Turistická licence ve Španělsku. Registrace, daně a požadavky

Na španělském trhu s nájemními nemovitostmi v REGIONU VALENCIA (“Comunidad Valenciana”) panuje velký zmatek ohledně přesných požadavků, povinností a procesu rozvoje nájemní činnosti v regionu Valencie. Po obdržení desítek žádostí o informace v tomto ohledu jsme se rozhodli zpracovat tuto zprávu, abychom objasnili nejčastější dotazy našich klientů a kontaktů.

Jedná se o nemovitost, kde jsou splněny následující podmínky:

– Když existuje náhrada za použití.

– Při okamžité dostupnosti bytu.

– Když je „použití“ nebo „osud“ bytu „turistický“

– Když se to děje „pravidelně“. Pravidelný základ znamená, že jste in ONE z následujících případů

– Když je nájem spravován velkými turistickými operátory/společnostmi

– Když zveřejníte nemovitost v turistických kanálech (internet, noviny atd.).

– I když nejste „firmou“, provádíte některé z těchto služeb: údržba a opravy majetku, pokojová služba, úklid bytu, toalety atd., praní soukromého oblečení nebo vybavení bytu (prostěradla, ručníky atd.), úschova zavazadel, atd.

Takže, když pronajímáte svou nemovitost pro „rezidenční“ účely, se střednědobým horizontem rodin nebo jednotlivců, kteří si jej pronajímají pro „bydlení“ a nikoli pro „turistiku“, pak se na vaši nemovitost nevztahuje toto nařízení o „turistických nemovitostech“. „Obytné nájemné“ se bude řídit obecným zákonem o nájmu (nebo „Ley de Arrendamientos Urbanos“). Nebudete tedy muset dodržovat tyto formální požadavky registrace, ale jak je vysvětleno níže, budete muset prohlásit své příjmy z pronájmu pro španělské daně.

2.- Jaké jsou formality pro rozvoj turistického pronájmu v regionu Valencie? 

Registrace v Holiday Rental Valencian Registry (HRVR).

- Pokud pronajímáte pouze jednu až 4 nemovitosti, musíte se zaregistrovat jako a "konkrétní".

- Pokud pronajímáte více než 4 nemovitosti, pak se musíte zaregistrovat jako „společnost" or „obchodní prodejce".

Ale i v případě, že jste se rozhodli nezapsat svou nemovitost do registru z Valencie, vaše nemovitost musí splňovat zákonné normy kvality a vybavení, jak je uvedeno v následující části.

Certifikát městské kompatibility

Od 15. června, kdy vstoupil v platnost zákon 2018/7, je k získání turistické licence vyžadována zpráva z radnice v dané oblasti. Tato zpráva se nazývá: „Certificado de Compatibilidad Urbanística“. Tento dokument vydává radnice a potvrzuje, že objekt splňuje požadavky stavebních zákonů pro rozvoj turistické činnosti.

Zákonné normy kvality a vybavení

Každá nemovitost, registrovaná nebo neregistrovaná, nabízená na trhu jako nájemné pro turistické účely, musí splňovat požadavky stanovené zákonem pro kteroukoli z uvažovaných klasifikací: „Standardní“, „Primární“ nebo „Superiorní“. Aby bylo možné nemovitost zaregistrovat, může získat minimálně „standardní“ požadavky.

Projekt příloha zákona podrobně popisuje požadavky z každé z těchto klasifikací.

Kromě požadavků stanovených zákonem budou nemovitosti klientům nabídnuty v perfektních podmínkách bydlení, konzervace, čistota a veškeré inženýrské sítě a služby budou připraveny na první den obsazení.

Majitelé nemohou po klientech požadovat více než 250 EUR za vklad/dluhopis/záruku, s výjimkou případů, kdy kupující výslovně souhlasí s vyšší částkou.

Vyžaduje se povolení k bydlení / potvrzení o bydlení

Nemovitost musí mít osvědčení o bydlení (“Licencia de ocupación” nebo “Cédula de Habitabilidad”) a musí být vybavena veškerým bílým zbožím a vybavením pro použití v dokonalých podmínkách a dokonalé hygieně.

Domy v rustikálním pozemku vyžadují změnu klasifikace pozemku 

Pokud je nemovitost umístěna na rustikální půdě, musí být klasifikace půdy změněna, aby bylo možné toto použití. Jedná se o velmi komplikovaný proces nazvaný „Declaración de Interés Comunitario“, kdy radnice s publikem regionální samosprávy přijímá změnu využití na pozemku.

3.- Další formální povinnosti

Kromě případných formálních a daňových povinností dle zákona Vám doporučujeme zejména:

1. Certifikát architekta: Je velmi důležité nechat si poradit od specialistů, aby se potvrdilo, zda nemovitost splňuje požadavky zákona. Bude tedy nutné a architekt nemovitost navštívit a ověřit, zda je nemovitost připravena k pronájmu a připravit NOUZOVÝ PLÁN.
2. Průkaz energetické náročnosti: Nedávná španělská norma nutí pronajímatele, aby získali certifikát energetické náročnosti k pronájmu nemovitostí. Tento certifikát je tedy nutné získat před nabídkou nemovitosti na trhu k pronájmu. Kliknutím sem zobrazíte další informace o požadavcích na průkaz energetické náročnosti.
3. Pojištění domu: Jako pronajímateli vám zvláště doporučujeme uzavřít pojištění na krytí kontejneru, obsahu a občanské odpovědnosti. Kliknutím sem se dozvíte více o pojištění při pronájmu.

Pokud již máte sjednané pojištění své nemovitosti a poté jste se rozhodli ji pronajmout, pak je to velmi důležité INFORMUJETE pojišťovnu o této skutečnosti. V opačném případě bude velká možnost, že pojišťovna neuhradí škody vzniklé nepřihlášenou činností.

4.- Proces registrace

a) Formát

Musíte vyplnit oficiální formulář. Kliknutím sem jej získáte. Vezměte prosím na vědomí, že tento formulář je „prohlášení o odpovědnosti“ (nebo „prohlášení o odpovědnosti“), kde prohlašujete a POTVRZUJETE na svou vlastní odpovědnost, že uvedené podrobnosti a informace jsou PRAVDIVÉ, a nesete přímou odpovědnost za zahrnutý obsah.

Pokud tedy uvedené informace nejsou správné (například prohlásíte, že minimální velikost ložnic je 8 m2, když je jich ve skutečnosti méně), můžete být odpovědní za křivé svědectví, podvod atd.

Pokud si tedy nejste 100% jistí, že vaše nemovitost vyžaduje VŠECHNY podmínky, abyste se dostali do „Standardu“ nebo abyste zjistili, zda vaše nemovitost může být „Premium“, pak si smluvte služby architekta, který vám provede průzkum. a zkontrolovat a potvrdit, že vaše nemovitost splňuje tyto podmínky.

b) Registrace

Jakmile je formát vyplněn, musíte jej předložit v jednom z úřadů vlády ve Valencii v Alicante, Valencii nebo Castellónu:

Obdržíte dokument pro potvrzení dokončení registrace. Získané registrační číslo musíte zaregistrovat ve VŠECHNY publicitě, formátech, smlouvách atd. odvozených z vaší činnosti.

5.- Pokuty

Nabízení služeb bez povinné registrace může mít následující důsledky:

• Pokuty až 90.000 XNUMX EUR
• Pozastavení činnosti na této nemovitosti až na 3 roky
• Pozastavení činnosti majiteli až na 3 roky

6.- Běžné otázky

ANO. Vaše registrační číslo musí být uvedeno ve všech druzích informací, propagace, inzerátů atd. Evidenční číslo přidělené každému bytu.

Mohu si pronajmout svůj majetek pouze na pokoje?

NE. Nemovitost musí být pronajata celá a majitel v ní nemůže bydlet.

Mohu si nemovitost pronajmout jako standardní KRÁTKODOBÝ pronájem?

ANO. Tímto způsobem ale musíte zrušit registraci v Turistickém rejstříku, protože zákon nepřipouští inzerci „standardních nájmů“ v turistických kanálech. Při rozhodování o pronájmu nemovitosti existují dva způsoby:

• Registrace ve standardním nájemném. Jedná se o krátkodobý nebo dlouhodobý pronájem, který je podmíněn nájemní smlouvou a užíváním mimo turistické účely. Tímto způsobem nelze dům zveřejnit v turistických kanálech (jako například AirBNB).
• Registrace pro turistické použití. V tomto případě může být nemovitost inzerována v turistických kanálech.

Musím si vést knihu vstupů pro hosty?

ANO. Musíte si vést knihu, kde jsou zaznamenáni všichni zákazníci, ve formátu, který musíte získat na místní stanici Pólice nebo Guardia Civil z místa, kde se nemovitost nachází.

3.- Turistický pronájem v Andalusii (Málaga, Granada, Almería, Sevilla, Cádiz)

Co je to „aktivita turistického pronájmu v Andalusii“?

Jedná se o činnost, kdy se domy a byty pronajímají a nabízejí na dovolenou (nikoli k trvalému pobytu) pomocí online platforem jako Airbnb, Homeaway, Booking atd.

Pro provozování turistického pronájmu je nutné vzít v úvahu několik faktorů a minimální požadavky, jako jsou:

• Přímé větrání ven z každé místnosti venku (nebo na terasy) a typ systému zatemnění oken.
• Buďte dostatečně zařízeni a vybaveni všemi potřebnými zařízeními pro okamžité použití.
• Tepelná úprava pomocí pevných prvků v místnostech a místnostech, když:
  Měsíce od května do září: Chlazení
  Měsíce od října do dubna: Vytápění
• Byt musí být vybaven lékárničkou.
• Potřebujete mít k dispozici turistické informace o oblasti, turisticky zajímavé oblasti, služby, způsoby dopravy, mapu města a turistické průvodce.
• Dům bude mít pro všechny hosty k dispozici reklamační a reklamační listy.
• Kompletní úklid domu při vstupu a výstupu hostů.
• Všem uživatelům musí být poskytnuto telefonní číslo, aby uživatelé mohli vyřešit všechny vzniklé pochybnosti nebo incidenty.
• Listy manuálů a pokyny ze všech zařízení.

A konečně, všichni uživatelé musí mít informace o vnitřních pravidlech týkajících se používání zařízení, jednotek a vybavení domu, jakož i vstupu domácích zvířat do domu, omezení pro kuřáky, jakož i prostor s omezeným používáním, a POSTUPY PRO NOUZOVÉ PLÁNOVÁNÍ A DOKUMENTACE K LICENCE.

3.- Pro turistický pronájem je v regionu Andalusie potřeba certifikát o bydlení

Aby bylo zajištěno, že dům může být využíván pro turistické účely, musí mít licence pro turistické účely dle vyhlášky 28 / 22. BOJA č. 28 ze dne 11.

„Povolení k pobytu pro turistické účely“ lze získat dvěma způsoby:

1.- Domy s „Certifikátem o bydlení“ , získané před rokem 1988.

V těchto případech platí stejné „Osvědčení o bydlení“ pro získání „Turistické licence“.

2.- Domy bez osvědčení o bydlení postavena „po roce 1988.

V těchto případech je nutné požádat o povolení k pobytu pro turistické účely v Obecním spisu odboru plánování na Městském úřadě. Požadovaná dokumentace:

1. Formulář žádosti: 1 kopie a 1 originál s uvedením katastrálního odkazu
2. Fotokopie DNI, NIE nebo CIF.
3. Doklad o opětovném zastoupení, jde-li o právnickou osobu.
4. Doklad o zaplacení odpovídajícího poplatku.

V tomto případě bude také nutné předložení technické dokumentace, což je:

• Certifikát, popisný a grafický, vyhotovený a podepsaný kompetentním technikem, který musí obsahovat:
  • Termín dokončení díla
  • Popis stavu budovy a jejího vybavení.
  • Katastrální a matriční identifikace nemovitosti.
  • Formulář odpovědného prohlášení technika nebo jiný dokument vydaný úředním kolegiem podle dokumentu vzoru 14 urbanistického vedení radnice.

Jakmile je získána licence na pronájem turistů v Andalusii, Registrace v turistickém rejstříku Andalusie je povinná, za účelem poskytování ubytovací služby ubytování pro turistické pronájmy, k tomu všemu musíte krajské vládě odpovědné za cestovní ruch předložit dokument s názvem „Declaración Responsable“, jehož obsahem bude:

• Údaje odpovídající identifikaci domu:
• Katastrální odkaz
• Kapacita dle obsazenosti licence
• Údaje o vlastníkovi a adresa pro upozornění.
• Identifikace osoby, která bude činnost vykonávat, a titul, který ji umožňuje

3.- Daňové požadavky a povinnosti z nájemného získaného z turistického pronájmu ve Španělsku

a) Daňové přiznání k příjmům z turistického pronájmu

Když vlastníte nemovitost a nepoužíváte ji k trvalému bydlení, KAŽDÝ ROK, musíte ke své nemovitosti předložit daňové přiznání, a to i v případě, že je nemovitost pronajatá nebo nepronajatá. A to se provádí prostřednictvím an ROČNÍ DAŇOVÉ PŘIZNÁNÍ.

A když si pronajímáte nemovitost a získáte „příjem“, musíte to oznámit ve stejném okamžiku, kdy příjem obdržíte, a to v ČTVRTLETNÍ PROHLÁŠENÍ.

Když si pronajmete nemovitost, získáte „příjem“, který ve Španělsku podléhá španělské „dani z příjmu“, která se liší podle toho, zda jste „španělský daňový rezident“ nebo „španělský nerezident“.

Pokud jste rezidentem, pak daní je daň z příjmu rezidenta (IRPF – „Impuesto de la Renta de las Personas Físicas“), a pokud nejste rezidentem, daní je daň z příjmu nerezidentů (IRPFNR – „Impuesto de la Renta de las Personas Físicas No Residentes).

Pokud jste „španělským daňovým rezidentem“, musíte své příjmy z pronájmu uvést v našem ROČNÍM daňovém přiznání (vzor 100).

Pokud jste však daňovým nerezidentem ve Španělsku, musíte své příjmy přiznat v dani z příjmu nerezidentů (model 210) následujícím způsobem:

– ČTVRTLETNÍ:  Při pronájmu nemovitosti máte přiznání těchto příjmů ve stejném čtvrtletí roku, ve kterém byly generovány. Takže zde v tomto příspěvku jsme se zabývali případem, kdy je nájemné pro účely „turistiky“, ale také si můžete pronajímat pro účely „rezidence“. V obou případech musíte příjmy přiznat v příslušném čtvrtletí daného roku.

 „Obytný nájem“: Znamená, když pronajímáte pro „obytné“ účely se střednědobým horizontem rodin nebo jednotlivců, kteří si jej pronajímají k „bydlení“, nikoli k „turistice“.

– ROČNĚ: Jako rezident nebo jako daňový rezident musíte podat každoroční daňové přiznání (IRPF /IRPFNR). Takže za období v roce, kdy nemovitost nepronajímáte, jako nerezident musíte zaplatit daň, která se přiznává na konci následujícího roku.

 Příklad:

Nejste rezidentem a získáte pronájem turistické nemovitosti v únoru 2022.

1.- Čtvrtletní prohlášení: Tento příjem musíte přiznat ve stejném čtvrtletí. Prezentace těchto prohlášení musí být provedena do 20 dnů po skončení čtvrtletí. V případě uvedeného příkladu by měly být příjmy z pronájmu za čtvrtletí leden-březen přiznány v daňových přiznáních do 20.^th dubna 2022.

Po zbytek roku 2015 není na nemovitosti žádný další nájem.

2.- Výroční prohlášení: Do konce následujícího roku 2016 pak musíte předložit daňové přiznání a zaplatit za dobu, po kterou nemovitost nebyla pronajata.

Vezměte prosím na vědomí, že při pronájmu nemovitosti pro turistické účely máte spolu s vaší ZÁKONNOU povinností evidovat nemovitost DAŇOVOU POVINNOST přiznat příjem ČTVRTLETNÍ a poté KAŽDOROČNĚ po zbytek roku.

b) Musím platit DPH z turistických pronájmů? 

V této otázce panuje na trhu velký zmatek. Čistě, příjmy z pronájmu nepodléhají DPH.

Takže, pokud používáte svůj majetek pro oba, obytné nebo turistické účely, NEMUSÍTE VYSTAVOVAT FAKTURU a transakci NENÍ DANĚNO DPH.

Ale to je jen v případě, že příjmy, které dostáváte, jsou POUZE K PRONÁJMU. Ale když nabízíte jiné služby podobné hotelu, jako:

• Restaurace, jídlo, snídaně
• Úklid uvnitř bytu
• Praní ručníků, povlečení atd.

V těchto případech musíte VYROBIT FAKTURU  a  účtovat DPH na vaší službě.

Požadavky budou:

• Vystavte fakturu každému z vašich hostů
• Účtovat DPH (10 %)
• Čtvrtletně přiznat DPH
• DPH přiznat ročně
• Registrovat se jako podnikatel na finančním úřadě
• Čtvrtletně přiznat daň z příjmu
• Každoročně přiznat daň z příjmu

c) Kolik na daních zaplatit za příjmy z turistického pronájmu?

Po objasnění výše uvedeného nyní zvážíme, jak platit příjmy získané prostřednictvím rekreačního domu.

K čistým částkám získaným z nájemného v případě, že máte bydliště v některé ze zemí EU+Island+Norsko,  můžete snížit:

• Poměrný úrok (nikoli kapitál) hypotéky (nebo jakéhokoli jiného typu úvěru použitého na koupi nemovitosti) zaplacený za pořízení nemovitosti.
• Poměrná obecní daň, svoz odpadu, pojištění domu, poplatky pro komunitu atd.
• Poměrná reforma, údržba, nábytek, vybavení, voda, elektřina, internet atd.
•  Marketing, reklama, právníci atd.
• Odpisy majetku, nábytku a domácích spotřebičů

DŮLEŽITÉ UPOZORNĚNÍ: V případě, že máte bydliště v nějaké zemi mimo EU (USA, Velká Británie, Kanada, Mexiko, Rusko atd.), poté nemůžete odečíst výše uvedený ex pencí ze základu daně.

Nejdůležitější rozdíl ve ŠPANĚLSKÉ DANĚ Z PŘÍJMU PRO NERESIDENTY je tedy následující:

• Obyvatelé EU+Norsko+Island:
  1. O výše uvedené výdaje lze snížit základ daně
  2. Daňová sazba: 19 %
• Nerezidenti EU
  1. Základ daně NELZE snížit o žádné položky. Částka příjmů z pronájmu bude tedy zdaněna v plné výši.
  2. Daňová sazba 24 %

 Příklad:  

„A“ má dům na Costa Blanca, který není využíván jako trvalé bydliště, a rozhodne se ho pronajmout přes Airbnb nebo jiné podobné platformy.

• Přiznání získaného nájemného: Dům je oceněn na 150.000 6.000 EUR a celkové získané nájemné bylo 4 2022 EUR za XNUMX měsíce, květen, červen, červenec, srpen XNUMX.

1. Obecní daň. Roční je 500 EUR. Takže 500/12*4 = 166,6 EUR. Jedná se o poměrnou částku obecní daně za období 4 měsíců, kdy byl dům pronajat.
2. Úroky z hypotéky: „A“ v daném roce zaplatila úroky z hypotéky ve výši 1.200 400 EUR, takže XNUMX EUR odpovídá době pronájmu.
3. Společenské poplatky: Roční jsou 600 EUR, takže 200 EUR odpovídá době pronájmu.
4. Odvoz odpadu: 150/rok. Tedy 50 EUR odpovídá době pronájmu.
5. Pojištění domu: 350/rok. Tedy 33,1 EUR odpovídá době pronájmu.
6. Úhrada marketingových poplatků: 300 EUR
7. Voda, elektřina, plyn, internet: 450 EUR odpovídá době pronájmu.

CELKOVÉ NÁKLADY: 1.599,7 EUR. To bude celková částka, kterou si může „A“ odečíst z přijatých příjmů. Tak:

6.000 1.599,7 – 4.400,3 XNUMX EUR = XNUMX XNUMX EUR

Platí se částka 4.400,3 EUR 836,057 XNUMX EUR na daních, podle níže uvedené stupnice:

I.- Sazba daně 2023 –  Příjmy z pronájmu nemovitostí z NEFIskální rezidenti :

• 19 % pro občany EU + Island + Norsko: Ze základu daně si mohou tito státní příslušníci odečíst z následujících pojmů: -elektrika, voda, elektřina. Obecní daň (IBI), společenství vlastníků, náklady na reformy, údržbu a opravy nemovitosti, úroky z hypoték a amortizace.
• 24 % pro občany mimo EU (USA, Spojené království, Kanada, Mexiko atd.): Od základu daně si tito státní příslušníci NEMOHOU ODPOČÍTAT ŽÁDNÉ z výše uvedených výdajů, takže základ daně je zdaněn v plné výši 24 %.

II.- Sazba daně z pronájmu pro španělské daňové rezidenty

A toto daňové přiznání mělo být provedeno ve 2 přiznáních, učiněných v řádném čtvrtletí roku 2021. Takto:

– Nájemné získané v květnu a červnu mělo být deklarováno ve čtvrtletním prohlášení učiněném před 20^th červenec 2022.

– Nájemné získané v červenci a srpnu mělo být deklarováno ve čtvrtletním prohlášení učiněném před 20^th října 2022.

• Vyhlášení zbytku roku: Vzhledem k tomu, že dům není stálým domovem, musí „A“ prohlásit a zaplatit po zbytek roku, že je dům prázdný. Platí se tedy toto:

– V ročním přiznání k dani z příjmu. Pokud „A“ byl rezidentem Španělska, do konce června 2022, a pokud „A“ nebyl rezidentem, do 31.12.2022.

Imputovaná daň – daň za dobu, kdy nemovitost nebyla pronajata

CO SE STANE S NEMOVITOSTÍ ZA OBDOBÍ, KTERÁ NEBUDE BĚHEM ROKU PRONAJÁT?

V případě, že pronajatá nemovitost není vaším TRVALÝM DOMOVEM, musíte zaplatit daň za nepronajatou dobu. Tato daň je průměrem 0,4-0,5 % počítáno z Katastralní hodnoty a je vyhlášeno do konce NÁSLEDUJÍCÍHO roku.

V případě příkladu by tato daň za „prázdný“ majetek v průběhu roku 2022 měla být předložena do konce roku 2023

4.- Turistické nájemné jako podnikatelská činnost

Turistický nájem pro NErezidenty – DPH či NE?

Daňové dopady na turistu, který si pronajímá nemovitost ve Španělsku NEBYTEM ve Španělsku.

čistě, nájem nemovitosti nepodléhá DPH. Toto osvobození od DPH zahrnuje jakýkoli typ pronájmu:

• Krátkodobý pronájem / Turistický pronájem
• Střednědobý nájem
• Dlouhodobý pronájem

Důvodem je to, že španělský systém to tam považuje není „obchodní“ nebo „komerční činnost“ při pronájmu nemovitosti (i v rámci turistického pronájmu)

Ale když říkáme, že „turistický nájem“ nepodléhá DPH, musíme vzít v úvahu následující situace:

• Případ 1.- Nestálá provozovna. Žádná obchodní činnost

Majitel jednoduše pronajme nemovitost hostům pomocí vlastních marketingových nástrojů nebo pomocí jiných externích online platforem jako AirBNB, Homeaway atd.

Kontakt s hosty provádí přímo majitel (klíče, recepce pro hosty, pohotovost, údržba atd.). Online platforma se zabývá pouze marketingovou stránkou a publicitou pronájmu, rezervací a také správou plateb a inkasa nájemného.

Majitel také nemovitost v některých obdobích roku pronajímá bez „obchodního“ zájmu, přičemž si vyhradí určitou dobu v roce pro soukromé použití.

Majitel může nasmlouvat místní odborné služby na úklid, zahradničení, údržbu atd., avšak v rámci „výhradní“ činnosti za pronájem a nikoli jako zaměstnanci.

V těchto případech bude nájemné nepodléhat DPH.

• Případ 2. – Nestálá provozovna – Žádná obchodní činnost

Stejný nerezidentní majitel spolu s nájmem nabízí úklidovou službu, úklid oděvů a dokonce i jídlo/nápoje.

V těchto případech by se DPH uplatňovala tehdy, když majitel poskytuje hostům „hotelové služby“. V těchto případech bude DPH v aplikaci 10 % a majitel bude muset hostům za tyto služby vystavit samostatné faktury.

Které se však považují za „hotelové služby“?. Zde musíme rozlišovat mezi:

• Úklid a další služby, které jsou nabízeny pouze PŘED kontrolou a PO pokladně. Tyto služby nebudou považovány za „Hotelové služby“, protože jsou poskytovány za účelem udržování nemovitosti v podmínkách řádného užívání pro hosty.
• Denní úklid pokoje, praní oděvů a jídla (snídaně, večeře atd.): V těchto případech je služba klasifikována jako „Hotelová služba“, takže se bude uplatňovat DPH.

• Případ 3.- Stálá provozovna – Obchodní činnost

Vlastník, který není rezidentem, se rozhodne najmout jednoho nebo více zaměstnanců ve Španělsku, aby byli v domě za účelem úklidu, údržby, zákaznických služeb a recepce, držení klíčů atd.

V tomto případě, vzhledem k tomu, že vlastník zaměstnává osobu na trvalý pracovní poměr (sociální zabezpečení, pracovní smlouva nebo pracovní smlouva na dobu neurčitou), aby mu svou práci konkrétně určil do nájmu, bude to považováno za „podnikatelskou činnost“, tzn. podléhající DPH.

Ve skutečnosti z tohoto důvodu bude vlastník považován za „zaměstnavatel“ v podnikatelské činnostia tato činnost bude ve Španělsku považována za „stálou provozovnu“, takže podléhá daňovým a formálním povinnostem jako nerezidentní subjekt se stálou provozovnou“ ve Španělsku.

• Případ 4.- Obchodní činnost

Tentýž vlastník, který není rezidentem, se rozhodne uzavřít smlouvu o poskytování služeb od „pronájmového agenta“ nebo „platformy“, a to i bez trvalého sjednání smlouvy o pronájmu nemovitosti, a to za účelem postoupení, uzavření smlouvy nebo subdodávky pronájmu nemovitosti během celého nebo důležitého období. v průběhu roku, za určitou platbu, náhradu nebo jiné.

V tomto případě je to Agent/Platforma, kdo přímo řeší komunikaci hostů, check-in, check-out, údržbu atd. Majitel není v kontaktu s konečnými uživateli/hosty z agenta a je to platforma, kdo má výhradní přístup a právo, pokud nemovitost užívá/pronajímá během smluvní doby pronájmu.

Španělský systém tedy opět vezme v úvahu, že ačkoli vlastník nemá „obchodní“ strukturu pro rozvoj nájemného, ​​má ji stejný agent/platforma, na kterou je nasmlouvaný. Takže na konci se rozvine „obchodní“ činnost, takže vlastník bude považován za podnikání, nájem bude považován za podnikatelskou činnost a tato činnost bude ve Španělsku považována za „stálou provozovnu“, takže podléhá daňové a formální povinnosti jako nerezidentní subjekt se stálou provozovnou“ ve Španělsku.

Daňové důsledky

• DPH 21 %
• Retence 19 % 

Jaké jsou tedy formální povinnosti vlastníka v obou posledních případech se stálou provozovnou? Po umění. 164 z Ley 37/1992, tyto:

1. Předkládat prohlášení týkající se zahájení, změny a ukončení činností, které podmiňují jejich zdanění. Tomu říkáme „registro Censal“ jako pasivní subjekt z DPH.
2. Vyžádejte si daňové identifikační číslo od Správy a sdělte je a v zjištěných případech akreditujte.
3. Vystavit a doručit fakturu za všechny své operace, upravenou tak, jak je stanoveno vyhláškou.
4. Vede účetnictví a evidenci stanovenou způsobem stanoveným předpisy, aniž jsou dotčena ustanovení obchodního zákoníku a jiných účetních standardů.
5. Pravidelně nebo na žádost Správy předkládat informace související s jejími ekonomickými operacemi se třetími stranami. Čtvrtletní model 303 (DPH) a model 115 (retence)
6. Odešlete odpovídající přiznání-zúčtování a zadejte výši výsledné daně.
7. Roční souhrnné prohlášení.