Jak postavit dům na rustikálním pozemku ve Španělsku – neurbanizovatelný pozemek
Obecné aspekty
Právníci TLA se již více než 15 let zabývají transakcemi a případy nemovitostí v rustikálních pozemcích na celém španělském území. Z Katalánsko (Tarragona a Barcelona), Region Valencie (Castellón, Valencie a Alicante – Costa Blanca), Murci, Almeria (údolí Almanzora) a malaga.
Na základě našich rozsáhlých zkušeností a uznání různých regionálních normativů jsme připravili průvodce, který bude následovat pro ty, kteří mají v úmyslu koupit pozemek/pozemek v venkovských oblastech Španělska s projektem výstavby domu na to.
Pokud kupujete pozemek nebo nemovitost v zemi, jako je statek (cortijo), je nezbytné zjistit, zda je umístěn v oblast, kde je povolena urbanizace (v tomto případě se nazývá „finca urbana“ nebo „suelo urbano“ ) nebo tam, kde není povolena urbanizace a rezidenční zástavba („finca rustica“ nebo „suelo rustico“).
Půda ve Španělsku je rozdělena do několika typů:
1. Ubanská země – “Suelo urbano"
Jedná se o pozemek, na kterém je oprávněna stavět s určitými specifikacemi obsaženými v „Plánech rozvoje“ města, resp.Plán General de Ordenación Urbana PGOU), nebo ve specifických urbanizačních zónách nazývaných „dílčí plány“ (Letadla Parciales), Atd..
Tento pozemek využívá veškeré vybavení a požadavky pro život ve vysoké hustotě obyvatelstva, jako jsou řádné dodávky vody a elektřiny, napojení na hlavní kanalizaci, parky a zelené plochy, sport, školství, nemocnice atd.
Městská půda nebo „Suelo Urbano“ je ten, který používáme k nalezení ve městech, vesnicích nebo urbanizacích a který měl správný přístup po silnicích, s chodníkem, pěšími zónami, ulicemi, komerčními oblastmi, zdravotními středisky, školami, nemocnicemi, sporty atd.
2. Neurbanizovatelná půda – “ Suelo no Urbanizable"
“Žádné urbanizovatelné” je druh země, kde není možné stavět žádné průmyslové, obytné nebo komerční pozemky, protože je určen k určování chráněných použití, hlavně spojených s les, zemědělství a další. Takže v tomto typu pozemků je jiné využití jako obytné, průmyslové nebo komerční velmi omezené, omezené a ne vždy povolené.
Uvnitř „neurbanizovatelného“ území najdeme klasifikaci do podtypů půdy v závislosti na povoleném využití a úrovni ochrany:
- Chráněné území (ve španělštině „Suelo No Urbanizable Protegido“): Jedná se o pozemek, na kterém jsou z určitých důvodů (obvykle souvisejících s přírodou, lesem apod.) omezovány stavby a další druhy činností za účelem „ochrany“ určité hodnoty.
- Nechráněná půda (ve španělštině „Suelo No Urbanizable Comun“): Jedná se o pozemek, kde je hlavní využití zemědělské a zemědělské a kde může být při dodržení stanovených podmínek povoleno jiné využití (jako obytné, komerční atd.).
"Rustikální země“ je jméno, které se obvykle používá pro Suelo No Urbanizable Comun ve Španělsku. Jinými slovy: území, kde nelze rozvíjet urbanizace, které jsou určeny k zemědělskému využití, je povoleno jiné využití jako výstavba rezidenčních nemovitostí, průmyslová odvětví apod. vždy při respektování stanovených normativů a podmínek.
3.- Urbanizovatelná půda – “Suelo Urbanizovatelný"
Jedná se o typ pozemku, kde může být v budoucnu zastavěn s urbanizací, komerčními plochami, průmyslovými parky atd. v budoucnu. Takže v případě schválení veřejného nebo soukromého stavebního projektu může být území urbanizováno.
Kroky, které je třeba dodržovat při stavbě obytného domu na rustikálním pozemku
Teď mluvíme o „rustikální půda“, jedná se o půdu, jejíž hlavní povolené využití je „zemědělské“ nebo pro zemědělce k rozvoji zemědělské činnosti.
Na tomto pozemku je však výjimečně oprávněna stavět nové stavby s obytným využitím. Tyto stavby musí být ve velmi nízké hustotě zástavby a snažit se zabránit vytváření oblastí s vysokou hustotou zástavby, které by mohly ve skutečnosti vytvářet „urbanizace“.
Velmi často se tedy setkáváme s tím, že pouze v případě, že pozemek má minimální velikost (5.000 2 m10.000, 2 20.000 m2 nebo XNUMX XNUMX mXNUMX atd.), máte oprávnění postavit na něm stavbu, nazývanou také „cortijo“, „vila“, „ masía“, chalé“, „chata“, „hacienda“ atd.
Ve španělském venkově nebo venkovských oblastech je docela běžné najít domy postavené na pozemcích o menších velikostech, než jaké vyžadují stavební práva (například domy postavené na pozemcích menší než 10.000 2 mXNUMX) Je to proto, že tyto budovy byly postaveny dříve, než vstoupily v platnost nové předpisy, nebo jednoduše, že byly postaveny bez respektování zákonů, takže jsou nyní považovány za stavby“Fuera de Ordenación“ (mimo aktuální normativ). To je případ nemovitostí postavených již dávno, které nyní nesplňují současnou normu. Tyto druhy nemovitostí mohou být nyní zcela legální, ale podléhají určitým omezením užívání (nejdůležitější je, že dům před zbytkem stávajících staveb na pozemku jsou správou respektovány, ale nelze je rozšiřovat a není oprávněn stavět na tomto pozemku nové stavby).
Pokud je tedy vaším záměrem vypracovat projekt výstavby domu v oblastech „rustikální půdy“, měli byste si nejprve ověřit u právního orgánu (hlavně radnice, Rada = „Ayuntamiento“), které jsou specifikace, požadavky a omezení, která si tam můžete postavit.
1. První krok: Potvrzení, zda lze projekt rozvíjet
„Stavební licence“ nebo „Stavební povolení“ nebo „Stavební licence“ (Licence de Construcciónnebo Licencia de Edificaciónnebo Licencia de Obra starosta).
Jak jsme již uvedli, pokud je vaším záměrem vytvořit projekt v jedné z oblastí „rustikální země“, měli byste se nejprve informovat u místního úřadu (hlavně radnice nebo rady = „Ayuntamiento“), nebo alternativně konzultace a získání rady právníci specialisté ve stavebnictví a v rustikálním vývoji.
Než tedy přejdete k pokročilým krokům procesu, je nezbytné, abyste získat správné informace o místních předpisech a omezeních v dané oblastiA možnosti rozvíjet a realizovat svůj projekt. Stejně jako v jiných zemích bude povolení vašeho projektu formálně schváleno po získání „stavební licence“ nebo „stavebního povolení“ od radnice.
Tak, Prvním krokem je zjistit, zda místní normativ povoluje stavbu domu na tomto pozemku.
Velmi důležité: Přívod vody a elektřiny
Jak bylo vysvětleno výše, zásobování vodou a elektřinou a kanalizace jsou položky, které jsou zaručeny občanům žijícím v městských oblastech „suelo urbano“. Ale v rustikální zemi je mimo městské oblasti a často mimo hlavní body připojení k vodovodní síti a elektřině.
Ve skutečnosti, Radnice nemá povinnost dodávat hlavní vodu a elektřinu v rustikálních pozemcích. Pouze ve městě. Je tedy velmi důležité pečlivě prostudovat možnosti, jak na vybraný pozemek získat vodu a elektřinu.
Například: Pokud je v blízkosti pozemku vodovod a elektřina a lze jej napojit, není problém.
Někdy se ale stane, že nejbližší přípojka elektřiny nebo vody je daleko. Znamená to tedy, že abyste mohli být připojeni, musíte zaplatit vysoké náklady a výdaje na přivedení dodávky do nemovitosti.
Pouze konzultace s místními elektrikáři a instalatéry, nebo místní stavebníci, budete mít potřebné informace k potvrzení možností přívodu a přípojek vody a elektřiny k danému pozemku.
Musíte to tedy vzít v úvahu od začátku procesu, než budete pokračovat v procesu nákupu.
Vždy je možné získat vodu z vnitřní depozitní nádrže instalované na pozemku az typické španělštiny „POZOS“ = VODNÍ STUDNY. Stejně tak je možné získat elektřinu ze solárních panelů, nebo eolickou „větrnou energii“. Ne vždy však tyto druhy dodávek povolí místní radnice k vydání povolení ke stavbě. Tyto informace je tedy nutné vzít v úvahu ve velmi raných krocích procesu nákupu/stavby.
Takže radíme, že před KOUPÍ pozemkunebo při rozhodování o transakci mějte na paměti, že PŘEDBĚŽNÁ STUDIE PROJEKTU konzultace s místními právníky, architekty, staviteli nebo stavebně technickým personálem stavebního odboru městského úřadu (Departamento o Concejalía de Urbanismo). Investice tak bude bezpečnější, protože koneckonců budete mít konkrétní představu a znát podmínky a omezení stavby na tomto pozemku, než přistoupíte ke koupi pozemku. Je více než doporučeno provést studii právníkem odborník ve stavebnictví a pokud možno konzultace s architektem, který projekt a stavbu vypracuje.
V této předběžné studii také požádejte svého právníka, aby potvrdil nejen konkrétní stavební práva na pozemku, ale také aby zjistil, jaké další stavby se v této oblasti plánují, například nové silnice, dálnice, železniční trať, průmyslové parky, komerční oblasti, nebo dokonce urbanizace.
Tyto informace můžete získat od svého právníka při jednáních na radnici, při studiu místního normativu a také od radnice s dokumentem „CÉDULA URBANÍSTICA“.
Jakmile budete přesně vědět, jaký typ budovy je povoleno postavit na tomto pozemku, musíte si objednat služby architekta, který bude projektovat. PROJEKT STAVBYnebo STAVEBNÍ PROJEKT.
V projektu stavby musí váš architekt přizpůsobit vaše představy a preference konkrétním předpisům radnice v dané oblasti. Váš architekt vás tedy provede celým tímto procesem a bude vás informovat o různých možnostech přeměny vašeho „ideálního domu“ na stavbu splňující předpisy dané oblasti.
Nejdůležitější je, aby každý detail specifikoval váš architekt. Nechte svého architekta projít plány tak podrobně, jak jen můžete snést. Zkuste si představit, jaké budou výhledy z různých oken a jaké velikosti postelí mohou pokoje pro hosty zvládnout atd.
Jednoduše řečeno: Pokuste se od svého architekta získat co nejvíce informací o tom, jak bude finální dům vypadat. Zkuste dům zařídit a bydlet, dokud je ještě na papíře. Možná nejste na místě, abyste zachytili věci, které by vás mohly obtěžovat v nadcházejících letech, jako je okno, které je mimo střed ložnice, nebo střešní okna, která nejsou přesně nad místem, kde budou umyvadla v koupelně.
Jakmile je projekt dokončen, váš architekt musí být přítomen projektu budovy na místní radnici na stavebním odboru (“Departamento de Urbanismo“ nebo „Concejalía de Urbanismo“). S žádostí o stavební povolení musíte zaplatit obecní daň, Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, který se vztahuje na všechny projekty, které potřebují stavební povolení (ať už je o něj žádáno/udělováno či nikoli). Tato daň se může lišit od 2 % do 4 % z ceny stavby v závislosti na radnici ve vaší oblasti.
Poté prozkoumají, jak je váš projekt vhodný pro konkrétní podmínky nebo omezení v oblasti.
Pokud váš projekt splňuje normativní a splňuje předpisy a požadavky, na kterých lze v této oblasti stavět, pak vás povolí stavět tam s náležitým „Stavební povolení", nebo "Stavební povolení“, takže tam budete mít nárok postavit přesně tu samou nemovitost, jaká byla radnici předložena s projektem.
2.- Druhý krok: Stavební proces
Prosím, klikněte níže získat podrobné informace o procesu výstavby, když jste se rozhodli rozvíjet svůj stavební projekt ve Španělsku.
Stavební proces při stavbě domu ve Španělsku pro vlastní potřebu
