Zákon 12/2023 ze dne 24. května o právu na bydlení (Ley para el Derecho de acceso a la Vivienda). Kliknutím sem zobrazíte zákon .
I.- OBECNÉ ASPEKTY
Projekt Zákon o právu na bydlení vstoupil v platnost 26. května 2023 po zveřejnění v Úředním státním věstníku (BOE). Navzdory kritice ze strany realitního sektoru s sebou zákon přináší předpisy o vystěhování, zástavní práva k vybydleným domům, omezení aktualizací nájemného a nové daňové pobídky pro vlastníky.
Referenční index bude vytvořena, která nahradí CPI při výpočtu příjmů. Hlavní kontroverze se soustředí na postavu „velkého vidle“ a na ponechání vytváření napjatých nájemních oblastí v rukou autonomních společenství (CCAA), což bude znamenat kontrolu trhu s nájemním bydlením.
INTERVENČNÍ POVAHA STÁTU
Tento zákon se stává prvním státním předpisem, který upravuje právo na bydlení od schválení Ústavy.
Je to jasně intervenční zákon ústředního státu o regionech a autonomních společenstvích, protože omezuje a podmiňuje pravomoci na úrovni nemovitostí a měst, které dosud odpovídaly různým regionům. Zákon tedy zavádí pravidla o příslušnosti, která mají uplatňovat autonomní společenství, která mají plnou jurisdikci ve věcech bydlení.
Předpokládá rovněž jasný zásah veřejné moci do soukromé sféry, neboť zasahuje, omezuje a podmiňuje soukromoprávní vztahy mezi jednotlivci související jak s právem na smlouvu, tak s právem na vlastnictví.
JAKÉ JSOU CÍLE TOHOTO ZÁKONA?
Cíle tohoto zákona jsou:
- Upravit práva a povinnosti občanů ve vztahu k bydlení
- Usnadnit lidem s ekonomickými potížemi přístup ke slušnému a přiměřenému bydlení, zaručit funkčnost a bezpečnost domovů
- Definujte státní plánování a programování bydlení
- Upravit právní režim parků veřejného bydlení
- Podporovat rozvoj typologií bydlení vhodných pro různé formy soužití
- Zlepšit ochranu mimo jiné při nákupu a pronájmu bydlení.
JAKÁ OPATŘENÍ ZÁKON ZAVAZUJE?
Některá z významných opatření zákona, která vstoupí v platnost okamžitě, jsou:
- Povinnost vlastníků a zprostředkovatelů poskytovat údaje o bytech a jejich vlastnících
- Vytvoření nového referenčního indexu pro aktualizaci příjmů
- Možnost zdanění prázdných domů.
Další opatření, jako je strop nájemného a namáhané plochy, však budou podléhat prohlášení CCAA a budou vyžadovat další postupy a podmínky.
Stručně řečeno, zákon o právu na bydlení se snaží regulovat různé aspekty související s bydlením, od práv občanů až po vytváření veřejných parků s dostupným bydlením.
Přestože vyvolal kontroverzi, představuje milník, protože jde o první státní zákon, který toto ústavní právo upravuje, s výraznou intervencionistickou povahou.
JAKÁ OPATŘENÍ JSOU V PLATNOSTI?
Opatření bytového zákona, která jsou již v platnosti, jsou následující:
- Omezení na aktualizaci příjmů z pronájmu : Od března 2022 přestal být Index spotřebitelských cen (CPI) tzv. „Referenčním indexem při aktualizaci nájemného“.
Do 31. prosince 2023 nesmí roční nárůst nájemného ve stávajících nájemních smlouvách přesáhnout 2 %. V roce 2024 se tento limit zvýší na 3 %.
Od roku 2025 bude uplatňován nový Rental Index, který bude každý rok zveřejňovat španělská veřejná správa.
- Minimální informace při nákupu a pronájmu bydlení: Zprostředkovatelé musí poskytovat podrobné informace o nemovitostech a jejich majitelích při operacích nákupu a pronájmu. To zahrnuje ekonomické podmínky, živnostenský list nebo potvrzení o obyvatelnosti, základní charakteristiky domu a budovy, jakož i identifikaci prodávajícího nebo pronajímatele. Nedodržení může vést k ekonomickým sankcím.
Podrobné informace o povinnosti informovat kupujícího či nájemce nalezneme v našem specializovaném článku ÚČINKY PRÁVA NA BYDLENÍ NA PROCES NÁKUPU A PRODEJE VE ŠPANĚLSKO .
- Mimořádná prodloužení nájemních smluv pro zranitelné: Povinné prodloužení o jeden rok je stanoveno pro nájemní smlouvy, pokud nájemce prokáže situaci sociální a ekonomické zranitelnosti a pronajímatel je velkým vlastníkem domu.
- IBI příplatek za prázdné domy : K dani z nemovitosti (IBI) je zaveden příplatek za domy, které jsou neobydlené alespoň dva roky. Tento příplatek může dosáhnout až 150 % a vztahuje se na nemovitosti s minimálně čtyřmi byty na vlastníka, pokud neexistují oprávněné důvody dočasného uvolnění.
Tato opatření se snaží regulovat trh s bydlením, kontrolovat ceny nájmů, zlepšovat transparentnost transakcí a podporovat obsazování neobydlených domů.
„CHRÁNĚNÉ BYDLENÍ“ NEBO „INCITIVOVANÉ“
Kromě již zmíněných opatření obsahuje bytový zákon další ustanovení související s režimem „chráněného“ či „pobídkového“ bydlení, elektronickými platbami příjmů z pronájmu, postavou velkovlastníka, výdaji na správu nemovitostí a změnami ve vystěhování. , exekuce a dražby nemovitostí.
U „Chráněného bydlení“ je stanoveno, že tyto domy budou až na odůvodněné výjimky podléhat trvalému režimu veřejné ochrany. Kromě toho bude jeho prodej nebo pronájem vyžadovat předchozí povolení příslušného autonomního společenství.
Pokud jde o „podporované dostupné bydlení“, veřejné moci mohou podporovat existenci těchto domů a uplatňovat cenové limity, aby byl zajištěn přístup pro osoby s ekonomickými potížemi.
PLATBA NÁJMU „V HOTOVOSTI“ NEBO „HOTOVOST“ JE UKONČENA
Povinnost je stanovena, že platby příjmů z pronájmu jsou prováděny převážně elektronickými prostředky , kromě případů, kdy jedna ze stran nemá k těmto prostředkům přístup, v takovém případě bude umožněna platba v hotovosti v pronajatém domě. .
KDO JE POVAŽOVÁN ZA „VELKÉHO DRŽITELE“ DOMŮ?
Postava velkomajitele domu je definována jako fyzická nebo právnická osoba, která vlastní více než 10 městských nemovitostí nebo zastavěná plocha více než 1,500 2 mXNUMX pro bydlení .
Tuto definici však lze v prohlášeních upravit stresované prostředí rezidenčního trhu , umožňující zahrnutí vlastníky 5 nebo více městských nemovitostí v těchto oblastech s výhradou prohlášení příslušné Správy, tedy autonomních společenství.
KDO BUDE PLATIT POPLATKY REALITNÍ KANCELÁŘE?
Domácí.
Je stanoveno, že náklady na správu nemovitosti a formalizaci smlouvy musí převzít pronajímatel.
VYŘAZENÍ. VĚTŠÍ OCHRANA NÁJEMCE V SITUACI ZRANITELNOSTI
Zákon zavádí významné změny v řízeních o vystěhování, exekucích a dražbách majetku v situacích zranitelnosti:
- Ochrana je rozšířena na obyvatele obydlí v situaci zranitelnosti v řízení o vystěhování a exekuci.
- Je zaveden systém přerušení řízení o vyklizení na dobu 2 měsíců pro fyzické osoby a 4 měsíce pro právnické osoby.
- Další požadavky jsou rovněž stanoveny pro přípustnost nároku v případech, kdy je žalobcem velký vlastník domu a dům je obvyklým domovem uživatele v situaci ekonomické zranitelnosti.
- Při dražbách nemovitostí se od výkonného umělce vyžaduje, aby prokázal, zda je nájemce v situaci ekonomické zranitelnosti a že mezi stranami proběhl smírčí nebo mediační proces.
Tato opatření se snaží poskytnout větší ochranu obyvatelům domů ve zranitelné situaci a regulují různé aspekty související s dotovaným bydlením a trhem s nemovitostmi obecně.
PROHLÁŠENÍ „NAPNUTÉ“ OBLASTI OBYTNÉ TRHU
Zákon o bydlení uvažuje o opatřeních, která čekají na vyhlášení napjatých oblastí rezidenčního trhu. Tato opatření budou uplatněna, jakmile bude oblast jako taková vyhlášena a bude vypracován konkrétní plán k nápravě zjištěných nerovnováh. Některá z těchto opatření jsou následující:
- Současné smlouvy v oblastech deklarovaných v zátěži si zachovají limity zvýšení stanovené na obecné úrovni: 2 % v roce 2023, 3 % v roce 2024 a od roku 2025 nový referenční index nájemného.
- V namáhaných oblastech mohou nájemci požádat o mimořádné prodloužení až o 3 roky po uzavření původní doby platnosti smlouvy, pokud jsou splněny určité požadavky. Pronajímatel je povinen toto prodloužení akceptovat, pokud nebyly dohodnuty jiné podmínky nebo dům není potřeba k osobnímu užívání.
- V nových smlouvách podepsaných v oblastech deklarovaných jako zátěžové budou platit specifické podmínky v závislosti na tom, zda je pronajímatelem malý vlastník nebo velký vlastník. V případě drobných vlastníků nesmí sjednané nájemné přesáhnout poslední nájemné z předchozí smlouvy plus ve specifických případech navýšení maximálně o 10 %. Pro velké držitele bude nájemné omezeno předchozí smlouvou nebo maximální cenovou hranicí stanovenou podle referenčních cenových indexů.
- V namáhaných oblastech se strany mohou dohodnout, že některé všeobecné výdaje spojené s údržbou nemovitosti nese nájemce. Pokud však tato doložka nebyla obsažena v předchozí smlouvě, nebude zohledněna v nové smlouvě.
- Pro každoroční aktualizaci smluv o nájmu bydlení bude stanoven nový referenční index, který bude definován Národním statistickým ústavem (INE) do 31. prosince 2024. Tento nový index bude sloužit jako referenční limit, aby se zabránilo neúměrnému nárůstu nájemné z nájemních smluv.
- Daňové odpočty pro pronajímatele vstoupí v platnost 1. ledna 2024. Slevy na dani jsou stanoveny jak pro čistý výnos z pronájmu obecně, tak pro specifické situace, jako je snížení nájemného ve smlouvách ve stresových oblastech nebo pronájem mladým lidem v těchto oblastech. Tyto daňové úlevy budou uplatněny pouze v oblastech deklarovaných jako stresové rezidenční trhy.
Je důležité zdůraznit, že tato opatření podléhají vyhlášení zátěžových oblastí rezidenčního trhu a schválení odpovídajících specifických plánů.
DAŇOVÉ POBÍDKY
Druhé závěrečné ustanovení. Daňové pobídky použitelné v dani z příjmu fyzických osob na pronájmy nemovitostí k bydlení.
S účinností pro smlouvy o nájmu bytů uzavřené od nabytí účinnosti tohoto zákona jsou v zákoně č. 35/2006 ze dne 28. listopadu o dani z příjmu fyzických osob a změně části zákonů o dani z příjmu právnických osob, z příjmů nerezidentů zavedeny následující úpravy: a bohatství:
Jeden. V článku 2 se mění odstavec 23, který zní takto:
„2. V případě pronájmu nemovitostí k bydlení bude kladný čistý výnos vypočtený podle ustanovení předchozí části snížen:
a) O 90 procent když stejný pronajímatel formalizoval novou nájemní smlouvu na dům umístěný v an oblast s napjatým rezidenčním trhem , ve kterém bylo počáteční nájemné sníženo o více než 5 procent ve vztahu k poslednímu nájemnému z předchozí nájemní smlouvy na stejný dům, jakmile byla případně uplatněna doložka o roční aktualizaci předchozí smlouvy.
b) O 70 procent nejsou-li splněny požadavky uvedené v písmenu a), nastane některá z následujících okolností:
1.º Že si poplatník pronajal dům poprvé, za předpokladu, že se nachází ve stresované oblasti rezidenčního trhu a nájemce je ve věku 18 až 35 let. Pokud je v jednom domě více nájemců, toto snížení se uplatní na tu část čistého výnosu, která proporcionálně odpovídá nájemcům, kteří splňují požadavky uvedené v tomto dopise.
2. Pokud je nájemcem veřejná správa nebo neziskový subjekt, na který se vztahuje zvláštní režim upravený v hlavě II zákona č. 49/2002 ze dne 23. prosince o daňovém režimu neziskových subjektů. a daňové zvýhodnění mecenášství, které přiděluje bydlení na sociální nájem s měsíčním příjmem nižším, než je stanoveno v programu podpory nájemného státního plánu bydlení, nebo na ubytování pro osoby v situaci ekonomické zranitelnosti podle zákona 19/2021, 20. prosince, kterým se stanoví minimální životně důležitý příjem, nebo když je domov pokryt veřejným bydlením nebo kvalifikačním programem, na jehož základě příslušná správa stanoví omezení příjmu z pronájmu.
c) O 60 procent kdy, nesplňující požadavky předchozích písmen, bylo obydlí předmětem a rehabilitační akce za podmínek stanovených v části 1 článku 41 daňového řádu, které by skončily za dva roky. před datem uzavření nájemní smlouvy.
d) V 50 procentech , v každém jiném případě.
Uvedené požadavky musí být splněny v době uzavření nájemní smlouvy, přičemž snížení platí, pokud jsou nadále plněny.
Tato snížení se budou vztahovat pouze na čisté kladné výnosy, které vypočítal daňový poplatník v rámci sebehodnocení předloženého před zahájením postupu ověřování údajů, omezeného ověřování nebo kontroly, jehož účelem je ověření těchto přiznání. .
Snížení se v žádném případě nebude vztahovat na část kladného čistého příjmu pocházejícího z příjmů nezahrnutých nebo z výdajů neoprávněně odečtených při sebezdanění poplatníka, které jsou vyrovnány některým z postupů uvedených v předchozím odstavci. , a to i v případě, že tyto okolnosti byly daňovým poplatníkem deklarovány nebo akceptovány během zpracování postupu. Snížení se nebude vztahovat ani na ty nájemní smlouvy, které nesplňují ustanovení oddílu 6 článku 17 zákona o městském leasingu.
Projekt kladný čistý výnos z realitního kapitálu odvozené z uzavřených smluv o nájmu bydlení před nabytím účinnosti zákona 12/2023 , ze dne 24. května, o právo na bydlení, bude podléhat snížení stanovenému v § 2 odst. 23 tohoto zákona v aktuálním znění ke dni 31. prosince 2021.“
PŘÍPLATEK IBI
V případě nemovitostí k bydlení, které jsou trvale neobydlené, mohou obce požadovat doplatek IBI až do výše 50 procent čisté částky daně.
Pro tyto účely vlastnictví který zůstává neobsazený, nepřetržitě a bez oprávněného důvodu, po dobu a období delší než dva roky bude v souladu s požadavky, důkazními prostředky a postupem stanoveným daňovou vyhláškou považována za trvale neobydlenou nemovitost a patří vlastníkům čtyř a více nemovitostí k bydlení.
Příplatek může být až 100 procent čisté částky daně, když je období neobsazeno více než tři roky a mohou být modulovány na základě období neobsazenosti.
Kromě toho mohou obce zvýšit odpovídající procento přirážky v souladu s výše uvedeným o až 50 dalších procentních bodů v případě nemovitostí patřících k vlastníky dvou nebo více nemovitostí k bydlení které jsou neobydlené ve stejné městské části.
V každém případě následující příčiny bude považováno za oprávněné:
- dočasné převedení z pracovních nebo vzdělávacích důvodů,
- změna adresy z důvodu závislosti nebo zdravotních důvodů nebo sociální nouze,
- nemovitosti určené k bydlení pro druhé bydlení s maximálně čtyřmi roky nepřetržité neobsazenosti,
- nemovitosti podléhající pracovním nebo rehabilitačním akcím nebo jiné okolnosti, které znemožňují jejich efektivní obsazování,
- že dům je předmětem soudního sporu nebo kauzy, která čeká na soudní nebo správní rozhodnutí, které brání jeho užívání a nakládání, nebo že se jedná o nemovitost, jejíž vlastníci za tržních podmínek nabízejí k prodeji, přičemž v této situaci trvá maximálně jeden rok, nebo k pronájmu, přičemž v této situaci je maximálně šest měsíců.
Doplatek, který bude po poplatnících této daně požadován, vznikne 31. prosince a bude jej každoročně zúčtovávat obce, jakmile bude k tomuto datu ověřena neobsazenost nemovitosti spolu se správním aktem, kterým je prohlásil. .
Prohlášení obce za trvale neobydlený majetek bude vyžadovat předchozí slyšení daňového poplatníka a akreditaci radou města o údajích o volném místě, které budou upraveny v uvedené vyhlášce, v níž se mohou objevit údaje týkající se údajů obecního rejstříku, stejně jako spotřeba dodavatelských služeb.“
PŮDNÍ REZERVA
Vyčlenit přiměřenou a dostatečnou půdu pro produktivní využití a pro bydlení, v každém případě vyhradit část určenou pro bydlení podléhající režimu veřejné ochrany, která alespoň umožňuje stanovit její maximální cenu pro prodej, pronájem nebo jiné formy přístupu k bydlení, jako je povrchové právo nebo správní koncese.
Tato rezerva bude stanovena legislativou o územním a městském plánování nebo v souladu s ní plánovacími nástroji, bude garantovat rozložení její polohy respektující princip sociální soudržnosti a bude zahrnovat minimálně půdu potřebnou k realizaci 40 procent obytné zastavitelné plochy stanovené územním plánováním na venkovské půdě, která bude zahrnuta do nových urbanizačních akcí, a 20 procent na urbanizované půdě, která musí projít urbanizační reformou nebo obnovou.
TLACORP 2023
