Vyvlastnění nemovitostí ve Španělsku-Land's Grab

Vyvlastnění je definováno jako „zabrat půdu bez souhlasu vlastníka…“.

Těžko si představit výkon státní moci, který může mít přímější dopad na vlastnická práva vlastníka, než zábor pozemku vlastníka bez souhlasu vlastníka.

Jako profesionálové jsme často konzultováni oběma majiteli pozemků ve věcech vyvlastnění. Problémy s oceňováním, které vyvstávají u nároků na vyvlastnění, jsou často složité.

Pochopení procesu vyvlastnění může být značnou pomocí pro odhadce, který již stojí před zásadním úkolem.

Tato prezentace má poskytnout obecný přehled a pochopení procesu vyvlastnění od začátku do konce. Je pochopitelné, že proces vyvlastnění je vysoce technický a specializovaný a jak pro vlastníky pozemků, tak pro vyvlastňovací orgány může odborné poradenství v kritických strategických otázkách s porozuměním procesu znamenat rozdíl mezi spravedlivým a spravedlivým výsledkem a katastrofou.

Pokud je vyvlastnění odůvodněno účelem „veřejné prospěšnosti“, nemůže vlastník podat proti tomuto rozhodnutí námitky ze strany správy.

Nutné či povinné vyvlastnění bývá příčinou nedůvěry mezi občany, protože znamená donutit je předat do správy svůj majetek či majetek. V procesu výstavby silnice, mostu nebo sportovního areálu (veřejné infrastruktury) je velmi často nutné domáhat se vlastnictví k pozemku, který patří k částkám. Je třeba vzít v úvahu, že veřejná správa je jediným subjektem, který má dostatek schopností donutit údaje uvést své vlastnosti. A proti této moci nemůže jednotlivec dělat opozici.

Majitel například obdrží náhradu za ekonomickou újmu nebo výměnu za jiné aktivum. Tato kompenzace je známá jako „spravedlivá cena“ (Justiprecio), který bohužel velmi často není tak „spravedlivý“, jak je žádoucí, a je nejbojovnějším bodem v procesu.

Důvody vyvlastnění. Španělské zákony

Povinné vyvlastnění znamená přechod vlastnického práva z konkrétního na Správu, která jej může nabýt i bez souhlasu vlastníka. Je regulován v Zákon o povinném vyvlastnění, z roku 1954 (Ley de Expropiación Forzosa de 1954), regulační akt z roku 1957 (RD 1957), a nové Zákon o vrácené půdě ze dne 20. června 2008 (Real Decreto Legislativo 2/2008, de junio 20, por el que se aprueba el texto refundido de la ley de suelo).

Hlavním důsledkem těchto předpisů je povinnost vydat majetek požadovaný správou, pokud je účel použití přiměřený zákonům.

Zákony potvrzují, že o vyvlastnění může rozhodnout panství, krajská vláda (Autonomní komunita), provincie (Provincie), ostrov nebo místní rada (Radnice), a je nejabsolutnějším projevem Veřejné moci, před kterým nemůže jednotlivec činit žádný právní odpor, je-li žaloba řádně odůvodněna a v souladu se zákony.

Z tohoto důvodu je prvním krokem v procesu vyvlastnění prohlášení o "Veřejná služba" z majetku nebo práva na vyvlastnění. Ve skutečnosti je naprosto nezbytné prohlásit toto právo nebo majetek za „veřejnou službu“.

Tento požadavek „veřejného užitku“ je tak důležitý, že organismus, který musí provést vyvlastnění, musí být „veřejný“. Znamená to, že například v projektu AVE v regionu je vyvlastňovací institucí Ministerstvo veřejné infrastruktury (Ministerio de Obras Públicas), nikoli RENFE ani ADIF.

Jaké předměty lze vyvlastnit?

Přestože se ve většině případů jedná o vyvlastnění z vlastnictví nemovitostí, může být předmětem vyvlastnění jakýkoli druh majetku, jako jsou umělecká díla, auta, plavidla, dluhopisy, akcie a jakákoli jiná práva, která za určitých okolností mohou být nezbytné pro „Veřejné služby“.

Proces vyvlastnění

Prvním krokem je prohlášení o „veřejné prospěšnosti“. Toto prohlášení musí být učiněno vždy prostřednictvím právního aktu nebo na základě dohody Rady ministrů (Consejo de Ministros), s výjimkou případů, kdy je majetek nebo majetek absolutně „nezbytný“ pro veřejné projekty, které má společnost rozvíjet. Majetek.

V těchto posledních případech je „Veřejná prospěšnost“ považována za implicitní a správa musí pouze zveřejnit majetek nebo pozemky k vyvlastnění ve Věstníku veřejných úředníků (Boletín Oficial del Estado – BOE), v Úředním věstníku provincie (Boletín Oficial de la Provincia) a jedny z nejpopulárnějších novin v provincii.

Po tomto zveřejnění začne časový interval od 15 dní veřejných informací. Případné námitky a nápravu nesrovnalostí v informacích ponechává na dotčených údajích.

Po těchto 15 dnech následuje dalších 20 dnů, během kterých administrativa prostuduje každou obdrženou námitku nebo nesrovnalosti. Po této době správa vyhlásí „nezbytnost povolání“ (necesidad de ocupación), což musí být zveřejněno a oznámeno individuálně všem dotčeným.

Ve skutečnosti je velmi důležité individuální oznámení dotčeným údajům. V opačném případě nemůže být vyvlastnění „legální“. Proti tomuto oznámení nemůže konkrétní osoba podat námitky, ale může považovat za neplatné prohlášení o „Veřejné prospěšnosti“ svých statků a nebo prohlášení o „nezbytnosti obsazení“ ve správním řízení a u soudů a tribunálů.

Jednou z nejoblíbenějších příčin odporu proti procesu vyvlastnění jsou chyby v procesu informování veřejnosti o 15 dnech.

Jakmile obdrží oznámení, údaje mají 10 dnů na to, aby proti tomuto oznámení vznesly námitky. Tato námitka bude podána přímo ve správním procesu, nikoli u soudů, a správa bude mít 20 dnů na rozhodnutí. Mezitím bude proces vyvlastnění v pohotovostním režimu s limitem 30 dnů.

„Spravedlivá cena“ – Justiprecio

Po potvrzení vyvlastnění bude mít dotčený nárok na náhradu, která je známá jako „Spravedlivá cena“ nebo „Justiprecio“. Výše této kompenzace se vypočítává na základě předchozího ocenění majetku a práv, která mají být vyvlastněna, a lze ji mezi částmi „přátelsky“ dohodnout do 15 dnů.

Pokud bude tato částka odsouhlasena, bude proces ukončen.

Pokud například díly nedosáhnou bodu shody s touto cenou, musí být zahájen nový proces, ve kterém správa ponechá 20 dní na vlastníkech, aby předložili své úvahy o ocenění nemovitosti a navrhli cenu (Hoja de Aprecio ).

Správa pak může tento návrh přijmout nebo odmítnout. Pokud přijme, bude proces dokončen.

Pokud například správa odmítne přijmout navrhovanou cenu dílu, provede další ocenění (Hoja de Aprecio), které mu uvědomí vlastníka, aby jej prostudoval po dobu 15 dnů.

Pokud přijme, bude proces dokončen.

Pokud například vlastník nepřijme poslední cenu nabízenou správou, bude případ předložen provincii Tribunály vyvlastnění (Jurado Provincial de Expropiación), který bude nakonec ten, kdo rozhodne o Fair Price.

Tyto tribunály jsou v hlavním městě provincie (Alicante, Murcia, Almería, Albacete, Valencie, Málaga, Granada, Cádiz) a tvoří je jeden prezident a čtyři asistenti, kteří jsou veřejným funkcionářem, zástupcem Asociace farmářů (Cámara). Agraria) a notář. Jejich funkcí je prostudovat cenové nabídky dílů a učinit správné rozhodnutí. Teoreticky by jim rozhodnutí mělo trvat maximálně 8 dní (Z vlastní zkušenosti vím, že to trvá někdy jeden nebo dva roky!).

Rozhodnutí vyvlastňovacích tribunálů lze odmítnout a poslat je vyššímu soudu. Pokud dojde k prodlení v rozhodnutí vyvlastňovacích tribunálů o více než 6 měsíců, mohou být k částce odškodnění připojeny úroky. A pokud dojde k rozhodnutí o ceně, ale správa neplatí déle než 2 roky, je třeba u nemovitosti převzít nové ocenění, aby se po této době mohla zkontrolovat její hodnota, nazývá se to „retasación“.

Po předložení „retasación“ začněte znovu s procesem získání nové „spravedlivé ceny“. Jakmile je nová cena získána a zaplacena, může být nemovitost po omezenou dobu obsazena správou. Někdy se správa rozhodne vyměnit cenu za vyvlastněný majetek za jiný.

Práva na vrácení

Proces vyvlastnění lze prodloužit o několik let, dokud se obě části nedohodnou na „Spravedlivé ceně“, i když to neznamená, že tím proces vyvlastnění končí. Tímto způsobem zavedl zákon Ley 38/1999 de 5 de Noviembre de Ordenación de la Edificación (LOE) „právo na vrácení“. Toto právo umožňuje vlastníkovi získat zpět nemovitost zcela nebo částečně s odpovídajícím vrácením obdržené kompenzace, pokud projekt, který způsobil vyvlastnění, nepokračuje.

Jedná se o tyto případy:

• Správa se rozhodne v projektu nepokračovat
• Po dvou letech od obsazení nemovitosti ze správy bez provedení jakýchkoliv prací v nemovitosti.

• Projekt byl vyvinut, ale funkce, která nyní plní nemovitost, není „Veřejně prospěšná“. Například v případě AVE byl pozemek zabrán za účelem vybudování vlakového nádraží a toto nádraží se nyní vůbec nevyužívá, vlastník nebo jeho dědicové mohou využít práva na opětovné nabytí nemovitosti s platbou náhrady přijaté k vyvlastnění (které by bylo do té doby aktualizováno).– Pokud pozemek neslouží k dříve uvažovanému využití, ale lze jej využít

  pro jiné „veřejné použití“.

Z tohoto pravidla existují pouze dvě výjimky, ve kterých právo na vrácení nemůže působit:

– Pokud pozemek neslouží k dříve uvažovanému využití, ale lze jej využít

pro jiné „veřejné použití“.

– Pokud je pozemek veřejně prospěšný déle než 10 let.