Jak koupit nemovitost ve Španělsku pomocí americké společnosti pro investici do nemovitostí

JAK KOUPIT NEMOVITOST VE ŠPANĚLSKU POMOCÍ SPOLEČNOSTI z USA

Již jsme viděli v jiných článcích na tomto webu, že je prokázáno, že existují různé vzorce pro akvizici společnosti ve Španělsku, včetně využití existující zahraniční společnosti k provozování ve Španělsku (buď se stálou provozovnou – PE, nebo bez stálé provozovny – SIN EP), nebo vytvořit španělskou společnost výslovně pro akvizici nemovitostí ve Španělsku.

Jak jsme již uvedli, hovoříme také o skutečnosti, že pro získání nemovitosti ve Španělsku jménem americké společnosti za účelem rozvoje investiční činnosti v oblasti nemovitostí není nutné zakládat španělskou společnost pro akvizice nemovitostí, protože to lze provést prostřednictvím existující zahraniční společnosti a to prostřednictvím procesu registrace ve Španělsku, může ve Španělsku dokonale fungovat jako investiční nástroj, aniž by bylo nutné zakládat španělskou společnost.

V tomto článku se budeme zabývat právě případem existující americké společnosti, která chce působit ve Španělsku a zasahovat do operací nákupu a prodeje nemovitostí nebo rozvoje realitních aktivit, jako je pronájem, prodej, reforma, stavebnictví atd. Není třeba zakládat španělskou společnost.

Pro tyto účely budeme hovořit o následujícím:

1.- PŘEDBĚŽNÉ KONCEPCE

SPOLEČNOST USA : Společnost z USA, která si přeje působit ve Španělsku, musí ve svých stanovách počítat s tím, že činnost, kterou bude ve Španělsku vykonávat (nákup/prodej, výstavba, zprostředkování, řízení pronájmu atd.), spadá pod tyto stanovy. společnost. U kterých a před rozhodnutím o nákupu ve Španělsku prostřednictvím této společnosti je nutné přezkoumat stanovy této společnosti, aby se potvrdilo, zda uvažují s uvedenou činností, a pokud ne, provést příslušné formality v zemi původu , před obchodním rejstříkem země původu začlenit tento druh činnosti do svých stanov.

STÁLÁ PROVOZOVNA : Za druhé, musíme mít jasno v tom, jaký typ obchodní struktury budeme ve Španělsku potřebovat pro rozvoj činnosti.

Tedy pokud budeme pro rozvoj této činnosti ve Španělsku počítat s materiálními zdroji (kanceláře, auta atd. ) nebo lidskými zdroji (zaměstnanci atd.).

Vezměme si například případ americké společnosti státní příslušnosti, která se rozhodne investovat ve Španělsku za účelem pořízení nemovitosti a která chce získat výnosy prostřednictvím pronájmu.

V tomto případě, pokud činnost pronájmu nevyžaduje žádné přidělování materiálních zdrojů (kanceláře, recepce, auta atd.), nebo lidských zdrojů (zaměstnanec s bydlištěm ve Španělsku pro úklid, údržbu, přebírání klíčů atd.), je jednoduše akvizice nemovitosti za účelem jejího pronajmutí prostřednictvím nějaké platformy, a jak říkáme, bez přidělení jakéhokoli typu zdrojů umístěných ve Španělsku.

V tomto případě bychom mluvili o případu americké společnosti registrované ve Španělsku BEZ stálé provozovny (společnost BEZ EP).

Nebo pokud naopak americká společnost potřebuje pro tento typ investičního projektu mít zaměstnance s bydlištěm ve Španělsku, s vlastními místními dopravními prostředky nebo s kancelářemi zákaznických služeb atd.

V tomto případě bychom mluvili o případu americké společnosti registrované ve Španělsku S Stálou provozovnou (PE Company).

Tento bod je velmi důležitý, protože daňové a manažerské zacházení je v obou případech odlišné.

• V případě, že ve Španělsku nejsou pro rozvoj činnosti potřeba žádné materiální ani lidské zdroje, mluvíme o americké společnosti registrované ve Španělsku, která působí BEZ stálé provozovny (BEZ PE). V tomto případě by činnost, která má být vykonávána ve Španělsku, podléhala dani z příjmu fyzických osob-nerezidentů, zdaněné 19 %, pokud se jedná o rezidentní společnost v některé zemi Evropské unie, nebo 24 % ve zbytku. případů (jako v tomto případě), s povinnostmi týkajícími se správy a udržovací daně odlišnou od společností WITH EP.
• Na druhou stranu, pokud by se jednalo o činnost nebo investiční projekt, pro který jsou ve Španělsku potřeba lidské nebo materiální zdroje, v tomto případě bychom hovořili o americké společnosti se stálou provozovnou, která by podléhala španělské korporátní dani. . , se sazbou daně 25 %, as vedením odlišným od stálých zahraničních subjektů.

Pro více informací o daňových a manažerských podmínkách odlišného zacházení se společnostmi registrovanými ve Španělsku se stálou provozovnou a bez stálé provozovny cvaknutí tady na poraďte se s naším odborný článek

Vzhledem k rozdílu v protiplnění pro daňové a manažerské účely, který spočívá v tom, že je považována za společnost se stálou provozovnou ve Španělsku nebo bez stálé provozovny, je důležité, aby to bylo jasné hned od začátku a není to vždy jasně definováno. Z tohoto důvodu je často nutné uchýlit se k dohodě o zamezení dvojího zdanění uzavřené mezi zemí sídla společnosti a Španělskem.

Chcete-li zjistit, jaké jsou smlouvy podepsané mezi Španělskem a USA, se kterými máte smlouvy o zamezení mezinárodního dvojího zdanění, klikněte zde.

2.- POSTUPY

1. V USA:

Bez ohledu na strukturu, která je ve Španělsku potřebná k rozvoji činnosti, a na to, zda má společnost statut se stálou provozovnou nebo bez stálé provozovny, jak je definováno výše, uvedená americká společnost musí projít registračním procesem. ve Španělsku, která prochází následujícím:

• Získání ORIGINÁLNÍCH firemních dokumentů:
• Stanovy společnosti
• Daňový identifikační doklad společnosti v USA
• Stanovy společnosti
• Zpráva z obchodního rejstříku potvrzující, že společnost je zapsána

A v těchto dokumentech musí být zcela zřejmé, kdo jsou jednatelé nebo jednatelé oprávněni zastupovat společnost, jakož i společenské účasti společníků či akcionářů.

A navíc tato dokumentace, která musí být vždy originál , nebo nejsou-li předloženy originály dokumentů, musí být předloženy autorizované a notářsky ověřené kopie, tj. ověřené místním původním notářem.

• Veškerá tato dokumentace musí být přeložena do španělštiny registrovaným oficiálním překladatelem, buď v USA.
• Veškerá tato dokumentace musí být legalizována a úředně uznána, s uznávanou výkonnou účinností pro použití ve Španělsku, a to prostřednictvím získání Apostille. Apostila je pečeť získaná ověřovacím postupem podle Haagské úmluvy z roku 1961 a vztahuje se na všechny země, které tuto dohodu podepsaly. Klikněte zde pro více informací o tom, jak získat Apostille v USA.

1. Ve Španělsku : Jakmile získáme veškerou výše uvedenou dokumentaci, musíme ve Španělsku postupovat následovně:

• Získání NIE (cizí identifikační číslo) manažera nebo správce společnosti . Tímto dokladem je daňové identifikační číslo prostřednictvím registrace správce ve španělském byrokratickém a administrativním systému.

 Tento dokument je získán:

• Buď prostřednictvím Španělské kanceláře a konzuláty v zemi původu ( kliknutím sem získáte informace o španělských konzulátech v USA ), který naleznete níže v příloze.
• Nebo se dostavíte přímo nebo prostřednictvím svého právníka/zástupce ve Španělsku s plnou mocí na kterýkoli z územních imigračních úřadů ve Španělsku.

• Získání španělského NIF zahraniční společnosti . Stejně jako správce společnosti bude muset získat daňové identifikační číslo ve španělské správě, americká společnost, aby mohla působit ve Španělsku a mohla provádět transakce s nemovitostmi, bude muset být registrována u administrativa. Španělské daňové číslo, abyste získali daňové číslo, které budete používat k provádění jakéhokoli typu transakce na španělském území.

Tento dokument se získá předložením dokumentace společnosti legalizované a apostilované způsobem stanoveným v předchozím odstavci španělskému finančnímu úřadu, který po přezkoumání veškeré dokumentace přidělí společnosti daňové identifikační číslo, které bude její lepší identifikaci pro jakýkoli typ transakce na španělském území.

• Daňový zástupce . Jeden z rozdílů mezi zahraničními společnostmi registrovanými ve Španělsku se stálou provozovnou (PE) a bez stálé provozovny (BEZ PE) vyplývá právě z povinnosti jmenovat ve Španělsku daňového zástupce.

Pokud jde o společnosti bez stálé provozovny (BEZ EP), podléhají dani z příjmu fyzických osob-nerezidentů (IRPFNR) a je nutné ve Španělsku jmenovat fiskálního zástupce, který bude provádět projektované realitní činnosti, a mít oznamovací adresu ve Španělsku, kterou může španělská správa použít k oznamování a sdělování jakéhokoli druhu daňové záležitosti související s činností, která má být vykonávána.

Tímto fiskálním domicilem je obvykle manažer nebo právník, který řídí a udržuje provoz společnosti ve Španělsku.

Nicméně, a zde nastává velký rozdíl u SE společnostmi EP, daňoví zástupci těchto společností NEJSOU společně a nerozdílně odpovědní za daňové povinnosti sjednané společností. Jinými slovy, daňový zástupce, obvykle manažer nebo právník, který řídí daňovou činnost společnosti ve Španělsku, nenese odpovědnost v případě nedodržení daňových povinností společností ve Španělsku.

Na druhou stranu v případě US Companies WITH Permanent Establishment (CON EP), které, jak říkáme, podléhají španělské korporační dani a pro jejichž fungování a rozvoj ve Španělsku potřebují strukturu vyžadující větší komplexnost, a převzetí větších daňových a právních povinností ve Španělsku než společnosti bez stálé provozovny znamená, že daňový zástupce uvedených společností ve Španělsku přebírá „společnou“ odpovědnost společnosti vůči španělské správě.

Postava fiskálního zástupce je velmi důležitý údaj, protože bude odpovědný za „solidaritu“, tedy na stejné úrovni a se stejnou odpovědností jako společnost, za všechny fiskální závazky sjednané ve Španělsku. Jinými slovy, daňovým zástupcem bude ten, který španělská administrativa požaduje, aby splnil uvedené povinnosti, v případě, že je zahraniční společnost nedodrží. S čímž, jak vidíme, je to pozice velké odpovědnosti, protože uvedený fiskální zástupce převezme všechny tyto druhy závazků společně a nerozdílně. Jedná se tedy o obchodní pozici s vysokou odpovědností a funkcemi.

V tomto ohledu je třeba říci, že španělské předpisy již řadu let vyžadují, aby daňovým zástupcem zahraničních společností nebo společností se stálou provozovnou byl daňový rezident ve Španělsku . Jinými slovy, aby byla zahraniční společnost ve Španělsku uznána se stálou provozovnou, bylo nutné jmenovat daňového zástupce, který měl adresu ve Španělsku. To obvykle představovalo překážku pro zakládání zahraničních společností ve Španělsku, protože v mnoha případech právníci nebo manažeři pověření řízením činnosti těchto zahraničních společností nebyli vždy ochotni převzít takovou míru odpovědnosti, což se stalo skutečnou překážkou pro rozvoj aktivit a realizaci mezinárodních společností ve Španělsku.

V poslední době však došlo v tomto ohledu k pokroku a španělská administrativa si vykládá, že pro společnosti nebo společnosti registrované v kterékoli ze zemí Evropské unie může určit správce nebo manažery uvedených společností jako daňové zástupce.

Například americká společnost, která se chce usadit se stálou provozovnou ve Španělsku, může jako daňového zástupce určit amerického manažera, respektive správce USA, který bude odpovídat za závazky společnosti, aniž by bylo nutné určit zástupce s bydlištěm nebo bydlištěm ve Španělsku.

Tato překážka však nebyla vyřešena pro rezidentní zahraniční společnosti pocházející z jiných zemí mimo Evropskou unii, což v těchto případech, jak říkáme, ztěžuje jejich usazení na španělském území, protože mají omezenou dostupnost ze strany místních manažerů. převzít tak vysokou míru odpovědnosti za tyto společnosti.

• bankovní účet . Aby zahraniční společnosti, které nejsou rezidenty ve Španělsku registrované ve Španělsku, ať už se stálou provozovnou, nebo bez ní, mohly ve Španělsku působit, musí mít bankovní účet otevřený na jméno uvedených společností. S nimiž, jakmile budou získány legalizace všech dokumentů společnosti, stejně jako NIF manažera nebo správce, NIF společnosti a určení fiskálního zástupce, musí být tyto dokumenty poskytnuty banky, aby mohla pokračovat. k otevření bankovního účtu na jméno zahraniční společnosti.

Za tímto účelem bude banka kromě výše uvedené dokumentace vyžadovat všechny druhy informací a dokumentů, které prokazují finanční aspekty společnosti, jakož i původ finančních prostředků které budou použity k provedení plánovaných transakcí ve Španělsku . . K tomu budete potřebovat účetní výkazy, daňové přiznání právnických osob atd. ze země původu. Tento typ informací bude záviset nebo se bude lišit v závislosti na příslušném finančním subjektu a pomůže projít filtrem zákona o prevenci praní špinavých peněz ve Španělsku, který je základním požadavkem jednat ve Španělsku prostřednictvím podnikové struktury.

• Zákon o skutečném vlastnictví . Kromě výše uvedeného bude k provedení předmětné realitní operace jednající notář vyžadovat kromě veškeré výše uvedené dokumentace společnosti i vyjádření skutečných vlastníků společnosti.

 „Skutečný vlastník“ je ten, kdo vlastní více než 25 % akcií nebo akcií společnosti. U kterých bude nutné ověřit původ finančních prostředků použitých na pořízení nemovitosti, dále dodržovat zákon o opatřeních k zamezení praní špinavých peněz ve Španělsku, informovat o tom, kdo jsou společníci Společnosti, kteří drží účast větší než 25 % téhož.

• Potřeba plné moci . Vzhledem ke složitosti a fiskálním a právním důsledkům vyplývajícím z registrace zahraniční společnosti ve Španělsku se důrazně doporučuje udělit plnou moc vašemu právníkovi nebo manažerovi, aby mohli provádět všechny tyto postupy vaším jménem a potřeba, abyste měli co dělat osobně.

Z TLA vás zveme, abyste nás kontaktovali v jakékoli záležitosti nebo službě související s vašimi instalačními/investičními projekty ve Španělsku.