Stavební proces při stavbě domu ve Španělsku pro vlastní potřebu
Jakmile budete mít stavební povolení, musíte uzavřít smlouvu o službách stavitele nebo konstruktér, aby provedl projekt a postavil dům.
Tento stavitel se musí řídit pokyny z architekt aby byla stavba provedena přesně podle projektu.
Architekt
V tomto bodě je velmi důležité věnovat pozornost práci architekta. Když jsou na zhotovení projektu stavby nasmlouvány služby španělského architekta, dokončí svou práci, jakmile projekt získá. Můžete si ale také namluvit jeho služby "řízení" práce provedené stavitelem a zaručit, že všechny kroky stavby jsou provedeny tak, jak specifikuje projekt. Ve španělštině, toto je „Control de Obra“ nebo „Supervisión Técnica de la Obra“. Poplatky od architekta budou samozřejmě vyšší, pokud architekt tuto práci převezme, ale záruky stavby budou vyšší, protože práce stavebníka budou pravidelně kontrolovány architektem.
Je velmi důležité, že architekt musí být registrován na oficiální vysoké škole architektů regionu.
Pak musíte jmenovat architekta a dohodnout s ním smlouvu, která přesně specifikuje, za co je odpovědný, časové plány a náklady na budovy. V ceně architekta je zahrnuta příprava projektu “memoria de calidades” (Seznam specifikací kvality materiálů). Musí být podrobné, včetně například vzorce pro beton, typu materiálů a velikosti potrubí, plánů atd.
Architekt dá pokyn an mechanik, kvalifikovaný architekt architekt, který bude na stavbu dohlížet, provádět kontroly na místě a zajistit, aby byla stavba postavena podle požadovaných norem. Vystaví certifikáty architekta, které jsou nutné k získání španělštiny Certifikát Fin de Obra (Certifikát o dokončení – nebo Licence na finální dílo) a Licencia de Primera Ocupación (tzv. licence prvního povolání nebo osvědčení o bydlení).
Budete muset připravit přesnou specifikaci budovy a poté najít spolehlivého stavitele. Váš architekt může přijmout odpovědnost za toto a za dohled. Musíte se dohodnout na datu dokončení s doložkou o pokutě za pozdní dokončení. To je třeba začlenit do právně závazné smlouvy, která bude podepsána se stavebníkem.
„Seguro Decenal“ nebo „Pojištění na deset let“.
Také v tomto bodě je pro vás velmi důležité zvážit, co se nazývá SEGURO DECENAL nebo DESET LET POJIŠTĚNÍ.
Když kupujete off-plan od španělského stavitele nebo developera nebo stavíte novou nemovitost (což je nyní případ ), musí vám stavitel nebo developer spolu s architektem zaručit, že podstatné a nejdůležitější části stavba bude zabezpečena minimálně na deset let.
Aby byla tato odpovědnost potvrzena, španělské předpisy nutí developery novostaveb pojistit nejdůležitější části stavby, jako jsou základy, vnitřní konstrukce, žlaby atd. Ostatní závady ovlivňující obyvatelnost nemovitosti jsou kryty 3 roky . Na ostatní drobné vady se vztahuje 1 rok. V posledních dvou případech není vyžadováno pojistné krytí, ale je zřejmé, že pokud to stavitel může nabídnout jako dodatečnou záruku, bude to lepší.
Je to také dodatečná záruka na stavbu, protože stejná pojišťovna bude nutit stavebníka, aby prošel určitými kontrolami kvality, aby zkontroloval kvalitu materiálů a prací provedených v nemovitosti, aby byla zajištěna správná pojistka.
Španělské desetileté pojištění (neboli „Seguro Decenal“) je povinné a povinné, pokud je organizátorem společnost s činností stavět domy na prodej.
Je to však dobrovolné, pokud je vývojář konkrétní, obvykle vlastník pozemku. Tomu se ve Španělsku říká "Autopromotor“, přeloženo jako „Self-Promoter“ nebo „Self-Developer“. Jde o případ, kdy konkrétní osoba koupí pozemek ve Španělsku s úmyslem postavit pro něj dům, ale nevykonává činnost koupě za účelem prodeje. V těchto případech dávají španělské zákony těmto údajům možnost nežádat o toto pojištění, protože španělská vláda chápe, že pokud konkrétní osoba staví něco k bydlení uvnitř, vynaloží potřebnou péči, aby stavěla bezpečným a zajištěným způsobem. . Konkrétní si tak může vybrat, zda ušetří náklady a vyhne se placení tohoto pojištění; nebo například sjednat toto pojištění pro lepší ochranu proti stavebním problémům a závadám.
Pokud se však jako sebepromotér rozhodnete o toto pojištění neuplatňovat, pokud se v budoucnu rozhodnete prodat dům dalším kupujícím, španělské zákony vás nutí informovat případné kupující, že na stavbu se tato záruka nevztahuje. a musí to výslovně akceptovat jako nezbytnou podmínku prodeje. Z pohledu případného kupce bude vždy lepší varianta koupit nemovitost s tímto pojištěním. Musí být tedy řádně informováni a musí potvrdit, že nemovitost není takto pojištěna.
Stavitel
Jako navrhovatel stavby musíte najmout služby stavebníka, aby provedl stavbu podle projektu a podle pokynů architekta. Jedním z nejdůležitějších prvků při výstavbě nemovitosti je stavební smlouvy se stavitelem. Stavebník se vždy bude snažit chránit své zájmy, a pokud nemáte zkušenosti s tímto typem smluv, může se stát, že vaše nemovitost bude mít horší kvalitu, než se očekávalo, nebo to bude trvat dvakrát déle, než bylo slíbeno, nebo dokonce ještě hůř.
Abyste se chránili, vždy se ujistěte, že váš právní zástupce sepíše smlouvu nebo přímo sjedná smlouvu navrženou stavebníkem.
Nejdůležitějšími prvky smlouvy je ujistit se, že smlouva zohledňuje:
- Celé jméno a číslo CIF (Daňové číslo společnosti) stavební společnosti a vlastníka.
- Aby byla stavba provedena co nejpodrobněji podle plánů a popisu stavby dodaných architektem a také včetně podrobného seznamu materiálů a kvalit (“memoria de calidades").
- Tyto doplňky (jako je garáž nebo bazén atd.) jsou zahrnuty v ceně
- Ve smlouvě je zahrnuto datum zahájení a ukončení, přičemž se berou v úvahu i sankce za pozdní dokončení.
- Platební podmínky (nové nemovitosti platí více než 20-30 % před zahájením stavby a všechny zbývající platby fixují do různých fází výstavby. Lze také doporučit ponechat si 5-10 % z ceny na opravu případné závady po dokončení stavby).
- Že při poslední platbě musí být předloženy certifikáty od architekta, elektrikářů a radnice.
- Daně zahrnuté v transakci, vysvětlující a podrobně popisující, kolik je za IVA (DPH) a kolkovné (“Zdokumentované právní akty“), notář, poplatky za katastr atd.
Další aspekt doporučujeme dohodnout se stavebníkem:
- Aby bylo zajištěno, že stavebník zorganizuje poslední kroky procesu týkající se dokumentace. To znamená, že stavebník sám získá Osvědčení o závěrečných pracích (Final Certificado de Obras), nebo Prohlášení o nové budověnebo Horizontální dělení (Declaración de Obra Nueva nebo División Horizontal), a co je nejdůležitější, Povolení k povolání - Osvědčení o bydlení (Potvrzení o obsazenosti). Tyto položky jsou nesmírně důležité v rustikální půda, ve kterých není běžné najít dostatek elektrických nebo vodovodních bodů přípojek síťového napájení.
- Abychom to zaručili, po zaplacení konečné platby za cenu stavby budete mít připojena voda a elektroměra se smlouvami podepsanými na vaše soukromá jména.
Proč je důležité získat od stavebníka Osvědčení o bydlení, připojení na vodu, elektřinu atd.?
Protože je velmi běžné, že stavitel opustí případ, jakmile dokončí stavbu, nebo jakmile získá licenci na konečné práce – CFO (Certificado Final de Obra) a Prohlášení o nové budově-DON (Declaración de Obra Nueva).
Těmito certifikacemi stavebník prohlašuje, že nová budova je dokončena (s finančním ředitelem) a že stavba je dokončena a již byla deklarována v katastru nemovitostí (DON).
V této fázi však není konečné administrativní prohlášení budovy dokončeno. Zbývá získat certifikát o bydlení – CH (Cédula de Habitabilidad o Licencia de Primera Ocupación). Tento dokument je velmi důležitý, protože jej potřebujete k předání smluv o dodávce vody a elektřiny z dodávky „Díla“ na „Domácí“ použití.
Tento pojem vysvětlíme lépe:
Při striktním výkladu smlouvy se stavebníkem končí svou službu v okamžiku, kdy je nemovitost fyzicky hotova, a figuruje jako „dům“ v katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad). To lze získat pomocí dvou výše uvedených dokumentů:
- Licence Final Works License (Certificado Final de Obra), což je dokument, ve kterém architekt, který stavbu projektoval, potvrzuje, že stavba je již dokončena, a to v souladu s projektem a stavebním povolením;
- Prohlášení o nové budově – DON (Declaración de Obra Nueva), což je proces zápisu novostavby do katastru nemovitostí (Registro de la Propiedad) přes stávající pozemek.
V tuto chvíli máte jako promotér dům kompletní a řádně zapsaný v katastru nemovitostí. Dále je v objektu zavedena elektřina a voda. Můžete si tedy myslet, že nemovitost je připravena k bydlení uvnitř... ALE... NE. Pro vaši informaci, nemovitost ještě není připravena, abyste tam mohli bydlet, nemovitost ještě není „dům“, je to „stavba“, protože k tomu, abyste byli „domem“, potřebujete následující položky:
- OSVĚDČENÍ O BYDLENÍ / PRACOVNÍ LICENCE („CÉDULA DE HABITABILIDAD nebo LICENCIA DE OCUPACIÓN: Toto je potvrzení radnice, že nemovitost je připravena k bydlení, a platí po dokončení nemovitosti s licencí na závěrečné práce (Final Certificado de Obra), a zapsané v katastru nemovitostí prohlášením o nové budově-DON (Deklaración de obra nuevaTento dokument potřebujete k získání povolení radnice k bydlení v domě. Než to získáte, budete mít stavbu, ale ne „dům“.Tento dokument bude nezbytný pro získání individuální dodávky hlavních inženýrských sítí na vaše jméno a se spotřebou pro „dům“.
- CERTIFIKÁT O ELEKTRICKÉ PŘIPOJENÍ (Boletín de Electricidad) : Než stavebník získá potvrzení o bydlení, může být ve stavbě dodávka vody a elektřiny, protože je normální, že stavebník tuto dodávku získá k provedení prací na domě (za mýtné, stroje atd.). Ale dodávka získaná od stavebníka je dodávka pro „práce“, ale ne pro spotřebu „domu“. Někdy jsou kupci nebo promotéři ponecháni ve svých nemovitostech s „dodávkou elektřiny a vody pro stavební použití“ po mnoho let, protože stavebník nezískal řádný CH (Certifikát o bydlení). Mají vodu a elektřinu, ale ve velmi špatných podmínkách a dražší než běžné dodávky pro dům. Takže, aby bylo zajištěno, že jako kupující nebo promotér získáte správný CH od části te stavitele, bude doporučeno ponechat část platby ceny dohodnuté se stavitelem na zaplacení, když CH se získá. Tímto způsobem to donutí stavitele pracovat správně a udělat vše pro to, aby tento dokument získal co nejdříve.
Takže, jak je vysvětleno výše, wDůrazně vám doporučujeme, abyste jako předkladatel nebo kupující získali záruky, že vám stavebník předá nemovitost tak, aby byla obyvatelná s ÚT, s řádným přívodem vody a elektřiny (jako „dům“) a se zárukou, že v budoucnu s tím nebudete mít žádné problémy.
Stavebník zná oblast, zná architekta, také radnici a tyto podklady získá třikrát rychleji a levněji než vy. A pokud chce být smluvně s vámi, musí získat tyto položky. Pokud to odmítne udělat, bude rozumným argumentem poohlédnout se po jiném.
Promotérská hypotéka na financování stavebních prací španělského domu
Je velmi běžné, že jako promotér musíte žádat o hypotéku na zaplacení výstavby nemovitosti. V tomto případě se jedná o konkrétní hypotéku, kterou banka nabízí, aby získala dostatek financí na stavbu nemovitosti.
Tomu se říká: Hypotéka promotéra, nebo Hypotéka pro sebe (Préstamo o Hipoteca Promotor o Auto-Promotor).
Situace je následující: Máte s architektem navrženou parcelu a prvotní představu o domě a nyní jste našli stavebníka, který stavbu provede. Ale potřebujete peníze a na stavbu domu musíte požádat o půjčku. Poté zajdete do své banky a zeptáte se na možnosti financování. Po prostudování vaší osobní a ekonomické situace, abyste si potvrdili, že budete dobrým klientem pro splácení hypotečních splátek, pak Pokud banka přijme a nabídne vám půjčení peněz na projekt. Banka vám ale na začátku nedá celou částku stavebních nákladů, peníze vám bude dávat postupně. Které kroky?, ty odvozené ze stejného vývoje konstrukce.
Například: Zobrazeno, že na dokončení prací potřebujete 100.000 20 EUR. Banka vám dá 20 % na koupi pozemku a na zhotovení základů, 30 % po dokončení stavby; XNUMX % po dokončení střechy atd. a zbytek, když architekt provede „certifikaci finálních prací“ nebo Licencia de Final de Obra.
Vaše banka si od vašeho architekta vyžádá aktualizaci budov, aby vydal osvědčení potvrzující, že práce jsou uspokojivě dokončeny.
Poté přinesete tuto certifikaci bance a ta vám půjčí odpovídající procento za tento krok ve vztahu ke globálnímu. Vaše banka vás může požádat, abyste měli pozemek na své jméno předtím, než vám dá souhlas s hypotékou a prohlásíte dům jako „ve výstavbě“ v katastru nemovitostí. Je to proto, že vám někdy stavitel nabídne jeden z pozemků, které jsou na jeho jméno, abyste tam postavili, a pozemek zůstane na jméno stavitele až do dokončení.
Abyste se tedy mohli lépe zaručit bance, může požádat o změnu pozemku na vaše jméno a informovat katastr, že se na tomto pozemku staví dům. Pokud je to váš případ, musíte jít k notáři a získat listiny o pozemcích na své jméno. S listy pozemků na vaše jméno musíte spolu se Stavebním projektem a Stavebním povolením jít na katastr nemovitostí. Tímto způsobem bude mít katastrální úřad dům „ve výstavbě“ nad tímto pozemkem.
Závěrečný krok – Právní a daňové doklady k dokončení stavby
Licence na závěrečné práce – Licencia o Certificado Final de Obra
Jak bylo vysvětleno dříve, jakmile jsou práce dokončeny, je nutné, aby někdo potvrdil, že je úloha dokončena. To je dílo architekta. Je povinen dostavit se do budovy a zkontrolovat, zda jsou práce zcela dokončeny a řídit se pokyny a specifikacemi uvedenými v jeho projektu a získaném stavebním povolení. To se provádí prostřednictvím Final Certificado de Obra.
Stavba ale mezitím není ohlášena v katastru nemovitostí. Existuje tedy proces zapsání stavby do katastru nemovitostí, který se nazývá: Deklaración de obra nueva. Tímto postupem bude stavba zapsána do katastru nemovitostí.
Prohlášení o nových dílech – Declaración de Obra Nueva (DON)Jedná se o proces prováděný před španělským notářem, který připraví listiny o domě na již existujícím pozemku nebo pozemku.
Aby bylo možné připravit DON pro nové domy, bude nutné získat certifikát o bydlení (CH) ze španělských předpisů schválených v roce 2007 (Ley del Suelo de 2007) pozemkového zákona. Před rokem 2007 mohly být nové domy zapsány do katastru nemovitostí bez CH.
V důsledku DON notář vyhotoví listiny z domu a jsou řádně zapsány na katastrálním úřadě.
K dokončení registrace nemovitosti jsou tedy potřeba následující dokumenty:
- Stavební projekt od vašeho architekta.
- Stavební povolení
- Final Works License – (CFO) Licencia nebo Certificado Final de Obra
- Prohlášení o nové budově – DON (Deklaración de obra nueva).
- Desetileté pojištění (Seguro Decenal) – Toto je dobrovolné
Výdaje a daněV tomto bodě je velmi důležité rozlišovat dva koncepts, které jsou nejrozšířenější na trhu, když někdo kupuje jednotlivý pozemek pro stavbu:
1.- Koupit od promotéra nebo developera konečnou budovu. Poté získání pozice normálního „kupujícího“ mimo plán. To znamená, že stavebník převezme pozici promotéra a po dokončení prací vám nemovitost nabídne.
Tímto způsobem platíte staviteli cenu po etapách tak dlouho, dokud pracovní proces pokročí. A po dokončení prací získáte budovu do vlastnictví.
Podle tohoto konceptu:
- Stavebník je „promotér“: To znamená, že stavební povolení je na „jeho“ jméno, nikoli na „vaše“.
- Nemáte vlastnické právo k pozemku. Zůstává v rukou stavitele až do konce stavebního procesu.
- V případě, že budova selže, nemůžete získat zpět částky zaplacené za proces získávání pozemku nebo stávajících staveb, které jsou v současné době postaveny. To, co máte, je „dluh“ vůči staviteli.
- Stavebník je nucen sjednat „Záruku stavby“, aby zajistil, že částky zaplacené na účet ceny jsou zajištěny na garantovaném bankovním účtu. Takže v případě, že projekt selže, můžete je snadno získat zpět přímo od banky.
- Stavebník je nucen uzavřít smlouvu „Pojištění na deset let“ na krytí stavebních vad stavby po dobu 10 let.
Po dokončení nemovitosti tedy zaplatíte konečnou cenu nemovitosti, stejně jako kdybyste kupovali nemovitost mimo plán s následujícími výdaji:
- 10% DPH k celkové ceně prodeje.
- Notářské a katastrální poplatky za prodej.
- 1-2 % Kolkovné z ceny prodeje.
2.- Přijmout pozici sebepropagátora
V tomto případě jste VY, nikoli stavebník, kdo zaujímá pozici navrhovatele projektu stavby.
Podle tohoto konceptu:
- VY jste „promotér“: Znamená to, že stavební povolení je na „vaše“ jméno.
- Jste vlastníkem pozemku. Zůstane ve vašich rukou, dokud se nerozhodnete prodat.
- V případě, že se stavba nezdaří, nebo budete mít se stavebníkem soudní spor, parcelu a stávající stavby aktuálně postavené vám vždy ponecháte.
- Stavebník NENÍ nucen uzavřít smlouvu o „záruce stavby“, aby zajistil, že částky zaplacené na účet ceny jsou zajištěny na garantovaném bankovním účtu.
- Stavebník NENÍ nucen uzavřít „Pojištění na deset let“ na pokrytí strukturálních vad budovy po dobu 10 let. Pokud si to budete přát, lze ji sjednat dobrovolně.
To znamená, že přebíráte pozici promotéra, takže musíte zaplatit následující výdaje:
- Cena pozemku (Nezapomeňte, že pozemek musíte nejprve koupit)
- Poplatky za projekt architekta
- Poplatky za licenci architekta na závěrečné práce
- Stavební poplatky a materiály
- Notářské poplatky za nabytí pozemku
- Notářské poplatky za Declaración de Obra Nueva-DON
- Katastrální poplatky za prohlášení stavby „ve výstavbě“
- Poplatky katastru nemovitostí za zápis DON
Daně pro:
- Stavební povolení: 3-5 % nad rozpočet stavby. Tento rozpočet je pevně stanoven ve stejném projektu vašeho architekta
- Osvědčení o bydlení: přibližně 200-1.000 XNUMX EUR (v závislosti na oblasti).
- Daně z pozemku:
- Pokud pozemek patří určité, a nikoli společnosti, pak 6–10 % daň z převodu nad cenu pozemku. To je třeba zaplatit, když budou listiny země převedeny na vaše jméno.
- Pokud pozemek patří společnosti, pak 21 % DPH.
- 1-2% Kolkovné nad celkovou cenu stavby. Toto je rozpočet domu, když je deklarován jako DON. A je to nutné, když přinesete listiny DON do katastru nemovitostí, abyste zapsali dům na pozemek.
- DPH (IVA) za poplatky pro stavebníka, architekta a za materiál.
- Architekt: 21 % DPH
- Stavebník: 10 % DPH
- Materiály:
- Pokud jste si materiál zakoupili přímo sami: 21 % DPH.
- Pokud stavebník dodává materiál: 10 % DPH
Jak si můžete všimnout, rozdíly mezi „kupujícím mimo plán“ a „vlastním propagátorem“ jsou velmi vysoké, takže rozhodnutí o přijetí jednoho nebo druhého vyžaduje podrobné prostudování, které je třeba zvážit přímo s vaším právním poradcem.
Zápis do katastru („Catastro“) pro obecní daň nebo „IBI“
V pozici sebepropagátora se Catastro nad zemí nazývá „rustikální“. Jinými slovy, pozemek platí obecní daň jako „země“.
„Katastro“ je instituce, která považuje nemovitosti za mapy, výkresy, plány a pro účely obecní daně.
Zatímco „Registrace majetku “ (úřad katastru nemovitostí) a „Psaní“ (notářské zápisy o nemovitosti) mohou dobře potvrdit vlastnictví nemovitosti a jeho podmínky vlastnictví, jako kdo vlastní nemovitost, v jakém procentu, pokud tam je omezení nebo poplatky (jako hypotéka, veřejné aukce, soudní spory atd.), „katastr“ vám poskytne lepší pochopení hranice nemovitosti (obvykle ve vizuální podobě) a velikost a popis nemovitosti.
Ale když dokončíte stavbu domu na tomto pozemku, musíte informovat Catastro (Rada Daňový úřad), že nad tímto pozemkem nyní stojí „dům“ s určitými specifikacemi. Pokud to neuděláte, můžete mít v budoucnu problémy.
Ve Španělsku jsou oblasti (jako Andalucía a Murcia), kde notář, když prohlásí nový dům na již existujícím pozemku, pošle listiny do Catastro, aby informoval o úpravě. Jakmile tedy máte listiny DON v katastru nemovitostí, je práce tímto způsobem dokončena. Ale v jiných oblastech, jako je region Valencie, jakmile předložíte listiny nemovitosti s DON do katastru nemovitostí, musíte přinést kopii finančního ředitele a stavební povolení do Catastro, abyste je informovali, že: nad pozemkem nyní stojí dům. Pokud tak neučiníte, budou vás v blízké době kontaktovat, abyste jim tyto dokumenty poskytli.
Jakmile je stavba řádně zapsána do Catastra, je práce dokončena a brzy (trvá to někdy kolem 1 nebo 2 let) začnou dostávat účty od Council Tax- IBI BILLS.
