DECLARACION ODPOVĚDNÉ – CEDULA DE HABITABILIDAD – LICENCIA DE OCUPACION 2021

NOVÝ NORMATIVNÍ VALENCIÁNSKÝ REGION 

– URYCHLETE PROCES PRODEJE NOVOSTAVEB

Okupační licence (ve španělštině „Licencia de Ocupación” ) – také nazývaný „Osvědčení o bydlení“ nebo „Osvědčení o shodě“ – je oprávněním k užívání domu/bytu a osvědčuje, že stavba byla provedena v souladu s platnými předpisy, a že tedy stavba může být využíván jako „obytné místo“.

Je to velmi důležitý dokument, protože bez něj z právního hlediska nelze budovu používat jako „dům“.

Vodárenské a elektrárenské společnosti pro jeho zvláštní význam tento dokument často vyžadují k autorizaci poskytování služeb nebo ke změně vlastnictví smluv na jméno nových vlastníků.

Existují dva typy Okupační licence v závislosti na tom, zda se používají pro novostavby domů nebo pro second-hand/prodeje.

– PRVNÍ PRVNÍ POVOLÁNÍ – NOVOSTAVBY

To je ten, který se vydává ihned po dokončení stavebních prací, u novostaveb nebo u těch, které prošly komplexní reformou a která zahrnovala úpravu jejich konstrukce.

To znamená, že to budou navrhovatelé, kdo po dokončení stavebních prací vystaví certifikát, který prokáže, že práce byly dokončeny. K tomu předloží městskou radu příslušnou dokumentaci a získají povolení k obsazení stavby se všemi podmínkami bydlení, aby mohla být považována za „dům“.

Po získání kolaudačního souhlasu bude povoleno užívání budovy jako „domu“.

Tato licence se vydává na novostavby domů, jakož i na ty domy, které prošly komplexní reformou a která vedla k výrazné změně jejich konstrukce, jako je reforma střechy, konstrukce, základů, fasády, přístavby stávajících staveb nebo stavebních úprav. nové na nemovitosti atd.

– DRUHÉ POVOLÁNÍ

Tyto licence se udělují, když vyprší doba platnosti prvních povolení k pobytu a když dojde k přenosu domu nebo když je zamýšleno změnit dodávky vody a elektřiny na jiný název, než je držitel prvního povolání.

To jsou také licence, které se vydávají v těch starých domech, které nikdy neměly první povolení k bydlení.

Historicky byl proces získávání licencí na bydlení zdrojem zmatků, konfliktů a dokonce nekonečných soudních řízení mezi staviteli, jednotlivci, kupujícími a prodávajícími domů ve Španělsku.

Tento článek se zaměřuje výhradně na nový normativ v regionu Valencie o PRVNÍCH POVOLÁNÍ OPRÁVNĚNÍ (LO) v nových budovách.

Stavebníci a developeři již řadu let požadovali zefektivnění procesů získávání LO, neboť se mnohokrát nacházeli v situacích, kdy i když byla stavba dokončena a připravena ke svému obsazení, nemohla být prodána nebo obsazena novými kupci do r. byl získán tento profesní průkaz.

PŘEDCHOZÍ POSTUP

Historicky procházelo řízení o získání profesního oprávnění dlouhým a komplikovaným procesem. Jakmile si tedy LO od zastupitelstva města vyžádal zřizovatel, byl zahájen proces, kterým administrativa po prostudování dokumentace a po vyřešení případných dokumentačních či procesních vad skončila přímá kontrola jedním z techniků městské rady ověřit, že stavba byla dokončena v souladu se stavebním projektem a že uvedená stavba byla v souladu s tehdy uděleným stavebním povolením.

Jinými slovy, proces závisel na rychlosti nebo pomalosti místní správy při správě souboru o udělení licence a také na dostupnosti jejích techniků, kteří mohli provádět prohlídky/inspekce na místě, aby zkontrolovali, zda stavebník postavil a dokončil práce v dokonalém souladu s požadavky stavební povolení, aniž by došlo k přeskočení podmínek v něm stanovených.

Jednalo se tedy o kontrolní mechanismus zavedený správou za účelem odhalování případných stavebních mezer na straně stavebníků, sledování a zajišťování toho, aby vždy dokončili výstavbu domů v souladu s licencí a schválenou stavbou. projekty.

Postupy k získání zmíněného kolaudačního souhlasu však mohly trvat měsíce a dokonce roky, což zanechalo ve složité situaci ty domy, které byly připraveny k obsazení a nemohly být prodány staviteli ani použity kupujícími, dokud nepřišla žádná odpověď. z administrativy.

ZMĚNA PŘEDPISŮ: VZHLED „ODPOVĚDNÉ PROHLÁŠENÍ“ – Ve španělštině „Prohlášení odpovědnosti“ – „DR“

Usnadnit a urychlit prodej a obsazení domů staviteli před několika lety v mnoha regionech a autonomních společenstvích Španělska (včetně Valencijského společenství, Madridu, Katalánska, Baleárských ostrovů, Murcie a Andalusie), byl zaveden systém, pro který bylo urychleno získání prvního profesního oprávnění vytvořením dokumentu s názvem „Odpovědné prohlášení“.

Prostřednictvím tohoto mechanismu bylo po dokončení stavebních prací a předložení dokumentu Odpovědné prohlášení radě města povoleno obsazení nemovitosti novými vlastníky, zatímco správa byla vydána definitivní „Povolení k užívání“.

Prostřednictvím tohoto dokumentu předkládá zadavatel stavby veškerou dokumentaci zastupitelstvu města a na svou odpovědnost podepisuje, že provedené práce byly dokončeny v souladu s dříve získaným stavebním povolením, přičemž na vlastní odpovědnost přebírá jakékoli nepravdy. nebo chyba v poskytnuté dokumentaci.

Tímto způsobem byl učiněn krok vpřed v procesu získání prvního profesního průkazu, protože pouhým předložením odpovědného prohlášení bylo povoleno a povoleno obsazení domů kupci, čímž se zamezilo zbytečnému čekání.

Tento proces však nevyloučil vydání konečné Occupation Licence správou. Po obdržení odpovědného prohlášení tedy měla městská rada určitou dobu na to, aby provedla příslušná ověření a kontroly a ověřila, že prohlášení stavitele nebo developera byla pravdivá. A v případě, že by městská rada zjistila jakýkoli problém nebo závadu v uvedeném postupu, měla možnost zrušit vydání konečného kolaudačního souhlasu a sám developer nebo stavitel je přímo odpovědný za jakékoli škody způsobené chybami nebo chybami. v průběhu.

Tento postup znamenal přesunutí záruky stavby z veřejné správy na developera. Tímto způsobem byl developer tím, že přímo převzal odpovědnost za přizpůsobení domu předpisům, tím, kdo osobně poskytl právní jistotu procesu a umožnil rychlou aktualizaci postavených domů.

Jak však říkáme, podle předchozího postupu byly ještě dvě fáze:

– První bylo předložení prohlášení o odpovědnosti

– Druhým bylo vydání definitivního kolaudačního souhlasu zastupitelstvem města.

A to vedlo k tomu, že mnoho obcí po mnoho let považovalo odpovědné prohlášení za pouhou „žádost“ nebo „žádost“ o povolení k výkonu povolání, aniž by mu dávaly regulační účinky stejného povolení k výkonu povolání.

Jinými slovy, odpovědné prohlášení nebylo považováno za „zmocňovací titul“ k obývání domu, a to až do doby, než bude po příslušných kontrolách získána definitivní licence udělená správou.

Výsledkem toho je, že i se vznikem DR museli stavebníci a kupující čekat na schválení ÚP ze strany správy jak s prodejem, tak s obsazováním staveb.

NOVÝ POSTUP NA LEDEN 2021 – VALENCIÁNSKÁ KOMUNITA

V lednu až únoru 2021 byl vytvořen nový regulační proces pro získání licencí pro povolání ve Valencijském společenství.

Prostřednictvím nových nařízení, která jsou předmětem tohoto článku, vláda Valencijského společenství zavedla nový systém v celém regionu, podle něhož je odpovědné prohlášení vybaveno stejnou účinností a stejným „zmocňovacím titulem“ jako povolení k pobytu, když umožňující prodej a užívání domů.

Tímto způsobem, jakmile je předložena Odpovědná deklarace, její účinky jsou asimilovány s účinky Okupační licence, čímž odpadá čekání na získání následné okupační licence.

Jinými slovy, uvažuje se pouze o předložení „Odpovědné deklarace“ radě města "dostatečný název" zmocnit stavebníka / developera k prodeji domu a jeho obsazení kupujícími. Po dokončení prací tak může předkladatel předložením odpovědného prohlášení radnici požadovat a donutit kupujícího k dokončení procesu nákupu a doplacení zbytku ceny.

Stejně tak může kupující prostřednictvím odpovědného prohlášení přímo sjednávat služby vody, elektřiny atd. s využitím odpovědného prohlášení získaného developerem.

V zásadě platí, že oblast působnosti tohoto nařízení je pro všechny městské rady Valencijského společenství s výjimkou těch, které se výslovně i nadále řídí předchozím nařízením.

Jinými slovy, může se stát, že existují obce, které přijmou tato nová nařízení, se kterými bude mít odpovědné prohlášení stejné účinky jako vypořádání prvního záboru. Může se však stát, že se najdou i další obce, které dávají přednost tomu, aby se i nadále řídily předchozími předpisy, a které odmítají nabýt účinnosti odpovědné prohlášení požadující, aby stavby získaly předchozí oprávnění k užívání, návštěvami kontrol přímých prací. ze strany městské rady.

ZPŮSOB KONTROLY A ZÁRUKA STAVBY.

Jak říkáme v tomto článku, učinit RD plně účinným znamená přenést konstruktivní záruku z administrativy na předkladatele za účelem zefektivnění procesu. Stejné pravidlo však zavádí nové kontrolní a inspekční mechanismy, které doplňují předchozí procesy a vždy si ponechávají pravomoc navštívit a fyzicky zkontrolovat dílo na pozdější dobu.

NAŠE PŘIPOMÍNKY K TOMTO ZÁKONU:

Z naší kanceláře si klademe následující otázku.

Co se stane v případě, že stavebník získá odpovědné prohlášení jako kolaudační souhlas, kupujícího k listině a dokončí prodej nemovitosti a že Rada města později při následné kontrole zjistí nedostatky, a dokonce vyhlásí neplatnost kolaudačním průkazem, kvůli nepřekonatelným stavebním vadám? –

V těchto případech by se vytvořila postava nedostatečné ochrany vůči spotřebiteli, který v důvěře v právní jistotu systému koupí a získá nemovitost, zaplatí cenu, obydlí dům a později administrativa jej ruší stanovením odpovědnosti stavební firmě, která je sice prezentována jako přímá občanskoprávní i trestněprávní odpovědnost, přičemž kupujícího a spotřebitele ponechává ve složité reklamační pozici.

To znamená, že tento kupující nebo tento spotřebitel by musel bojovat o odškodnění ze strany developera nebo stavební společnosti u soudů a právních postupů, které nikdo nechce.

Reakcí valencijské administrativy v tomto ohledu je, že toto nařízení prosazovalo nejen Valencijské společenství, ale také jeho vlastní harmonizace evropské legislativy která po léta, požaduje, aby španělská administrativa byla v těchto záležitostech a procesech mnohem rychlejší, stejně jako větší důvěru a odpovědnost vůči stavebním zástupcům ve Španělsku.

Proto se prostřednictvím tohoto nového nařízení uplatňuje a vyvíjí mechanismy a postupy, které jsou již uplatňovány v jiných členských státech Evropského společenství, s cílem získat agilnější a jednodušší mechanismy stavební a realitní činnosti ve Španělsku.