V procesu nákupu a prodeje nemovitosti je velmi důležité vzít v úvahu odpovědnost, kterou prodávající a stavitelé přebírají při prodeji nemovitosti kupujícím.
Je zcela běžné najít na trhu nemovitosti, které se prodávají s vadami, se kterými si kupující neví moc rady, ani jaká jsou práva ze zákona, když zjistí problémy nebo konstrukční vady, které nebyly dříve zjištěny. sleva.
Je důležité stanovit, jaká jsou práva a povinnosti ze strany prodávajících a ze strany stavebníků, jakož i ze strany kupujících, kteří nabývají nemovitosti ve Španělsku. Proto jsme vytvořili tuto zprávu, abychom objasnili pojmy a postupy při potvrzování vizuálních nebo skrytých vad.
VADY:Nejprve si ujasněme, co rozumíme pod pojmem „vady“. Rozumíme vadám nebo konstrukčním vadám jakýkoli typ nedostatku, který najdeme na konstrukci a který snižuje její kvalitu. Tato vada musí mít za následek, že vlastník nemůže užívat a užívat nemovitost obvyklým způsobem.
Kromě toho můžeme identifikovat, že vada nebo konstruktivní vada může být považována za „vážný", nebo "hrob“ v případě, pokud by to kupující objevil před prodejem, odmítl by koupi, nebo by to bylo výsledkem jednání o ceně s prodávajícím.
DVA TYPY ZÁVAD: Vizuální a skryté
Viditelné vady jsou takové, které jsou snadno zjistitelné pomocí vizuální kontroly buď v procesu výstavby budovy, nebo prostřednictvím vizuální kontroly kupujícím. To znamená, že jsou snadno zjistitelné kýmkoli bez stavebních znalostí nebo přípravy.
Za tyto viditelné vady prodávající neodpovídá. Prodávající tedy nenese odpovědnost za viditelné vady, které mohl takto kupující zjistit, zejména pokud neovlivňují nebo nemění cenu nemovitosti.
Skryté vadyjsou například takové, které nebylo možné odhalit procesem výstavby, protože nejsou snadno viditelné. V případě nových staveb nebyly tyto vady zjištěny různými odborníky, jako jsou architekti, inspektoři atd. během procesu výstavby.
Ne všechny vady mohou vyplývat z odpovědnosti. Aby tomu tak bylo, musí účinek splňovat tyto podmínky:
- Že to nebylo snadno zjistitelné
- Že o tom kupující nevěděl
- Že existoval před dokončením nákupu
Jako příklad uvedeme nejčastěji se opakující skryté vady v kazuistice:
- Škody, které ovlivňují konstrukci budovy. Jedná se o pracovní vady, které podstatně ovlivňují stabilitu a konstrukci stavby.
- Problémy zatékání, hydroizolace, které způsobují zatékání v domě.
- Problémy sedání staveb. Jakmile je budova postavena, může vykazovat určité trhliny, praskliny atd., které se objevují v důsledku špatného usazení budovy a způsobené špatným suterénem.
ODPOVĚDNOST
Při zvažování odpovědnosti za skryté vady je třeba rozlišovat mezi novostavbou a prodejními domy.
V nových domech se záruka a právo kupujícího na reklamaci skrytých vad dělí na tři typy:
- Jeden rok: Problémy při dokončovacích pracích jako interiérové dlažby, exteriéry, truhlářství, nové spotřebiče atd. ROK od data výstavby, popř. ŠEST MĚSÍCŮ od data nákupu/dokončení.
- TŘI ROKY: Pro vady vzniklé v objektu, které přímo ovlivňují a zhoršují jejich obyvatelnost. V tomto případě se jedná o problémy, které ovlivňují hygienu, zdraví, vodotěsnost, zdravotní nezávadnost atp. Tyto závady musí opustit nemovitost tak, aby nebylo možné uvnitř žít. Vezměte prosím na vědomí, že se nevztahuje na „sekundární vady“, které nebrání v užívání nemovitosti k bydlení.
- A pro problémy, které ovlivňují strukturu budovy, jako jsou základy, pilíře, trámy, podlahy atd. DESET LET. Tyto vady musí být takové, aby ohrozily stabilitu budovy.
V nově vybudovaných nemovitostech, ve Španělsku je povinné předložit a DECENÁLNÍ POJIŠTĚNÍ (nebo DESET LET POJIŠTĚNÍ), která kryje strukturální poškození budovy po dobu 10 let. Tyto závady jsou kryty tak, že pokud se některá z těchto závad objeví, musí o tom kupující informovat své pojištění, aby mohli uplatnit a využít již dříve poskytnuté desetileté pojištění zhotovitelem nebo stavitelem stavby. Tímto způsobem jsou zaručeni kupující jako spotřebitelé novostaveb domů, které jsou na tyto vady během DESET LET řádně kryty.
Zde je třeba říci, že v případě domů v „AUTOPROMOCIÓN“ (Samopropagátor), uzavření desetiletého pojištění není povinné, ale dobrovolné. Stavba je ve vlastní propagaci, když konečným spotřebitelem stavby je stejný vlastník pozemku a najímá stavebníka pouze za účelem stavby domu. Majitel pozemku tak přebírá pozici „promotéra“ děl a je to on, kdo najímá různé profesionály, jako jsou architekti, stavitelé atd.
V těchto případech, vzhledem k tomu, že se dům nebude prodávat na trhu při hledání kupců, ale bude jej používat pouze stejný vlastník, španělské právo umožňuje navrhovateli, aby si najal pojištění na deset let nebo ne. V případě, že se majitel rozhodne neuzavřít uvedené pojištění, rozhodne-li se nemovitost prodat v záruční době 10 let, musí případné kupující informovat, že dům takové pojištění nemá, a kupující musí tuto situaci výslovně akceptovat.
To z hlediska NOVÝCH vlastností…., ale co se stane v RESALES? Mají prodejci odpovědnost za skryté vady?
Odpověď je kladná. Prodejci, kteří prodávají domy při dalším prodeji, jsou zodpovědní i za skryté vady, které tyto nemovitosti mohou mít. Tato odpovědnost se týká skrytých vad, které existují v majetku a které během ŠEST MĚSÍCŮ, bude prodávající odpovědný za všechny výše uvedené vady, které budou zjištěny do šesti měsíců od ukončení prodeje.
Pro uplatnění práva kupujícího na uplatnění odpovědnosti za skryté vady je nutné:
1.- Vada musí být zjištěna.
2.- Prodávající musí být informován písemně, obvykle doporučenou poštou, s upozorněním na vady, s vysvětlením, jaké mohou být příčiny a jaké jsou prostředky k odstranění problému.
3.- V případě, že prodávající neuzná svou odpovědnost, musí kupující obdržet písemnou zprávu od nezávislého odborníka, pokud možno odborníka, který v úřední zprávě určí problém, závadu a jaké jsou náklady na opravu.
Pokud prodávající obdržel zprávu nezávislého odborníka, který stanoví příčiny problému, jeho opravu a náklady s tím spojené, a nepřevezme odpovědnost za její opravu, musí být kupující informován právníkem, aby mohl podívejte se, jaké existují právní způsoby řešení problému.
Normálně je třeba říci, že nároky Tribunálu odvozené ze skrytých vad malého protiplnění jsou obvykle drahé a dlouhé. Proto je vždy vhodné pokusit se o mimosoudní dohodu s prodávajícím.
V závažných případech, kdy se jedná o reálný problém ovlivňující obyvatelnost, případně konstrukci budovy, bude nutné pozici kupujícího co nejlépe hájit, vždy s ohledem na možnost obrátit se v případě neúspěchu na soud. nalezení dohody s prodávajícím.
