PRÁZDNINOVÉ PRONÁJMY. KRAJ VALENCIA. PROCES REGISTRACE A DANĚ

Obvykle existují 3 způsoby, jak si pronajmout nemovitost:

• Krátkodobé pronájmy: Tento typ pronájmu je určen pro turisty, kteří chtějí využít nemovitost pro turistiku/dovolenou. Tento typ pronájmů musí být registrován ve zvláštním registru ve Valencii a jedním z požadavků je osvědčení o bydlení. Krátkodobý pobyt: méně než 2 měsíce.
• Dlouhodobý pronájem: Toto je situace, kdy si nájemce nepřeje používat nemovitost ne pro turistiku, ale pro dlouhodobý pobyt a bydlení. Tímto způsobem budete vždy oprávněni nemovitost pronajímat, protože pravidla pro tento druh pronájmu jsou odlišná od těch turistických. Dlouhodobý pobyt: Jeden rok nebo déle.
• Střednědobý pronájem: To je, když nájemce neplánuje strávit několik dní dovolené, ani zůstat dlouhodobě jako trvalé bydliště. Nájemci užívají nemovitost s úmyslem pracovat na dobu určitou, nebo se zdržovat v okolí za účelem hledání nemovitostí ke koupi, studentů na dobu studia apod. Regulace: Stejná jako dlouhodobě, nepodléhají přísným podmínky podle turistických. Střední délka pobytu: Od 2 do 11 měsíců.

Nejvyšší výnosy z nájmů byly vytvořeny z turistické činnosti, což vedlo k vyšším nájmům z tradiční činnosti jednodobých pronájmů.

Ale vzhledem k nárůstu požadavků na získání turistické licence je uprostřed obou pronájmů možnost mít lepší příjmy než dlouhodobé: Střednědobá činnost.  Jak je vysvětleno výše, střednědobí nájemci jsou ti, kteří mají v úmyslu v nemovitosti pobýt dlouhodobě, ale ne pro trvalé účely. Nemovitost budou respektovat více než turisté (protože ji budou chvíli využívat) a budou akceptovat vyšší nájmy kvůli krátkodobému pobytu.

Střednědobá činnost také nebude regulována přísnými zákony, které neřídí turistickou činnost.

Řekli jsme výše, pojďme mluvit o turistické aktivitě.

---

TURISTICKÁ AKTIVITA:

PROCES, REGULACE A KROKY REGISTRACE

 

Na španělském trhu s nájemními nemovitostmi v REGIONU VALENCIA (“Comunidad Valenciana”) panuje velký zmatek ohledně přesných požadavků, povinností a procesu rozvoje nájemní činnosti v regionu Valencie. Po obdržení desítek žádostí o informace v tomto ohledu jsme se rozhodli zpracovat tuto zprávu, abychom objasnili nejčastější dotazy našich klientů a kontaktů.

Předchůdci a zákony:

Při rozhodování o pronájmu nemovitosti pro turistické účely je třeba zvážit 2 důležité aspekty:

1. FORMÁLNÍ POVINNOSTI
2. DAŇOVÉ POVINNOSTI

---

 

FORMÁLNÍ POVINNOSTI

Existuje obecná vyhláška pro turistickou činnost, tzv Decreto 92/2009, ze dne 3^rd červenec 2009 . Tato vyhláška má za cíl:

– Potvrzení zákonných povinností a odpovědnosti od pronajímatelů

– Zajištění ochrany práv spotřebitelů a uživatelů

– Kontrola činnosti pronajímatelů

Tento zákon říká konkrétně:

1.- Co je „Bydlení or Apartmán Turístico"?

Jedná se o nemovitost, kde jsou splněny následující podmínky:

– Když existuje náhrada za použití.

– Při okamžité dostupnosti bytu.

– Když je „použití“ nebo „osud“ bytu „turistický“

– Když se to děje „pravidelně“. Pravidelný základ znamená, že jste in ONE z následujících případů

– Když je nájem spravován velkými turistickými operátory/společnostmi

– Když zveřejníte nemovitost v turistických kanálech (internet, noviny atd.).

– I když nejste „firmou“, provádíte některé z těchto služeb: údržba a opravy majetku, pokojová služba, úklid bytu, toalety atd., praní soukromého oblečení nebo vybavení bytu (prostěradla, ručníky atd.), úschova zavazadel, atd.

Takže, když pronajímáte svou nemovitost pro „rezidenční“ účelyse střednědobým horizontem rodin či jednotlivců, kteří si jej pronajímají k „bydlení“, nikoli k „turistice“, tedy vaše nemovitost je mimo toto nařízení o „turistických nemovitostech“.. „Obytné nájemné“ se bude řídit obecným zákonem o nájmu (nebo „Ley de Arrendamientos Urbanos“). Nebudete tedy muset dodržovat tyto formální požadavky registrace, ale jak je vysvětleno níže, budete muset prohlásit své příjmy z pronájmu pro španělské daně.

2.- Jaké jsou formality pro rozvoj této aktivity? –Registrace v Holiday Rental Valencian Registry (HRVR).

               - Pokud si pouze pronajímáte od jedna na 4 nemovitosti, pak se musíte zaregistrovat jako a "konkrétní".

                - Pokud pronajímáte více než 4 nemovitosti, pak se musíte zaregistrovat jako „společnost" or „obchodní prodejce".

Ale i v případě, že jste se rozhodli nezapsat svou nemovitost do registru z Valencie, vaše nemovitost musí splňovat zákonné normy kvality a vybavení, jak je uvedeno v následující části.

[gdlr_notification icon=”icon-flag” type=”color-border” border=”#99d15e” color=”#000000″]Od vstupu v platnost Zákon 15/2018, ze dne 7. června, musí být prokázáno, že turistický objekt má příznivý certifikát městské kompatibility vydává obec, ve které je obydlí zkolaudováno k turistickému užívání. Tato příznivá zpráva o kompatibilitě musí mít zabezpečený ověřovací kód (CSV), který umožňuje ověření integrity a pravosti elektronických dokumentů a také získání jejich elektronických kopií.[/gdlr_notification]

3.- Požadavky na nemovitost-Zákonné normy kvality a vybavení:

Každá nemovitost, registrovaná nebo neregistrovaná, nabízená na trhu jako nájemné pro turistické účely, musí splňovat požadavky stanovené zákonem pro kteroukoli z uvažovaných klasifikací: „Standardní“, „Primární“ nebo „Superiorní“. Aby bylo možné nemovitost zaregistrovat, může získat minimálně „standardní“ požadavky.

Projekt příloha zákona podrobně popisuje požadavky z každé z těchto klasifikací.

Kromě požadavků stanovených zákonem budou nemovitosti klientům nabídnuty v perfektních podmínkách bydlení, konzervace, čistota a veškeré inženýrské sítě a služby budou připraveny na první den obsazení.

Majitelé nemohou po klientech požadovat více než 250 EUR za vklad/dluhopis/záruku, s výjimkou případů, kdy kupující výslovně souhlasí s vyšší částkou.

Vyžaduje se povolení k bydlení / potvrzení o bydlení

Nemovitost musí mít osvědčení o bydlení (“Licencia de ocupación” nebo “Cédula de Habitabilidad”) a musí být vybavena veškerým bílým zbožím a vybavením pro použití v dokonalých podmínkách a dokonalé hygieně.

Domy v rustikálním pozemku vyžadují změnu klasifikace pozemku

Pokud je nemovitost umístěna na rustikální půdě, musí být klasifikace půdy změněna tak, aby umožňovala toto použití. Jedná se o velmi komplikovaný proces nazvaný „Declaración de Interés Comunitario“, kde Twon Hall, s publikem regionální vládě, přijímá změnu užívání na pozemku. .

DALŠÍ FORMÁLNÍ POVINNOSTI:

Kromě případných formálních a daňových povinností dle zákona Vám doporučujeme zejména:

1. Certifikát architekta: Je velmi důležité nechat si poradit od specialistů, aby se potvrdilo, zda nemovitost splňuje požadavky zákona. Bude tedy nutné, aby architekt navštívil nemovitost a ověřil, zda je nemovitost připravena k pronájmu.
2. Průkaz energetické náročnosti: Nedávná španělská norma nutí pronajímatele, aby získali certifikát energetické náročnosti k pronájmu nemovitostí. Tento certifikát je tedy nutné získat před nabídkou nemovitosti na trhu k pronájmu. Kliknutím sem zobrazíte další informace o požadavcích na průkaz energetické náročnosti.
3. Pojištění domu: Jako pronajímateli vám zvláště doporučujeme uzavřít pojištění na krytí kontejneru, obsahu a občanské odpovědnosti. Kliknutím sem se dozvíte více o pojištění při pronájmu.

Pokud již máte sjednané pojištění své nemovitosti a poté jste se rozhodli ji pronajmout, pak je to velmi důležité INFORMUJETE pojišťovnu o této skutečnosti. V opačném případě bude velká možnost, že pojišťovna neuhradí škody vzniklé nepřihlášenou činností.

4.- Proces registrace

a) Formát: Musíte vyplnit oficiální formulář. Kliknutím sem jej získáte. Vezměte prosím na vědomí, že tento formulář je „prohlášení o odpovědnosti“ (nebo „prohlášení o odpovědnosti“), kde prohlašujete a POTVRZUJETE na svou vlastní odpovědnost, že uvedené podrobnosti a informace jsou PRAVDIVÉ, a nesete přímou odpovědnost za zahrnutý obsah.

Pokud tedy uvedené informace nejsou správné (například prohlásíte, že minimální velikost ložnic je 8 m2, když je jich ve skutečnosti méně), můžete být odpovědní za křivé svědectví, podvod atd.

Pokud si tedy nejste 100% jistí, že vaše nemovitost vyžaduje VŠECHNY podmínky, abyste se dostali do „Standardu“ nebo abyste zjistili, zda vaše nemovitost může být „Premium“, pak si smluvte služby architekta, který vám provede průzkum. a zkontrolovat a potvrdit, že vaše nemovitost splňuje tyto podmínky.

b) Registrace. Jakmile je formát vyplněn, musíte jej předložit v jednom z úřadů vlády ve Valencii v Alicante, Valencii nebo Castellónu:

---

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Alicante
C/ Churruca, 29 – 03003 Alacant/Alicante

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Castellón
Avda. Hermanos Bou, 47 – 12003 Castellón de la Plana

Registro del Servicio Territorial de Turismo – Valencie
Pl. Alfonso el Magnánimo, 15 – 46003 Valencie

---

Obdržíte dokument pro potvrzení dokončení registrace. Získali jste registrační číslo, musíte ho zaregistrovat ve VŠECHNY publicitě, formátech, smlouvách atd. odvozených z vaší činnosti.

5.- POKUTY

Nabízení služeb bez povinné registrace může mít následující důsledky:

– Pokuty až 90.000 XNUMX EUR

– Pozastavení činnosti na této nemovitosti až na 3 roky

– Pozastavení činnosti majiteli až na 3 roky

6.- Další aspekty

Musím sdělit a inzerovat své registrační číslo při inzerci nemovitosti?

ANO. Vaše registrační číslo musí být uvedeno ve všech druzích informací, propagace, inzerátů atd. Evidenční číslo přidělené každému bytu.

Mohu si pronajmout svůj majetek pouze na pokoje?

NE. Nemovitost musí být pronajata celá a majitel v ní nemůže bydlet.

Mohu si nemovitost pronajmout jako standardní KRÁTKODOBÝ pronájem?

ANO. Tímto způsobem ale musíte zrušit registraci v Turistickém rejstříku, protože zákon nepřipouští inzerci „standardních nájmů“ v turistických kanálech. Při rozhodování o pronájmu nemovitosti existují dva způsoby:

• Registrace ve standardním nájemném. Jedná se o krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem, který je podmíněn nájemní smlouvou a užíváním mimo turistické účely. Tímto způsobem nelze dům zveřejnit v turistických kanálech (jako například AirBNB).
• Registrace pro turistické použití. V tomto případě může být nemovitost inzerována v turistických kanálech.

Musím si vést knihu vstupů pro hosty?

ANO. Musíte si vést knihu, kde jsou zaznamenáni všichni zákazníci, ve formátu, který musíte získat na místní stanici Pólice nebo Guardia Civil z místa, kde se nemovitost nachází.

---

FISKÁLNÍ A DAŇOVÉ POŽADAVKY

A) FORMALITY – PROHLÁŠENÍ:

Pokud vlastníte nemovitost a nepoužíváte ji k trvalému bydlení, musíte KAŽDÝ ROK předložit daňové přiznání k nemovitosti, a to i v případě, že je nemovitost pronajatá nebo nepronajatá. A to prostřednictvím ROČNÍHO DAŇOVÉHO PŘIZNÁNÍ.

A když pronajímáte nemovitost a získáte „příjem“, musíte to ve stejný okamžik, kdy příjem obdržíte, přiznat ve ČTVRTLETNÍM PŘIHLÁŠENÍ.

Když si pronajmete nemovitost, získáte „příjem“, který podléhá španělské „dani z příjmu“. Ve Španělsku, v závislosti na tom, zda jste „španělský daňový rezident“ nebo „španělský nerezident“.

Pokud jste rezidentem, pak daní je daň z příjmu rezidenta (IRPF – „Impuesto de la Renta de las Personas Físicas“), a pokud nejste rezidentem, daní je daň z příjmu nerezidentů (IRPFNR – „Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Pokud jste „španělským daňovým rezidentem“, musíte své příjmy z pronájmu uvést v našem ROČNÍM daňovém přiznání (vzor 100).

Pokud jste však daňovým nerezidentem ve Španělsku, musíte své příjmy přiznat v dani z příjmu nerezidentů (model 210) následujícím způsobem:

– ČTVRTLETNÍ: Když pronajímáte svou nemovitost, máte přiznání těchto příjmů ve stejném čtvrtletí roku, ve kterém byly generovány. V tomto příspěvku jsme se tedy zabývali případem, kdy je nájemné pro účely „turistiky“, ale také si můžete pronajímat pro účely „rezidence“. V obou případech musíte příjmy přiznat v příslušném čtvrtletí roku.

 „Obytný nájem“: Znamená, když pronajímáte pro „obytné“ účely se střednědobým horizontem rodin nebo jednotlivců, kteří si jej pronajímají k „bydlení“, nikoli k „turistice“.

– KAŽDOROČNĚ: Jako rezident nebo jako daňový rezident musíte podat roční daňové přiznání (IRPF /IRPFNR). Takže za období v roce, kdy nemovitost nepronajímáte, jako nerezident musíte zaplatit daň, která se přiznává na konci následujícího roku.

Příklad:

Nejste rezidentem a získáte pronájem turistické nemovitosti v únoru 2015.

1.- Čtvrtletní prohlášení: Tento příjem musíte přiznat ve stejném čtvrtletí. Prezentace těchto prohlášení musí být provedena do 20 dnů po skončení čtvrtletí. V případě uvedeného příkladu by měly být příjmy z pronájmu za čtvrtletí leden-březen přiznány v daňových přiznáních do 20.^th dubna 2015.

Po zbytek roku 2015 není na nemovitosti žádný další nájem.

2.- Roční přiznání: Poté před koncem následujícího roku 2016 musíte předložit daňové přiznání a zaplatit za dobu, po kterou nemovitost nebyla pronajata.

Vezměte prosím na vědomí, že při pronájmu nemovitosti pro turistické účely máte spolu s vaší ZÁKONNOU povinností evidovat nemovitost DAŇOVOU POVINNOST přiznat příjem ČTVRTLETNÍ a poté KAŽDOROČNĚ po zbytek roku.

Musím platit DPH? Na trhu je velký zmatek, vyhněte se této otázce. Čistě, příjmy z pronájmu nepodléhají DPH.

Pokud tedy pronajímáte svou nemovitost jak pro obytné, tak pro turistické účely, NEMUSÍTE VYSTAVOVAT FAKTURU a transakce NENÍ DANĚNA DPH.

Ale to je jen v případě, že příjmy, které dostáváte, jsou POUZE K PRONÁJMU. Ale když nabízíte jiné služby podobné hotelu, jako:

– Restaurace, jídlo, snídaně

- Úklid v bytě

- praní ručníků, povlečení atd.

V těchto případech musíte VYSTAVIT FAKTURU a účtovat DPH za vaši službu. Požadavky budou:

- Vytvořte fakturu každému z vašich hostů

– Účtovat DPH (10 %)

– Čtvrtletně přiznat DPH

– Ročně přiznat DPH

– Registrovat se na finančním úřadě jako obchodník

– Čtvrtletně přiznat daň z příjmu

– Ročně přiznat daň z příjmu

B) DAŇ K ZAPLACENÍ:

Vyjasněno výše, nyní zvážíme jak zaplatit příjmy získané prostřednictvím rekreačního domu.

K čistým částkám získaným z nájemného, můžete snížit:

– Poměrný úrok (nikoli kapitál) z hypotéky (nebo jakéhokoli jiného typu úvěru použitého na koupi nemovitosti) zaplacený za pořízení nemovitosti.

– Poměrná obecní daň, svoz odpadu, pojištění domu, poplatky Společenství atd.

– Poměrná reforma, údržba, nábytek, vybavení, voda, elektřina, internet atd.

– Marketing, reklama, právníci atd.

Příklad:  

„A“ má dům na Costa Blanca, který není využíván jako trvalé bydliště, a rozhodne se ho pronajmout přes Airbnb nebo jiné podobné platformy.

• Přiznání získaného nájemného: Dům je oceněn na 150.000 6.000 EUR a celkové získané nájemné bylo 4 2015 EUR za XNUMX měsíce, květen, červen, červenec, srpen XNUMX.

1. Obecní daň. Roční je 500 EUR. Takže 500/12*4 = 166,6 EUR. Jedná se o poměrnou částku obecní daně za období 4 měsíců, kdy byl dům pronajat.
2. Úroky z hypotéky: „A“ v daném roce zaplatila úroky z hypotéky ve výši 1.200 400 EUR, takže XNUMX EUR odpovídá době pronájmu.
3. Společenské poplatky: Roční jsou 600 EUR, takže 200 EUR odpovídá době pronájmu.
4. Odvoz odpadu: 150/rok. Tedy 50 EUR odpovídá době pronájmu.
5. Pojištění domu: 350/rok. Tedy 33,1 EUR odpovídá době pronájmu.
6. Úhrada marketingových poplatků: 300 EUR
7. Voda, elektřina, plyn, internet: 450 EUR odpovídá době pronájmu.

CELKOVÉ NÁKLADY: 1.599,7 EUR. To bude celková částka, kterou si může „A“ odečíst z přijatých příjmů. Tak:

6.000 1.599,7 – 4.400,3 XNUMX EUR = XNUMX XNUMX EUR

Platí se částka 4.400,3 EUR 836,057 XNUMX EUR na daních, podle níže uvedené stupnice:

Sazba daně pro rok 2016:

• Od 0 do 12.450 19 eur – XNUMX %
• Od 12.451 200 eur do 24 – XNUMX %
• Od 20.201 35.200 eur do 30 XNUMX eur – XNUMX %
• Od 35.201 60.000 eur do 37 XNUMX eur – XNUMX %
• Od 60.001 45 eur -XNUMX %

A toto daňové přiznání mělo být provedeno ve 2 přiznáních, učiněných v řádném čtvrtletí roku 2015. Takto:

– Nájemné získané v květnu a červnu mělo být deklarováno ve čtvrtletním prohlášení učiněném před 20^th červenec 2015.

– Nájemné získané v červenci a srpnu mělo být deklarováno ve čtvrtletním prohlášení učiněném před 20^th října 2015.

• Vyhlášení zbytku roku: Vzhledem k tomu, že dům není stálým domovem, musí „A“ prohlásit a zaplatit po zbytek roku, že je dům prázdný. Platí se tedy toto:

– V ročním přiznání k dani z příjmu. Pokud „A“ byl rezidentem Španělska, do konce června 2016, a pokud „A“ nebyl rezidentem, do 31.12.2016.

– Sazba: Průměr 0,5 % z Katastrální hodnoty.

 

---

Poraďte se s naší registrační službou Door to Door!

Můžeme zaregistrovat váš majetek a získat Registrační licenci

Stačí nás kontaktovat!