Daně z prodeje španělských nemovitostí. Kapitálové zisky

V případě, že jste se rozhodli PRODAT svou španělskou nemovitost, věnujte prosím pozornost následujícím konceptům, které vám pomohou dozvědět se o dani z kapitálových výnosů, kterou musíte při prodeji zaplatit:

1.- CENA POŘÍZENÍ: Jedná se o celkovou cenu nemovitosti zaplacenou prodejci po dokončení koupě nemovitosti.

2.- NÁKLADY NA POŘÍZENÍ: Jedná se o celkové výdaje a daně, které jste zaplatili k ceně, jako jsou: Notářské poplatky, poplatky za katastr nemovitostí, daň z převodu, poplatky za právní zástupce atd.

3.- PŘIJATÉ REFORMY PRO SNÍŽENÍ KAPITÁLOVÝCH ZISKŮ: Vezměte prosím na vědomí, že výdaje na reformy provedené v majetku nejsou vždy akceptovány za účelem snížení kapitálových zisků. Pouze reformy, které jsou považovány za „strukturální“, jsou koncepty, které mohou tuto daň snížit.

Práce a reformy provedené na nemovitosti budou obvykle odečitatelné, pokud tvoří součást strukturální reformy nemovitosti, na kterou se obvykle vztahuje „licence starosty světa“, a nikoli za jiné práce, které neovlivňují strukturální části stavby ( „Licence na finální díla“).

V případě licence „Mayor Works License“ španělská administrativa přijímá jako odečitatelné částky uvedené v projektu architekta, který se používá při uplatňování těchto typů licencí. Tyto projekty architekta obvykle zahrnují ekonomickou studii prací, které mají být provedeny, které jsou považovány za celkové náklady na práce. Částky uvedené jako celkové náklady jsou ty, které lze považovat za odečitatelné podle kapitálových zisků.

Pro lepší pochopení toho, která díla odpovídají každému případu (hlavní a vedlejší práce), viz níže:

Licence na hlavní díla

Jde o stavební povolení získané od radnice na práce, které vyžadují technickou náročnost a jsou ekonomicky významné. Z tohoto důvodu musí být tyto práce regulovány předpisy o bezpečnosti, obyvatelnosti atp.

Pro získání licence na hlavní díla musí architekti, inženýři atd. připravit ARCHITEKTNÍ PROJEKT.

Obecně platí, že velké stavební povolení je vyžadováno v následujících situacích:

• Celková rekonstrukce bydlení.
• Práce, které ovlivňují konstrukci domu (základy, konstrukce, fasáda, střecha atd.)
• Zvyšte výšku nebo objem budovy.
• Akce související s požární ochranou.
• Demolice nebo dělení.
• Změny v užívání stavby nebo domu.
• Klimatizace nebytových prostor.
• Nové stavební práce.
• Díla, která ovlivňují společné prvky budovy.

Licence na drobné práce

Drobné práce pro reformy atd. také vyžadují licenci. Jedná se však o jednoduché práce, které nevyžadují projekt ani specializované projekty a mají mnohem nižší náklady. Příkladem mohou být drobné reformy, změny stěn nebo obkladů, projekty výzdoby interiérů, odstraňování architektonických bariér, výměna dlažby, obnova kuchyně nebo koupelen, instalace topení, kanalizace, vodoinstalace a elektřiny, průzkumy, ochutnávky atd.

4.- ZADRŽENÍ KAPITÁLOVÉHO ZISKU: Při prodeji nemovitosti, kdy prodejce není daňovým rezidentem ve Španělsku, je zadržena 3 % z ceny dohodnuté za prodej, která se neplatí prodejci. Kupující má povinnost „držet“ 3 % z ceny a uložit je španělskému daňovému úřadu jako „zálohu“ kapitálových zisků, které mají být zaplaceny prodávajícím.

VÝPOČET KAPITÁLOVÉHO ZISKU

Prodeje španělských nemovitostí odvozují odpovědnost za kapitálové zisky vůči prodejcům.

Daň z kapitálových zisků, kterou je třeba zaplatit, je 19 % „čistého zisku“ z prodeje.

Chcete-li získat, co je „Čistý zisk“ z prodeje, musíte postupovat podle tohoto vzorce:

Cena prodeje – Cena pořízení – Náklady a daně z pořízení – Náklady na „strukturální reformy“ provedené na nemovitosti

---

Příklad výpočtu kapitálových zisků: 

• Koupili jste nemovitost k dalšímu prodeji v roce 2015 za cenu 200.000 XNUMX EUR.
• V tu chvíli jste zaplatili 24.000 12 EUR, což je 10 % nákladů: 2 % daň z převodu + XNUMX % notáře, katastru nemovitostí, poplatky za advokáta atd.
• Poté jste provedli vnitřní reformy za 17.000 XNUMX EUR (výměna dlažby, oprava bazénu a nová okna).
• O několik let později jste postavili garáž v hodnotě 20.000 XNUMX EUR

Pak jste se rozhodli prodat nyní za cenu 260.000 XNUMX EUR.

Jaký je kapitálový zisk devyjel z tento prodej?

POZNÁMKA: Než provedeme výpočet, musíme vás informovat, že španělská administrativa zváží všechny výše uvedené koncepty pro snížení daně, s výjimkou „vnitřních reforem“ v hodnotě 17.000 XNUMX EUR. Důvodem je, že „vnitřní“ reformy, které nejsou „strukturálními“ reformami, nejsou považovány za daňové výhody.

Použijeme vzorec:

260.000 (cena prodeje) - 200.000 (cena pořízení) - 24.000 (Náklady a daně z pořízení) - 20.000 (Nová garáž) =

16.000 EUR

Toto je „čistý zisk“, který má být získán prodejem

Vzhledem k tomu, že sazba pro kapitálové zisky je 19 %, bude výše daně pro kapitálové zisky:

16.000 19 * XNUMX % = 3.040 EUR

ZPŮSOB PLATBY KAPITÁLOVÉHO ZISKU

1.- PRO ŠPANĚLSKÉ NEDAŇOVÉ REZIDENTY

Jelikož NENÍ daňovým rezidentem ve Španělsku, způsob, jakým platíte kapitálové zisky, je následující:

• PŘI DOKONČENÍ PRODEJE: 3 % ZÁRUKA: Po dokončení prodeje nutí španělská administrativa kupujícího provést ZÁDRŽ ve výši 3 % z hodnoty ceny prodeje. Nedostanete tedy plnou dohodnutou cenu. Kupující si ponechá 3 % z celkové ceny a je povinen je složit na Finančním úřadě. To se provádí „tentýž den po dokončení prodeje“.

POZNÁMKA: Podle výše uvedeného příkladu, v případě, že cena prodeje byla 260.000 260.000 EUR, retenční částka ze strany kupujícího by byla 3 XNUMX * XNUMX % = 7.800 EUR.

• PŘED 4 MĚSÍCI PO DOKONČENÍ PRODEJE: PROHLÁŠENÍ O KAPITÁLOVÉM ZISKU 19% platí pro občany EU i mimo EU): Po dokončení prodeje máte 6 měsíců na předložení „Prohlášení o kapitálových výnosech“ španělskému daňovému úřadu. V tomto prohlášení musíte vy (nebo váš právník) vypočítat daň podle výše uvedeného příkladu. V tomto případě je částka, kterou musíte zaplatit, 3.040 XNUMX EUR.

POZNÁMKA: Jak je zde vysvětleno, CG odvozená z této transakce je 3.040 EUR. Protože jste byli zadrženi s vyšší částkou (7.800 XNUMX EUR), máte u španělské správy „kredit“ na rozdíl.

Pokud vám tedy španělská správa zadrží 7.800 3.040 EUR za CG daň, protože konečný výsledek daně je pouze 7.800 3.040 EUR, pak vám španělská správa musí „vrátit“ rozdíl: XNUMX XNUMX-XNUMX XNUMX = 4.760 EUR.

Jak žádat o toto vrácení peněz? Váš právník musí tuto skutečnost uvést ve stejném prohlášení o kapitálových výnosech, které předloží finančnímu úřadu.

2.- KAPITÁLOVÉ ZISKY V PŘÍPADĚ ŠPANĚLSKÝCH DAŇOVÝCH REZIDENTŮ: 

V případě, že jste považováni za „španělského daňového rezidenta“ (což znamená, že jako španělský rezident platíte daň z příjmu ve Španělsku), pak po výpočtu kapitálových zisků získáte na dani následující výhody:

• ŽÁDNÉ KAPITÁLOVÉ ZÍSKY ZA TRVALÉ BYDLENÍ: V případě, že nemovitost, kterou prodáváte, je vaším trvalým bydlištěm (používáte ji více než 3 roky jako svůj „trvalý domov“), budete mít následující výhody:
  • Pokud je vám méně než 65 let: Neplatíte CG za částky získané prodejem „reinvestované“ do pořízení nové nemovitosti, kterou budete používat jako své trvalé bydliště. Na tuto „reinvestici“ máte 2 roky (po 2 letech bez investování těchto částek budete zdaněni v plné výši).
  • Pokud jste starší 65 let: Za částky získané prodejem CG neplatíte. A to i v případě, že „nereinvestujete“ do nové nemovitosti.
• NE 3 % ZADRŽENÍ: Po dokončení prodeje obdržíte od kupujícího plnou částku ceny bez případného zadržování.

POZNÁMKA: Majitelé si obvykle pletou „španělskou daňovou rezidenci“ se „španělskou rezidencí“.

Jinými slovy, lidé si myslí, že „španělská rezidentní karta nebo „potvrzení o pobytu“ získané u španělské národní policie stačí k prokázání toho, že jsou „španělskými rezidenty pro daně“, a bohužel tomu tak není.

"Španělská rezidenční karta“(Nebo„Španělská rezidenční certifikace“), není platným dokumentem ke změně vašeho daňového protiplnění jako „daňového rezidenta“.

Španělský pobytový průkaz (nebo certifikát) slouží pouze k prohlášení, že „žijete“ ve Španělsku, aby policie měla lepší kontrolu nad obyvateli v určité oblasti.

Aby se stal španělským rezidentem kvůli daníma poté začnete platit daně ve Španělsku jako normální španělský občan, musíte získat DAŇOVÉ OSVĚDČENÍ ŠPANĚLSKÉHO REZIDENTA vydané španělským daňovým úřadem nebo španělským celním úřadem a poté začnete platit daně ve Španělsku, nikoli ve své zemi původu.

A také, jakmile budete muset prohlásit daňovému úřadu ze své země, že jste španělským daňovým rezidentem a že si nepřejete pokračovat jako daňová rezidence ve své zemi-

Ověřte si tedy u svého daňového poradce daně, které aktuálně platíte, protože i když nejste španělským rezidentem, měli byste přiznat a zaplatit DAŇ Z PŘÍJMU NERESIDENTI.

NĚKTERÉ OTÁZKY TÝKAJÍCÍ SE 3% ZÁDRŽBY V PŘÍPADĚ PRODEJE NERESIDENTŮM

Proč praktikovat 3% retenci od prodejce?

Protože pro španělskou administrativu představuje záruku, že daně odvozené z kapitálového zisku získaného prodávajícím budou zaplaceny ve Španělsku.

 Co se stane, když 3% zadržení nebude zaplaceno?

V případě, že kupující neuplatní zadržování, může španělská správa vymáhat dluh za uvedenou platbu na zboží nebo nemovitosti, které jsou předmětem prodeje.

Čímž v případě, že kupující neprovede platbu, ani nezadrží prodávajícího, může trpět případné procesy exekuce dluhu a v jeho případě zabavení nabytého majetku.

Co musí prodejce po uplatnění 3% zadržení udělat?

Daňové přiznání, vzor 210, budete muset předložit do čtyř měsíců od data podpisu prodeje.

V tomto případě v případě, že byla zadržena méně než částka vyplývající z výpočtu kapitálového zisku, to znamená, pokud bylo prodávajícímu zadrženo 10,000 15,000 EUR, a výsledek výpočtu kapitálového zisku je 5,000 210 EUR . , budete muset přispět zbývajícími XNUMX XNUMX € s představením modelu XNUMX, a to do čtyř měsíců od data prodeje.

V opačném případě, pokud prodávající zadržel částku vyšší, než je částka vyplývající z platby daně z kapitálových výnosů, bude mít právo na vrácení této částky. Ten musí být předložen do čtyř měsíců od data prodeje.

V tomto okamžiku je důležité, to znamená, že v případě, že existuje právo na vrácení 3 % nebo části uvedeného zadržení španělské správě, bude to vyžadovat, aby prodávající již dříve splnil daňové povinnosti, na které se vztahuje byl zavázán jako vlastník ve Španělsku ve svém pojetí nerezidenta. Tedy k předložení roční imputované daně z příjmu IRPFNR, druhého bydliště, ke které jsou všichni vlastníci nemovitostí ve Španělsku povinni jako nerezidenti. Obvykle bude tato povinnost vyžadována po dobu čtyř let. Jinými slovy, španělská administrativa nebude požadovat, aby byly imputované daně z příjmu legalizovány a nebyly zaplaceny déle než za poslední čtyři roky před datem prodeje.

Kolik času má španělská administrativa na vrácení přebytečných 3 % zadržených?

Administrativa má 6 měsíců na to, aby vrátila provedené nadměrné zadržení. Po 6 měsících bude správa povinna vrátit uvedenou částku spolu s úrokem z prodlení.

Zvláštní pozornost je třeba věnovat termínu navrácení, protože španělské správě může provedení navrácení v některých případech trvat déle než rok.

Je třeba také vzít v úvahu, že administrace má až ČTYŘI ROKY a jeden měsíc počínaje datem prodeje (čl. 5 zákona vzoru 210 (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-2010-19707) praktikovat vrácení nebo refundaci. Proto v případě, že vám vrácení peněz bude trvat déle než rok, budete si muset najmout služby specialisty, aby ochromily lhůty pro vypršení nároku na vrácení peněz.

Existuje povinnost praktikovat zadržování 3 % v případě darování nemovitostí ve Španělsku?

V případě darování nemovitostí umístěných ve Španělsku, protože tyto jsou bezplatné, neplatí se za ně žádná cena, to znamená, že neexistuje žádná protihodnota, neexistuje žádná povinnost zadržet 3 % z hodnoty nemovitosti. dar nebo jeho zadání prostřednictvím vzoru 211.

V případě zrušení bytu, nebo zániku spoluvlastnictví, je povinné zadržet 3%?

Normálně ne . Jinými slovy, zrušení kondominia je neutrálním dispozitivním aktem, který nevytváří patrimoniální převod pro žádnou ze stran. Proto se nepovažuje za zisk.

Nicméně , v případě, že je jednomu ze spoluvlastníků přiznána větší část, než která mu náleží v tomto případě se bude mít za to, že uvedená část představuje pro spoluvlastníka kapitálový zisk, s nímž retence se musí cvičit. 3 % z uvedené přebytečné části .

Jinými slovy, například si představme, že existuje případ, kdy „A“ a „B“ mají nemovitost ve Španělsku, kde je 65 % sdíleno pro „A“ a 35 % pro „B“. V tomto případě, pokud dojde k rozpuštění kondominia, při kterém se zjistí, že si každý ponechává 50 % majetku, bude se mít za to, že „B“ získal o 15 % více, než přispěl. To znamená, že přispěje hodnotou 35 % získanou výsledkem 50 %, přičemž tento 15% přebytek bude považován za kapitálový zisk a „A“ bude nucen ponechat si 3 % z hodnoty těchto 15 % "B".

Stejně tak si představme, že existuje další příklad, kdy „B“ obdrží kromě svých 35 % majetku také hotovostní konverzaci ve výši 50,000 3 EUR. Stejně tak by uvedená náhrada v hotovosti podléhala zadržení ve výši XNUMX %, protože představuje jedno ze stávajících aktiv „B“.

OSTATNÍ DANĚ PRO PRODEJCE-PLUSVALÍA

Především PLUSVALÍA je daň za zvýšení hodnoty pozemku, na kterém je vaše nemovitost, od doby nákupu a prodeje. Je to jediná daň, kterou nejsme schopni vypočítat dříve k prodeji, protože závisí na konkrétních kritériích radnice.

V těchto případech stačí na úhradu této daně zádržné ze strany kupujícího vůči prodávajícímu. Celkově, když prodejce po prodeji opouští zemi.

KONTAKTUJTE NÁS!