Právníci TLA se již více než 20 let zabývají transakcemi a případy nemovitostí v rustikálních pozemcích na celém španělském území. Z Katalánska (Tarragona a Barcelona), regionu Valencie (Castellón, Valencie a Alicante – Costa Blanca), Mallorca & Ibiza, Murcia, Almeria (údolí Almanzora) a Malaga.

Na základě našich rozsáhlých zkušeností a uznání různých regionálních normativů jsme připravili některé aspekty, které je třeba vzít v úvahu při nákupu/prodeji nemovitostí v městském i rustikálním prostředí (venkov), se zvláštním ohledem na problémy, které doporučujeme. kterým byste se měli vyhnout při nákupu nemovitostí ve Španělsku.[/vc_column_text][vc_column_text]Prosíme vás, abyste níže našli některé běžné problémy, které mohou ovlivnit právní posouzení nemovitostí a staveb ve Španělsku:

 

Legalizace staveb ve Španělsku. Obecné aspekty

Potřebuji stavební povolení k rekonstrukci svého domu?

Ano, k rekonstrukci domu potřebujete stavební povolení. Typ licence požadované pro tato díla závisí na pracích, které mají být v rámci reformy provedeny.

Licence na drobné práce – „licencia de obra menor“: To je vyžadováno při změnách užívání místností, rozmístění stěn atd. K získání této licence není nutný projekt od architekta, protože jej lze aplikovat podrobně, pouze vysvětlit práce a vyhodnotit je k zaplacení daně.

Abychom lépe pochopili, tato licence se použije, když práce, které mají být provedeny na pozemku, neovlivňují základní infrastrukturu nemovitosti, jako je změna střechy, nosné konstrukce nebo konstrukce budovy nebo vnitřní schodiště.

Normální případy, kdy je tato licence potřeba: Reforma střechy (nezměnit ji úplně, jen ji obnovit). Zde je několik případů, kdy lze požádat o tuto licenci:

• Ke stavbě garáže, kůlny nebo skladu
• Na stavbu plotu
• Postavit bazén (v závislosti na oblasti)
• Na stavbu ohrady atd.

Vezměte prosím na vědomí, že popsané případy a podmínky pro získání licence se mohou v jednotlivých zónách nebo regionech podstatně lišit.

Licence na hlavní práce – „licencia de obra Mayor“: Jedná se o stejnou licenci, jakou požadujeme na stavbu domu, vysvětlenou v části „Výstavba na rustikálním pozemku“ a „Výstavba na městském pozemku“. Toto povolení je vyžadováno, když práce, které mají být provedeny na stavbách, ovlivňují základní části budovy a vyžadují projekt architekta. Například postavit přístavbu domu (jako nový pokoj) nebo změnit střechu.

• Úplně změnit střechu
• Vybudovat novou místnost prodlužující konstrukci
• Postavit garáž s dlažbou a betonem
• Na stavbu druhého patra
• Postavit bazén (v závislosti na oblastech a regionech) atd.

 Tzde není list vlastnictví nebo „psaní“ pro pozemek, nebo rozšíření nebo hranice pozemku nejsou správné

Často se můžeme setkat s tím, že u některých nemovitostí neexistuje escritura (listy vlastnictví).a musíte prokázat své právo na nemovitost prostřednictvím procesu známého jako „expediente de dominio“ nebo „acta de notoriedad“. To je složité, zahrnuje zveřejnění vašeho nároku v Boletín Oficial de la Provincia (Úřední věstník). Rozdíl mezi oběma procesy je především v tom, že „expediente de dominio“ se provádí v normálním procesu u tribunálů a „acta de notoriedad“ je proces, který se provádí před notářem oblasti. Není nutné říkat, že „acta de notoriedad“ je vždy doporučovanější, protože je kratší, levnější a rychlejší než ten druhý. Obvykle se „expediente de dominio“ používá, když je situace pozemku a vlastnictví ve sporu se sousedy nebo není jasné. A „acta de notoriedad“ se používá, když je vlastnictví dobře známé a existují problémy s hranicemi nebo velikostí majetku.

Pak se musíte ujistit, že záznamy Registro de la Propiedad a Catastro souhlasí a že jsou v souladu s místními zvyklostmi, které se považují za hranice vlastnictví. Stavět smíte jen na určitém procentu plochy pozemku. Musíte si ověřit dostupnost inženýrských sítí – zejména vody a elektřiny. Musíte zkontrolovat servidumbres de paso (práva cesty), protože je nelze zablokovat. Po „vytvoření“ nemovitosti je nutné ji poprvé zaregistrovat. Pro všechny tyto záležitosti potřebujete služby svého španělského právního zástupce.

To je také často velikost pozemku není stejná jako skutečný pozemek. V těchto případech je opět nutné provést „expediente de dominio“ nebo „acta de notoriedad“, aby se potvrdilo, jaké jsou skutečné hranice pozemku, a aby se aktualizoval jak španělský katastr, tak španělský katastr nemovitostí.

Co dělat, když dům není zapsán v listinách? 

Někdy se stane, že dům (stavba) sám nemusí být registrován, ať už z historických důvodů, nebo proto, že ten, kdo jej postavil, se chtěl vyhnout dani a výdajům za registraci. Obecně v takových případech vše, co se objeví v katastru nemovitostí a oficiálních papírech, je pozemek.

V některých jiných případech je stavba zapsána (vyskytuje se v listinách a v katastru nemovitostí), ale ne jako „dům“, možná jako sklad nebo kůlna („albergue“ nebo „almacén“) nebo jiná podobná stavba . To nestačí k tomu, aby byla stavba právně prohlášena za „dům“. Tato situace měla být zdůrazněna ve fázi před uzavřením smlouvy, jak musí být zřejmé z poznámky jednoduché.

V těchto případech musí váš španělský právní zástupce – nebo prodejce – před koupí nemovitosti poprvé zaregistrovat dům, pokud ještě není registrován, nebo jako „dům2, pokud byl registrován, ale jako jakékoli jiné podobné stavby. (kůlna, sklad atd.). To se provádí tím, co se nazývá a “declaración de obra nueva” (deklarace nových prací). A to se musí udělat, i když tam ten dům stojí stovky let, protože podle rejstříku se jedná o první zápis, nebo alespoň první zápis jako dům.

„Declaración de obra nueva“ (DON) je proces zápisu budovy nebo stavby do katastru nemovitostí.. Proces je velmi podobný, jako když je dům nový, rozdíly jsou požadované dokumenty a redukuje se to na vypracování listiny od španělského notáře, ve které je nová budova prohlášena s řádným popisem místností, služeb, velikosti a rozměrů, plánů atd.

Pokud byl dům nedávno postaven (obvykle méně než 4-8 let, v závislosti na oblasti), dokumenty jsou přesně stejné jako v případě, že je dům nový, což jsou následující:

• Listiny pozemku na vaše jméno- K prokázání vlastnictví pozemku.
• Stavební projekt od vašeho architekta – Pro doložení velikosti, popisu atd. z domu a budovy.
• Stavební povolení – k prokázání, že nemovitost získala řádné povolení od španělských úřadů.
• Licence na závěrečné práce – (CFO) Licencia o Certificado Final de Obra – K prokázání, že jsou práce ve španělském vlastnictví dokončeny.
• Desetileté pojištění (Seguro Decenal) – Pokud jste se nakonec rozhodli uzavřít toto pojištění. Pokud ne, musíte notáři oznámit, že jste takto nepostupovali, abyste informovali kupující a získali potvrzení, že souhlasí.
• Osvědčení o bydlení od radnice – Jako důkaz, že španělské úřady považují budovu za španělský „dům“.

Ale pokud dům není nový, je to starý dům (více než 4-8 let, v závislosti na oblasti), pak jsou požadované dokumenty odlišné. V tomto případě, protože španělský dům je starý, bude potřeba doložit, jak je starý. K tomu existuje několik systémů:

Osvědčení o věku vydané architektem nebo inženýrem nebo „Certificado de Antigüedad“: Pokud dům není deklarován v katastru nemovitostí, ani ve zbývajících oficiálních katastrech, jako je španělský Catastro, musí někdo těmto institucím potvrdit, jak stará je stavba a jaká je její velikost a popis (kolik metrů čtverečních, jak mnoho pater, jak je velké atd.). Za tímto účelem je v některých oblastech Španělska vyžadováno, aby nemovitost byla prohlédnuta specialistou, který potvrdí přibližně stáří budovy osobním průzkumem provedeným v nemovitosti za účelem kontroly stavu domu a zvážením zbytku důkazy jako matriky a záznamy na radnici a další veřejné či soukromé databáze.

Ačkoli to není aplikováno na španělské zákony, aby bylo možné provést DON, certifikace architekta by měla být doprovázena výkresy nebo plány domuza účelem prokázání měření. Plány budou v budoucnu velmi užitečné pro prohlášení domu v jiných registrech, jako je Catastro nebo radnice.

Někteří lidé si toto potvrzení pletou s „průzkumem“ nebo s „hodnocením“ banky za účelem schválení případné hypotéky. Jak můžete vidět v této zprávě, potvrzení o věku od architekta (někdy inženýrů) slouží k měření domu, k podrobnému popisu a také k poskytnutí přibližného stáří nemovitosti. Tento certifikát je velmi specifický a používá se výslovně ohlásit španělskou stavbu v katastru nemovitostí s procesem Declaración de Obra Nueva.

A "průzkum" je vyroben profesionály, kteří mohou být architekti nebo ne, kteří prostě uvést situaci domu a majetek stavby, aby bylo možné zjistit závady na stavběa používá se především při nákupu nebo pořízení nemovitosti. Ve skutečnosti se to nepoužívá, když jsou kupující a prodávající Španělé, ale ve Španělsku se to široce používá, když je kupující jiné národnosti, například Britové.

A konečně, "hodnocení" provedené hypoteční bankou se liší od „průzkumu“ a od „dokladu o věku“, protože jej dělají profesionálové, většinou ne architekti, jen aby "ocenit" nemovitost. Znamená to, že banka jako věřitel úvěru chce vědět, jakou hodnotu má před poskytnutím finančních prostředků úvěru, především proto, aby si ověřila, zda nemovitost bude mít dostatečnou záruku na pokrytí rizika a půjčených prostředků.

Potvrzení o věku od radnice.”Certificado de Antigüedad del Ayuntamiento”. Jedná se o potvrzení vydané radnicí. Tato certifikace není v popisu stavby tak podrobná jako ta od architekta, ale slouží k potvrzení španělskému katastru nemovitostí a notáři, jaké je přesné nebo přibližné stáří stavby.

Certifikace od Catastro. “Certificado Catastral o del Catastro”. V některých oblastech má Catastro podrobnou databázi nemovitostí, staveb a pozemků rustikálních zón. A to tak, že ačkoliv katastr nemůže být informován o aktuální existenci nemovitosti, Catastro svou „automatickou“ či „kontrolní“ činností (Katastr jedná pouze tehdy, když zainteresované strany informují o určité transakci , nikdy nejednalo na základě vlastní kontroly, nebo jednalo automaticky), již dříve zjistil existenci domu a může s větší či menší přesností potvrdit stáří. V těchto případech a v závislosti na oblastech přijímají notáři a katastry nemovitostí osvědčení od Catastro jako důkaz existence a stáří nemovitosti v procesu DON.

 V obou případech, myslím, v případě relativního nového nebo starého domu, požadované doklady jsou poskytnuty notáři, který vyhotoví řádné listiny, které budou vyzvány Deklaración de obra nueva, který musí být podepsán vlastníkem pozemku. Jakmile budou řádně podepsány smlouvy, tyto budou aktuálními smlouvami o vlastnictví nemovitosti a ty předchozí, které obsahovaly pouze pozemek, budou zrušeny.

Poté, jakmile budete mít všechny tyto dokumenty, musíte je přinést notáři. Notář připraví listy vlastnictví stavby a vy podepsat je. Tento proces se nazývá Deklaración de obra nueva. Tím bude deklarováno, že na již existujícím pozemku je nyní stavba, kterou je dům.

Pak budete potřebovat to přinést tyto dokumenty do katastru nemovitostí provést řádnou úpravu zápisu pozemku nyní včetně domu a dům bude právně kompletní.

Výdaje DON tedy budou především:

• Notářské poplatky za přípravu listin DON
• Poplatky za zápis DON do zápisu pozemku
• Kolkovné – 1, 1,5, ,2 % (podle oblasti) z ocenění nemovitosti

 V těchto případech vám důrazně doporučujeme, abyste si před prodejem vyjednali s prodejci, že zaregistrují dům u správného DON. Ve skutečnosti, pokud získáte hypotéku, banka nebude moci ocenit nemovitost, dokud nebude dům zaregistrován pomocí DON, protože do té doby (1) legálně existuje; a (2) dokud není zapsána, neexistuje žádné oficiální označení toho, co přesně nemovitost je (velikost, plocha pozemku a hranice atd.). Rovněž nemůže dokončit hypotéku na nemovitost, která není registrována. V tomto případě tedy není na výběr: prodejci jej musí zaregistrovat, než si jej budete moci zakoupit.

Pozemek je dokonale zapsán v listinách a dům se objevuje, ale není deklarována jeho úplná přístavba, nebo jsou zde další prvky neuvedené v listinách jako garáž, bazén, sklady atd.

Tyto případy jsou v rustikální zemi opravdu běžné. To jsou typické případy, kdy v určitém čase někdo zapsal a deklaroval pozemek a dokonce i dům, ale nezahrnoval další části domu nebo jiné prvky, protože byly postaveny až poté.

Například majitel, který po koupi domu postaví bazén, nebo garáž, nebo rozšíří dům o nový pokoj, nebo novou verandu, nebo novou podlahu, terasu atd.

Tyto případy jsou extrémně problematické, protože proces prohlášení a aktualizace listin s novým rozšířením vyžaduje konkrétní studium věci.

Existuje tolik různých pravděpodobností a požadavků, v závislosti na o JAKÁ je velikost pozemku; KDE se nemovitost nachází (Valencia, Almería, Alicante, Murcia, Castellón, Granada, Cádiz, Málaga atd.), s extrémně velkými rozdíly mezi regiony a dokonce i mezi městy; KDY byla tato rozšíření provedena (4 roky předtím, 10 let, 20 let) a JAK byly postaveny (bez stavebního povolení, s povolením reformy atd..), že je naprosto nemožné podat v této věci platný přehled, který by mohl dotčeným vlastníkům posloužit jako vodítko.

Co je „Fuera de ordenación“ pro stavby ve Španělsku? 

„Fuera de ordenación“ je STARÁ stavba nebo STARÁ část stavby, která byla postavena bez povolení, nesplňuje stavební normu a nelze ji legalizovat.

• Stará stavba: Stavba musí být postavena více, než bude muset španělská administrativa proti stavbě zareagovat (zbourat+pokuta).
• Před rokem 2014: 4 roky od doby výstavby
• Po roce 2014: 15 let od doby výstavby
• Nemůže nyní získat licenci k jeho legalizaci

Pozitivní důsledky:

• Může být PATRIMONIALIZOVANÝ: Může být součástí vašeho dědictví nebo osobního bohatství. Lze jej zapsat na katastru nemovitostí, získat hypotéku, prodat, zdědit atd.
• Jde o stavbu, která je dnes již legalizovaná a právně konsolidovaná, i když nesplňující normativní. Takže z právního hlediska, pokud v současné době nejsou na nemovitosti zasahovány žádné pokuty, nejsou vůči této nemovitosti vzhledem k jejímu stáří vedeny žádné kroky, které by nebylo možné správou zbourat.

Negativní důsledky:

I vzhledem k této skutečnosti radnice respektuje stávající stavby, nelze je však prodlužovat. Nelze tedy stavět nové stavby v nemovitosti. Radnice povoluje vnitřní reformy na tomto druhu nemovitostí, ale ne přístavby, ani stavby jiných budov, jako jsou garáže atd.

Ale vzhledem k tomu, že nemovitost je mimo normu, radnice neschválí licenci na rekonstrukci podstatných konstrukčních částí budovy jako jsou základy, střecha atd. Radnice připustí „reformu“ stávajícího domu, a „opravu“ stávající struktury, ale „neodebírání“ starých částí za účelem instalace nových. Například v případě, že dojde k „požáru“ nebo záplavě, která může ovlivnit stavbu domu, nesmí radnice udělit právo na „přestavbu“ nemovitosti. Takže na závěr, radnice povoluje vnitřní reformy pro zachování stavby, ale ne strukturální reformy od košů, základů, výměny střechy atd.

Případné problémy při obnově/aplikaci CH: Nemovitosti ve Fuera de Ordenación mohou mít v budoucnu problémy se získáním/renovací CH.

Co je semi-konsolidovaná urbanizace ve Španělsku? Nedokončené urbanizace

V této zprávě jsme vysvětlili rozdíly mezi MĚSTSKÁ PŮDA  a  NEURBANIZOVATELNÉ (RUSTIC LAND).

Ve vztahu k MĚSTSKÁ PŮDA, vysvětlovali jsme, že se jedná o pozemek, na kterém je oprávněna stavět s určitými specifikacemi obsaženými v „Plánech rozvoje“ města nebo oblasti (Plan General de Ordenación Urbana), nebo ve specifických oblastech urbanizace nazývaných „Dílčí plány“ (Planes Parciales) atd.

Tento pozemek má všechna zařízení a požadavky pro život ve vysoké hustotě osídlení, jako jsou řádné dodávky vody a elektřiny pro nemovitosti a stavby, veřejná elektřina a voda. A další přípojky dodávek, jako je kanalizace, plyn, telekomunikace atd.

Urban Land nebo „Suelo Urbano“ je země měst nebo vesnice nebo urbanizace a používá se k tomu, aby měla správný přístup po silnicích, s chodníky, ulicemi, komerčními oblastmi, zdravotní asistence, školy, vysoké školy, sportovní centra atd.

Ale když mluvíme o městské půdě, existuje důležitý rozdíl mezi městskou půdou „KONSOLIDOVANÁ“ a „NEKONSOLIDOVANÁ“ nebo „POLOKONSOLIDOVANÁ“.

A KONSOLIDOVANÝ MĚSTSKÝ POZEMEK je zápletka, kde byla dokončena veškerá potřebná urbanizační infrastruktura a pozemek má všechny služby, které lze považovat za „městské“ (elektřina, voda, silnice, kanalizace atd.), a již poskytl veškerý potřebný prostor veřejné správě nainstalovat celou tuto urbanizační infrastrukturu. Tato parcela se podílela na platbě infrastruktury a již poskytla (v případě potřeby) části pozemků k využití pro tuto veřejnou infrastrukturu.

Není-li pozemek zastavěn, bude se jednat o pozemek s příslušnými právy stavby vymezenými platnými stavebními zákony.

Pokud je pozemek již postaven, budou stávající stavby, pokud budou postaveny v souladu se stavebními zákony, zcela legálními nemovitostmi, protože vlastnická práva budou absolutně chráněna před veřejnou správou jak k pozemku, tak ke stavbě.

A NEKONSOLIDOVANÝ MĚSTSKÝ POZEMEK je opak. je spiknutí tam, kde nejsou instalovány všechny potřebné infrastruktury, aby byly považovány za „KONSOLIDOVANÉ“.

Pokud tedy pozemek nebude zastavěn, pak radnice před získáním stavebního povolení požádá o dobudování urbanizační infrastruktury v území v souladu se stávajícími stavebními zákony a/nebo pozemek nedal prostor veřejnosti. administraci pro instalaci této infrastruktury. Případné náklady na urbanizace tak mohou stát na pozemcích a případné části pozemku mohou být ovlivněny urbanizačními pravidly a následně nuceny „dávat“ veřejné správě za účelem instalace např. infrastruktury.

Pokud je pozemek již postaven, pak event poplatky za urbanizaci mohou ovlivnit vývoj a užívání těchto staveb a tyto stavby také mohou být ovlivněny, pokud se nacházejí uprostřed budoucích infrastrukturních oblastí. Tyto případy jsou případy, kdy byly nemovitosti postaveny předtím, než byly oblasti přeměněny na „městské“ (protože byly poměrně staré), nebo jednoduše proto, že tyto stavby byly postaveny bez řádného stavebního povolení (nelegální).

V těchto případech nejsou vlastnická práva k pozemku a případným stavbám scelována vlastníkem. Jinými slovy, veřejná správa může mít schopnosti získat část (nebo celý) pozemků a stavby mohou být ovlivněny při přizpůsobení pozemku požadavkům urbanizace. Takže jak pozemek, tak stavby nejsou zcela začleněny do vlastnických práv od vlastníka, protože obojí může být ovlivněno urbanizačními požadavky a projekty.

Uvnitř NEKONSOLIDOVANÝCH oblastí existuje také speciální klasifikace tzv POLOKONSOLIDOVANÉ . Polokonsolidované oblasti jsou ty, které jako „městské“ jsou v jednom z následujících případů:

• Některé urbanizační práce byly provedeny, ale ne všechny.
• Některé části pozemků jsou dány veřejné správě pro veřejnou infrastrukturu, ale ne všechny, které vyžadují zákony.

Toto jsou typické případy, které můžeme najít v oblastech z Valencie, Alicante (Denia, Campello, Benidoleig, Onda, Javea, Benissa, Moraira, Calpe, Gata de Gorgos atd.), některé další z Murcie, Almerie (údolí Almanzora, Vera atd.), Málaga a Sevilla.

Obvykle se jedná o oblasti, kde byly pozemky vždy považovány za „rustikální“ a postupem času docházelo k výstavbě domů s vysokou hustotou zástavby (podle současné normy více než 6-8 na hektar). V těchto oblastech mají tyto stavby víceméně vymezenou infrastrukturu vody, elektřiny, veřejného přístupu a komunikací. V závislosti na případu můžeme najít oblasti, kde je instalovaná infrastruktura úplná, a další oblasti, ve kterých je horší.

V těchto případech jsou v semi-konsolidovaných konstrukcích legální. A „legální“, protože byly postaveny s řádným stavebním povolením, nebo protože byly legalizovány až poté, co byly postaveny.

V těchto případech pak vlastník „sceluje“ vlastnictví stavby, nikoli však vlastnictví pozemku. Veřejná správa tedy nemůže proti stavbě nic dělat, ale pozemky mohou být dotčeny jejich případnými částmi určenými k městské infrastruktuře nebo dotčeny urbanizačními poplatky.

Typické problémy, které můžeme v těchto vlastnostech najít, jsou:

• K rozšíření či výstavbě domů na pozemcích uvnitř těchto oblastí může radnice požádat o vydání části pozemků k instalaci veřejné infrastruktury (pěší zóny, kanalizační přípojka, rozvody elektřiny, plynu, vody atd.). .)
• Že jsou majitelé vyzváni k uhrazení části nebo všech nákladů na urbanizaci území (napojení na kanalizaci, vodu, elektřinu, instalace moderních septiků, vyčlenění části pozemku na veřejné komunikace atd.).

• STAVBA VLASTNÍHO DOMU V MĚSTSKÉ POZDĚ 
• STAVBA SVÉHO VLASTNÍHO DOMU V „RUSTIKOVÉ ZEMI“
• PROCES STAVBY NEMOVITOSTI VE ŠPANĚLSKU PRO VAŠE VLASTNÍ
• LEGALIZACE, REFORMY A BĚŽNÉ PRÁVNÍ PROBLÉMY