REGISTRACE NELEGÁLNÍCH STAVEB – FUERA DE ORDENACION

Obecné aspekty

Španělské předpisy stanoví, že k tomu, aby stavba měla přístup do katastru nemovitostí, musí notáři vyžadovat předložení stavebního povolení a veškeré stavební dokumentace, včetně osvědčení o závěrečné práci atd.

To říká královský legislativní výnos sedm/2015 z 30. října (konsolidovaný text pozemkového zákona)

Jaká je situace těch staveb, které byly postaveny bez stavebního povolení?  

V těchto případech stejný pozemkový zákon ve svém článku 28.4 stanoví, že ty stavby, budovy a zařízení, u kterých již není vhodné přijímat opatření k obnovení urbanistické zákonnosti, která znamenají jejich demolici, z důvodu uplynutí promlčecí lhůty odpovídající období, může mít přístup do katastru nemovitostí.

 Jaký je účel budovy „bez povolení“ pro přístup do katastru nemovitostí?  

Základním důvodem je, že stavba, která není součástí katastru nemovitostí, nemůže být součástí žádné právní transakce. To znamená, že nemůžete kupovat, prodávat, zdědit, hypotékovat, platit daně atd.

Díky tomu přístup do katastru nemovitostí umožňuje, aby stavba byla předmětem legálního provozu a byla součástí vlastnického práva vlastníka. A dále to implicitně znamená, že uvedený majetek nemůže být demolován, zbourán nebo jinak zničen právním systémem. S čímž si vlastník sjednocuje vlastnické právo k uvedené stavbě, i když byla postavena bez povolení.

Pokud jde stavba postavená bez povolení do katastru nemovitostí, je plně legalizovaná? Jinými slovy, lze to považovat za 100% legální?

Odpověď je komplikovaná.

Jak jsme již uvedli, přístup stavby bez licence do katastru nemovitostí znamená právně zviditelnit tuto stavbu.

Jinými slovy, , při stavbě stavby se stavebním povolením je rada města informována, že se bude stavba realizovat a španělský právní systém bere na vědomí uvedenou konstrukci. O dokončení této stavby je rovněž informován prostřednictvím osvědčení o provedení práce architekta a jeho prohlášení v notářské kanceláři prostřednictvím příslušného prohlášení o novostavbě. Tímto způsobem je stavba postavená na stavební povolení automaticky identifikována a uznána právním řádem.

Nicméně konstrukce, která byla postavena bez a stavební povolení není součástí legálního provozu, protože jeho stavba nebyla ohlášena veřejné správě . Může se stát, že existuje záznam o uvedené stavbě pro účely daní, katastru a Ibi, ale to neznamená, že pro účely zákonnosti stavby orgány pověřené kontrolou a dozorem nad pracemi v území se o této právní konstrukci dozvěděli.

Navíc, pokud by tomu tak bylo, tedy pokud by správa věděla, že se jedná o nelegální stavbu, musela by automaticky konat tak, že by nařídila demolici uvedené stavby, jelikož byla považována za nelegální.

Co se stane, je to, že Španělská administrativa z důvodu stejného principu bezpečnosti při právním provozu právních a obchodních jednání, nemůže mít neomezenou lhůtu k zásahu proti těm nezákonně provedeným pracím a stavbám.

Různé španělské regionální předpisy vždy stanoví maximální lhůtu pro orgány veřejné správy, aby odhalily díla a stavby, které byly postaveny bez povolení, a mohly je tak postihovat správními sankcemi, pokutami a dokonce i demoličními příkazy. Po uplynutí této doby, aniž by to správa odhalila, nebo aniž by proti stavbě zasáhla, dochází k její legalizaci a patrimonizaci do majetku vlastníka.

„Fuera de ordenación“ podle regionů

Nyní budeme hovořit o dvou případech, o Valencijském společenství a Andalusii.

Fuera de ordenación v regionu Valencie

Ve Valencijském společenství jsou předpisy založeny na Zákon 5/2014 ze dne 25. července o „územním plánování, městském plánování a krajině“ Valencijského společenství (známějšího jako „ LOTUP “), který byl upraven v loňském roce 2019, prostřednictvím zákona z 5. února, který je účinný od 8. února 2019.

Tento zákon stanoví následující expirační lhůty :

Pro stanovení doby platnosti úkonů správy v těchto případech je nutné rozlišovat dva případy:

• Nezastavěný pozemek, rustikální, chráněný . U děl, která se nacházejí na nezastavitelném nebo chráněném pozemku, neexistuje žádná doba platnosti .

Bez ohledu na to, zda již zanikla možnost finančně sankcionovat uvedené práce, může tedy správa kdykoliv nařídit demolici staveb postavených bez licence, neboť, jak říkáme, právo správy nepředepisuje.

• Městská nebo urbanizovatelná půda: U zastavitelných pozemků je promlčecí lhůta pro ty stavby, které při nabytí účinnosti LOTUP (srpen 2024) neměly předepsanou promlčecí lhůtu podle předchozí právní úpravy. 15 let. Předchozí promlčecí lhůta byla 4 roky.

Jinými slovy, je možné deklarovat dílo bez licence, pokud bylo dokončeno dříve Srpna 20, 2010 . Toto datum je velmi důležité, protože znamená čtyři roky před nabytím účinnosti LOTUP, což bylo přesně 20.

S níž, práce na městských nebo urbanistických pozemcích, u kterých byla ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona předepsána doba výstavby delší než čtyři roky (tedy všechny stavby dokončené do srpna 2010), mohou být legalizovány přístup do katastru nemovitostí.

Nicméně, stavby na zastavitelných městských pozemcích, které byly postaveny bez povolení po datu 20 , jako je např. rok 2011, 2012, 2013 atd., promlčecí lhůta demoličních výměrů uvedených staveb bude to 15 let .

Totéž platí pro stavby postavené na běžná nezastavěná půda , Který mohou mít přístup do katastru nemovitostí za předpokladu, že byly postaveny před 20. srpnem 2010.

Avšak, a to je velmi důležité, ty stavby na nezastavěných pozemcích, které byly dokončeny k srpnu 2010, podléhají režimu nepromlčitelnosti zákona 2014/XNUMX LOTUP.

A s ohledem na chráněné nezastavěné území, lze ohlásit pouze stavby bez povolení, které byly dokončeny do 1. února 2002.

Je tomu tak proto, že toto datum se shoduje s uplynutím čtyř let, které se řídily v předchozí právní úpravě, a se vstupem v platnost valencijského městského zákona 16/2003, který vstoupil v platnost dne 1. února 2006, který stanovil nepromlčitelnost pro chráněné území.

Koncept Fuera de ordenación v Andalusii - „DAFO“

Totéž se děje v Andalusii, i když neexistuje rozdíl mezi městským a neurbanizovatelným. V obou případech zákon o územním plánování Andalusie 7/2022 ve svém znění po poslední úpravě ze dne 8. února 2012 prodlužuje promlčecí dobu práva správy požadovat demolici díla ze 4 na 6 let. . postavena bez licence.

Stejně jako ve Valencijském společenství se tato lhůta vztahuje na díla bez licence, u kterých ke dni schválení zákona uplynula doba 4 let stanovená v předchozí právní úpravě. Jinými slovy, legalizovat lze všechny stavby postavené do 8. února 2008.

U staveb postavených po tomto datu je tedy promlčecí doba 6 let.

Výklad „Fuera de Ordenación“ v Katalánsku

Totéž lze říci o Katalánsku. Legislativní dekret 1/2010 ze dne 3. srpna, kterým se schvaluje revidovaný text katalánského zákona o městském plánování, prodloužil promlčecí lhůtu pro žalobu na obnovení městské zákonnosti budov ze 4 na 6 let.

Tedy požadovat jeho zbourání nebo zbourání.

V Katalánsku však není uveden andaluský a valencijský výklad termínu, ve kterém začíná platit nové prodloužené období 6 let. Podle katalánských kritérií by díla, která byla postavena před schválením zákona, tedy 3. srpna 2010, měla promlčecí lhůtu 4 roky. A ty postavené později, termín by byl 6.

DOBŘE. Rozumí se!. Takže, pokud mám stavbu bez povolení, ve které uplynuly lhůty stanovené v legislativě mého autonomního společenství, aniž by to bylo sankcionováno, je můj domov 100 %?

Odpověď je trochu komplikovaná.

Jak jsme uvedli v této zprávě, přechodem lhůty pro sankci/penalizaci stavby je udělena pravomoc zapsat tuto stavbu do katastru nemovitostí. Tohle znamená tamto:

Vlastník může dílo „vlastnit“ bez licence. Lze jej zastavit, pronajmout, prodat, zdědit, darovat atd., španělský systém již nemůže nařídit jeho demolici. 

Ačkoli však španělský systém uznává takovou konstrukci jako legální, nemůže jí poskytnout všechna práva a výhody, které právní konstrukce má. Jinými slovy, španělský systém nemůže přiřadit nelegální stavby, které nerespektovaly zákon, neplatily stavební daně, architekty atd., na legální stavby, které prošly těmito postupy, byly postaveny v souladu se zákonem a byly Zaplatili všechny odpovídající daně a výdaje.

Z tohoto důvodu jsou stavby, které byly postaveny bez povolení, ale byly zapsány v katastru nemovitostí, katalogizovány zvláštním způsobem. Říká se jim „mimo normativní“ (“FUERA DE ORDENACIÓN“) stavby.

Tento typ stavby podléhá určitým omezením s ohledem na právní stavby:

• Nejsou povoleny více než reformní práce omezené na ochranu, bezpečnost a zdraví. Proto nesmějí provádět sanační práce.
• Rozšiřovací práce stávající stavby nejsou povoleny.
• V případě, že dojde k přirozené demolici stavby (z přírodních příčin, zříceniny, katastrofy, povodní apod.), nelze je znovu postavit. Nelze je znovu postavit.
• Mají problémy se získáním potvrzení o bydlení. V závislosti na regionu je může radnice požádat, aby provedli nějaké urbanizační práce (v rustikálním stylu), aby získali osvědčení o bydlení, nebo je zcela odmítnou, nebo dokonce požádá o demolici nelegální části budovy pro vydání osvědčení o bydlení.

V tomto bodě mluvíme o osvědčení o bydlení:

• Andalucia: Nepovolujte osvědčení o bydlení pro domy nebo stavby Fuera de Ordenación, ale poskytuje to, co nazývají „DAFO“ („Declaración Asimilada a Fuera de Ordenación“), kde ačkoli není k dispozici osvědčení o bydlení, nemovitost lze legální cestou připojit na vodu a elektřinu.
• Valencia: Nepovolovat certifikát o bydlení na tento typ domů, ale v rustikálním prostředí vytvořil systém legalizace, kde při provádění nějakých prací na úpravě okolních komunikací, chodníků a instalaci moderních systémů čištění zbytkové vody opravňuje potvrzení o bydlení a dokonce i možnost provést strukturální reformy v majetku a dokonce i práva na obnovu v případě krachu.

Malý průvodce odlišením Licence na hlavní díla  a Licence na drobné práce

Licence na hlavní díla

Jde o stavební povolení získané od radnice na práce, které vyžadují technickou náročnost a jsou ekonomicky významné. Z tohoto důvodu musí být tyto práce regulovány předpisy o bezpečnosti, obyvatelnosti atp.

Pro získání licence na hlavní díla musí architekti, inženýři atd. připravit ARCHITEKTNÍ PROJEKT.

Obecně platí, že velké stavební povolení je vyžadováno v následujících situacích:

• Celková rekonstrukce bydlení.
• Práce, které ovlivňují konstrukci domu (základy, konstrukce, fasáda, střecha atd.)
• Zvyšte výšku nebo objem budovy.
• Akce související s požární ochranou.
• Demolice nebo dělení.
• Změny v užívání stavby nebo domu.
• Klimatizace nebytových prostor.
• Nové stavební práce.
• Díla, která ovlivňují společné prvky budovy.

Licence na drobné práce

Drobné práce pro reformy atd. také vyžadují licenci. Jedná se však o jednoduché práce, které nevyžadují projekt ani specializované projekty a mají mnohem nižší náklady. Příkladem mohou být drobné reformy, změny stěn nebo obkladů, projekty interiérové ​​výzdoby, odstraňování architektonických bariér, výměna dlažby, obnova kuchyně nebo koupelen, instalace topení, kanalizace, vodoinstalace a elektřiny, průzkumy, zkoušky atd.

Příklad legalizace v regionu Valencie

Dům postavený v rustikálním pozemku v regionu Valencie v roce 1979.

Nemovitost byla umístěna v rustikální oblasti na méně než 10.000 2 m1979 (minimální velikost pozemku pro získání stavebních práv v této oblasti). A to se stavělo od roku 10.000. Takže to byla docela stará nemovitost. Vzhledem k tomu, že se jedná o starou nemovitost, radnice respektuje stávající stavby, které tím, že jsou postaveny na méně než 2 XNUMX mXNUMX a „mimo normativní“, považuje tyto stavby za „dobově právně konsolidované“. Současné úpravy například nelze rozšířit. Na pozemku tedy nelze stavět nové stavby. Radnice povoluje vnitřní reformy na těchto typech nemovitostí, ale ne přístavby, stavby jiných budov, jako jsou garáže, bazény atd.

Radnice také nemusí schválit licenci na reformu „nezbytných“ konstrukčních částí budovy, jako jsou základy, střecha atd. Radnice připustí „reformu“ stávajícího domu a „opravu“ stávající konstrukce, ale nikoli „odebrat“ ze starých dílů a nainstalovat nové. Například v případě, že dojde k přírodní katastrofě nebo záplavě, která může zasáhnout dům na jeho konstrukci, nesmí radnice udělit práva na „přestavbu“ nemovitosti. Radnice tedy závěrem povoluje vnitřní reformy pro zachování stavby, nikoliv však strukturální reformy od žlabů, základů, výměny střechy atd. Vzhledem k této skutečnosti doporučujeme poučit Vaši pojišťovnu, že živelné pohromy a další postihující stávající stavby musí být kryty povinným pojištěním, které se smluví s domem po dokončení.

Viděli jsme, že oblast NENÍ napojena na hlavní kanalizaci.

Právní důsledky domů, pokud jsou považovány za „Fuera de Ordenación“ v regionu Valencie 

 Pokud nebudou penalizovány před srpnem 2010, nemohou být penalizovány později a nemohou být zničeny španělským systémem a časem jsou právně konsolidovány.

• Stávající konstrukce jsou respektovány v jejich velikosti, ale není možné postavit novou konstrukci prvek ani rozšířit ten stávajícís.
• I vzhledem k této skutečnosti radnice respektuje stávající stavby, ale nelze je prodloužit. Nelze tedy v objektu stavět nové stavby.
• Radnice umožňuje vnitřní reformy na tyto druhy vlastností. Ale vzhledem k tomu, že nemovitost je mimo normu, radnice neschválí licenci na reformu „podstatných konstrukčních částí“ budovy jako jsou základy, střecha atd. Radnice připustí „reformu“ stávající dům a „opravu“ stávající konstrukce, ale „neodstranění“ starých částí za účelem instalace nových. Například v případě, že dojde k „požáru“ nebo záplavě, která může zasáhnout dům na jeho konstrukci, nesmí radnice udělit právo na „přestavbu“ nemovitosti. Takže závěrem, radnice povoluje vnitřní reformy pro zachování stavby, ale ne strukturální reformy od košů, základů, výměny střechy atd.
• Jednou z podmínek pro získání posouzení „mimo normu“ je prokázání, že nemovitost nebyla po dobu 15 let po výstavbě penalizována.

Osvědčení o bydlení 

Dalším bodem je, že v závislosti na radnici oblasti a individuálních právních podmínkách stavby a/nebo pozemku, vlastnictví ve „Fuera de Ordenación“ může mít či nemá osvědčení o bydlení a v závislosti na tom může radnice vyžadovat určité právní aspekty nebo práce ve vlastnictví k získání nebo obnovení tohoto osvědčení.

Pro vaši informaci, toto je dokument vydaný radnicí oblasti, kde potvrzují, že nemovitost splňuje požadavky na bydlení.

Tato nemovitost nezískala „Certifikát o bydlení“ (CH), a z radnice nám bylo potvrzeno, že tento certifikát v současné době není možné získat.

Tento dokument je také potřeba připojení vody a elektřiny k nemovitosti a provádět změny ve smlouvách o vodě a elektřině vaším jménem.

Náklady na rozvoj urbanizace k dokončení procesu legalizace v regionu Valencie

V nedávné budoucnosti radnice může požadovat od stávajících vlastníků v rámci lepšího a pohodlnějšího užívání jejich nemovitostí, aby provedli/zaplatili nějaké práce na zlepšení tamní infrastruktury, jako jsou ulice (pěší zóny), chodníky, veřejná osvětlení, kanalizace atd. přidělování části pozemků komunikacím, pěším nebo zeleným plochám.

Bude třeba vidět, jaké práce radnice do budoucna majitelům vyžádá a kdo je zaplatí. V tomto okamžiku, nový zákon nedávno schválený v roce 2019 (LOTUP) má ducha jednat s těmito druhy skupiny domů za účelem rozvoje některých urbanizačních prací, které stále nejsou potvrzeny zákonem.

Jen podotýkám, že nejdražší náklady na urbanizaci je napojení na hlavní kanalizaci z města. Vzhledem k tomu, že tyto nemovitosti jsou poměrně daleko od města, lze připustit, že místo připojení k hlavnímu kanalizačnímu systému, aby majitelé mohli instalovat septik s depuračními systémy pro filtrování a čištění odpadní vody

Většina nemovitostí v oblasti nemá oficiálně regulované nebo moderní septiky instalovány na čištění zbytkové vody. Pokud tedy bude v budoucnu představen projekt radnice, okamžitými náklady bude instalace moderního septiku v nemovitosti.

Dle sdělení realitní kanceláře septiky neodpovídají aktuálním předpisům, což se stává velmi často.

Zatímco urbanizační plán není předložen a urbanizace není dokončena, radnice může způsobit problémy se schválením strukturálních reforem na pozemku. Stávající stavby jsou respektovány svou velikostí, ale může být obtížné získat licenci nebo povolení na stavbu nového stavebního prvku nebo dokonce rozšíření stávajících.

Pokud se však domy v oblasti zlepší urbanizačními pracemi požadovanými prostřednictvím urbanizačního plánu (nazývaného MINIMIZACION DE IMPACTO AMBIENTAL), budou mít následující výhody:

• Dům bude považován za „zcela legální“ stavbu, takže již nebude považován za „nenormativní“, takže bude umožněna přestavba stávajících staveb, strukturální reformy, přestavby atd.
• Nemovitost bude mít potvrzení o bydlení