VÝSTAVBA DOMŮ NA RUSTIKÁLNÍM POZEMKU V ANDALUSII – aktualizováno 2023

Můžete postavit obytné domy na rustikálním pozemku v Andalusii?

Odpověď je Ano.

Andaluská legislativa umožňuje výstavbu obytných domů na rustikálních pozemcích, a to prostřednictvím čísla zvaného „mimořádné akce na rustikálním pozemku“. Toto nařízení vychází z Vyhláška 550/2022 ze dne 29. listopadu, kterou se schvaluje obecné nařízení zákona 7/2021 ze dne 1. prosince prosazující udržitelnost území Andalusie - Klikněte zde vidět .

Toto nařízení umožňuje výstavbu domů na venkovských pozemcích v Andalusii. K tomu je stavební činnost tohoto typu bydlení pasuje do toho, čemu říká „mimořádné akce“ na rustikálních pozemcích.

Co jsou „mimořádné akce na rustikální půdě“? článek 30

Jedná se o akce veřejný a společenský zájem že přispívat k plánování a rozvoji venkovského prostředí, nebo které musí být umístěny na tomto typu pozemku, protože jeho umístění na městském pozemku je neslučitelné.

V souladu s čl. 22.2 odst. XNUMX zákona mohou být mimořádné akce zaměřeny na realizaci dotací, jakož i průmyslové, terciární popř. turistické využití a jakékoli další, které musí být na tomto typu pozemku realizovány, včetně prací, staveb, budov, komunikací, infrastruktury a technických služeb nezbytných pro jeho rozvoj.

Dalo by se pak uvažovat o rezidenční výstavbě na rustikálním pozemku?

Podle ustanovení téhož článku stavby určené k bydlení lze společně povolit, a musí být zaručena proporcionalita a vazba mezi nimi a mimořádnými opatřeními.

Toto jsou podmínky a požadavky:

1. Obecně lze říci, obydlí může být povoleno žalobou pokud je to nezbytné pro jeho hospodářský rozvoj a je to odůvodněné funkcemi dohledu, pomoci, řízení nebo kontroly. Výjimečně může být povolen větší počet pro akce, které motivují jinou potřebu a také splňují následující podmínky.
2. Že dům a mimořádná akce se odehrávají na stejném pozemku .
3. Že realizace domu předpokládá ekonomicky životaschopnou investici a odepisovatelnou ve stanoveném termínu ve vztahu k příjmu, který akce generuje.
4. Aby byla zachována vazba mezi obydlí a mimořádnou akcí . Pro tyto účely platí podmínky stanovené v článku 29.3 a 4. Pokud platné sektorové předpisy stanoví požadavky, které podmiňují provedení mimořádné akce, musí být jejich dodržování akreditováno v procesu předchozího povolení.

Lze stavět rustikální rodinné domy bez spojení s mimořádnými akcemi?

Odpověď je ANO.

V souladu s článkem 22.2 zákona mohou být na venkovských pozemcích povoleny izolované rodinné domy, které nesouvisejí s běžnými nebo mimořádnými akcemi, za předpokladu, že nepovedou ke vzniku nových osad v souladu s ustanoveními článku 24 nebo bránit normálnímu rozvoji běžného využití rustikální půdy.

Domy budou vyžadovat povolení před udělením licence , v souladu s článkem 32, a musí také splňovat následující parametry a podmínky:

1. Na každý pozemek nebo horizontální rozdělení nebude povoleno více než jedno izolované rodinné obydlí, s výjimkou těch s cortijo, haciendou nebo podobnou typologií, které byly dokončeny před vstupem v platnost zákona 19/1975 ze dne 2. května , které prokazují existenci k tomuto datu použití pro více rodin.
2. Pozemek musí mít minimální výměru 2.5 hektaru a umožňují nakreslení kruhu o poloměru 50 metrů uvnitř. Minimální plocha, kdy pozemek se nachází na lesním pozemku bude mít 5 ha .
3. Dům se musí nacházet v a vzdálenost více než 100 metrů od jakékoli jiné budovy pro bydlení .
4. Povrch, který zabírá budova určený k bydlení nesmí přesáhnout jedno procento pozemku . Ve zbytku povrchu budou stromy, topografie a přírodní podmínky pozemku v podstatě zachovány, pokud jejich úprava nebude nutná pro provádění běžných akcí.
5. Plocha záboru půdy ze staveb vyklízením nebo násypem, která je nezbytná pro provedení stavby, nepřesáhne třicet procent plochy, kterou zabírá.
6. Maximální zastavitelná plocha nepřesáhne jedno procento plochy nemovitosti a maximální výška bude dvě podlaží , počítáno stejně v souladu s ustanoveními nástrojů územního plánování.
7. Objekt bude mít typologické podmínky izolovaného rodinného domu, musí respektovat a minimální vzdálenost 25 metrů od hranic pozemku .
8. Základní služby požadované domovem musí být garantovány nezávisle a nejlépe prostřednictvím zařízení vlastní spotřeby s obnovitelnými zdroji energie. Výjimečně bude dodávka povolena prostřednictvím infrastrukturních sítí, pokud mají odpovídající sektorové oprávnění, a k tomu jsou zapotřebí pouze spojovací práce.
9.  Stavba bude umístěna mimo záplavové zóny a pokud se provádí na lesní půdě, musí být zaručeny bezpečnostní podmínky obyvatelstva v případě požáru a musí být v souladu s podmínkami stanovenými v lesní legislativě.

Požadavek předchozího slyšení sousedních sousedů

Vyhláška stanoví, že rozvoj mimořádných akcí a mezi nimi i výstavba obytných domů na venkovských pozemcích, nesmí bránit rozvoji „běžných“ akcí na tomto pozemku. „Běžnými“ akcemi na venkovské půdě jsou zemědělství, chov dobytka, lesnictví atd. oblasti, zejména u sousedů a přilehlých.

Za tímto účelem stanoví článek 22 postup, podle kterého budou sousedé obyvatelé pro schvalování projektů bytové výstavby v území vyžadovat PŘEDCHOZÍ SLYŠENÍ, aby se mohli domoci svých práv v případě, že taková výstavba brání nebo omezuje normální rozvoj. jejich běžných činností.

Jaký je postup pro získání oprávnění ke stavbě rustikálního bydlení? – PŘEDCHOZÍ OPRÁVNĚNÍ ZASTUPITELSTVA MĚSTA.

V rámci schvalovacího procesu mimořádných akcí bude kromě Předběžného povolení navazujících ploch vyžadováno také pověření Rady města, které bude před udělením licence.

V tomto smyslu článek 32 zahrnuje Postup při povolování mimořádných akcí . Stejné pravidlo stanoví, že za účelem omezení mimořádných akcí, an Před udělením licence je vyžadováno povolení městské rady která kvalifikuje půdu, kde se hodlají usadit, a že alternativně:

• a) Prohlásit akci „ veřejný nebo společenský zájem “, v případech článku 30.2.b).
• b) Rozpoznat jeho neslučitelnost s městským prostředím , v případech článku 30.3.
• c) Povolit realizaci nesouvisejícího bytu v souladu s článkem 31.

Samotný článek uvádí postupy, které musí být dodrženy pro získání předchozího povolení od městské rady :

• a) Žádost předkládající osoby nebo subjektu doprovázená Akčním projektem v souladu s článkem 33. Pokud žádost nesplňuje náležitosti, bude žadatel povinen do deseti dnů odstranit nedostatek nebo doložit povinné doklady, označení, že pokud tak neučiníte, bude vaše žádost považována za vzatou zpět, a to poté, co bude přijato usnesení, které ji prohlásí
• b) Jakmile bude žádost přijata ke zpracování, po technické a právní zprávě bude projekt akce předložen k veřejnému informování po dobu nejméně jednoho měsíce v souladu s ustanoveními článku 8.

Současně a po stejnou dobu se bude konat slyšení pro orgány veřejné správy, které chrání dotčené veřejné zájmy, a vlastníky vlastnického práva k přilehlým pozemkům, které by mohly být zásahem dotčeny, dle údajů uvedených v osvědčeních. . katastrální úřad a katastr nemovitostí vyžádaný za tímto účelem.

• c) Pokud se akce dotýká nebo má nadmístní dopad v souladu s ustanovením čl. 71, bude v rámci procesu informování veřejnosti od odboru územního plánování vyžádána závazná zpráva o Projektu akce, která bude vydána do dvou měsíců, jak je uvedeno v článku 72.
• d) Usnesení řízení o schválení nebo zamítnutí Akčního projektu odpovídá příslušnému orgánu obce pro konečné schválení nástrojů územního plánování v souladu s ustanoveními zákona o územní samosprávě.
• e) Odpovídající smlouva bude zveřejněna v Úředním věstníku provincie a na webu městské rady, kde bude zveřejněn i schválený projekt akce.

TERMÍN NA ODPOVĚĎ: 6 MĚSÍCŮ A NEGATIVNÍ TICHO.- Po období od šest měsíců od zápisu žádosti do elektronické podatelny příslušného orgánu k jejímu vyřízení bez oznámení zájemci o vyřešení řízení se bude rozumět jako autorizaci odepřel .

PŘEDCHOZÍ AUTORIZACE LZE VYŽÁDAT SPOLU S ŽÁDOSTÍ O LICENCI DÍLA

Osoba nebo subjekt prosazující akci může požádat o společné zpracování předchozího povolení a stavebního povolení a spolu s žádostí musí doložit projekt akce a odpovídající stavební projekt.

Jak probíhá zpracování Projektu mimořádné akce?

Článek 33 vyhlášky z roku 2022 v tomto ohledu stanoví, že akční projekt pro realizaci mimořádné akce bude obsahovat následující určení:

1. Identifikace veřejné správy, subjektu nebo osoby propagující akci.
2. Podrobný popis akce, který bude obsahovat:

• a) Situace, umístění a vymezení pozemků, které jsou předmětem kvalifikace.
• b) Fyzická a právní charakteristika pozemku.
• c) Socioekonomická charakteristika akce.
• d) Charakteristika staveb, staveb, prací, komunikací, infrastruktur a technických služeb nezbytných pro jejich rozvoj, včetně exteriérových nezbytných pro správnou funkčnost činnosti a stávajících staveb, infrastruktur a veřejných služeb v územní oblasti působnosti .
• e) Případné odůvodnění podmínek realizace bytového domu v souladu s článkem 30.4.
• f) Termín zahájení a dokončení prací s případným stanovením fází, do kterých je provádění rozděleno.

Odůvodnění, zdůvodnění a definice následujících extrémů podle charakteristik akce:

• a) Veřejný nebo společenský zájem nebo neslučitelnost umístění akce na městském pozemku, podle potřeby, v souladu s článkem 30.
• b) Původ nebo potřeba realizace na venkovské půdě a zdůvodnění konkrétní navrhované lokality.
• c) Slučitelnost akce s režimem venkovské půdy as územním a urbanistickým plánováním aplikace.
• d) Zdůvodnění souladu s dotčenými odvětvovými předpisy spolu s dokumentací, kterou vyžaduje.
• e) Dodržování opatření k zamezení vzniku nových sídel.
• f) Analýza územního, krajinného a environmentálního dopadu a definice nápravných opatření pro možné dopady.
• g) Hospodářsko-finanční životaschopnost akce.
• h) Případně dobu trvání urbanistické kvalifikace pozemku.

Jaké povinnosti přebírá předkladatel mimořádné aktivity (v tomto případě stavby)?

Článek 33 v bodě 4 výslovně vyjmenovává závazky převzaté předkladatelem činnosti, které jsou následující:

• a) Ty, které odpovídají zákonným povinnostem režimu venkovské půdy.
• b) Závazek udržovat spojení mezi budovami a rustikálním využitím půdy které odůvodňují jejich povolení a vrátit půdu do jejího přirozeného stavu v případech stanovených v prováděcích předpisech.
• c) Zaplacení kompenzační dávka na venkovské půdě , v souladu s článkem 22.5 zákona.
• d) Žádost o územní rozhodnutí , v souladu se schváleným projektem akce, nejdéle do jednoho roku od vyřešení předchozího povolovacího řízení.

Projekt uplynutím této lhůty zaniká oprávnění , která bude vyhlášena po vyslechnutí zájemce.

Proto, jak vidíme , má zájemce JEDEN ROK od udělení předchozího oprávnění požádat o stavební povolení. I když, jak jsme viděli v článcích zákona, společné předložení žádosti k předchozímu projednání a stavebního povolení je povoleno.

Podléhá oprávnění k provádění stavební činnosti nějaké lhůtě?

Článek 34 upravuje dobu trvání kvalifikace půdy takto:

– Obecně platí, že doba platnosti je neomezená. Jinými slovy, po udělení předchozího povolení a licence nepodléhá způsobilost pozemku k provádění stavební činnosti žádné lhůtě.

– Nicméně, a to je důležité, předpisy stanovují, že v případě, že činnosti, které mají být vykonávány, budou zastaveny na nepřetržitou dobu PĚT LET po sobě, povede to ke ztrátě platnosti povolení.

Tzn., že pokud je nemovitost opuštěna, nebo její užívání přestalo na nepřetržitou dobu alespoň 5 let, v tomto případě správa oprávnění odejme a pozemek se musí vrátit do původního stavu, což bude znamenat demolici postavené budovy.

– Mimořádná opatření, která povolují využití nebo činnosti s časově omezenou dobou trvání, opatření vyžadující správní koncesi na veřejně prospěšných pozemcích a opatření, která jsou povolena na pozemcích zahrnutých do oblastí transformace stanovených v nástrojích územního a městského plánování.

Povolení v těchto případech stanoví dobu kvalifikace s přihlédnutím k době, která je nezbytná pro amortizaci investice, a případně k době příslušné administrativní koncese s možností jejího prodloužení na žádost zájemce, před jeho dokončením.

Uplynutím lhůty dojde ke ztrátě platnosti oprávnění a budou nuceny subjekty a navrhovatelé nebo ti, kdo jsou postoupeni, uvést pozemky do přirozeného stavu bez nároku na náhradu.

Výše uvedené podmínky budou zaznamenány v licenci, která opravňuje k provedení akce, a v katastru nemovitostí v souladu s ustanoveními zákonů o hypotékách.

Vyrovnávací platba

Projekt výstavby rustikálního domu je považován za „mimořádné“ využití pozemku, a proto se předpisy domnívají, že tato činnost musí podléhat kromě placení poplatků a odvozených daní také placení náhrad. o udělení stavebního povolení.

Článek 35 je ten, který obsahuje podmínky vyrovnávací platba :

• Je to přínos nedaňového charakteru
• Platba je spravoval a dělal obci
• Uvedená částka bude přidělena do městského pozemkového dědictví
• Částka je deset procent (10 %) z věcného rozpočtu provádění prací k provedení, s výjimkou nákladů odpovídajících strojům a vybavení, aniž by tím byla dotčena snížení, která na něm mohou být provedena v souladu s ustanoveními obecních nařízení.
• Nicméně částka v případě rodinných domů bude každopádně patnáct procent. (15%).
• Zásahy ve stávajících budovách, které neznamenají změnu užívání, nebudou podléhat kompenzační platbě .

Zákon stanoví, že výše kompenzační platby za mimořádné akce může být snížena v obecních vyhláškách podle následujících kritérií, která mohou být kumulativní:

• a) Objem investic na realizaci produktivního využití.
• b) Dopad akce na místní ekonomiku a zaměstnanost.
• c) Příspěvek k ochraně historického dědictví a životního prostředí.
• d) Začleňování energetických zařízení z obnovitelných zdrojů.
• e) Dodatečná opatření k těm, která jsou nezbytně nutná pro integraci akce do životního prostředí a krajiny.

Existuje povinnost uhradit vyrovnávací platbu při nástavbách legálně postavených budov?

Odpověď je ano.

Předpisy stanoví, že výše kompenzačního plnění při stavebních akcích, spočívajících v rozšíření legální budovy, bude vypočítána s přihlédnutím výlučně k rozpočtu na věcné provedení rozšiřovacích prací a bude narůstat, aniž by byla dotčena potřeba zpracovat nové předchozí povolení v souladu s článkem 25.3.

To znamená, že rozšíření legálně postavených rustikálních domů bude vyžadovat:

• Navazující předchozí povolení
• Předchozí povolení od městské rady
• Výplata vyrovnávací dávky na 10 nebo 15 % z rozpočtu díla.

KONSTRUKČNÍ ČINNOSTI NA ROZŠÍŘENÉM VENKOVSKÉM OBLASTI

Co znamená „rozšířené venkovské prostředí“?

Článek 23 zákona stanoví, že v souladu s článkem 14.2 odst. XNUMX zákona jsou oblasti rozšířený venkovský biotop tvoří územní oblast, na které a soubor budov bez urbanistické struktury a jejich původ souvisí se zemědělskou a živočišnou činností. venkovského prostředí, jehož vlastnosti by měly být zachovány.

Rozšířený venkovský biotop tvoří a sídliště mimoměstského charakteru na rustikální půdě a pro zachování těchto vlastností nesmí plánovací nástroje vymezovat plochy ani pro ně navrhovat plánování, které implikuje hustotu větší než tři byty na hektar .

Jaký typ představení je povolen v „rozšířeném venkovském prostředí“?

Podle článku 36 lze na rozšířeném venkovském stanovišti provést tyto akce:

1. V oblastech vymezených jako venkovská stanoviště šířených obecnými nástroji městského plánování nebo zvláštními plány lze provádět akce městského plánování, které přispívají k jeho zachování, udržování a zlepšování a které jsou slučitelné s režimem ochrany kategorie rustikální půdy. kde se nacházejí.

To bude provedeno prostřednictvím nástrojů městské regulace nazývaných „zvláštní plány“.

2. Vlastníci pozemků a budov zahrnutých v těchto oblastech mají povinnost zaplatit za získání pozemků určených pro veřejné dotace a práce na zlepšení infrastruktury a služeb poskytovaných v nástroji územního plánování, který je nařizuje.
3. Speciální plány, které budou upravovat akce, které lze v těchto „rozšířených oblastech“ provádět, stanoví kromě urbanizačních podmínek, infrastruktury atd., nezbytných pro rozvoj těchto akcí v souladu se zákonem, podmínky výstavby. domů v oblasti.

A k tomu musí nové stavby splňovat následující podmínky:

1. a) Typologické, estetické a konstruktivní charakteristiky budou v souladu s venkovskou krajinou a tradiční zástavbou sídla.
2. b) Zachovají se tradiční hodnoty, upřednostňují se akce na obnovu, renovaci a regeneraci stávajících budov.
3. c) Obecně platí, že maximální výška budov bude dvě podlaží .
4. d) Onový dům na pozemek bude postaven a maximální zastavitelná plocha bude průměrem pro danou oblast.
5. e) Nebudou autorizovány, pokud jejich realizace znamená překročení hustoty stanovené v článku 23.3.

Jaká využití lze a jsou povolena v „rozšířených venkovských biotopech“?

Článek 39 stanoví, že přípustná použití v rozšířeném venkovském stanovišti budou obecně následující:

1. a) Rezidenční použití s typologiemi typickými pro rustikální zemi.
2. b) Nezbytné využití zařízení.
3. c) Běžné využití venkovské půdy, které nemění charakteristiky oblasti.
4. d) Terciární využití doplňkové k rezidenčnímu využití.
5. e) Turistické využití ve stávajících budovách.

Jaká použití jsou zakázána?

Článek 40.

• a) Stavby, typologie a charakteristické využití městských pozemků.
• b) Poddělení a akce, které mění morfologii jádra.
• c) Urbanizační práce, s výjimkou těch, které jsou nezbytné pro realizaci infrastruktur nebo dotací stanovených v sektorových předpisech nebo v plánovacím nástroji, a těch, které přispívají k ochraně, udržování a zlepšování podmínek stanovišť.

Jaký typ městské infrastruktury lze realizovat v rozptýleném venkovském prostředí?

Článek 41.

1. Implantace nových budov
2. Konzervace, údržba a vylepšení stávajících
3. Realizace dotací a společných infrastruktur pro poskytování základních služeb a telekomunikací za předpokladu, že jsou oprávněné při zachování, údržbě a zlepšení vymezených území.

Kromě toho mohou být prováděny akce městského plánování zaměřené na získání dotací a mohou být použity techniky uvedené v článku 114 zákona pro získání obecných a místních systémů prostřednictvím nesystematického řízení. metoda .

Akce stanovené v plánovacích nástrojích budou podléhat odpovídajícím obecní preventivní kontrola a provádění řádných a mimořádných úkonů v nich neupravených se přizpůsobí podmínkám a postupům stanoveným v Řádu.

Řízení nesystematického provádění může být (čl. 42):

1. a) Veřejné prostřednictvím plateb kvót nebo případně ukládáním zvláštních příspěvků podle ustanovení § 109 a násl. zákona.
2. b) Soukromé , v případě, že dojde k iniciativě více než 50 % vlastnictví půdy rozptýleného venkovského biotopu, prostřednictvím zřízení spolupracujícího subjektu za účelem převzetí odpovídajících výdajů v režimu spravedlivého rozdělení poplatků, uplatňujícího v obdobným způsobem, jak je uvedeno v článcích 241 až 249.

Vlastníci farem zařazených do rozsahu diseminovaného venkovského biotopu budou povinně začleněni do spolupracujícího subjektu, pokud se nepřihlásí ve lhůtě stanovené v čl. 132.7.

Jinými slovy, vlastníci těchto druhů nemovitostí budou společně hradit náklady na infrastrukturní práce, které mají být vybudovány v „diseminované oblasti“ ze zákona nebo podle „zvláštních plánů“ urbanizací.

Takže, prosím, dávejte na to pozor při nákupu nemovitostí v šířených.

TLACORP květen 2023