Vyhlídky pro trh s nemovitostmi ve Španělsku po koronavirové krizi: 2020-2021

Nacházíme se v době, kdy na španělském realitním trhu panuje vážná nejistota motivovaná především mimořádnou situací, ve které se nacházíme.

Nebudeme zde vysvětlovat, co se stalo ve Španělsku a ve zbytku světa. Důvodem této zprávy je analyzovat vyhlídky na vývoj španělského realitního trhu ve zbytku roku 2020 a 2021.

Za tímto účelem budeme na španělském realitním trhu rozlišovat mezi několika velmi odlišnými sektory:

– Španělská národní poptávka: první a druhé bydliště

– Mezinárodní poptávka: První a druhé bydliště

– New & Off Plan a second-hand (prodeje)

– Trh s dlouhodobými pronájmy a Krátkodobé – turistické pronájmy – a „sezónní pronájem“

– Pozice vlastníka, který chce svou nemovitost nyní prodat

1.- ŠPANĚLSKÁ POPTÁVKA: Občané a obyvatelé Španělska

Počínaje poptávkou po nákupu PRVNÍ BYDLENÍa s ohledem na národní trh, chápat to jako poptávku po domech ze strany Španělů (státních příslušníků nebo rezidentů), utrpí velká stagnace.

Jedná se o sektor, který byl v posledních letech velmi zasažen a že navzdory skutečnosti, že ceny nemovitostí v hlavních městech a městech Španělska rostou, akviziční síla středně průměrného španělského občana se nezvýšila. ve stejném poměru. To vedlo k tomu, že střední španělský občan rok od roku postupně ztrácel kupní sílu, což omezovalo (a dokonce blokovalo) přístup ke koupi domu.

Proto v posledních letech došlo k poklesu obchodování mezi španělskými občany (zejména mezi mladými lidmi), a to právě kvůli ztrátě kupní síly a zvýšení nájemného jako jediného prostředku přístupu k bydlení mezi mladými lidmi ve Španělsku.

Je logické si myslet, že od nynějška, v krizové situaci, ve které se nacházíme, bude situace horší, protože ekonomická kapacita průměrného španělského občana bude značně snížena.

Očekává se, že poptávka po hlavních rezidencích ve Španělsku bude minimálně do roku 2022 značně klesat.

Stejně tak DRUHÉ BYDLENÍ krizová situace, ve které se nacházíme, bude ovlivněna celostátní poptávkou po druhém bydlení, neboť obezřetné postavení úspor, které vede k této krizi, bude obecnou normou, alespoň po několik let. let.

Již nyní se hovoří o poklesech prodejních cen domů mezi 15 a 30 %.

Říká se, že investoři či střadatelé, kteří si v současnosti udržují kupní sílu, najdou na trhu skutečné příležitosti, a to zejména od letošního podzimu, kdy se na trhu začnou solidněji projevovat ekonomické dopady z této krize.

S čímž z „pohledu investora“ a stejně jako se to stalo po krizi v letech 2008 a 2011 Španělsko bude opět zajímavou destinací a atraktivní pro střadatele, národní i mezinárodní investory.

2.- ZAHRANIČNÍ KUPUJÍCÍ – Investoři a jednotlivci

Pokud jde o mezinárodní poptávku po cizincích, chápeme, že DRUHÉ BYDLENÍ trh bude mít silný dopad a neočekáváme oživení dříve než v roce 2021.

Především to, co odkazuje na trh pro prodej novostaveb a rozestavěných, chápeme, že tam bude a zastavení výstavby druhého domova, zejména v turistických místech, jako je Středomoří, Baleárské a Kanárské ostrovy.

Z „pohledu investora“ největší příležitosti budou na trhu ojetin na úkor nové výstavby. Je tomu tak proto, že jednotlivci mohou mít větší rozpětí snížení prodejní ceny, protože v závislosti na době pořízení mohou amortizovat velkou část nebo celou kupní cenu, což umožňuje delší interval snížení prodeje. cena. .

Toto, s ohledem na nová výstavba, to tak nebude a vzhledem k tomu se dočkáme menšího snížení a nabídky na trhu stavitelé mají menší rozpětí snížení ceny než jednotlivci.

Trh dalšího prodeje neboli second-hand je ten, který nabídne nejzajímavější příležitosti na trhu, alespoň do té doby, než pominou dopady hospodářské krize, kterou máme výše.

Proto, jak jsme zmínili na národním trhu, budou existovat skutečné příležitosti pro mezinárodního investora-střadatele, který má kupní sílu na trhu ojetin ve Španělsku.

Pokud jde o mezinárodní trh pro akvizici PRVNÍ BYDLENÍ domovy, nazývané též „expatrianti (nebo „expati“), kteří mají v úmyslu přijet do Španělska žít, buď kvůli lepší kvalitě života, nebo strávit svůj „předdůchod“ či „důchod“. “, věříme, že vývoj bude velmi pozitivní.

Španělsko je jednou z nejžádanějších zemí na světě, aby zde mohli trvale pobývat. Je stálicí již více než 30 let. Ve skutečnosti, a zejména od roku 2000-2002, objem nákupních operací cizinců v důchodu nebo předdůchodu zůstává vysoký, a to iv době krize.

Za „latentní poptávku“ se považuje odchod do předčasného důchodu nebo důchodce, zejména z evropských zemí, jako je Velká Británie, Francie, Belgie, Švýcarsko, Německo atd. To znamená: Vždy mají v úmyslu přijet do Španělska strávit jeho důchod, motivovány dobrými povětrnostními podmínkami, kvalitou života, komunikací, bezpečností a veřejným zdravím.

V posledních letech však tento typ poptávajících utrpěl pokles své kupní síly, způsobený nárůstem cen nemovitostí ve Španělsku.

Proto a v důsledku této současné hygienické krize tento typ kupujících bude svědkem vzniku skutečných nákupních příležitostí za velmi nízké a zajímavé ceny v oblastech a nemovitostech, ke kterým by ještě před rokem jednoduše neměli přístup.

Tento typ kupujícího, obvykle pokročilého věku, kromě ceny nebo úrovně kvality života zohledňuje úroveň pomoci španělského veřejného zdraví.

- Proto stojí za to se zamyslet nebo se zamyslet nad tím, jakou reakci to u tohoto typu klientů vyvolává, jakým způsobem španělský systém koronavirovou krizi zvládl.

Z našeho pohledu, jako Španělů, kteří žili v čele zvládání této zdravotní krize, musíme říci, že obraz španělského veřejného zdraví byl posílen.

Hlavním selháním pozornosti a reakce proti viru nebyla stávající infrastruktura a lidské zdroje ve Španělsku (přeplněné pouze v některých oblastech a dočasně), ale sekundární prvky, kterými byl především nedostatek vybavení.

Jednoduché záležitosti jako roušky, respirátory nebo vhodné oblečení.

Nicméně, jak říkáme, zbytek vybavení a infrastruktury, zejména lidský tým lékařů, sester a zdravotnických pracovníků, tento úkol splnil a prokázal svou účinnost a reakci na dopad takového objemu, a to i v situacích úplné absence vybavení a dostatečnou ochranu.

 (Jako Španělé jsme všichni opravdu HRDÍ NA NÁŠ SANITÁRNÍ TÝM)

Jinými slovy,Ukázalo se, že španělský systém veřejného zdraví funguje a že má plíce a infrastrukturu, aby mohl sloužit těmto typům klientů.

Kromě veřejného zdraví, existuje vysoce kvalitní soukromé zdraví ve Španělsku s cenami mnohem nižšími, než je soukromé zdraví v zemích původu těchto kupujících, jako je Francie, Německo, Spojené království atd., což spolu s efektivitou našeho veřejného zdraví umožňuje oběma dosáhnout velmi kvalitní obraz u tohoto typu kupujících, převážně evropského původu.

Na druhou stranu, pokud jde o ostatní země světa, španělský systém veřejného zdravotnictví se ukázal být mnohem efektivnější a s mnohem většími zárukami ochrany než ten, který existuje v zemích, jako jsou USA a Spojené království, kde je zdravotní péče Veřejná je velmi základní a kde převládá soukromá zdravotní péče.

V důsledku výše uvedenéhovyšší zájem o koupi první rezidence ve Španělsku se očekává v zemích, jako je Spojené království, Spojené státy americké a další země Latinské Ameriky, jako je Mexiko, Venezuela, Argentina, Brazílie atd., občany těchto zemí koho zjistí, že španělské veřejné zdraví je více chráněno a opečováváno než zdraví v jejich vlastních zemích původu.

Nakonec přidáme další bod, který tento typ kupující-klient nyní bere v úvahu při rozhodování o nákupu, je ekonomické náklady na bydlení a služby. Právě kvůli této krizi budeme několik let ve Španělsku svědky výrazné snížení cen jak potravin a výrobků, tak i služeb. S tímto snížením budou zvýhodněny ekonomické životní náklady tohoto typu zákazníků, což jim usnadní rozhodování o nákupu ve Španělsku.

Proto docházíme k závěru, jak snížení prodejní ceny nemovitostí, tak potvrzení důsledného systému veřejného zdravotnictví a kvalitní soukromé zdravotní služby jistě učiní zacílení nákupních záměrů klienta. mezinárodní v domovech prvního bydliště.

Pokud jde o DRUHÉ BYDLENÍ, jak je uvedeno na domácím trhu, střední úrovně zahraniční kupující neočekává se, že provede stejný objem akvizic, jaký zažíváme v posledních letech.

Zejména od roku 2015 zažíváme nárůst objemu akvizic druhých domů ze strany mezinárodních kupců, což je usnadněno ekonomickým zlepšením vyplývajícím z ekonomického boomu v předchozích letech a také v naději na získání výnosů z těchto nemovitostí. prostřednictvím půjčovny, zejména turistické půjčovny.

Očividně, budeme svědky ztráty nebo poklesu perspektiv ohledně možností turistických pronájmů, protože minimálně během roku 2020 a 2021 bude úroveň cestování a komunikací ovlivňovat sektor cestovního ruchu, a tedy i ty, kteří chtějí investovat se záměrem pronájmu pro turistické využití.

Nicméně, as ohledem na Z DRUHÉ RUKY, jak jsme zmínili u první rezidence, skvělé příležitosti se jistě naskytnou jak ve městech s vysokým turistickým potenciálem, tak v hlavních městech Španělska, která díky dobrému pojištění přitáhnou pozornost mezinárodních střadatelů-investorů.

3.- TRH PRONÁJMU – Trvalý pronájem – Turistický – Sezóna

Pokud jde o nájemní trh, budeme rozlišovat mezi pronájmem prvního bydliště a druhého bydlení.

Pokud jde o PRONÁJEM PRVNÍHO BYDLENÍ, v posledních letech jsme byli svědky nárůstu cen pronájmů, založených na naději majitele na získání vyšších výnosů v sektoru turistických pronájmů, motivovaný zejména výskytem platforem, jako je Airbnb atd.

To vedlo mezi Španěly, zejména mladými lidmi, ke skutečnému problému nedostatku nabídky stálého pronájmu, zejména v hlavních městech Španělska, což vedlo k reakci španělských úřadů vytvořením restriktivních předpisů o užívání nemovitostí jako turistický pronájem, aby zvýhodnil pronájem pro první bydlení, a snažil se tak předejít navýšení cen pronájmu prvního bydlení.

Jedním z hlavních důsledků koronaviru ve Španělsku je právě totální ztráta turistické aktivity, který by se měl zvýšit až příští léto 2021.

Proto, mnoho majitelů domů si jistě už klade otázku, co s těmi domy, které dosud sloužily turisticea že je při hledání ziskovosti budou nuceni použít k pronájmu svého prvního bydliště. S níž, brzy zažijeme nárůst nabídky prvních rezidenčních domů ve Španělsku. Jak ve velkých městech, tak v přímořských oblastech.

A ohledně PRONÁJEM DRUHÉ BYDLENÍ, přestože turistická půjčovna, tedy „na dny“ nebo „na týdny“, si myslíme, že bude ovlivněna zdravotní krizí, myslíme si, že „sezónní“ nebude….

Historicky byla tradiční turistická půjčovna ve Španělsku „sezónní pronájem“. Tedy nájemné podle měsíců nebo podle ročních období: léto, podzim, zima, jaro atd.

Až revoluce digitálních platforem jako Airbnb, která umožnila zkrátit dobu pobytu a řídit soukromé pronájmy téměř podnikatelským způsobem, změnila tento systém a snížila počet přenocování na hosta.

Proto, očekává se snížení objemu krátkodobých pronájmů, ale jistě dojde k oživení „sezónních pronájmů“.

Musíme také říci, že činnost „turistického pronájmu“ je krajem či samosprávou krajně omezena a ve vymezených oblastech dokonce zakázána. Vychází z velmi složitých dokumentů, požadavků atd. To však není totéž jako u „sezónního pronájmu“.

Pronájem za „sezónní pronájem“ je zcela bez velmi přísných omezení „turistického pronájmu“. Je to zcela zdarma. Chcete-li například pronajmout jako „sezónní“, nemusíte nemovitost registrovat ve zvláštních registrech ani získat potvrzení o bydlení a nemovitost lze pronajmout „po pokojích“ (v regionu Valencie nelze domy pronajímat po jednotlivých pokojích v turistickém nájemném).

Očekáváme tedy, že budeme mít více nájemních transakcí pomocí vzorce „sezóna“ než „turistického“.

Podle našeho vysvětlení budou mít španělské a zahraniční rodiny i nadále prázdniny a budou si nadále přát přijíždět na španělské pláže nebo do španělských měst strávit dovolenou.

Objem poptávky po povolání se sníží, ale činnost v oblasti pronájmu nezmizí. A při organizování dovolené budou turisté podmíněni:

• Omezenější pohyby, a tedy více času na každém místě.
• Bezpečnostní a hygienické podmínky
• Vyhnou se davům nebo přeplněným prostorům

Tento typ turistů proto při volbě ubytovacích možností zvolí takové, ve kterých má zaručenou bezpečnost a dezinfekci s ohledem na pandemii. A tato záruka bezpečnosti a dezinfekce bude mnohem větší v apartmánech než v hotelech.

Je tomu tak proto, že hotely, kde je obvykle velký tok hostů, mezi nimi mohou zpočátku vytvářet nejistotu při zaručení dostatečné ochrany. A to se nestane při pobytu v bytě, kde bude proud hostů a přenocování menší než v hotelech, protože si jej může pronajmout na týdny nebo měsíce jedna rodina.

Vzhledem ke všemu výše uvedenému si myslíme, že „sezónní pronájem“ bude vynikající příležitostí pro majitele, kteří, zejména v pobřežních/turistických oblastech, kde je poptávka po prvním bydlení nízká.

4.- CO BY MĚL UDĚLAT VLASTNÍK, KTERÝ CHCE V DOBĚ KRIZE PRODAT SVŮJ MAJETEK?

Až do minulého měsíce určoval pravidla na býčím nákupním trhu prodávající. Vysoká poptávka po prodejních transakcích v posledních letech povzbudila prodejce k tomu, aby zaujali mocenské pozice při vyjednávání podmínek prodeje.

Od této chvíle se však trh změnil…

Nyní je to kupující, kdo nakonec zaujme mocenské pozice při jednání s prodávajícím.

Důsledkem toho je, že kupující bude při sjednávání kupních podmínek s prodávajícím mnohem náročnější nejen na cenu, ale i na dokumentaci nemovitosti.

Jinými slovy, pokud byl kupující v posledních letech méně přísný, pokud jde o vyžadování právních omezení na vlastnosti, od nynějška, kupující bude jistě požadovat, aby prodávající dodržel všechny podmínky a náležitosti zákona. pokud jde o jejich vlastnosti, jako jsou městské podmínky, průkazy o bydlení nebo osvědčení o obyvatelnosti, účinné vodovodní a elektrické přípojky, septiky atd.

K tomu všemu vlastníkům, kteří hodlají dát své nemovitosti do prodeje, doporučujeme, aby si pro usnadnění jejich prodeje provedli podrobné a hloubkové prostudování dokumentace a právních situací, ve kterých se jejich nemovitost nachází.

Studie provedená TLA-Abogados v dubnu 2020