto je dokument získaný od radnice, který potvrzuje různé aspekty nemovitosti, jako:
  • „urbanistické“ zohlednění pozemku a území. Například, pokud je pozemek považován za „rustikální“ nebo „urbanizovatelný“ nebo „chráněný“ nebo ovlivněný veřejným vlastnictvím atd.
  • Jestli byla dokončena urbanizace území, nebo jestli jsou nějaké další oblasti nebo urbanizační infrastruktura k dokončení
  • Přesná „stavební práva“ pozemku (maximální povolená stavba/stavba na pozemku) atd.

 

[/ Vc_column_text] [/ vc_column] [/ vc_row]