Nájemné s opční smlouvou (RTB)

Pokud jde o realitní rezidenční trh, tedy nákup a prodej prvního/trvalého bydliště, hovořili jsme o „latentní poptávka“, která existuje ve Španělsku s ohledem na ty cizince z jiných zemí, kteří chtějí přijet do Španělska trvale žít.

Faktem, který je v posledních dvou desetiletích konstantní, je příchod cizinců, kteří si za své trvalé bydliště zvolili Španělsko a které běžně označujeme jako „expatriáty", nebo "expati“. TPočet a počet emigrantů, kteří si v posledních dvou desetiletích zvolili Španělsko jako místo svého pobytu, byl vždy konstantní a dokonce se zvýšil v obdobích krize nebo po krizi, jaká byla ve Španělsku v roce 2008, a 2011.

S více než 15 lety v realitním sektoru to naše společnost ověřila právě v v období bezprostředně po krizi se zvýšil počet expatriantů, kteří mají zájem o získání nemovitostí ve Španělsku.

A na základě našich zkušeností jsme pozorovali, že první akvizice, které byly v těchto okamžicích uzavřeny, byly obzvláště komplikované kvůli kontextu nestability a nejistoty, a to jak z hlediska financování, tak možného vývoje trh s bydlením.

To znamená, že kupující, který se odváží investovat ve Španělsku do koupě trvalého bydliště, je ponořen do nejistoty způsobené úvahami, zda jsme již v závěrečné fázi krize, nebo zda je ještě cesta dolů. (“Budu kupovat za dobrou cenu?").

U těchto typů kupujících je však zájem o koupi zřetelný. Jasno mají i o okamžiku. Chtějí koupit hned. Vědí, že je čas, ale nemají jasno, zda cena a podmínky prodeje budou nejvhodnější, dokud pokrizové klima nejistoty nezmizí nebo se rozplyne.

V tomto okamžiku je jako řešení navržen pronájem nástroje s možností koupě.

Pronájem s opcí koupě (RTB) O co jde?

Pronájem s možností koupě, je smlouva, ve které chce kupující nabýt nemovitost k trvalému bydlení, chce ji ihned obývat a užívat, ale chce odložit konečné rozhodnutí o koupi na pozdější dobu.

A navíc bkupující si přeje, aby po dobu užívání nemovitosti nemohl prodávající nemovitost nabízet na trhu, a tak si vyhrazuje výhradní možnost koupě pro kupujícího po celou dobu trvání smlouvy. Zde je nejdůležitější rozdíl mezi touto smlouvou a „běžnou nájemní smlouvou“, kdy pronajímatel může nemovitost prodat někomu jinému, i když existuje nájemní smlouva.

Proto ve smlouvě RTB existují dva hlavní koncepty:

– Jedná se o kupní smlouvu s „opce koupě“.

To znamená, kupující chce dům koupit, ale požaduje, aby měl dům k dispozici, dokud své rozhodnutí nepotvrdí. Jinými slovy, chce, aby možnost nákupu byla pro jeho exkluzivitu. Takže, recipročně s výhradním právem kupní opce na nemovitost, kupující zaplatí částku prodávajícímu, aby mu kompenzoval dobu, po kterou je dům rezervován pro kupujícího, a mimo trh prodeje.

Jakmile je splněna podmínka dohodnutá ve smlouvě, nastává okamžik, kdy se kupující musí rozhodnout uplatnit právo na koupi nemovitosti. V tuto chvíli existují dva scénáře:

• Kupující může uplatnit své právo na nákup, a v takovém případě dokončit nákup. Kupující by tedy zaplatil zbytek ceny prodávajícímu a prodejní transakce by byla dokončena.
• Kupující si přeje odstoupit od koupěpřebírá tedy ztrátu částky, kterou zaplatil v rámci „možnosti koupě“ a tuto částku přenechá na účet prodávajícího, který si ji převede na své s ohledem na dobu, po kterou má dům pro kupujícího rezervován. .

– Je to nájemní smlouva.

Kupující chce dům okamžitě obsadit, ale jak je vysvětleno výše, formalizaci a konečné rozhodnutí o koupi nechává raději na později. S čímž se navrhuje převzít postavu „nájemce“ nebo „nájemce“, dokud se nerozhodne uplatnit nebo upustit od kupní opce po dobu stanovenou ve smlouvě.

Tímto způsobem si kupující, nyní nájemce/nájemce, po dobu trvání smlouvy s prodávajícím, nyní pronajímatelem/pronajímatelem, dohodne nájemní podmínky a úhradu nájemného.

A stejným způsobem jako s ohledem na uplatnění opce na nákup, jakmile nastane maximální lhůta pro její uplatnění, má kupující nebo nájemce/nájemce několik možností:

• K provedení nákupu opce a dokončení prodeje. V tomto případě je nájemní transakce zrušena a nyní převedena na prodej.
• Kupující nevyužívá možnosti nákupu. V tomto případě se ruší i nájemní smlouva. Je zřejmé, že v případě, že se obě strany dohodnou, lze nájemní smlouvu prodloužit, případně vytvořit novou nájemní smlouvu a smlouva pak bude pouze nájemní.

Důležité otázky:

1.- Co se stane s částkou zaplacenou v rámci možnosti nákupu?

Je to považováno za součást ceny? Jinými slovy, lze opci slevit z konečné ceny na zaplacení nemovitosti?

Odpověď je velmi jednoduchá. Bude to, na čem se obě strany dohodnou. To znamená, že částka zaplacená za opci bude odečtena od ceny, pokud se obě strany dohodnou. V tomto případě je částka zaplacená za možnost koupě diskontována ze zbytku ceny za nemovitost.

Jedná se o nejpoužívanější možnost na trhu.

Majitel však může také požadovat, aby částka zaplacená za kupní opci nebyla diskontována z ceny za nemovitost. To znamená, že tato částka pouze pokrývá dobu, po kterou byla nemovitost mimo trh, a že nepředstavuje část ceny. S čímž v tomto případě nebude zaplacení kupní opce sleveno z ceny, která má být zaplacena majiteli za prodej.

Je zřejmé, že je to pro kupujícího mnohem škodlivější možnost a v praxi není tak široce používána.

Jakákoli z opcí by měla být výslovně zahrnuta ve smlouvě, aby byl objasněn osud opční platby.

2.- Co se stane s částkami zaplacenými za nájem?

Odečítají se z konečné ceny za prodej?

Odpověď je stejná jako výše. to znamená budou to strany, které se budou muset dohodnout, při odsouhlasení podmínek smlouvy, zda je nájemné z konečné ceny sleveno či nikoli, v případě potvrzení o koupi.

3.- Provize/poplatky zprostředkovatelů. Kdy se platí?

Zde bude opět platit to, na čem se strany a realitní kancelář dohodnou.

Z právního hlediska však, pokud se strany nedohodnou jinak, chápeme, že provize/poplatky zprostředkovateli musí být zaplaceny při podpisu kupní opční smlouvy. Důvodem je, že tato smlouva zahrnuje uzavření kupní smlouvy mezi kupujícím a prodávajícím. A to i přesto, že dokončení uvedené smlouvy je odloženo na pozdější datum.

Jak říkáme, když je smlouva RTB podepsána, bylo dosaženo „dohody“ mezi stranami, a to prostřednictvím zásahu agenta. To je důvod, proč musí být provize/poplatky agenta zaplaceny při formalizaci RTB.

Může být považováno za nespravedlivé podmiňovat vyplacení provize zprostředkovatele účinným rozhodnutím o koupi, které zůstane v rukou kupujícího, a mimo ruce/kontrolu zprostředkovatele.

4.- Jak je RTB formalizováno?

Obvykle se jedná o soukromou smlouvu, která nemusí být ověřena notářem.

Nejčastější praxí je proto příprava soukromoprávní smlouvy mezi stranami bez nutnosti absolvování notáře. I když, jak uvidíme, zásadní je, aby smlouvu sepsal právník specialista.

Pro větší bezpečnost nájemce smlouva lze provést u notáře a zapsat do katastru nemovitostí. Registrace opční smlouvy na katastru nemovitostí bude spojena s následujícími náklady:

• Výdaje notáře a katastru nemovitostí
• Odměny právníků/advokátů
• Daně

Vezměte prosím na vědomí, že k registraci na katastrálním úřadě jsou akceptovány pouze smlouvy RTB s maximální dobou trvání 4 roky.

Nejčastější praxí je proto příprava soukromoprávní smlouvy mezi stranami bez nutnosti absolvování notáře. I když, jak uvidíme, zásadní je, aby smlouvu sepsal právník specialista.

5.- Daně spojené se smlouvou Option-To-Buy:

a) Když je pronajímatelem společnost: Představme si, že se stavební firma se širokou škálou domů, které nelze prodat, rozhodne formalizovat smlouvy RTB. V tomto případě bude smlouva podléhat DPH, pokud se jedná o první převod domu. The DPH sazba bude 10%pokud se nejedná o chráněné bydlení (snížená DPH o 4%). Jinými slovy, jednotlivec bude muset čelit této dani, kterou si jako konečný spotřebitel nebude moci odečíst.

Pokud je smlouva zapsána na katastrálním úřadě, je nutné zaplatit Kolkovné (0,5 % – 2 % v závislosti na různé oblasti).

kromě dohody o měsíčním nájmu byli schopni zřídit kupní opci, známou jako a „prémiové“ nebo „možnost nákupu“ (platba za opci, že klient bude muset dům koupit ve lhůtě ). Taková částka bude rovněž podléhat DPH (jelikož se podle Generálního ředitelství daní považuje za poskytování služeb) v obecné sazbě 21 %.

Pokud se nájemce rozhodne přistoupit k formalizaci nákupu později, bude převod zdaněn DPH (ve výši 10 % nebo 4 %). V případě, že se potenciální kupující rozhodne pro koupi nezvolit, bude mít možnost smlouvu ukončit a zvolit formalizaci dalšího pronájmu bez opce, který nebude podléhat DPH. Pamatujte, že jednotlivec nebude moci získat zpět nebo odečíst tuto daň.

b) Když je pronajímatelem fyzická osoba

V tomto případě je RTB smlouva (toto je považováno za druhý převod) transakcí, která bude podléhat Daň z převodu (ITP), přičemž poplatníkem je nájemce.

Pokud jde o kupní opci (prémii), bude také zdaněna převodní daní (ITP), protože „přísliby a opce“ jsou rovněž zdanitelné touto daní.

Projekt základ daně bude tvořena cena zaplacená za opci ke koupi. V případě, že tato možnost není sjednána, nebo je menší než 5% z celkové ceny nemovitosti . Platná sazba se bude lišit v závislosti na autonomním společenství, protože se jedná o postoupený tribut (obecně mezi 6 % a 10 %).

---

PŘÍKLAD

„A“ je konkrétní pronajímatel, který sjedná smlouvu RTB s „B“ s prémií 7.500 250.000 eur. Cena nemovitosti bude XNUMX XNUMX eur.

5 % z ceny nemovitosti je 250.000 5 x 12.500 %= XNUMX XNUMX eur.

 Pokud je tedy o 5 % vyšší než sjednaná prémie, bude základ daně pro tuto možnost činit 12.500 XNUMX eur. 

 Vzhledem k tomu, že pronajímatel je konkrétní, bude prémie zdaněna převodní daní – ITP . Tato daň v regionu Valencie a Katalánska je 10 %. 

Takže, 12.500 10 x 1.250 % TPO = XNUMX XNUMX eur ITP.

---

A později, v okamžiku převodu domu, v případě, že jej uplatní kupující, bude transakce znovu zdaněna také (ITP) daní z převodu. Jak je vysvětleno výše v této části, mějte prosím na paměti, že možnost koupě následovaná prodejem znamená, že čelíme uzavření dvou právních obchodů (souvisejících, ale nezávislých), takže nastanou dvě různé zdanitelné události, což logicky zvýší zdanění transakce.

V druhém případě (nájem s možností koupě mezi fyzickými osobami) je nutné vyjasnit zdanění transakce s ohledem na daň z příjmu fyzických osob z pohledu pronajímatele / prodávajícího, protože výběr „opce“ koupit“ bude pro prodávajícího/pronajímatele „zisk“.

Jakmile nastane maximální lhůta pro uplatnění kupní opce, a v případě, že kupující využije uvedenou opci, budou výdaje a daně odvozené z transakce běžnými náklady a daněmi prodeje, to znamená ITP („převod majetku Daň “), notářské poplatky, registrace, právníci atd.

Na druhou stranu je třeba poznamenat, že když je opce na nákup uplatněna, takže nákup je nakonec dokončen, daně odvozené z nákupu se nesnižují o předchozí daně zaplacené za nabytí opce. Jde o široce rozšířený a v praxi velmi častý zmatek. Důvodem je, že opční právo a budoucí prodej jsou daňově považovány za autonomní a odlišná zdanitelná plnění.

Jiná věc je, že částka „opce koupit“ může být dohodnuta, že bude odečtena z ceny, která má být zaplacena při budoucím prodeji. Jinými slovy, strany se mohou dohodnout, že v případě, že prodej nakonec proběhne, budou všechny zaplacené částky, včetně opce na koupi, sleveny z ceny nemovitosti (stejně jako se sleví záloha).

6.- Jaké jsou nejčastější problémy, které se obvykle vyskytují v transakcích RTB?

Jakmile je smlouva RTB podepsána, obvykle existují dva typy konfliktů, které se u tohoto typu transakcí běžně opakují:

– Spory ohledně fyzického stavu nemovitosti. Jinými slovy, stejně jako u ostatních nájemních smluv se nájemce mnohokrát při převzetí domu setká s různými stavebními závadami či problémy, které mohou vést až ke konfliktu s vlastníkem.

Proto bude nutné, aby obě strany ve smlouvě co nejvíce rozepsaly podmínky, ve kterých se nemovitost nachází, aby nedocházelo k tomuto typu konfliktů po dobu trvání smlouvy.

– Právní problémy majetku. I když na rozdíl od fyzických problémů, ve kterých se nemovitost nachází a kterým lze snadno předejít řádnou prohlídkou nemovitosti před obsazením nemovitosti, totéž v praxi nenastává u případných právních problémů, které mohou nemovitost postihnout .

Jak jsme informovali v tomto článku, redigování smlouvy RTB se může zdát víceméně snadné a jednoduché. To znamená, že to může být provedeno soukromě, bez notáře, takže to může vzbudit dojem, že jde o snadnou smlouvu: nájemní smlouvu, jednoduše zavedením kupní opce.

Tímto způsobem jsou v mnoha případech, aby se ušetřily náklady, strany přivedeny k transakcím, kde tyto typy smluv upravují nekvalifikovaní odborníci nebo dokonce nespecializovaní právníci. Důvodem je to, že se zjevně jedná o „snadnou smlouvu“ k redigování. Tedy nevěnování potřebného času a úvah, které tato transakce obnáší.

Jak říkáme, nejedná se o „zvláštní“ nájemní smlouvu... jedná se o kupní/prodejní smlouvu se zvláštními podmínkami.

Proto se v mnoha a mnoha případech setkáváme s tím, že kupující vstoupili do smluvního vztahu s vlastníkem, zaplatili značnou částku peněz jako opci koupě, žili v nemovitosti po určitou dobu jako nájemci a když přijdou uplatnit předkupní právo, než půjdou podepsat notářské zápisy, nebo bohužel i později zjistí, že na nemovitost jsou právní problémy, jako jsou problémy s instalací elektřiny, vody, urbanistické problémy, městské přestupky, pokuty , problémy při obnově průkazu obyvatelnosti, nebo v horším případě chybějící průkaz obyvatelnosti, nedodržování urbanistických předpisů, přístavby nebo úpravy staveb prováděné bez licence nebo stavebního povolení atd.

Odhalit tento typ právního problému po podepsání RTB je velmi nebezpečné.

Jako právníci proto doporučujeme, aby právní studium nemovitosti bylo provedeno během procesu formalizace smlouvy, a nikoli až poté.

Právní prohlídky nemovitosti musí být provedeny během formalizace smlouvy RTB a smlouva musí být podmíněna získáním nezbytných právních informací, které potvrdí, že nemovitost splňuje právní a stavební normativ.

Proto, když jste zapojeni do smlouvy RTB jako kupující, požádejte o smlouvu:

– Vypracuje právník se specializací na právo nemovitostí. Tedy kdo si osvojil zákony a předpisy týkající se sepisování smluv a z nich odvozené smluvní povinnosti a práva stran.

To vám pomůže připravit smlouvu s maximálními zárukami.

– Napsáno právníkem, který je rovněž specialistou na stavební a urbanistické právo.

Ne všichni právníci v oblasti nemovitostí jsou specialisty na stavební právo. Být odborníkem na stavební právo je nezbytné k tomu, abyste byli schopni prozkoumat všechny podstatné právní aspekty majetku, hranic, stavebních povolení a povolení, historii výstavby (to znamená, jak byla postavena, jak byla reformována nebo rozšířena) pokud je v souladu se všemi místními urbanistickými předpisy, pokud jsou v urbanizaci placeny městské poplatky nebo pokud je nutné pozemek zmenšit, aby se jeho část dala na případné práce v urbanizaci atd.

TLA – PRÁVNÍCI – ADVOKÁTI – RECHTSANWÄLTE – ADVOCATEN