Představme si firmu, která je konstituována pro propagaci a stavbu domu. Dům a pozemek jsou pak majetkem společnosti.
Zatímco se dům staví, někdo se rozhodne dům koupit se 100% nabytím majetkových podílů společnosti. Jinými slovy „získání“ společnosti prostřednictvím nákupu 100% majetkových podílů.
Tímto způsobem kupující „kupují“ přímo společnost, ačkoli nepřímo tím, co dělá, je nabývání nemovitosti.
– V případě, že by k pořízení nemovitosti došlo přímo, DPH by se platila v případě, že by tato nemovitost byla vázána na obchodní majetek prodávajícího.
– Nabytí nemovitosti by však zaplatilo ITP (daň z převodu), pokud by tato nemovitost nebyla ovlivněna obchodním majetkem prodávajícího.
Ale v případě, že se zabýváme koupí společnosti nabytím všech jejích akcií, platí DPH nebo ITP? .
Záleží….
Zákon o DPH výslovně stanoví, že nabytí uvedených akcií nebo účastí je OSVOBOZeno za předpokladu, že „skutečnou vůlí“ nebo záměrem uvedeného nabytí nebylo „vyhnout se“ placení daně, která vznikla za předpokladu přímého pořízení nemovitosti.
Existuje tedy PRAVIDLO PROTI PODVODŮM ve španělském daňovém systému, který výslovně stanoví následující (článek 108 zákona 24/1988 ze dne 28. července o burze cenných papírů, aktuální článek 314 konsolidovaného znění zákona o trhu cenných papírů, schváleného královským legislativním nařízením 4/2015 , ze dne 23. října (dále jen TRLMV):
„1. Převod cenných papírů/akcií bude osvobozeno z daně z přidané hodnoty a daně z majetkových převodů a doložených právních úkonů (daň z převodu a kolkovné).
Ale zákon také říká:
Převody, které budou zdaněny DPH nebo ITP, kdy prostřednictvím takových převodů by bylo „skutečným záměrem“ vyhnout se této platbě daně.
Aniž je dotčeno ustanovení předchozího odstavce, má se za to, že pokud se neprokáže opak, má se za to, že se jedná o „úmysl vyhnout se“ platbě DPH nebo ITP v těchto případech:
- Když je získána kontrola nad subjektem, jehož aktiva tvoří alespoň 50 procent nemovitostí umístěných ve Španělsku, které nesouvisejí/neovlivňují obchodní nebo profesní činnosti, nebo když, jakmile je zmíněná kontrola získána, kvóta účasti v ní vzroste.
- Když je získána kontrola nad účetní jednotkou, jejíž aktiva zahrnují akcie, které jí umožňují vykonávat kontrolu nad jinou účetní jednotkou, jejíž aktiva tvoří alespoň 50 procent nemovitostí umístěných ve Španělsku které nesouvisejí/neovlivňují obchodní nebo profesní činnosti nebo když se po získání uvedené kontroly zvýší účastnická kvóta.
- Když převáděné akcie byly obdrženy vklady nemovitostí provedenými při příležitosti zakládání společností nebo zvýšení jejího základního kapitálu, pokud takový majetek není ovlivněn obchodní nebo profesní činností a že mezi datem příspěvku a předáním neuplynula lhůta tří let. “
Pokud dojde k některému z výše uvedených případů, španělská správa okamžitě uplatní Pravidlo proti podvodům, a bude posuzovat uvedené případy podléhající odpovídající DPH nebo dani ITP-AJD. Bude to kupující, kdo bude mít „břemeno“ prokázat, že jeho skutečnou motivací nikdy nebylo vyhýbat se placení takových daní.
V příkladu tohoto článku prodej akcií by znamenal, že strany skutečně převádějí nemovitost, ale co to dělají s úmyslem podvodu? – Skutečná povinnost platit DPH (protože v tomto případě by byla DPH jako první přenos) bude záviset na zda máme co do činění s pokusem o podvod nebo ne.
Klíč k neplacení DPH nebo ITP: Nemovitosti musí být „ovlivněna“ ekonomickou činností společnosti, zda se v tomto případě jedná o propagaci či výstavbu rodinných domů, nebo o nákup/prodej pozemků, či pronájem atp.
Převod cenných papírů/akcií, nad nimiž je získána kontrola nad společností, jejíž aktiva tvoří více než 50 procent nemovitostí souvisejících s ekonomickou činností, proto nesplňuje požadavky na uplatnění pravidla proti podvodům.
Převod takových akcií bude tedy osvobozen od daně z přidané hodnoty a daně z majetkových převodů a zdokumentovaných právních aktů (ITP-daň z převodu), pokud španělská správa neověří, že tímto převodem bylo zamýšleno vyhnout se platbě daně, které by byly uvaleny na převod nemovitostí ve vlastnictví subjektů, které tyto hodnoty představují.
- Závěr:
Tato transakce by pravděpodobně nemohla být zdaněna DPH a proto lze akcie prodat bez jakéhokoli zdanění, protože je zřejmé, že budovaná nemovitost je ovlivněna ekonomickou činností společnosti, zbývalo by však zjistit, zda se jedná o podvod nebo ne, abychom věděli kompletní detaily transakce.
- Například rozumíme tomu, že pokud byla výstavba podnikové struktury za účelem vybudování jedné nemovitosti a prodeje akcií provedena s vědomím od začátku záměru prodat uvedené akcie a s přímou dohodou s kupujícím od okamžiku zahájení výstavby , pak inspektor pravděpodobně určí, že jde o úmysl daňový únik.
- Pokud jsme na druhou stranu začali stavět se záměrem prodat a přebudovat další domy, ale mezitím se objevil kupec domů, který by z jakéhokoli důvodu raději zůstal u společnosti, pak by se dalo dobře namítat, že neexistuje DPH při přenosu (ani TPO), takže transakce by byla osvobozena od daní.
Jak vidíte, výkladů může být mnoho a všechny jsou přijatelné, proto opět důrazně doporučujeme, abyste se před provedením jakékoli realitní transakce obrátili na skutečné španělské odborníky v oboru.
