V případě, že jste se rozhodli PRODAT svou nemovitost, věnujte prosím pozornost následujícím informacím:

1.- Zkontrolujte doklady a zákonnost nemovitosti

1.-Zkontrolujte popis nemovitosti v listech vlastnictví („Escritura“) 

Zkontrolujte listy vlastnictví: Zkontrolujte v listech vlastnictví, že nemovitost vypadá správně popsána. Listiny vlastnictví musí mít a perfektní popis ze staveb existujících na pozemku.

Je zcela běžné, že nemovitosti, které jsou již řadu let ve vlastnictví různých vlastníků, byly upravovány přístavbami (nový pokoj, uzavření verandy či terasy atd.), nebo novými stavbami (garáž, bazén, host Dům).

Pokud se skutečná velikost a konstrukce neshodují s popisem v listiněs    neměj starost!  existují procesy, které lze provést, a existují způsoby, jak to vyřešit!. Ale musíte je znát ve stejném okamžiku, kdy se rozhodnete prodat, abyste přesně věděli, „co“ musíte udělat a „kolik“ budou tyto akce.

---

Například: Máte dům 120 m2 s bazénem 50 m2 a garáží předělanou na penzion. V listinách dům figuruje pouze jako 120 m2, ale v listinách není uveden bazén. A garáž je v listinách popsána jako „garáž“, nikoli jako „dům pro hosty“.

V tomto případě musí být vaše skutky aktualizovány a musíte za to zaplatit. 

POZNÁMKA: Nemluvíme o „vnitřním popisu“ domu, pouze o obvodu nemovitosti známém jako „velikost stavby“ (ve španělštině „superficie construida“).

Listiny nemusí ukazovat skutečný popis nebo distribuci „uvnitř“ domu. Pokud jste upravili interiér nemovitosti změnou vnitřních stěn, nebude nutné aktualizovat listiny. Bude stačit nové rozdělení po dokončení prohlásit notáři.

Například listiny ukazují, že existují 4 ložnice a při koupi nemovitosti jste je přeměnili na 2. V tomto případě není nutné listiny aktualizovat. Jako vlastník máte svobodu reformovat se uvnitř nemovitosti (vždy je získána správná licence).

2.- Zkontrolujte, jak je nemovitost registrována v pobočce Catastro (také známé jako „SUMA“ nebo „IBI“ nebo „DAŇ RADY“)

Stejně jako v listinách musí být nemovitost zapsána v „Catastro“ tak, jak je ve skutečnosti. Katastro účty každý rok ukazují skutečnou velikost nemovitosti. Poté musíte zkontrolovat, zda záznamy Catastro ukazují skutečnou velikost nemovitosti tak, jak je „ve skutečnosti“, včetně jakýchkoli externích úprav nebo rozšíření, které byly provedeny.

Pamatujte, že kancelář Catastro vypočítává obecní daň podle velikosti nemovitosti, přičemž bere v úvahu všechny stavební součásti, jako je dům, bazén, garáž atd. Pokud jste provedli přístavbu nemovitosti a neinformovali jste kancelář Catastro, správný okamžik k tomu je, když se rozhodnete prodat.

---

  POZNÁMKA: Prosím, následujte tento příklad: Když jste koupili nemovitost, stál zde dům o rozloze 120 m2. To se také ukázalo v listinách a v katastru zákona. Z tohoto důvodu byly Catastro účty (IBI) 300 EUR.

Rok poté, co jste postavili 50 m2 bazén a 40 m2 garáž. Neprohlásil jste je Catastro. Pokud byste nový bazén a garáž deklarovali společnosti Catastro, účty za obecní daň by se zvýšily z 300 EUR na 350 EUR (přibližně), o 50 EUR více kvůli novým stavbám.

Nyní, pokud byste se rozhodli prodat svou nemovitost, musíte aktualizovat informace registrované v Katastro úřadu. Poté můžete Katastro úřad informovat o provedených prodlouženích a poté vás mohou požádat o doplacení (cca) rozdílu 50 EUR za nedeklarované prodloužení až 4 roky zpětně.

 OTÁZKA: Za dobu, co jsem vlastníkem, jsem rozšířil svůj majetek, nebo prostě moje skutky a Katastro úřad se neshodují se skutečnou velikostí mého majetku. jak to vyřeším?

3.- Zkontrolujte právní stav stavby:

K prodeji nemovitosti je nutné získat doklad o legálnosti nemovitosti. Tímto způsobem vám mohou pomoci DVA dokumenty:

• Potvrzení o bydlení (CH)
• Certifikát bez porušení (CNUI)

A)   Osvědčení o bydlení nebo okupační licence je „povinné“ při prodeji/nákupu nemovitostí ve Španělsku?

ODPOVĚĎ: Záleží na typu nemovitosti

In „Nové“ vlastnosti, stavebník je povinen dodat tento doklad kupujícímu po ukončení procesu prodeje.

Ale prosím, všimněte si toho v "Další prodej", neexistuje žádný zákon, který by nutí prodejce dodat tento dokument po dokončení prodeje. Španělské zákony říkají, že je to „kupující“, kdo musí po dokončení získat tento dokument na své jméno, aby mohl pokračovat ve změnách vodních a elektrických názvů.

V tomto bodě musíme říci, že správa může odmítnout vydat CH kupujícímu po dokončení v případě, že na nemovitosti byly provedeny neoprávněné práce atd. od předchozího vlastníka. Pokud tedy nemovitost není v perfektních právních podmínkách, mohlo by hrozit, že po dokončení nezískáte schválení tohoto dokumentu. A to by mohlo kupujícího dostat do velmi komplikované situace, protože by pak mohl mít problémy získat smlouvy na veřejné služby na své jméno.

Velmi důležitým bodem je, že existence nebo platnost CH a ostatní informace o CH nejsou uvedeny v listinách, ale na místní radnici oblasti!.

Váš právník tedy musí tuto záležitost pečlivě prověřit s využitím svých odborných znalostí a zkušeností, aby potvrdil tak důležitý dokument, jako je tento.  

Jako závěr, tento certifikát je NEZBYTNÝ k prodeji nemovitosti a její potvrzení je nutné kontrolovat od samého začátku procesu koupě/prodeje.

Všichni víme, že CH je dokument, který ukazuje, že nemovitost byla postavena v souladu se španělskými stavebními zákony.

Tento dokument je také potřeba k připojení vody a elektřiny k nemovitosti při prvním nabytí nemovitosti a k ​​zajištění změn ve smlouvách a dodávek pro druhé a další vlastníky.

CH býval platný po dobu 5-10 let a musí být obnoven při každém prodeji nebo převodu nemovitosti, přičemž musí být uvedena jména současných vlastníků.

Ckliknutím níže se dozvíte více o požadavku poskytnout osvědčení o bydlení při procesu dalšího prodeje:

Co je to osvědčení o bydlení – povolení k zaměstnání – Cedula de habitabilidad. Je to potřeba ve Španělsku?

 

B) – Bez osvědčení o přestupku .- Tomu se říká "Certificado de No Infracción Urbanística“ (CNUI).

Jedná se o osvědčení vydané radnicí, které potvrzuje, že nemovitost je osvobozena (nebo nikoli) od jakýchkoli pokut na majetku vyplývajících ze stavby nebo úkonu provedeného na nemovitosti bez řádného povolení.

Například stavba hlavní budovy, garáží, stavebních přístaveb, bazénů, práce na pozemku, stvol atd. bez řádných povolení nebo licencí od radnice.

Proč je k prodeji nemovitosti ve Španělsku nutný certifikát o neporušení?

Pomůže vám to hladce proběhnout prodej. Pokud máte v pořádku všechny své dokumenty, jako jsou certifikáty, které ukazují, že vaše nemovitost je bez stavebních pokut, proces a prodej se vyvinou rychleji a snadněji.

Mít všechny dokumenty k nemovitosti na místě, vytváří důvěru v možného kupce a jeho vlastního právního zástupce.

Prosím, vezměte na vědomí, že pokud dojde k pokutě postihující vaši nemovitost za výstavbu nebo za jakékoli rozšíření, IT NEBUDE ZOBRAZENO VE skutcích a/nebo zbytek dokumentů z nemovitosti. Tyto informace lze získat pouze na místním Městském úřadě.

Od této chvíle je tento certifikát NEZBYTNÝ k prodeji nemovitosti a musí být získán od vlastníka  před dokončení.

Jak na „Certificado de No Infracción Urbanística“ – Certifikát bez porušení ve Španělsku?

Nejlepší způsob, jak jej získat, je požádat o něj na radnici. Můžete o to požádat svého právníka.

V Osvědčení o neprostupnosti jsou uvedeny nějaké sankce nebo pokuty, nebo dokonce příkazy k demolici, mohu v těchto případech nemovitost prodat? 

V případě, že výsledek Potvrzení o nezávadnosti ukazuje jakýkoli typ informací o případných pokutách, penalizacích a podobně, měli byste se ukázat specialistovi stavebního právníka, aby naznačil, jak postupovat. Někdy informace z tohoto certifikátu obsahují historické pokuty, které jsou již zaplaceny nebo jejich platnost nyní vypršela, a v jiných případech se vyskytnou vážné problémy, které by mohly ovlivnit proces prodeje.

Jak již bylo řečeno, nemovitost lze prodat, protože španělský systém umožňuje kupujícím koupit nemovitosti se stavebními pokutami, ale kupující musí být dokonale informováni o podrobnostech těchto pokut a důsledcích, které mohou mít jako noví majitelé. V případě, že jsou kupující řádně informováni a výslovně souhlasí s nákupem nemovitosti s těmito pokutami, může prodej proběhnout.

 

2.- Zkontrolujte si svou osobní daňovou situaci – Daňové plánování při prodeji domu ve Španělsku

a) Jak vypočítat kapitálové zisky z prodeje španělské nemovitosti?

Prodeje španělských nemovitostí odvozují odpovědnost za kapitálové zisky vůči prodejcům.

Daň z kapitálových zisků, kterou je třeba zaplatit, je 19 % „čistého zisku“ z prodeje.

Chcete-li získat, co je „Čistý zisk“ z prodeje, musíte postupovat podle tohoto vzorce:

Cena prodeje – Cena pořízení – Náklady a daně z pořízení – Náklady na „strukturální reformy“ provedené na nemovitosti

---

Příklad výpočtu kapitálových zisků: 

• Koupili jste nemovitost k dalšímu prodeji v roce 2015 za cenu 200.000 XNUMX EUR.
• V tu chvíli jste zaplatili 24.000 12 EUR, což je 10 % nákladů: 2 % daň z převodu + XNUMX % notáře, katastru nemovitostí, poplatky za advokáta atd.
• Poté jste provedli vnitřní reformy za 17.000 XNUMX EUR (výměna dlažby, oprava bazénu a nová okna).
• O několik let později jste postavili garáž v hodnotě 20.000 XNUMX EUR

Pak jste se rozhodli prodat nyní za cenu 260.000 XNUMX EUR.

Jaký je kapitálový zisk devyjel z tento prodej?

POZNÁMKA: Než provedeme výpočet, musíme vás informovat, že španělská administrativa zváží všechny výše uvedené koncepty pro snížení daně, s výjimkou „vnitřních reforem“ v hodnotě 17.000 XNUMX EUR. Důvodem je, že „vnitřní“ reformy, které nejsou „strukturálními“ reformami, nejsou považovány za daňové výhody.

Použijeme vzorec:

260.000 (cena prodeje) - 200.000 (cena pořízení) - 24.000 (Náklady a daně z pořízení) - 20.000 (Nová garáž) =

16.000 EUR

Toto je „čistý zisk“, který má být získán prodejem

Vzhledem k tomu, že sazba pro kapitálové zisky je 19 %, bude výše daně pro kapitálové zisky:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

---

b) Jak vyplatit kapitálové zisky z prodeje španělské nemovitosti

1.- Vypočítejte španělské kapitálové zisky pro španělské rezidenty

Jelikož NENÍ daňovým rezidentem ve Španělsku, způsob, jakým platíte kapitálové zisky, je následující:

– PŘI DOKONČENÍ PRODEJE: 3 % ZÁDRŽ

: Po dokončení prodeje nutí španělská administrativa kupujícího provést ZÁDRŽ ve výši 3 % z hodnoty ceny prodeje. Nedostanete tedy plnou dohodnutou cenu. Kupující si ponechá 3 % z celkové ceny a je povinen je složit na Finančním úřadě. To se provádí „tentýž den po dokončení prodeje“.

POZNÁMKA: Podle výše uvedeného příkladu, v případě, že cena prodeje byla 260.000 260.000 EUR, retenční částka ze strany kupujícího by byla 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

– DO 6 MĚSÍCŮ PO DOKONČENÍ PRODEJE: PROHLÁŠENÍ O KAPITÁLOVÝCH ZISTECH (19 %):

Po dokončení prodeje máte 6 měsíců na předložení „Prohlášení o kapitálových výnosech“ španělskému daňovému úřadu. V tomto prohlášení musíte vy (nebo váš právník) vypočítat daň podle výše uvedeného příkladu. V tomto případě je částka, kterou musíte zaplatit, 3.040 XNUMX EUR.

POZNÁMKA: Jak je zde vysvětleno, CG odvozená z této transakce je 3.040 EUR. Protože jste byli zadrženi s vyšší částkou (7.800 XNUMX EUR), máte u španělské správy „kredit“ na rozdíl.

Pokud vám tedy španělská správa zadrží 7.800 3.040 EUR za CG daň, protože konečný výsledek daně je pouze 7.800 3.040 EUR, pak vám španělská správa musí „vrátit“ rozdíl: XNUMX XNUMX-XNUMX XNUMX = 4.760 EUR.

Jak žádat o toto vrácení peněz? Váš právník musí tuto skutečnost uvést ve stejném prohlášení o kapitálových výnosech, které předloží finančnímu úřadu.

2.- Vypočítejte španělské kapitálové zisky jako španělští daňoví rezidenti 

V případě, že jste považováni za „španělského daňového rezidenta“ (což znamená, že jako španělský rezident platíte daň z příjmu ve Španělsku), pak po výpočtu kapitálových zisků získáte na dani následující výhody:

• ŽÁDNÉ KAPITÁLOVÉ ZÍSKY K TRVALÉMU POBYTU: V případě, že nemovitost, kterou prodáváte, je vaším trvalým bydlištěm (používáte ji více než 3 roky jako svůj „trvalý domov“), budete mít následující výhody:
  • Pokud je vám méně než 65 let: Neplatíte CG za částky získané prodejem „reinvestované“ do pořízení nové nemovitosti, kterou budete používat jako své trvalé bydliště. Na tuto „reinvestici“ máte 2 roky (po 2 letech bez investování těchto částek budete zdaněni v plné výši).
  • Pokud jste starší 65 let: Za částky získané prodejem CG neplatíte. A to i v případě, že „nereinvestujete“ do nové nemovitosti.
• ŽÁDNÉ 3 % retenční: Po dokončení prodeje obdržíte od kupujícího plnou částku ceny bez případného zadržení.

Majitelé si obvykle pletou „španělskou daňovou rezidenci“ se „španělskou rezidencí“.

Jinými slovy, lidé si myslí, že „španělská rezidentní karta nebo „potvrzení o pobytu“ získané u španělské národní policie stačí k prokázání toho, že jsou „španělskými rezidenty pro daně“, a bohužel tomu tak není.

"Španělská rezidenční karta“(Nebo„Španělská rezidenční certifikace“), není platným dokumentem ke změně vašeho daňového protiplnění jako „daňového rezidenta“.

Španělský pobytový průkaz (nebo certifikát) slouží pouze k prohlášení, že „žijete“ ve Španělsku, aby policie měla lepší kontrolu nad obyvateli v určité oblasti.

Co je to španělské daňové osvědčení, je to stejné jako „TIE“? 

Aby se stal španělským rezidentem kvůli daníma poté začnete platit daně ve Španělsku jako normální španělský občan, musíte získat DAŇOVÉ OSVĚDČENÍ ŠPANĚLSKÉHO REZIDENTA vydané španělským daňovým úřadem nebo španělským celním úřadem a poté začnete platit daně ve Španělsku, nikoli ve své zemi původu.

A také, jakmile budete muset prohlásit daňovému úřadu ze své země, že jste španělským daňovým rezidentem a že si nepřejete pokračovat jako daňová rezidence ve své zemi-

Ověřte si tedy u svého daňového poradce daně, které aktuálně platíte, protože i když nejste španělským rezidentem, měli byste přiznat a zaplatit DAŇ Z PŘÍJMU NERESIDENTI.

– ZÁVĚRY

Jakmile tedy vysvětlíte vše výše uvedené, když se rozhodnete PRODAT svou španělskou nemovitost, vezměte prosím v úvahu, že musíte získat/předložit následující doklady před prodejem:

1. Listy vlastnictví nemovitosti (Psaní): Pokud možno ty ORIGINÁLNÍ. Se správným a aktualizovaným popisem staveb.
2. Návrh zákona o obecních daních (IBI – SUMA) .- Se správným popisem konstrukcí.
3. Účty za vodu a elektřinu.- ty nejnovější.
4. Osvědčení o bydlení také zvaný "LICENCE DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN".
5.  Žádný certifikát o přestupku .- Tomu se říká "Certificado de No Infracción Urbanística".
6. Certifikát společenství vlastníků (v případě) ukazuje, že máte aktuální informace o komunitních poplatcích.
7. Originální NIE a originální pasy
8. Průkaz energetické náročnosti

DANĚ : Musíte předložit následující daňové doklady:

Modely 210 nebo 214 z předchozích 3 let. Pokud není španělským daňovým rezidentem

Model 100 z předchozích 3 let. Pokud je španělským daňovým rezidentem