Jak nakupovat nemovitosti v San Sebastian – Donosti

POZNÁVÁNÍ DONOSTI – SAN SEBASTIAN PRO BUDOUCÍ KUPUJÍCÍ NEMOVITOSTI A REALITNÍ INVESTORY

Město San Sebastian – Donosti

Úvod  – Původ společnosti Donosti

Historicky říká se, že osadou, která dala vzniknout San Sebastiánu, byl klášter San Sebastián el Antiguo, stejně jako hrad Monte Urgull a město nacházející se v pohřební mohyle, která jej spojovala se zemí, jejíž obyvatelé říkají, že historicky se věnovaly rybářské a obchodní činnosti.

Okolní území bylo poseto statky, které se také zabývaly zemědělskými pracemi.

Je třeba říci, že San Sebastián se nachází jako styčný bod mezi dvěma různými regiony: mořem a vnitrozemím. Pro přístup do vnitrozemí měly pozemní cesty řeku Urumea přístup k pobřeží a tak rozvíjet obchodní a obchodní činnost s vnitrozemím.

Ve skutečnosti město mělo námořní přístav a další říční přístav (neboli Santa Catalina) kromě přístavu Pasajes, který byl po mnoho let pod jurisdikcí San Sebastianu.

Byl to Sancho El Sabio, kdo udělil tomuto skromnému populačnímu centru chartu, protože již začínalo mít začínající komerční činnost.

V průběhu let a vzhledem ke své blízkosti k hranicím měl také určitý vojenský význam, což vedlo k výstavbě různých fortifikací, které se postupem času vyvíjely až do poloviny 19. století.

Projekt městského rozvoje San Sebastián-Donosti má několik fáze :

První až do zničení obležením v roce 1813 (válka za španělskou nezávislost) .

Od středověku do 16. století nedošlo ve městě k zásadním stavebním změnám. Jedná se o obezděné městské jádro s pravidelným geometrickým plánem, s významnou jurisdikcí nad přilehlým zemědělským územím a několika menšími jádry, které jej obklopovaly.

Z okolí primitivního středověkého hradu Urgull byly vybudovány různé pásy zdí, které omezí rozvoj měst až do 19. století.

V 16. století byly zahájeny stavební práce a rozšíření nových hradeb.

Tyto práce pokračují v průběhu 17. století a v menší míře i v 18. století.

Tato etapa končí téměř úplným zničením města v roce 1813. K tomuto datu je město zničeno obléháním města vévodou z Wellingtonu (válkou za nezávislost) a je přestavěno, čímž vzniká současná část stará.

V roce 1854 byl San Sebastián označen za hlavní město Gipuzkoa.

V těchto dnech se k obchodním a administrativním aktivitám města připojuje významná turistická aktivita, která je od poloviny 19. století zvolena jako letní sídlo královské rodiny.

V těchto letech byla povolena demolice hradeb, takže město přestalo být válečným místem.

Počínaje v těchto letech začal rozvoj oblasti Ensanche s výstavbou jižního San Sebastián Ensanche, který také zabíral močály a Arenales de Urumea.

Ensanche má pravidelný vzor s rovnými ulicemi, které tvoří čtvercovou síť, zvýrazňující takzvanou Avenida de la Libertad.

Tato oblast má významné turistické a rekreační využití s ​​Paseo de la Concha. Má také důležité rezidenční, administrativní a komerční využití.

Průmyslové aktivity se přesouvají směrem k Ibaetě, Antiguu a později k Barrio de Gros.

Nejskromnější třídy se soustředí ve Staré části nebo směřují ke Starému.

Později začaly práce Ensanche de Gros nebo Zurriola v Arenales, které se rozprostíraly mezi řekou Urumea a svahem hory Ulía.

Oblast, která je dnes považována za centrum, byla postavena v letech 1867 až 1910. Těžiště města se přesunulo z náměstí Gipuzkoa na Avenida de la Libertad, která dnes tvoří osu Donosti. Staré Město je pro svou složitou kostru odsunuto do oblasti rekreace a malých obchodů, protože není připraveno rozvíjet moderní obchodní, dopravní a dopravní aktivity.

Později se městská zástavba polarizovala směrem k ulicím San Martín, síti ulic kolem náměstí Buen Pastor a ulici Prim, přičemž vyčnívají stavby na ulicích Gross, Antiguo a Amara Viejo.

Donostiho čtverce

Donosti má mnoho a rozmanitých náměstí, jako je Náměstí ústavy, která je prostorem pro společenské styky a akce lidového, sportovního a kulturního charakteru, ponechává pod svými arkádami obchodní patra, nad nimiž jsou domy.

Kromě Plaza de la Constitución, Donosti má následující náměstí:

• Projekt Trojiční náměstí, která má za účel kulturní a sportovní vyžití.
• Projekt Plaza de Zuloaga kde je zahrada a muzeum San Telmo.
• Kromě toho najdeme malé Plaza Lasala.
• Najdeme také Boulevard Alameda, jehož centrální prostor zabírají zahrady a veřejné služby, což je jedna ze základních os silniční sítě a spojení mezi starou částí a rozšířením.
• Projekt Plaza de Gipuzkoa, se zahradou ve střední části je místem pro rekreaci a rekreaci s malým rybníčkem. Kolem kterých jsou nebytové prostory, nad nimiž jsou domy, kanceláře, ale i Palác provinční rady Gipuzkoa. Představuje místo přitažlivosti a ústřední místo pro město a také zaujímá centrální pozici v expanzi.
• Projekt Plaza del Buen Pastor je rekreační oblast. Na tomto náměstí je katedrála obklopená domy s obchodními podlažími. Kolem tohoto náměstí jsou unikátní budovy Correos a kulturní centrum Koldo Mitxelena.
• Projekt Plaza de Bilbao se také nachází na jedné ze stran cirkulační oblasti Calle Prim.
• Projekt Plaza del Centenario je spojovacím bodem mezi čtvrtěmi Amara Nuevo a Amara Viejo.
• Projekt Plaza de Pío XII se nachází mezi jednou z nejdůležitějších vnitřních a vnějších spojovacích oblastí města. Přes něj se spojuje s dálnicí Bilbao-Behobia. V něm je vládní subdelegace, autobusové nádraží a hotel Amara Plaza.
• Projekt Plaza de Irún, ve čtvrti Amara Nuevo. Na tomto náměstí se nachází síť spojů, která spojuje Madridskou třídu, řeku Urumea a spoje s Loiolou. Vyniká v něm obchodní centrum ARCCO.
• Zbytek náměstí ve čtvrti Amara Nuevo se nachází uvnitř bloků a některá z nich představují své nízké komerční provozovny, garáže a dílny, zatímco jiná jsou obsazena malými zahradami a rekreačními oblastmi.

Toto jsou čtverce Armerías, Ferrerías, Etxeberri, Cofradías, Mercanderes, Soldados, Marinos, Preboste, a Studie.

• Projekt Plaza de Zaragoza je jeho místem přechodu a rekreace v centru a Miraconcha .
• Projekt Plaza de Euskadi a Plaza de España jsou místa průchodu mezi ulicemi, které přes tato náměstí a most Santa Catalina spojují čtvrti Gros, Amara, Egia-Atocha a Centro.

Okolí Donosti

Altza

Čtvrť Altza se nachází na jednom z kopců, které dominují zálivu Pasaia a zabírají jeho svahy. Je to nejvýchodnější čtvrť města, která se nachází na hranici s podmínkami Pasaia a Rentería. Rozprostírá se přes kopec, na jehož vrcholu se nacházelo populační centrum, které v posledních čtyřiceti letech ustoupilo postupné okupaci severních, východních a západních svahů, jakož i výstavbě před státní dálnicí a v údolích Txingurri a Molinao, což představuje jasně identifikovatelný kus ve městě.

Samotná charakteristika fyzického prostředí, a zejména jeho topografie, zvýrazněná uspořádáním rozsáhlých infrastruktur realizovaných v jeho okolí (přístav Pasaia, dálnice Bilbao – Behobia a její spojení s La Herrera a přístavem) tvoří dnes Dnes, hranice sousedství jsou zcela definovány, kromě jeho řešení kontinuity na východ v okrese Antxo v Pasaia a oblasti Garbera, která se nachází na jihozápadě.

Má rozlohu téměř 230 ha. že PGOU se dále dělí na dvacet pět určených městských intervenčních oblastí (AIU): La Herrera, Tsingurri, Larratxo, Altza Over, Lardi Alde, Jolastokieta, Pikabea, Oleta, Arria, Carretera NI (sekce La Herrera-Buenavista), Larratres, Buenavistares , Alto de Buenavista, Escalantegi, Mendibil, Putxuzulo, Molinao, Papin, Landarro, Garbera, Esnabide, Don Bosco, Las Mercedes, Auditz-Akular a Luzuriaga.

Koexistence neslučitelných způsobů využití a potřeba přestavby nedokončených prostor tvoří další dvě charakteristiky čtvrti, ve které se nachází celkem 7,501 139,716 domů, 2 55,207 m2 pro průmyslové využití a XNUMX XNUMX mXNUMX pro terciární využití.

Na úrovni poskytování komunitního vybavení má Altza nadstandard nad obecním průměrem odvozeným z akcí realizovaných v posledních letech: sportovní centrum Larres, Dům kultury Casares, zdravotní středisko, vzdělávací centra atd., které zahájili důležitý restrukturalizační proces.

Vzhledem k problému se PGOU rozhodla pro rehabilitaci městské struktury, převod průmyslových odvětví, přípravu alternativních průmyslových pozemků, nabídku terciárních pozemků atd. Pokud jde o konkrétní akce, musíme zdůraznit tyto: přestavbu Herrera a přístupy Buenavista; provedení nových přístupů z Intxaurrondo a Molinao; vnitřní reforma Herrera, Larratxo a Buenavista; integrovaná rehabilitace v Altza, Arria a Molinao; dokončení oblastí Oleta a Darieta ; vytvoření průmyslové půdy v Landarro a Miamarka; předpověď nákupního a kancelářského centra v Lardi-Alde; provedení parků Arria, Garberako Gaina a Larres; a rozšíření sportovního areálu Larres .

Amara Berri (Amara Nuevo)

S celkovou rozlohou 132 hektarů je na severu omezen řekou Urumea v meandru, který hraničí s poloostrovem Mundaiz. Na východ a jih po „obchvatu“ a na západ po železničních tratích Eusko Trenbideak a nové silnici Amara-Ayete. Zahrnuje rovinaté země planiny Urumea a žlaby Anoeta a Morlans (v její spodní části), které tvoří přirozená rozšíření rovinatých půd. Část svahu Alkolea Park (Ibaialde Area) je také začleněna, i když se nachází na pravém břehu řeky. Většinu čtvrti považuje PGOU za městskou půdu, s výjimkou oblastí Ensanche de Amara IV a Riberas de Loyola, které jsou klasifikovány jako rozvíjející se rozvojová země.

Amara-Berri je jednou z nejdůležitějších čtvrtí v rezidenční zástavbě města s plánovaným celkem 13,199 XNUMX domy v horizontu rozvoje generálního plánu.

anorga

Čtvrť Añorga je tvořena dvěma velkými kapsami půdy, které se nacházejí na obou stranách dálnice NI, v úseku mezi spojnicí s variantou silnice na jih od Ibaety a obcí Lasarte.

Rozkládá se na ploše přibližně 123 ha. Nedostatečný přístup z JZ do stávajících rezidenčních oblastí s následnou izolací, kterou to způsobuje, a nízká úroveň vybavení jsou dva problémy, které vystupují negativně.

Stará Ondarreta

Sousedství El Antiguo-Ondarreta zaujímá severní část rovinatých oblastí Vega de Ibaeta až k pobřeží a kopci Lugaritz (Seminario), má rozlohu 116 hektarů a na sever je omezeno přístupovými cestami do Igeldo a pláž Ondarreta ; na jih Camino de los Pinos a pěší přístup k Fundación Matía; na východ ulicemi Palacio a Dr. Marañón a na západ ulicí Avda. de Tolosa a svahu Monte Igueldo.

V 1990. letech XNUMX. století došlo k významnému rozmachu jak výstavby domů, tak vybavení (sportovní centrum, ambulance atd.).

Je rozdělen do následujících městských akčních oblastí: Miramar-Ondarreta, El Antiguo, Seminario, Lugaritz, Lizarriturri, Benta Berri, North University Campus, Ensanche de Ondarreta, Ciudad Jardín de Ondarreta I a II.

Ategorrieta-Ulia

Čtvrť Ategorrieta-Ulia se rozvíjí na úpatí jižního svahu hory Ulia. Má rozlohu 67.53 hektarů a na západě sousedí s Sagüés , na jihu s Avdou. de Navarra a železnice RENFE a na východ od Alto de Miracruz .

Jeho vývoj je v zásadě lineární, podporovaný v první řadě starou silnicí Ategorrieta a později třídami Navarra a Ategorrieta, stoupající úbočím kopce Ulía a zachovávající relativně homogenní maximální římsový odkaz. Typologie sídel, i když není současná, reaguje ve své obecnosti na málo zastavěné rezidenční podniky a izolované bydlení, mezi nimiž se množí konvenční parcely obsazené velkými budovami kontrastujícími s obytným prostředím.

V sousedství se rozlišuje pět oblastí: Manteo, Ulía-Barren, Mitxelene, Toki-Eder a Ategorrieta, které jsou pro účely provádění plánování klasifikovány jako městské pozemky.

Navzdory zdánlivé homogenitě jsou problémy Barrio rozmanité. Je zde potřeba přestavby kvůli problémům, jako je nedostatečná silniční síť, vysoká hustota v určitých oblastech, kombinace využití a nedostatek parkovacích a volných míst.

V oblasti Manteo je vyšší hustota osídlení s konflikty v dostupnosti, zatímco jiné oblasti mají vyšší kvalitu životního prostředí, což je však také doprovázeno nedostatky v této oblasti. Nízkohustotní typologie Neighborhood dává vzniknout rozptýlení veřejných prostorů, které dosahují v Manteu vysokých standardů po zásazích, k nimž došlo v posledních letech, a redukovaných v oblastech zahradních měst, jak je v těchto typologiích obvyklé.

Je dodržována povinnost sanace území, která má podobu řady urbanistických akcí: transformace průmyslového využití na terciární, vytvoření nových náměstí a volných prostranství v Santa Teresa, Manteo atd., urbanizace parku Ulía v r. přilehlé oblasti, výstavba sportovního centra a zajištění podzemních parkovišť v Manteu. Na druhé straně je také nutné upevnit typologii nízkohustotního bydlení jako charakteristické využití, přizpůsobení a upřednostnění silniční sítě, rozvoj volných intersticiálních ploch, řešení nedostatkových vazeb a většinovou konsolidaci využití zařízení.

Ayete

Čtvrť Ayete leží v centrální části města a zabírá vrchol a svahy Alto de Ayete , který se nachází mezi pláněmi Ibaeta a Urumea.

Má přibližnou rozlohu 233 hektarů a je ohraničen na jihu variantou San Sebastián, na severu Paseo de Miraconcha a Camino de San Roque, na východě železničními tratěmi Eusko. Trenbideak, nová silnice Amara – Ayete a silnice Errondo a na západ s okraji průsmyku Lugaritz, silnice Ibaeta-Ayete a Avenida de Tolosa.

Ayete obecně reaguje na vlastnosti zahradního města střední hustoty v zastavěných oblastech a na to, že je zde nedostatek komunitního vybavení, nedostatečné silniční spojení mezi různými zastavěnými oblastmi a malá podpora komerčních aktivit. Ze všech těchto důvodů se plánuje provedení některých městských akcí: sportovní centrum Txantxa-Erreka a sportovní areály Lanberri, Puyo a Pagola; nákupní centrum Txantxa -Erreka ; výstavba silnice Amara-Aiete-Ibaeta/El Antiguo (1999); a vytvoření parků Puyo a Arbaizenea.

Centrum-Centro

Na severu ohraničené otevřeným mořem, na východě řekou Urumea, na západě Bahía de la Concha a kopci Ayete a na jihu novým Ensanche de Amara, Centrem, pro účely Generální plán tvoří historická čtvrť, Ensanches z 19. století, Paseo de Miraconcha a kopec San Bartolomé, což jsou všechny zastavěné oblasti, k nimž se přidávají hora Urgull a ostrov Santa Clara.

Zaujímá plochu 116 hektarů a je vymezen takto: Urgull – Santa Clara, Port, Parte Vieja, Ensanche, San Bartolomé, Amara Zaharra (Stará Amara) a Paseo de Miraconcha . Všechny jsou klasifikovány jako Urban Land.

Jako oblast s vysokou environmentální, architektonickou a urbanistickou kvalitou jsou akce plánované PGOU pro centrum zásadně zaměřeny na zachování jeho charakteristik.

V posledním desetiletí 20. století tedy Plán rehabilitace historické čtvrti, ochrana zastavěného dědictví, další Plán restrukturalizace dopravy, zvažující možnost zasypání komunikací Eusko. Trenbideak a realizace Ensanche v oblasti San Bartolomé3, kulturní centrum ve staré Pescadería (1999) a možné umístění autobusového nádraží. Pozoruhodný význam má plán na přeskupení a renovaci Boulevard (1999) a Alderdi Eder (1998), akce, které by spolu s pěší úpravou vyplývající z nového uspořádání silničního systému měly představovat základní faktor pro zlepšení kvalitu životního prostředí. Ensanche a její komerční přitažlivost. Na závěr uveďme, že Kulturní centrum Koldo Mitxelena (1993) je jednou z realizovaných prací s velkým úspěchem po všech stránkách.

Egejské

Egia představuje jasně identifikovatelnou čtvrť v městské struktuře s podmínkami centrálnosti, které jsou částečně znehodnoceny kvůli její poloze na východ od železnice a její topografii.

Čtvrť má dokonale rozpoznatelné fyzické limity, které zčásti představují bariéry v jejím vztahu ke zbytku města. Sousedí tedy na severu s uspořádáním železnice RENFE, na západě a jihu s tokem řeky Urumea a na východě s údolím Marrutxipi a oblastí Baratzategi, kde však dochází ke kontinuitě pozemku. evidentnější.

Pro začlenění městské části do města je prostor zabraný starým stadionem Atocha a Mercado de Frutas předurčen k výstavbě domů, prostranství a terciárního využití (Justiční palác), prosazující Generální plán řešení komunikace kolem viaduktu Iztueta, doplněné pěšími spoji přes něj ve výšce mostu Santa Catalina a novým mostem plánovaným před parkem Araba, který předělává stávající nadjezd u nádraží (1999). Kromě toho PGOU navrhuje nový silniční přístup z Amara Osinaga a Intxaurrondo atd. Neexistující sportovní zařízení v Egii vedlo k výstavbě sportovního centra, fronton courtu a doplňkových tratí v lokalitě Mármoles Cantabria, čímž se problém vyřešil. Na druhou stranu se spojení této čtvrti s Intxaurrondem zlepšilo rozšířením Avda. de Ametzagaina. Pozoruhodná je také výstavba domů na Paseo del Urumea a v Bateille (1999-2000).

velký

Má přibližnou plochu 44 ha a tvoří sousedství vymezené PGOU menšího rozšíření. Představuje východní expanzi města, projektovanou v po sobě jdoucích fázích, které zahrnovaly postupné fyzické zabírání půdy získané z řeky a moře. V současné době je nedokončený a plánuje se definovat jeho konečnou konfiguraci.

Území je znatelně horizontální a představuje, navzdory své centrální poloze ve městě, jasně identifikovatelný kus díky své historické paměti a kategoričnosti svých hranic: řeka Urumea na západě, železniční trať RENFE na jihu, Avda. Navarra a podhůří Monte Ulía na východě a moře na severu.

Celá čtvrť je klasifikována jako Urban Land. Za zmínku stojí zásahy spočívající v přestavbě pláže a promenády Zurriola (1995), výstavbě posluchárny a konferenčního centra Kursaal (1999), plánu urbanizace a obnovy Sagüés, stejně jako demolici tržnice Gros a výstavbě domy na jeho místě (1997).

Ibaeta

Rozlohou 192 hektarů zaujímá rovinaté oblasti stejnojmenné roviny od křižovatky varianty v Añorga po Ensanche de Ondarreta a také část svahů Lugaritz a Igueldo, které ji vymezují na východ, respektive západ.

Na svahu je vidět nadměrná stavební zástavba, která spolu nesouvisí, částečné nekoordinované plánování svobodných zón, nedostatek adekvátního základního tvaru silnice a místních volných ploch. Předpovědi intervencí ke zmírnění těchto nedostatků jsou realizace obytných budov (Ondarreta, Benta – Berri, Errotaburu, Berio atd.), průmyslových oblastí Igara, El Infierno a Zuatsu, silnice Ibaeta-Aiete… Také to očekává se zlepšení Avda. de Tolosa jako základní konfigurační prvek urbanistického rozvoje celé oblasti, dokončit Univerzitní kampus, vybudovat sportovní centra Benta – Berri (1999) a Univerzitní sportovní centra, parky Almorza a Lugaritz a další sérii parků a zahrad.

Podobně je navržen integrovaný a komplexní program využití, který umožňuje sousedství, spolu se zbytkem Vega patřícím do sousedství El Antiguo-Ondarreta, podmínky centrality nezbytné k vytvoření alternativního pólu k městskému centru.

Akce v Muitegi (vytvoření „sportovního parku“), Beriyo (smíšená rezidenční zástavba „otevřené výstavby“ a „ve výstavbě“), Igara (Údržba průmyslového využití.), Errotaburu (výstavba domů a dvou věží terciárního využití, jedna z nich centrála provinční pokladny Guipízcpa) a Zuatsu (vytvoření nové zóny „průmyslového využití“ určené k implantaci neznečišťujících modalit na půli cesty mezi industrialdea a technologickým parkem.

Igueldo

Tato čtvrť je tvořena třemi jasně diferencovanými městskými enklávami zasazenými do nezastavitelného území Monte Igueldo o celkové rozloze 25.8 hektarů.

Enklávy, o kterých jsme se zmiňovali, jsou v první řadě oblast, která zahrnuje východní svah Monte, omezený přístupovými cestami do Igueldo („Faro“ a „Pueblo“) a na vrchol. Druhou tvoří rezidenční čtvrť „Amezti“, tvořená úzkým pásem půdy na severním svahu Monte a omezeným na jihu příjezdovou komunikací do městské oblasti Igeldo. Ten spolu s nově vybudovaným územím, které se v jeho okolí vymezuje, tvoří třetí ze zmíněných enkláv, které tvoří Igueldo.

Městský problém, který existuje v Igueldo, je následující: nadměrné zahušťování obytných oblastí, projíždějící doprava a potřeba omezeného a postupného rozvoje v Casco. K tomu je třeba přičíst scénický význam svahů Igueldo.

Aby se předešlo zahušťování, je zamýšleno, že stávající budova bude konsolidována, aniž by se předpokládalo více stavebních úprav určitého významu, než odpovídá oblasti „Igeldoko Zabalpena“. Kvůli problémům, které Casco má, by silniční doprava, která tudy procházela, byla eliminována výstavbou silničního okruhu „Pueblo de Igueldo“. Spolu s tím PGOU zajišťuje rozšíření zábavního parku a vytvoření otevřených prostranství v obecném měřítku.

Intxaurrondo

Intxaurrondo se nachází na východ od města a zvedá se na jeho svazích, aby se po přeskočení přes umělý zářez vytvořený v 1970. letech minulého století při výstavbě obchvatu Donostia-San Sebastián přiblížil k vysokým oblastem Ametzagaina.

Omezuje se na sever s uspořádáním železnice RENFE, kromě původního jádra; na západ se sousedstvím Egia (oblast „Jai-Alai“ a hřbitov Polloe); na jih s nájezdy na dálnici a park Lau-Haizeta, který zahrnuje kopce Ametzagaina, a na východ se spojnicí Herrera – Intxaurrondo výše uvedené varianty.

Jeho rozšíření dosahuje rozlohy 156 ha, ve které jsou pozorovány typické problémy okrajových částí města: izolace, špatná dopravní dostupnost, nedostatek volných míst v určitých sektorech, parkování a vybavení. Přesto se velká část těchto problémů podstatně zlepšila s prováděním nových přístupů od společnosti Avda. de Ategorrieta a varianta.

Pro jeho řešení bylo navrženo mnoho urbanistických akcí, z nichž některé již byly provedeny: zasypání železnice; vytvoření Paseo de Zubiaurre; nové silniční přístupy přes Marrutxipi, Altza a Amara Berri; prognóza nového bydlení veřejné iniciativy v Mons a Baratzategi; zajištění nákupního centra v Marrutxipi ; vytvoření parků v Marrutxipi a Baratzategi, zahrad a náměstí; výstavba sportovního centra, ordinace, škol a rezidence pro seniory; poskytování parkovacích míst.

Loiola-Martutene

Čtvrť Loiola-Martutene o rozloze přibližně 114 ha zaujímá rovinaté území říční nížiny Urumea, která prochází jihovýchodní zónou magistrátu, včetně kopce La Salle, který odděluje oblasti Loiola a Shores. z Loioly.

Na severu je omezena řekou Urumea a variantní silnicí, na východě a západě svahy Intxaurrondo-Altza a Zorroaga, přičemž na jih dosahuje až k hranici obce San Sebastián s Astigarraga.

Rekvalifikace relativně neuspořádané a nedostatečně vybavené městské struktury stávajících rezidenčních a průmyslových center je nepochybně jedním ze základních cílů intervence v této čtvrti, stejně jako její adekvátní propojení na městské úrovni se sousední čtvrtí Amara-Berri.

Loiola proto trpí problémy s parkováním, dopravou, nedostatkem vybavení a volných míst. Navíc má vysokou hustotu, je zde mix neslučitelných použití a problémy se záplavami bývají příliš časté.

Ze všech těchto důvodů jsou v Loiole, Txomin Enea a Martutene navrženy speciální rehabilitační plány, projekty pro splavnění řeky a uspořádání dálnice, procházka podél řeky a výstavba sportovního parku v Martutene. Všimněte si, že sportovní centrum La Salle, které má garáže a kanceláře, bylo dokončeno v roce 1997.

Miracruz -Bidebieta

Leží na jižním svahu hory Ulia , na východ od města, hraničí s Pasaiou a rozšiřuje se na jih až k železniční trati RENFE. Má rozlohu 57.10 ha a jeho časová a fyzická konfigurace reaguje na různé momenty a typologie. Obraz této čtvrti tak tvoří izolované rodinné domy, otevřené polygony s vysokými věžemi a stavby, které se objevily mimo plán seřazené před silnicí.

Pokud se podíváme na urbanismus oblasti, uvědomíme si, že na obou stranách Avenida Alcalde Elosegi existují dvě velmi odlišné situace. Na severu se nachází zástavba liniových bloků a věží, kde je diagnostikován problém ve specializaci, hierarchii a správě volných ploch, k tomu se přidává existence nezastavěných dutin, nejistá dostupnost určitých budov, nedostatek parkování a mystifikace využití, někdy se zjevnou nekompatibilitou, jako je tomu v případě Gomistegi .

Sídla na jihu reagují především na typologie nízké zástavby, specifické problémy znamenají úsek silnice a dostupnost.

Tváří v tvář této popsané situaci PGOU navrhuje opatření na silnici, projektování nových spojení v Gomistegi ke zlepšení životního prostředí a podmínek dostupnosti. Upraveno je také využití úseku komunikace, snížení vozovek v zóně Sever ve prospěch parkovišť a chodníků a projektování komunikací souběhu úseku a snížené rychlosti v zóně Jih.

Stručně řečeno, vývoj prováděný na podporu vnitřní reformy oblasti Gomistegi a přestavby a přestavby veřejného prostoru je konsolidován.

Miramón-Zorroaga

Tento prostor o rozloze 265 hektarů se nachází jižně od magistrátu a usazuje se na kopcích, které dominují údolí Urumea a potokům Barkaiztegi a Añorga. Omezuje se na sever s dálnicí, na západ s Añorga-Txiki, na jih s Oriamendi a údolím Barkaiztegi a na východ s lomy loiola a svahy, které klesají na Martutene.

V současnosti se jedná o řídce obsazenou oblast, ve které jsou rozptýleně osídleny domy převážně izolované typologie a velká zařízení: Ciudad Sanitaria, Poliklinika Guipúzcoa, Euskal Telebista atd.

Negativní problémy, které je třeba vyřešit, jsou dostupnost a nevyhovující silniční síť. S vytvořením nového příjezdu z dálnice a zlepšením silnic Aldapeta a Anoeta se očekává řešení.

Návrh také počítá se specializací území na osídlení využití a typologie podobné stávajícím, rozšířené o aktivity typické pro technologický park Miramón a rekreační zařízení Illumbe, ve kterém bylo vybudováno volnočasové centrum (1999), které zahrnuje býčí aréna (1998).

Zubieta

Oblast, na kterou odkazujeme v tomto příspěvku, se vztahuje na oblasti, které nejsou klasifikovány jako nezastavitelná půda, tedy o něco více než 46 ha. ze 770 ha. které tvoří přibližně celou tuto západní enklávu, která se nachází ve výše uvedené rovině nebo bezprostředně k ní, a je tedy usazena na v podstatě rovinatém území, před nímž se nachází také takzvaný dům Aizpurua a oblast obsazená Donostiy - Hipodrom San Sebastián a různá zařízení a vybavení.

Jak enkláva, tak výše uvedené osady nepatří zcela do obce Donostia, částečně odpovídající sousední obci Usúrbil podle nedávno dohodnutého vymezení.

Urbanistické problémy sousedství se soustředí na potřebu vyřešit průjezdní dopravu jádrem a obecnou dostupnost. Za tímto účelem PGOU plánuje zlepšit silnice a poskytnout chodníky k příjezdové cestě z Lasarte-Oria a Txikierdi. Podobně se považuje za vhodné definovat směrnice pro rezidenční rozvoj jádra, objekt neustálých iniciativ, které dosud nepřinesly ovoce, s cílem vytvořit nabídku bydlení, která se vyhýbá napětím z nevybíravé okupace v rovině.

Na druhé straně je potřeba přeskupit zázemí hipodromu, jeho nejbližšího okolí a jeho případné nároky a možnosti rozšíření a možnost mít pozemky pro různé využití s ​​příznivými topografickými a přístupovými podmínkami, které zajistí rovinu v jakémkoli pouzdro. Sever a v každém případě s ohledem na zvláštní podmínky prostředí daného území.

Pokud jde o městské zásahy na nezastavěné půdě, musí PGOU kromě Mendizorrotz, Ulia, Lau – Haizeta a Oriamendi zdůraznit otevření řízené skládky inertního odpadu.

Urbanistický rámec Donosti

Můžeme najít bloky uzavřené i otevřené (s volnými prostory ve středu), pravidelné (mají definované geometrické tvary) a nepravidelné (bez pravidelného polygonálního tvaru).

Na druhé straně je v plánu pozorována symetrie a uniformita v tom, co nazýváme Centrálním městem a částí jeho doplňkové oblasti, přičemž je možné rozlišit různé fáze jeho vývoje.

Vývoj urbanistického rámce a struktury v průběhu historie města již byl analyzován dříve. Nyní se zastavíme u současného urbanistického rámce celé městské části.

Pouze plán Starého Města nám může poskytnout mlhavou představu o prvních městských strukturách města. Je třeba připomenout, že až do 18. století převládala středověká rovina. V plánech z doby před 18. stoletím se zdá, že obezděná ohrada je zcela obsazena bloky domů, které jsou pravidelně rozřezány ulicemi a kantony, připomínající vojenský tábor. V těchto blocích jsou domy seskupeny kompaktně, aniž by opustily jakýkoli otevřený prostor, s výjimkou Plaza Vieja, která vedla k Puerta de Tierra. V 18. století byla v centru města představena velká novinka Plaza Nueva s krásnými portiky.

Požáry, o kterých jsme již hovořili, nepřinesly změny ani ve struktuře, ani v urbanistické morfologii města. Domy byly přestavěny se stejnými vlastnostmi na svých starých pozemcích.

Po požáru v roce 1813 bylo město rekonstruováno, stále ve svých zdech. Práce trvaly 36 let a jejím výsledkem byla současná Parte Vieja, která je zahrnuta mezi Monte Urgull, současný Boulevard, přístav a ulici San Juan o rozloze 10 hektarů.

Rekonstrukční komise připadla architektu Pedro Manuelu Ugartemendíovi , který po určitých konfliktech s majiteli pozemků přistoupil spolu s architektem Alejo de Mirandou k přestavbě města na již existujících pozemcích. Architektům tak zbyla jediná útěcha zregulovat a rozšířit některé ulice a stanovit nějaké vyhlášky pro typologii a tvarosloví budov.

Po povolení k demolici hradeb (1863) byly v roce 1864 zahájeny práce na jižní Ensanche podle návrhu Antonia de Cortázara, které se postupnými přístavbami dotkly asi 70 ha, v období asi XNUMX ha. třicet let. Během této doby byly představeny významné osobnosti. Komplex je strukturován kolem severojižní osy (současná ulice Hernani), která navazuje na ulici Mayor na Starém Městě. Paralelně s ulicí Hernani a podél toku řeky mezi mosty Santa Catalina a Zurriola je Paseo de la República Argentina. Alameda del Boulevard a Alameda de la Libertad uzavírají severní sektor Ensanche na jeho severní a jižní straně.

V tomto severním sektoru najdeme jako centrální bod sloupoví Plaza de Guipúzcoa. Městskou strukturu tvoří pravoúhlé bloky o rozměrech 56×84 metrů, z nichž jedenáct je s těmito charakteristikami zarovnáno mezi ulicemi Hernani, Garibay, Churruca, Elcano, Idiáquez, Legazpi, Oquendo a Plaza de la República Argentina. Ulice Peñaflorida, Bengoechea, Andía a Camino protínají ty předchozí a dotvářejí městskou strukturu tohoto sektoru. Mezi ulicí Paseo de la República Argentina a ulicí Oquendo se nachází zahrada, kde se nachází divadlo Victoria Eugenia a hotel María Cristina. Zbývají dva bloky, užší obdélníkový na konci, který směřuje k zálivu La Concha, a další lichoběžníkový mezi ulicí Oquendo a Paseo de la República Argentina na konci, který směřuje k řece Urumea.

Jižní sektor Ensanche sahá od Avenida de la Libertad k Plaza del Buen Pastor, další hranice jsou záliv La Concha a řeka Urumea. Ulice San Marcial, Arrasate, San Martín, San Bartolomé a Alfonso XIII tvoří horizontální osy a kolmice tvoří ulice Manterola, Easo, Urbieta, Loyola, Fuenterrabía, Guetaria, Vergara a Echaide. Paseo de la Concha, Paseo de los Fueros, Plaza de Bilbao a Plaza de Zaragoza doplňují tento soubor, jehož centrálním jádrem je Plaza del Buen Pastor, které díky větší ploše tohoto sektoru Eixample zůstává poněkud přesunuta na západ. Zde přítomné bloky mají tvar blíže ke čtyřúhelníku, s 56×54 metry.

Na kopci San Bartolomé byla odstraněna jeho část, která bránila prodloužení ulice Easo. Generální plán z roku 1995 počítá s rozšířením výše zmíněné paseky a přestavbou oblastí poblíž Amara Viejo.

Je třeba poznamenat, že v současné době jsme v této oblasti svědky posilování rozvoje komerční činnosti, kulturní, rekreační a volnočasové nabídky. S ohledem na změny, kterými tento sektor města prošel, musíme především poukázat na oblast Buen Pastor, kde se nachází i kulturní centrum Koldo Mitxelena. Kromě toho je to urbanizace Boulevard (1999) a Alderdi Eder (1998). Tento plán spolu s pěšími úpravami vyplývajícími z nového uspořádání silničního systému musí představovat základní faktor pro zlepšení kvality životního prostředí Eixample a také jeho obchodní atraktivity.

Mezi Starým Městem a ústím řeky Urumea se rozvinula takzvaná východní Ensanche, která získávala půdu z moře a regulovala a usměrňovala levý břeh řeky. Hlavní scéna je zasazena mezi Paseo de Salamanca a Aldamar Street. Vzhledem k tomu, že období výstavby této oblasti spadá do zástavby Ensanche de Cortázar, mají bloky podobné vlastnosti, s menšími terasami a obdélníkovým půdorysem, snaží se maximálně využít 5.3 hektarů. získal z moře Most Zurriola a Boulevard spojují toto prodloužení s Grosem a centrem města, v tomto pořadí.

V Miraconcha najdeme směs vil a luxusních domů; Dnes stará sídla a chalupy přenechávají svá místa luxusním rezidencím.

Čtvrť Gros byla postavena na dunách a písčinách mezi ústím řeky Urumea a úpatím hory Ulía, která také získala důležitou půdu z moře. Začaly se stavět rodinné komplexy a malé hotely, ale brzy se začaly povolovat všechny druhy zneužívání nemovitostí, mísily se rezidence s dílnami, drobným průmyslem a mizely zelené a otevřené prostranství. Pláž Zurriola byla zredukována na malou oblast otevřenou silným vlnám. Je to však jedna z oblastí, která doznala větší změny struktury. Zdůrazníme přestavbu pobřeží na pěší promenádu ​​od Mompás k mostu Zurriola . Chce také zpevnit novou pláž Gros a novou hráz postavenou jako prodloužení pravého břehu řeky. Spolu s těmito dvěma akcemi je možná nejdůležitější výstavba kulturního komplexu pro Auditorium a Konferenční centrum.

Ve čtvrti Gros máme jeden z nejchaotičtějších příkladů urbanismu San Sebastianu; bloky jsou extrémně nepravidelné, v labyrintu ulic prosycených obchodními podlažími, dílnami, malým průmyslem, sklady, garážemi atd., které vytvářejí určitý pocit dusna a chaosu.

Nejpravidelnější zarovnání lze nalézt po Avda. de Navarra, v sektoru zvaném Nuevo Gros, ve kterém byla půda starého náměstí Plaza de Toros využita k výstavbě řady komerčních bloků a suterénů, které přispívají k nasycení měst a dopravním zácpám. sousedství, přestože jde o kvalitní domy. Tato oblast, kde si budovy zachovávají větší pravidelnost, pokračuje podél Avdy. de la Zurriola a Paseo de Ramón María de Lilí.

Mezi nejvýznamnější urbanistické změny ve čtvrti Gros vyniká pěší zóna tzv. „Corazon de Gros“. Stejně tak je zamýšleno dokončit výstavbu silniční sítě rozšíření a řešit vnitřní reformu dotčených oblastí (okolí Gros Marketu), úpravu nových využití a ploch pro veřejné využití na povrchu.

Nejdůležitější otevřený a zelený prostor, který v sousedství existuje, je Plaza de Cataluña, pod nímž bylo v 1970. letech minulého století vybudováno podzemní parkoviště.

Čtvrť Sagüés mezi pláží Zurriola a úpatím Monte Ulía je malý soubor nekvalitních bytových domů, který neodpovídá žádnému předchozímu plánu a plánuje se jeho rehabilitace.

Komplex Ulía-Ategorrieta představuje řadu rodinných domů spolu s malými bloky bydlení s nízkými příjmy, některými vzdělávacími, zdravotními a náboženskými centry a luxusními vilami.

Jižně od Grosu začínají komplexy Atocha a Eguía. V Atocha najdeme pravidelné zarovnání podél Paseo del Duque de Mandas, před starým fotbalovým hřištěm Atocha a budovami Abastos, Old Military Hospital a Tobacco Factory.

Pozoruhodná je také možná přestavba oblasti viaduktu Iztueta a výstavba programu „úředně chráněného bydlení“, „garáží“ a doplňkových „kancelářských“ prostor na Paseo ministerstvem urbanismu, bydlení a životního prostředí baskické vlády. del Urumea a podle typologie „otevřené budovy“ s přilehlými „soukromými zahradami“.

Ve čtvrtích Antiguo a Ondarreta najdeme velké typologické rozdíly. Před několika lety převládaly vily a nízkopodlažní budovy v celé Ondarretě a v okolí Monte Igueldo byly dvě řady nekvalitních domů. Dnes pozorujeme mizení dvou zarovnání. Stejně tak stojí za zmínku Ensanche de Ondarreta, která má nízkou hustotu, a zánik továrny Lizariturri, kde bylo v posledních pěti letech 20. století postaveno značné množství domů.

Ve čtvrti Antiguo je rezidenční sektor na vysoké úrovni, v 6 blocích, které jsou zarovnány podle Avenida de Zumalacárregui, ohraničené Calle Matía, z nichž najdeme pestrý soubor ulic a domů všeho druhu. El Antiguo zasahuje do obytných, vzdělávacích a průmyslových oblastí Ibaeta, Lorea, Zapatari, Igara a Añorga.

Tato čtvrť San Sebastián je jednou z těch, které se nejvíce změnily, a proto je vhodné na některé akce upozornit. Ve Venta berri se rozvíjí „obytná“ a „terciární“ oblast, která je konfigurována jako „centrum“ činnosti a reprezentující městský komplex tvořený čtvrtěmi El Antiguo a Ibaeta. Musí se také rozvíjet univerzitní město v Ibaetě: Severní a Jižní univerzitní kampus UPV a Technická fakulta (University of Navarra).

V Beriyo je navržena smíšená rezidenční zástavba „otevřená budova“ a „ve výstavbě“, která konsoliduje stávající školní budovy a vytváří silniční síť, která umožňuje přímý vztah mezi oblastí a jejím okolím. V Illarře se stejně jako v Ize plánuje výstavba nové rezidenční čtvrti s nízkou hustotou. Oblasti Errotaburu má být přiděleno „charakteristické využití“ „bydlení“, doplněné významnou částí „terciárního využití“.

A konečně, v Zuatsu byla vytvořena nová oblast „průmyslového využití“ pro implementaci neznečišťujících způsobů, zarámovaná do toho, co se začalo nazývat „špičkové technologie“ nebo „R + D“ (výzkum a vývoj).

Polovenkovský sektor El Antiguo dosahuje bodu spojení s komplexem Ayete a zahradním městem Etxadi, které se zase spojují s Aldapeta, Bidebieta-2 a Alto de Miraconcha.

Z těchto oblastí a se stejným rozptylovým charakterem se dostanete do oblíbených čtvrtí a malých a starých staveb Alto de Errondo, Alto Amara, Morlans a Amara Viejo. Z Alto de Errondo se dostanete do oblasti zdravotních a pečovatelských služeb Zorroaga – Miramón, s nemocnicí, zdravotní rezidencí, poliklinikou, azylem, Finca de Miramón atd.

Ve čtvrti Amara Nuevo, která se rozvíjí s usměrňováním řeky Urumea a vysycháním močálů, je nutné rozlišovat několik oblastí, které jsou společné pro všechny, velké bloky domů s vysokou hustotou obyvatelstva, a nedostatečná struktura v jeho urbanizaci.

Nejotevřenější a nejkvalitnější oblast se táhne od Avdy. de Carlos I do Paseo de Errondo a Podavines . Jeho centrální osou je ulice José María Salaverría , která ponechává nezastavěné pozemky. Z východní strany Avda. de Carlos I, k řece, železniční trati a Paseo de Zorroaga se táhne starší a méně kvalitní sektor, jehož hlavní osou je Avda. de Madrid.

Na sever od Plaza de Pío XII začíná severní oblast čtvrti, která zasahuje do Parque de Álava a Plaza del Centenario, která vede do čtvrti Amara Viejo a komplexu Ensanche, který se táhne od Plaza od Buen Pastor do tohoto sektoru Amara. Nuevo, který představuje vlastnosti podobné těm ze zbytku Ensanche, ale s větší morfologickou a funkční degradací, s přítomností menších a nepravidelných bloků. Osu tohoto sektoru tvoří ulice Easo , Urbieta a Prim a jako volnou plochu má Paseo del Árbol de Guernica, sledující tok řeky Urumea.

Jižní komplex čtvrti Amara Nuevo je doplněn sportovním areálem Anoeta, zahradami Plaza de Pío XII, kostelem Sagrada Familia a komplexem vládní subdelegace, Institutu středního vzdělávání, dalšími vzdělávacími centry a autobusové nádraží, vedle hotelu Amara Plaza. V Anoetě vyniká sportovní areál.

V tzv. Apendix de Amara (Amara-Osinaga) se budovy rozvíjejí v blocích určených pro obytné účely. Kromě obchodního centra ARCCO jsou také „terciární využití“ v „přízemí“.

Po toku Urumea ze čtvrti Amara dorazíme ke skupině tvořené Loyolou a Txomin-Eneou, kde najdeme malý sektor vil, vzpomínku na pokus o vytvoření zahradního města, armádní kasárna, vojenské domy, roztroušená obytná oblast Txomin-Enea a neuspořádané seskupení Loyoly.

V ostatních sektorech města (La Paz, Herrera, Bidebieta, Alza, Astigarraga, Intxaurrondo, Larratxo, Martutene, Sarrueta atd.) existují silné kontrasty mezi rozptýlením a koncentrací. Převažuje nekvalitní bydlení, velké bloky, špatná komunikace a přístup, nedostatek nebo absence otevřených prostranství, slabé služby atd. s vysokou hustotou osídlení, i když se v posledních letech výrazně zlepšila ve všem, co souvisí s vybavením a služby.

V oblasti Intxaurrondo a Alza musíme zmínit rozvoj důležité „obytné oblasti“ v Baratzategi a Bustintxulo (Intxaurrondo -Sur) a také nákupní centrum Garbera.

Morfologické oblasti z Donosti

Níže se zmíníme o fyzickém stavu budov, což nám spolu s výše uvedeným umožní vidět stupeň homogenity různých morfologických oblastí města.

Staré Město je jednoznačně morfologickou památkovou rezervací, i když směřuje k určité revitalizaci svých funkcí, která nezhoršuje historickou a sentimentální hodnotu tohoto celku.

Do této skupiny chráněných území, i když z jiných důvodů (krása krajiny, rekreační prostory atd.), řadíme sektory Igueldo, Miraconcha , Ayete , Ulía-Ategorrieta , Ondarreta, Zubieta a Zorroaga – Miramón, i když v roce V u prvních čtyř došlo k poměrně rychlému procesu renovace, kdy zanikla upravená sídla, která byla nahrazena vyššími a hustšími obytnými komplexy.

Existují oblasti v El Antiguo, Eguía-Atocha, Loyola, Amara Viejo, Centro, Gros a dalších okrajových čtvrtích, ve kterých byly nebo jsou nahrazeny staré budovy, dílny a malé průmyslové sklady novými obytnými budovami. Jsme tak před procesem obnovy ve zhoršených oblastech.

Existují také velmi poškozené oblasti, ve kterých nebyl zahájen žádný proces renovace.

Na Avenida de la Libertad došlo ke zrychlenému procesu morfologické obnovy, kdy se objevily luxusní domy a budovy pro banky, kanceláře atd.

Ve starých zemích okupovaných Plaza de Toros také probíhal proces renovace a urychlené transformace, čímž se vytvořilo to, čemu se říká New Gros. Vznikla tak řada obytných bloků a komerčních prostor. V tomto smyslu došlo ke zrychlení procesů v Intxaurrondo, Alza, Astigarraga, Larratxo, Bidebieta 1 a 2, La Paz, Herrera, Roteta, Loyola, El Antiguo-Ibaeta, Ayete, Eguía-Atocha a dalších malých sektorech periferie čtvrtí.

Logicky mají tyto procesy větší či menší dynamiku ve vztahu k obecnému rozvoji Centra, Centrálního města a vzájemných vztahů a vzájemných závislostí, které se vyskytují v celém komplexu tvořeném San Sebastiánem a jeho periferní oblastí.

Městský model ze San Sebastianu

Tímto označením odkazujeme na přiblížení k morfologicko-funkční realitě městského komplexu, který tvoří hlavní město Gipuzkoan a řadu blízkých obcí, z nichž některé tvoří aglomeraci s Donostiou, která zabírá část pobřeží mezi zálivy. z Concha a Pasaia a z Las Vegas del Urumea, Oria, Oiartzun a Regata de Añorga.

Tento městský model se nejeví izolovaně, ale od počátečního procesu formování tvoří součást vyšší jednotky: městské oblasti Guipúzcoa. V naší provincii najdeme složitou síť roztroušených statků, malých venkovských oblastí, které jsou rozmístěny po celé gipuzské geografii, v polouzavřené a orientované krajině, která s rozvojem městského fenoménu postupně ustupuje určité originalitě. průmysl a proces urbanizace.

Guipúzcoa můžeme považovat za prostor organizovaný San Sebastiánem s jeho periferní oblastí v rámci námořního subsystému jako uzlovou oblast baskicko-periferního městského systému jako celku.

Hlavní město Gipuzkoan je velmi dynamická obec, vezmeme-li v úvahu všechny obce v provincii, zvyšující svou centrálnost v důsledku zvýšení koncentrace zboží a služeb. Tento nárůst, který je vzhledem k provincii značný, však neplatí pro bezprostředně okrajové obce, které začínají hostit komerční funkce typické pro centrální město.

Tento městský model se svými formami, využitím půdy, zařízeními, infrastrukturami, socioekonomickými aktivitami, toky atd. Byl konfigurován v různých fázích:

1) Do poloviny 12. století převládal venkovský ráz.

2) Od poloviny 12. století do počátku 15. století se založením hlavního města a jeho konsolidací jako prvního městského centra regionu, jeho opevněním, nárůstem počtu obyvatel a kontrolou nad rozlehlým městským územím a rozvojem přístavní obchodní a silniční sítě.

3) Od počátku 15. století do konce 18. století vyniká vojenská role města a úpadek jeho ekonomické síly, zkrácení jeho městského období, růst předměstí Antiguo, San Martín a Santa Catalina a rozšíření přístavu funguje.

4) Od počátku 19. století do zbourání hradeb v roce 1863, etapa, ve které upozorňujeme na požár v roce 1813, rekonstrukční práce v roce 1816, začátek turistiky v roce 1845, slavnostní otevření dálnice N-1 v roce 1847 a hlavním městem roku 1854.

5) Od roku 1864 do roku 1955, s rozšířením Cortázar na Avenidu, jižní rozšíření, východní rozšíření, vývoj dalších čtvrtí, obsazení části Vega del Urumea, obecný růst celého centrálního a periferního městského komplexu, a generální plán z roku 1950.

6) Od roku 1956 do současnosti, se zákonem o půdě, generálním plánem San Sebastián z roku 1962 a dalšími plány v obcích okrajové oblasti, plánem městského plánování Guipúzcoa z roku 1966, zákonem o územním plánování z roku 1990 a jeho směrnicemi z r. 1994, Generální plán Donostia z roku 1995, formování městských periferií, funkčních oblastí a proces konfigurace metropolitní oblasti s osou Donostia-Baiona.

Jednotky městského modelu jsou následující:

* Centrální město s centrálním obvodem (CBD) a doplňkovou oblastí.

* Okrajová oblast se submetropolním koridorem a předměstskými koridory.

Město San Sebastian-Donosti

Hlavní osou centrální čtvrti je Avenida de la Libertad, která se od této osy táhne k Boulevardu a k Plaza del Buen Pastor. V této oblasti vyniká Plaza de Guipúzcoa s palácem provinční rady. Nacházíme se v nejreprezentativnější a nejoficiálnější oblasti působnosti města s významnou finanční a obchodní činností.

Doplňkový areál má heterogenní charakter se službami a aktivitami, které se točí kolem funkce centrálního obvodu, počítají také s významnou přítomností rezidenční činnosti. V této oblasti máme západní a jižní sektor Ensanche, které tvoří součást Centra, Miraconcha, Aldapeta, Aiete, Munto, Bera-Bera, Etxadi, Ondarreta, Igeldo, el Antiguo a Benta Berri, jako rozšíření západní sektor a Amara Viejo, San Roque, Morlans, Amara Nuevo, Zorroaga, Anoeta, Errondo, Ciudad Sanitaria a Miramón jako rozšíření jižního sektoru. Kromě toho jsou zde oblasti Starého Města, Ensanche Oriental, Gros, Sagüés , Cemoriya , Atocha, Egia a Mundaiz .

Zbytek městských jednotek je zahrnut do toho, co nazýváme periferní oblast, ve které rozlišujeme mezi submetropolním koridorem s nejvyšší hustotou a městskou kontinuitou a předměstskými koridory, které představují menší rysy hustoty a městské kontinuity.

V Submetropolitan Corridor máme Ulía , Ategorrieta , Intxaurrondo , La Paz, Bidebieta, Herrera, Alza, Larratxo a obce Pasaia, Lezo, Rentería a Oiartzun.

V jihovýchodním předměstském koridoru máme Gomistegi, Loiola, Txomin-Enea, Martutene, Sarrueta, Astigarraga, Ergobia, Landarbaso, Hernani a Urnieta. Na druhou stranu v Suroriental-Occidental máme Pakea , Beriyo , Ciudad Universitaria, Lorea, Zapatari , Ibaeta, Igara, Errotaburu , Añorga-Txiki, Rezola, Rekalde, Zubieta, Lasarte-Oria, Usurbil a Andoain.

Okrajová oblast Donosti

Za prvé je třeba poznamenat, že Guipúzcoa je území, na kterém najdeme komplexní síť rozptýlených vesniček, malých venkovských center a sítě měst a vesnic, které jsou rozmístěny po celém jeho území v krajině silně ovlivněné urbanisticko-industriálním fenoménem. . , se kterým jej lze definovat jako městský region.

V celém tomto území existuje určitá rovnováha v prostorovém rozložení obyvatelstva a městských center, avšak se závažnými urbanistickými a ekologickými problémy, a to jak v jeho historických centrech, tak v jeho periferiích, stejně jako v úrovni infrastruktury a vybavení.

Urbánní rámec, vyvinutý na pobřeží a v údolích, dal vzniknout četným aglomeracím, to znamená, že dvě nebo více jader, která rostou odděleně, se nakonec připojí k městskému komplexu, jako je tomu v případě San Sebastiánu a jeho periferní oblasti; Irun-Hondarribia ; Andoain- Billabona ; Arrasate-Aretxabaleta; Zumárraga -Urretxu ; Beasain – Ordizia – Lazkao – Olaberria; Azpeitia-Azkoitia ; atd

Regiony Donostia-San Sebastián a Bajo Bidasoa (Irún-Hondarribia) vytvořily to, co můžeme nazvat metropolitní oblast, která jako charakteristiku představuje existenci hlavního jádra nebo centrálního města s oblastí vlivu, významnou koncentraci obyvatelstva s pracovní místa v regionech, převaha terciárních aktivit, vztahy vzájemné závislosti mezi různými jádry, vysoký stupeň vzájemných vztahů v ekonomických a sociálních komunikacích a existence dostatečně rozvinutého dopravního a komunikačního systému pro udržení vztahů mezi centrálním městem a oblast jeho vlivu a zároveň usnadňuje jeho propojení s dalšími blízkými městskými systémy.

Již dříve jsme uvedli, že San Sebastián je obec s vysokou centrální polohou. Nicméně, magistráty v jeho okrajové oblasti takový jako Rentería a Hernani udrží jejich funkční pozici s ohledem na kapitál; Pasajes, Urnieta, Usurbil, Andoain a Lasarte-Oria postupně zvyšují svou centrálnost; v Lezo a Oiartzun však vidíme, že terciární dotace se (s výjimkou hypermarketů) nezvyšuje korelativně s počtem obyvatel.

Celá tato periferní oblast má tendenci zvyšovat koncentraci zboží a služeb s ohledem na nárůst populace. Při zvažování prvenství lze pozorovat, jak má obec Donostia tendenci klesat, zatímco periferie mírně přibývá.

Integrace Donostia-San Sebastian do zbytku okrajové oblasti

Městským systémem rozumíme soubor měst s jejich charakteristikami plus vztahy mezi městy, mezi městy a jejich charakteristikami a mezi charakteristikami.

Slovem vztahy označujeme možné vzájemné vztahy, propojení, vzájemné závislosti a interakce, které se mohou vyskytovat v Systému jako celku.

V Baskicku se postupně zformovalo to, co dnes nazýváme městský systém, do kterého je Guipúzcoa integrováno jako městský region se svými okresy a funkčními oblastmi.

Jako historické determinanty formování baskického městského systému máme základ středověkých vil a dopad industrializace v pobřežních provinciích.

V současnosti najdeme v baskickém městském systému málo výraznou demograficko-prostorovou strukturu, v jejímž čele stojí Bilbao a následuje Comarcas neboli metropolitní oblasti San Sebastián, Pamplona, ​​Vitoria a Bayona. Kromě toho můžeme rozlišit pobřežní subsystém, ve kterém se Guipúzcoa nachází spolu s Bizkaiou a pobřežím Laburdi, a vnitrozemský subsystém se zeměmi Álava, Navarra, Benabarra a Zuberoa.

V pobřežním subsystému vyniká silná koncentrace oblasti Bilbao a Baiona ve srovnání s gipuzkoanským rozptylem středních a malých jader, což zaručuje lepší rovnováhu, pokud jde o vztahy, spojení, využití půdy, rozvoj regionů a politiky plánování. území.

Musíme také vzít v úvahu rozvojové osy, které se formují, jako je tomu v případě Bizkaia-Guipúzcoa-Laburdi; to Bizkaia-Cantabria; Alava-Burgos ; Guipuzcoa-Navarre; a Navarra – Laburdi – Benabarra – Zuberoa, které zase souvisejí s hlavními osami, jako je Atlantický oblouk, údolí řeky Ebro – pobřeží Středozemního moře nebo N-1 směrem k zemím Kastilie-León, Madrid, Extremadura a Portugalsko.

V rámci tohoto systému zaujímá Guipúzcoa strategické místo, pokud jde o vztahy s evropským městským prostorem, a to prostřednictvím spojení s pobřežím Laburdi, kterému předsedá Baiona, která tvoří důležitou aglomeraci, a vztahy se zbytkem autonomního společenství a s Navarrou směrem k osa Ebro. Provincie Guipúzcoa se svou tradiční dynamikou a územní rovnováhou představuje velmi důležitý příspěvek k celému baskickému městskému systému, k udržení jeho dynamiky, přilákání investic a zlepšení kvality životního prostředí. Současně se zlepšují administrativní limity. dosáhnout regionálních prostorů integrovaných do velkých evropských městských systémů, které se v současnosti velmi rychle vyvíjejí a existuje riziko, že zůstanou na jejich okraji.

V Guipúzcoa vyniká role metropolitní oblasti Donostia-San Sebastián, která sahá až do Irún-Hondarribia s významnými rezidenčními, obchodními a průmyslovými oblastmi. Na druhé straně spojovací dálnice s Pamplonou posílila vztahy s Navarrou a údolím řeky Ebro.

Donostia-San Sebastián a jeho periferní oblast je souvislý městský prostor, který se propojuje s pobřežím Laburdi, je klíčovým prvkem baskického městského systému a nachází se v metropolitní fázi. Hlavní město spolu s Rentería, Pasaia a Lezo tvoří aglomeraci, kterou, spojíme-li s Irún-Hondarribia a pobřežím Laburdi, tvoří koridor Donostia-Baiona. Významně za nimi následují Hernani, Lasarte-Oria, Oiartzun, Andoain, Usurbil, Urtieta a Astigarraga. Funkční specializace, spíše než závislostní vztahy, je to, co určuje míru vztahů mezi městskými centry.

Navzdory vysoké hustotě (1,007 2 obyv./Km58) je prostorové rozložení obyvatelstva poměrně vyrovnané, s pomalým růstem, přičemž jde o nejrozvinutější městský prostor v terciárním sektoru autonomního společenství, který zaujímá 6 % aktivního obyvatelstva. Stavebnictví zaujímá 33 %, průmysl 3 % a primární sektor XNUMX %. Stručně řečeno, hlavní město Guipúzcoa vyniká svými finančními, pojišťovacími, osobními službami a dopravními funkcemi, distribuuje se přes centra periferie (Hernani, Pasajes, Rentería, Oiartzun, Urnieta a Usurbil), průmyslové a malé obchodní sektory. .

Nakonec je třeba poznamenat, že tento soubor ovlivňuje i oblast Orio, Billabona – Zizurkil -Aduna a severozápadní Navarru.

Původ a zdroj: pan Javier Gómez Piñero /GEOGRAFIE A HISTORIE DONOSTIA-SAN SEBASTIAN /https://www.ingeba.org/liburua/donostia/53geourb/53geourb.htm

Tipy a praktické aspekty při koupi domu v San Sebastia-Donosti 

Jaké jsou daně při koupi domu v San Sebastian? 

Prodej domů

Daň, která má být zaplacena, je „daň z převodu majetku“, která je následující:

• 7 %: Převod nemovitostí
• 4%: Přenos domů
• 5 %: Převod obvyklého bydliště
• 4 %: Přenos zvířat a osobního majetku

Novostavby/domy

Platí se následující daně:

• • DPH: 10%
  • AJD: 0.5 %

Další právní aspekty při koupi domu v San Sebastian –  Osvědčení o bydlení

• Profesní průkaz prodávajícího není nutný. Před lety, v Baskicku, staré „Osvědčení o bydlení” udělená krajskou vládou byla zrušena a nahrazena „První povolení k zaměstnání“, které v současnosti vydávají místní samosprávy/radnice v novostavbách.
• Je vhodné potvrdit zastupitelstvu města, že při výstavbě nedochází k žádným porušením územního plánování a že nemovitost není považována za „nefunkční“.
• V Urban property je nutné potvrdit, že budova prošla ITE („Technická inspekce budovy“) který se předává každých 10 let od 50 let.
• katastr: Baskicko má svou vlastní katastrální organizaci, ke které se přistupuje jinak než ve zbytku státu.
• Daňová hodnota: Katastrální záznam nemovitosti uvádí a potvrzuje její daňovou hodnotu

Proces a požadavky na získání registrace turistické licence v Donosti-San Sebastian

V souladu s ustanoveními článků 8 a 9 Všeobecných městských pravidel Všeobecného urbanistického plánu San Sebastiánu představuje městské využití turistického bydlení terciární využití a v rámci něj představuje hotelové využití. Pronájem místností v obvyklém bydlišti pro turistické použití představuje využití podobné bydlení bydlení.

Nesmí se rozvíjet využívání turistických domů nebo pronájem místností v obvyklém bydlišti k turistickému použití v bydlení veřejné ochrany a nadačním ubytování.

Žádost o turistické nájemní bydlení se podává ODPOVĚDNÝM PROHLÁŠENÍM a musí být jako taková registrována. Jakmile bude vaše registrace dokončena, objeví se ve SČÍTÁNÍ TURISTICKÝCH BYTŮ DONOSTI: https://www.donostia.eus/ataria/es/web/hirigintza/censo-de-viviendas-turisticas

Rozdělení zón pro řád turistického pronájmu v Donosti

Přístup k předpisům :

Turistické využití San Sebastiánu se dělí na tři zóny :

• Zóny A (nasycené zóny) . V zónách A nebo saturovaných zónách jsou zcela realizovány městské využití turistického bydlení zakázáno , stejně jako pronájem pokojů v obvyklém bydlišti pro turistické použití. Nemovitosti, které před vstupem této vyhlášky v platnost mají oprávnění nebo zaregistrovaly příslušné předchozí sdělení, ve kterém je vydána příznivá urbanistická zpráva v souladu s předpisy platnými v té době, nebudou prohlášením za saturované území dotčeny .
• Zóny B (zóny vysoké poptávky) .: V zónách B nebo zónách vysoké poptávky, specifikovaných v plánech této vyhlášky, je částečný zábor bytového domu použití jako turistické ubytování bude povoleno v souladu s těmito obecnými kritérii:

1. a) V přízemí , bude povoleno městské užívání bydlení pro turisty v případech a podmínkách realizace užívání bydlení v témže stanovených v ÚP a v obecní vyhlášce upravující realizaci užívání bydlení v různých územních plánech pro bydlení. , stejně jako již existující bytové divize.
2. b) V prvním patře nebo asimilovatelné, městské využití turistického bydlení se společným přístupem k bydlení bude povoleno, pokud jeho užitná plocha přidaná ke zbytku nebytového využití v budově se společným přístupem k bydlení bude rovna nebo menší než 250 užitných metrů čtverečních v celém objektu a dále musí splňovat podmínky pro realizaci užívání bydlení stanovené v Územním plánu města a vyhláškou obce upravující realizaci užívání bydlení v různých podlažích bytových domů, jakož i před- stávajících bytových jednotek.
3. c) V horních patrech umístěných nad předchozími, bude umožněn turistický obydlí se společným přístupem do obydlí, pokud žádné z pod ním umístěných není určeno nebo není plánováno k bydlení, takže všechna tato podlaží musí být určena pro ostatní typy povoleného využití jiné než obytné a že jejich užitná plocha přidaná ke zbývajícímu nebytovému využití v budově se společným přístupem je rovna nebo menší než 250 užitných čtverečních metrů v celé budově limit m² (u) 250 m užitných nebytových prostor se společným přístupem do bytů není v celém objektu překročeno, bude povolen jediný turistický byt se společným přístupem do bytů bez uplatnění požadavku, že neexistuje. nebo obytné využití je projektováno pod hodnotou požadovanou pro turistické ubytování v horních patrech v budovách s minimálně 7 podlažími (B+6) a další turistické bydlení pro každých 6 dalších podlaží, které se mají nacházet v kterémkoli z dalších podlaží.

• Zóny C (zóny s možností navýšení nabídky turistického ubytování) . V těchto C zónách s možností navýšení nabídky turistického ubytování do zóny B dva turistické domy v nadzemních podlažích v budovách o minimálně 7 podlažích (B+6); a další dva domy na každých 6 dalších pater, které mají být umístěny v kterémkoli z dalších pater.

 Tato povolení nabudou účinnosti za předpokladu, že ve výše uvedených případech nebude v celém objektu překročen limit 350 užitných metrů čtverečních pro nebytové využití, včetně turistického bydlení, se společným přístupem, ani limit užitných metrů čtverečních pro nebytové prostory. obytné využití. rezidenční s výjimkou ubytování pro turisty, se společným přístupem do domů.

Čtyři typy turistického ubytování pro turistickou licenci v Donosti

Tímto způsobem, v souladu se zákonem 13/02016 ze dne 28. července o cestovním ruchu v Baskicku, městská rada Bilbaa seskupí různé modality, které zahrnuje, a soustředí je do čtyř různých kategorií:

• Turistické pokoje : V tomto typu ubytování musí být majitel povolení k turistické činnosti registrován v domě (musí bydlet trvale), ve kterém jsou pokoje nabízeny k turistickému pronájmu. Užívání obydlí podléhá stejným podmínkám nebo možnostem, jaké jsou přípustné v případě výlučně bydlení, a tatáž osoba nesmí za žádných okolností nabízet pokoje ve více domech.
• Turistické bydlení : jsou takové, které jsou určeny výhradně pro turistické účely a musí být umístěny v budovách pro bydlení a výhradně v jejich prvních patrech -nebo ve vyšších patrech, pokud jsou umístěny pod domy a mají nezávislý přístup. k nim z veřejné komunikace.
• Hotely, hostely nebo penziony : Zůstávají asimilováni s používáním vybavení a jeho regulace zůstává ve stejných podmínkách, za kterých je v současné době povoleno, v souladu s pravidly obecného plánu územního plánování týkajících se jeho umístění – a pravidel PER pro Casco Viejo a PERRI z Bilbao la Vieja v případě, že budou realizovány v uvedených oblastech-.
• Turistické apartmány a aparthotely : podle popisu obsaženého v zákoně 13/2016 ze dne 28. července o cestovním ruchu v Baskicku se za byty považují ty, které mají nejen ložnici, ale také toaletu a kuchyň. Tato skupina turistických zařízení – kromě podmínek stanovených obecním plánováním pro hotelové využití obecně – bude podléhat splnění technických specifikací týkajících se osvětlení, větrání a dalších hygienicko-hygienických podmínek požadovaných pro pokoje v běžných domech.