NÁKUP A PRODEJ NEMOVITOSTÍ – PLATBY NA ÚČET NOTÁŘE vs OTEVŘENÍ BANKOVNÍHO ÚČTU VE ŠPANĚLSKU

Po léta a dokonce desetiletí je ve Španělsku velmi běžná následující forma platby:

• Dílčí platby nebo na účet konečné ceny : Tento typ platby se provádí prostřednictvím bankovní převody , a to buď na účet jednatele nebo zástupce prodávajícího, nebo přímo na účet prodávajícího.
• Konečná platba zbytku dohodnuté ceny: Dodáním a bankovní šek prodávajícímu ze španělského bankovního účtu.

Jinými slovy, ve Španělsku je to velmi běžná praxe částečné platby na účet konečné ceny k úhradě prodávajícímu, která má být provedena do bankovním převodem , ale prodávající vždy požadoval, aby konečná platba , obvykle nejdůležitější, být provedeno prostřednictvím a bankovní šek (bankovní směnka), který dává plnou záruku účinnosti platby.

Souběžnost platby

Jak vidíme, má ne byla běžnou praxí pro konečná platba ceny které mají být vyrobeny bankovním převodem . Důvodem je nepochopení "čas" pro provedení uvedeného převodu. Prodávající bude vždy požadovat, aby uvedená platba byla provedena „před“ podepsání notářských zápisů o prodeji, aby se zaručilo, že peníze jsou skutečně na jeho bankovním účtu, a kupující ze své strany bude požadovat, aby byl převod proveden „po“ prodávající podepsal smlouvy o prodeji, čímž zaručuje, že platba bude provedena, jakmile prodávající splní svou dodací povinnost.

Volba bankovního šeku jako platebního systému umožňuje stranám provést platbu současně s podpisem notářských zápisů. A to tak, že kupující si šek ponechá ve svém vlastnictví až do podpisu úkonů prodávajícím za přítomnosti notáře.

S čímž je shoda okamžiku platby a předání nemovitosti dokonalá.

Vzorec platby bankovním šekem navíc poskytuje prodávajícímu dodatečnou záruku, protože ze své podstaty to není kupující, kdo skutečně platí nebo je povinen platit bankovním šekem, ale je to stejná banka, která vydala zkontrolovat, kdo je povinen takovou platbu provést. Což poskytuje prodejci bezpečnou a přesnou platební záruku.

Šek ze španělské banky

Kromě toho, prodejce, aby zaručil vaši platbu, požádal, aby byl tento bankovní šek vystaven španělskou bankou . Důvodem je za prvé nedůvěra že přijímání šeků od zahraničních bank může pro prodávajícího generovat z důvodu obtížného rozpoznání jejich existence a platnosti, a za druhé z důvodu dodatečné výdaje a náklady podílí se na zúčtování šeku z prostředků nalezených v zahraničí .

Vše výše uvedené bylo velmi důležité a značně podmínilo prodej v pobřežních oblastech a s vysokým procentem zahraničních kupujících. Důvodem je skutečnost, že mezinárodní občané byli vedeni k otevření bankovních účtů ve Španělsku s jediným účinkem, že konečná platba ceny prodávajícímu bude účinná prostřednictvím bankovního šeku vystaveného z účtu otevřeného na jméno kupující ve španělské bance. a na kterou před dokončením procesu prodeje kupující převedl dostatek finančních prostředků na úhradu konečné výše ceny.

Proto bylo ve Španělsku velmi běžnou praxí doporučovat zahraničním kupujícím a investorům, aby si otevřeli bankovní účty ve španělských bankách, aby mohli na konci procesu pokračovat s touto formou platby.

Zásobovací firmy a radnice

Tento požadavek byl rovněž posílen obvyklou praxí společnosti dodávající vodu a elektřinu, místní úřady atd., které se cítily mnohem pohodlněji při domicilování plateb faktur odpovídajících spotřebě nemovitosti na bankovních účtech se sídlem ve španělských bankách , vyhýbání se inkasu na zahraničních bankovních účtech.

Pro shrnutí je běžnou praxí doporučovat zahraničním zákazníkům, aby si otevřeli bankovní účet ve Španělsku, jakmile byl záměr nákupu formalizován.

Notářský platební styk v jiných evropských zemích

Tento požadavek na otevření bankovního účtu ve španělské bance byl vždy bodem konfliktu mezi španělským a zahraničním systémem.

Je tomu tak proto, v mnoha zemích, zejména v kontinentální Evropě, jsou veškeré platby související s prodejní transakcí prováděny přímo na účet jednajícího NOTÁŘE , který je tím, kdo obdrží od kupujícího veškeré částky a po splnění všech zákonných požadavků dle předpisů pověří platbu prodávajícímu.

Proto po mnoho let investoři z kontinentální Evropy považovali vynucení otevření bankovních účtů ve Španělsku za zvláštní případ, který v tomto ohledu odklonil funkci notáře.

Navíc pokud jde o inkaso plateb za spotřebitelské faktury, zahraniční zákazníci nebo kupující nechápali, proč část dodavatelských společností nemůže přijmout bankovní účty již otevřené na jejich jména v zemích jejich původu s platným evropským IBAN domicilovat spotřebu odvozenou z jejich služeb.

Navíc, zejména u některých národností, jako je Francie nebo Belgie, si tuto situaci zvláště vynutily, protože mnoho nákupů bylo financováno prostřednictvím hypoteční úvěry poskytnuté v zemích jejich původu .

Půjčující banky těchto zemí tak při provádění výplaty uvedených úvěrů obvykle činí přímo na účet notáře . V případech, kdy nákup a prodej španělských nemovitostí těmito občany podléhal poskytnutí bankovního úvěru, stanovily tytéž vypůjčující banky pocházející z těchto zemí povinnost uvolnit úvěrové prostředky, které tyto byly zaslány na účet notáře, a nikoli na účet prodávajícího, případně na účet kupujícího.

Nabídka notářských služeb

Z tohoto důvodu, v posledních letech počet španělských notářů kteří se přizpůsobili této nové potřebě poptávané zahraničními klienty vzrostl, a zpřístupnili jim službu pro příjem a vkládání peněz na účet právních operací a transakcí. skutečný letním

To je důvod, proč především v pobřežních oblastech a s vysokým objemem mezinárodních transakcí s nemovitostmi a velkým přílivem cizinců byla vyvinuta notářská praxe přijímání plateb na účet a konečných nákupních a prodejních transakcí na účty. notářské banky.

Je to dobrovolné

Nutno říci, že tato činnost je ze strany notářů zcela dobrovolná. Jinými slovy, Uvedení notáři nemají povinnost tento typ služeb svým klientům nabízet , u kterého se v praxi setkáváme s určitými notáři, kteří tento typ služeb odmítají nabízet, a na druhé straně s jinými typy notářů otevřenějšími a připravenějšími v tomto směru.

Postup

Postup běžně používaný v praxi pro zasílání uvedených částek na účet notáře je obvykle následující:

• Realitní makléř nebo právník kupujícího informuje notáře o nutnosti instrumentalizovat platbu prostřednictvím jeho účtu.
• Notář postupuje k identifikovat kupujícího k prostudování podmínek transakce a k informačnímu postupu a sledování předpisů o praní špinavých peněz.
• Jakmile je tento proces dokončen, notář doručí údaje o vašem bankovním účtu uvedenému agentovi nebo právníkovi předat jej kupujícímu.
• Kupující po obdržení bankovního spojení NOTÁŘE učiní převodem na uvedený instrumentální účet.
• Po dokončení prodeje notář prostřednictvím notářského ověření kupní smlouvy vystaví šeky nebo převody prodávajícímu, zástupcům a zprostředkovatelům na váš bankovní účet. , na placení daní a dalších výdajů a poplatky , jakož i realitní kanceláře nebo zákonných zástupců kupujícího podle pokynů kupujícího.

 Větší komfort a záruka pro kupujícího

 Tento systém samozřejmě předpokládá větší záruku kontroly finančních prostředků vůči kupujícímu, protože v případě, že se kupní transakce z jakéhokoli důvodu neuskuteční, může notář stranám vždy uhradit složené částky, aby se mohly rozhodnout, co s tím naloží

Obvykle, pokud byl vklad proveden jednostranně ze strany kupujícího , v v případě nepřijetí prodeje přistoupit k okamžitému vrácení peněžních prostředků kupujícímu.

Nicméně, byla-li tato úschova mezi stranami předem dohodnuta a existuje předchozí notářský zápis o úschově , kterým se stanoví podmínky, za kterých musí být vklad spravován, notář, pokud se prodej neuskuteční, prozkoumá obsah listiny o úschově dohodnuté mezi stranami a vždy podle toho bude jednat po jejich předchozí dohodě. . V případě, že se strany nedohodnou na formě proplacení uvedených částek, bude notář nucen složit uvedenou částku před soudním orgánem a španělskými soudy tak, aby byly těmi, kde jsou peníze určeny. rozhodl. uvedené prostředky prostřednictvím soudních procesů, které mají strany zahájit.

Potřeba dohledat platbu

Je zřejmé, že všechny tyto převody a platby musí být správně zdokumentovány, a to buď v notářským zápisem o úschově nebo v kupní smlouvě sám .

Závěr: Ke koupi domu nebo nemovitosti není nutné zakládat bankovní účet ve Španělsku

Dá se to říci již není povinnost otevřít si bankovní účet ve Španělsku, zejména v některých regionech nebo oblastech, ve kterých notář zpřístupňuje stranám svůj instrumentální bankovní účet.

Další věcí budou v závislosti na místě požadavky, které je třeba splnit u příkazů k inkasu za odběr služeb spojených s domem, jako je alarm, zabezpečení, Wi-Fi, internet, elektřina, plyn atd. .

Proto pro postup koupě domu ve Španělsku od naší advokátní kanceláře otevření bankovního účtu ve Španělsku pro naše klienty již nepovažujeme za povinnost . Toto nabízíme jako možnost za předpokladu, že v místě nákupu je notář disponovaný disponováním vašeho bankovního účtu pro realizaci platby.

Co se ale stane po nákupu se zásobami?  

Po procesu nákupu, jakmile je tento dokončen, v závislosti na oblasti, kde se nemovitost nachází, bude nutné potvrdit u dodavatelských servisních společností, radnice apod., zda přijímají inkasa na zahraniční bankovní účty, a jinak našim klientům doporučit, tentokrát ano, a po dokončení prodeje si pro tyto účely otevřít instrumentální bankovní účet ve Španělsku.

TLACORP 2023