ZŘÍZENÍ B&B V ANDALUCI - TURISTICKÉ - CASA VENKOVSKÉ A RUSTIKÁLNÍ PRONÁJEM

JAK UPRAVIT POSTEL A SNÍDANĚ V ANDALUSII

Existuje široký zmatek ohledně toho, co je penzion (B&B), jeho koncept, jeho regulace, zdanění a zacházení s ním.

1.- KONCEPCE – CO JE TO POSTEL A SNÍDANĚ (B&B)

Jde o koncept, který má svůj původ mimo Španělsko. Historicky to bylo „ubytování“, jednodušší, levnější a známé než „hotel“, kde host doslova spal, snídal a někdy jedl s majiteli, dokonce s využitím toalet a společných služeb, a to za velmi omezený čas.

Služby a komfort, které nabízí B&B byly mnohem skromnější než ty, které nabízí hotel a také jeho cena. Z tohoto důvodu se stala velmi populární.

Nicméně v Španělsko , tento typ B&B nebyl historicky konceptualizován stejným způsobem . Můžeme to snad přirovnat k historickým „fondám“ neboli ubytovnám či „paradám“.

Pravdou je, že dnes pojem „ rychlá zastávka s noclehem se snídaní ” se znormalizoval, zejména kvůli příchodu turistů a zahraničních návštěvníků, kteří podobnou službu žádali. A co je důležitější, najdeme velké množství malých investorů, kteří se chtějí ve Španělsku prosadit a vytvořit byznys podobný B&B.

Myšlenka, kterou na trhu vidíme nejčastěji, pochází z těchto cizinci, kteří se chtějí prosadit ve Španělsku a najít velký a prostorný domov, který jim umožní bydlet v něm, a zároveň ho mohou sdílet s budoucími hosty a vytváří tak zdroj příjmů. pomoci jim finančně v jejich novém životě ve Španělsku.

Co se však zdá velmi snadné a rychlé dosáhnout v jiných zemích, ve Španělsku je to mnohem složitější. Důvodem je, že ubytovací služby ve Španělsku jsou stále více regulovány a kontrolovány, a podléhá regulované činnosti v procesu zaručování, že host / turista obdrží kvalitní zacházení a služby při návštěvě Španělska .

2.- PROČ POSTEL A SNÍDANĚ?

Bed and Breakfast zahrnuje dvě služby:

• Jíst
• Spát

Pokud jde o " spací “, ve španělské legislativě existuje široká škála typů ubytovacích služeb pro turisty a hosty, které by mohly být použity jako prostředek k nabídce „ubytovacích a lůžkových“ služeb:

• Sezónní pronájem : Jedná se o byt/dům, který je pronajímán na základě přechodného ubytování, ve kterém jej lze pronajmout i po pokojích.

Tento typ pronájmu nepodléhá žádné licenci , registrace atd. požadavky. Jednoduše je nutné formalizovat smlouvu o sezónním pronájmu, ve které nájemce po určitou dobu užívá nemovitost výměnou za cenu.

V tomto typu pronájmu nejsou běžně zahrnuty další služby jako jídlo, snídaně, úklid pokoje, praní prádla atd.

Pokud jde o jeho trvání , tento typ pronájmu, jak již název napovídá, je obvykle „sezónní“. Jinými slovy, nebyl by to penzion tradičního stylu, ve kterém jsou obvykle krátkodobé pobyty na jednu, dvě nebo dokonce až 10 – 15 nocí. Ale jde o středně dlouhé pobyty do max. JEDNÉHO ROKU .

Ve skutečnosti v některých regionech Španělska, jako např Andalusie, sezónní pronájmy na méně než 30–60 dní jsou považovány za „turistické domy“ nebo „turistické pronájmy“ a podléhají přísné kontrole, dohledu a omezením turistických domovů nebo „turistických půjčoven“.

• Turistické domy/turistické ubytování/turistické apartmány/turistické pronájmy.

Jak jsme vysvětlili v předchozím případě, sezónní pronájmy, pokud se jedná o krátkodobé pobyty (obvykle na období kratší než jeden měsíc) a inzerované na digitálních platformách, jako je Airbnb, Home Away atd., jsou obvykle posuzovány různými předpisy. . tak jako " turistické ubytování “, a proto podléhají velmi přísným mechanismům kontroly, dohledu, podmínek, omezení atd.

A tady nastává zmatek. Regulace turistických pronájmů a bydlení závisí na regionální legislativě a někdy i na místní. Z tohoto důvodu v závislosti na regionu nalézáme velmi podobné názvy a pojmy, ale s různými předpisy a právními důsledky, které se míchají dohromady a dávají vzniknout spleti pojmů, jako jsou:

• “Turistický apartmán”
• “Dům na dovolenou”
• “Ubytování pro turisty”
• “Ubytování pro turisty”
• Bydlení s "turistickou licencí"
• Bydlení pro turistické účely (VFT)
• Ubytování na venkově turistické domy
• Venkovské domy, statky, Cortijos atd.

… A dlouhé atd. různých koncepcí turistického ubytování, které by turistům nabízelo „spací“ služby s různými předpisy a specifikacemi.

Tento typ ubytování je na půli cesty mezi „hotelem“, „hostelem“ nebo „penzionem“. “, a sezónní pronájem.

Ale až dosud jsme mluvili o „spánku“, ale jako majitelé pronajatého domu můžeme“ nabídnout jídlo“ našim hostům?

Na tuto otázku je těžké odpovědět.

Z právního hlediska, aby to bylo chápáno jednoduchým způsobem, nabídnout „ jídlo ” našim hostům, které potřebujeme stejný typ licence jako restaurace, hotel nebo kavárna . A to činnost hodně komplikuje.

Proč?

No, protože restaurační služby vyžadují povolení a obchodní, zdravotní, environmentální a dokonce i licence na manipulaci s potravinami , které není vždy snadné získat, nebo protože dům nesplňuje zákonné parametry pro Toto, nebo jednoduše proto, že použití obnovy není povoleno v tomto domě nebo v dané urbanizaci nebo v této oblasti.

Všechny předpisy ve Španělsku říkají, že i když abychom mohli nabízet „ubytovací“ služby, můžeme se „vyhnout“ nutnosti získat „licenci k činnosti“ nebo „restaurování“ v době, kdy nabízíme „jídlo“ naši hosté, majitelé zařízení, jsou nuceni získat povolení k činnosti/restaurační činnosti, což často zahrnuje komplikované typy vysoce regulovaného a kontrolovaného bydlení.

V jiných článcích na tomto webu jsme již hovořili o domech a turistickém ubytování v Andalusii, ale dnes budeme hovořit o ubytování se „jídlem“ v andaluském regionu, a to jak ve městech, tak na venkově.

4.- ROZDÍLY MEZI VENKOVSKÝM DŮMEM, VENKOVSKÝM UBYTOVÁNÍM TURISTICKÉ DOMY A DOMY PRO TURISTICKÉ ÚČELY V ANDALUSII

I.- DOMY PRO TURISTICKÉ ÚČELY – TURISTICKÉ APARTMÁNY

 Ty jsou obecně známé jako byty nebo domy v městských oblastech, které jsou určeny k pronájmu pro turistické účely. Tento typ bydlení jsme obsáhle probrali v našem článku:

 Bydlení pro turistické účely (licence turistického bytu) v Andalusii

 Jsou regulovány v Vyhláška 28/2016 ze dne 2. února o bydlení pro turistické účely a úprava vyhlášky 194/2010 ze dne 20. dubna o ubytovacích zařízeních pro cestovní ruch.

 Navzdory tomu, co toto nařízení naznačuje, lze tento typ pronájmu rozvíjet ve venkovských oblastech, dokud provádějí se v „městském“ prostředí. S čím, tomu rozumíme tento typ pronájmu nelze povolit v domech nebo jádrech rozptýlených ve venkovských oblastech, mimo urbanizované oblasti nebo „venkovská jádra“ („nucleo venkov").

 Co jsou „venkovská jádra“ pro andaluskou legislativu?

 Pro tyto účely stanoví čl. 19 z Vyhláška 550/2022 ze dne 29. listopadu, kterou se schvaluje obecné nařízení zákona 7/2021 ze dne 1. prosince prosazující udržitelnost území Andalusie následující:

 Tradiční " venkovská jádra “ legálně zřízená ve venkovských oblastech, která splňují následující požadavky také tvoří součást městského pozemku:

•  Že mají a silniční přístup která umožňuje alespoň běžný průjezd osob a motorových vozidel za nepříznivých povětrnostních podmínek, kromě následujících služeb:

1. 1. Zásobování pitnou vodou prostřednictvím veřejné sítě, jednotlivých studní nebo komunitních jímek, které mají hygienickou záruku vhodnosti pro lidskou spotřebu.
   2. Čištění odpadních vod prostřednictvím veřejné hygienické sítě nebo schváleného systému autorizovaného příslušnou správou pro vypouštění.
   3. Elektrická energie prostřednictvím zásobovacích distribučních sítí nebo prostřednictvím energetických samozásobovacích zařízení.

• Že slouží jako podpora, ve smyslu článku 23, pro městské osídlení , jednotné, identifikovatelné a případně administrativně odlišené.
• Ta tradiční venkovská jádra které nejsou na veřejném pozemku a které byly původně založeny v souladu s právními předpisy platnými v době nebo před zákonem 19/1975 ze dne 2. května, reformy zákona o pozemkovém režimu a územním plánování.
• Klasifikace tradičních venkovských jader jako městské půdy vyžaduje jejich předchozí vymezení nástroji obecného městského plánování . Jeho vymezení bude provedeno zakreslením obvodové čáry na základě stávající parcely s přihlédnutím k blízkosti staveb, vztahu a provázanosti mezi místy ve stejném území s diferencovaným pomístním názvem, ať už se jedná o jádra nebo jiné populace, morfologie a typy staveb a tradiční parcely.

A co jsou „rozšířená jádra v rustikálním stylu“?

V tomto ohledu vyhláška 550/2022 ze dne 29. listopadu, kterou se schvaluje Obecné nařízení zákona 7/2021 ze dne 1. prosince o podpoře udržitelnosti území Andalusie, považuje ve svém čl. 23 jako „ stanoviště diseminado venkova  " následující:

3. V souladu s článkem 14.2 zákona jsou oblasti rozptýlené venkovské stanoviště tvoří územní oblast, na které a soubor budov bez urbanistické struktury a jsou svým původem spojeny se zemědělskou činností a venkovským prostředím, jejichž vlastnosti by měly být zachovány. . Rozšířený venkovský biotop tvoří a sídliště mimoměstského charakteru na rustikální půdě a pro zachování těchto vlastností nesmí plánovací nástroje vymezovat plochy ani pro ně navrhovat plánování, které implikuje hustotu větší než tři byty na hektar .

 Tento typ bydlení ve venkovských oblastech může získat pouze povolení k pronájmu turistů, ale nebudou moci získat kvalifikaci „Ubytování na venkově“, proto nemohou těžit z jeho předpisů ani z privilegia, které s ním souvisí. mít tento odznak.

 Tento typ bydlení může být určen k rezidenčnímu nebo turistickému využití a může být realizován na obytném pozemku, který umožňuje turistický pronájem.

 II.- DOMY A TURISTICKÉ APARTMÁNY

 Jsou regulovány podle Zákon 13/2011 ze dne 23. prosince o cestovním ruchu v Andalusii

 Jedná se o apartmány, bytové domy a turistické komplexy, jejichž služby, nabídka a infrastruktura jsou naprosto stejné nebo podobné jako u hotelů.

 Turistické využití je „výhradní“, proto, jak říká zákon“ ubytovací zařízení cestovního ruchu, jakož i ubytovací jednotky, které jsou jejich součástí, budou dotčeny poskytováním ubytovací služby cestovního ruchu předmětem registrace v Registru cestovního ruchu Andalusie, po dobu její platnosti je zakázáno přidělovat je k jinému využití, pod jakýmkoliv titulem.

 Proto, tento typ činnosti lze provozovat pouze na pozemku, který je výslovně povolen pro hotelové nebo turistické ubytování/apartmán.

 Pro tyto účely vyhláška 550/2022 stanoví následující koncepci turistické využití :

 b) Cestovní ruch , která zahrnuje podrobné použití ubytovací zařízení cestovního ruchu a aktivity s dopadem na oblast cestovního ruchu (sportovní aktivity provozované v lyžařských střediscích, golfových hřištích, přístavech, pólových hřištích apod., aktivity zaměřené na volný čas, zábavu a rekreaci, jako jsou zábavní parky, aquaparky, zoologické nebo botanické zahrady, letoviska a lázně a podobně)

 Tato zařízení, kromě toho, že jsou podmíněna svým rozvojem urbanistickými předpisy pro využití pozemku, na kterém se nacházejí, budou podléhat stejným kritériím kvality a garance služeb jako hotelové služby. V tomto smyslu je součástí umění. 35 zákona z roku 2011:

 "... musí splňovat minimální požadavky na infrastrukturu, stanovené z hlediska bezpečnosti, požadavky týkající se životního prostředí, požadavky týkající se bezpečnosti a ochrany zdraví při práci v souladu s předpisy o prevenci pracovních rizik a případně , které vyžadují jiné platné předpisy. Obce budou v rámci svých povolovacích a kontrolních postupů vyžadovat prokázání splnění uvedených předpisů při vyřizování příslušných licencí, bude-li to relevantní.“

 Kromě toho musí být registrováni v v registru andaluského cestovního ruchu . Pro jeho registraci bude vyžadováno (čl. 37 a násl.).

 Budou se řídit zásadou „ exploatační jednotka “, tj. to předpokládá vliv na poskytování ubytovací služby cestovního ruchu všech ubytovacích jednotek, které jsou součástí budovy nebo samostatné a homogenní části z toho, obsazený každou provozovnou, řízení celku vykonává společnost jediného vlastníka.

Jak říkáme, je výslovně zakázáno užívat ubytovací jednotky k jinému než turistickému ubytování, ať už k bydlení či jinému účelu.

Mohou být zřízeny v režimu horizontálního majetku za předpokladu, že každé z individualizovaných obydlí zůstane ovlivněno exploatační jednotkou a podmínkami jejího využití pro cestovní ruch.

III.- VENKOVSKÉ UBYTOVÁNÍ

Jsou regulovány jak Zákon z roku 2011 , a VYHLÁŠKA 20/2002 ze dne 29. ledna o cestovním ruchu ve venkovském prostředí a aktivním cestovním ruchu.

 1.- TYPY VENKOVSKÉHO UBYTOVÁNÍ

Pro tyto účely vyhláška z roku 2002 považuje ubytování na venkově za následující:

Ubytovací zařízení ve venkovských oblastech se mohou specializovat na jednu nebo více z následujících specialit:

1. Agroturistika. Ubytování v aktivní farmě, ve které se jako doplňková činnost může turista zapojit do tradičních úkolů typických pro farmu.
2. Albergue (Ubytovna) . Jedná se o zařízení pro krátkodobé pobyty a je v zásadě zaměřeno na specializovaného uživatele se zájmem o poznávání regionu, přírody nebo místního způsobu života.

Jeho hlavním účelem je vítat návštěvníky a podporovat veřejné využití a přírodní hodnoty životního prostředí. Dále může podporovat environmentální vzdělávání nebo podobné aktivity.

Budou mít následující:

• Vybavení kuchyně pro uživatele, aniž by byla dotčena možnost nabízet i stravování a další služby.
• Budou v nich povoleny třílůžkové pokoje nebo vícelůžkové pokoje s palandami se dvěma lůžky, maximálně s osmi lůžky na pokoj a za jednu palandu se dvěma lůžky na každé 4 m plochy pokoje.
• Sociální zařízení může být společné, avšak oddělené podle pohlaví, v poměru jedno sociální zařízení (WC, sprcha, umyvadlo) na 7 lůžek.
• Budou mít i místnosti pro běžné společenské využití, a to minimálně 1.5 m na každý regulační prostor.

3. Aulas de la Naturaleza (Učebny přírody) . Ubytování s vybavením určeným především pro vzdělávací účely a požitek z přírody, zaměřené na izolované návštěvníky a organizované skupiny, ve většině případů školáky, kde jsou programy aktivit prováděny během krátkodobých pobytů.

Služby tohoto zařízení souvisejí s výkladem přírodních procesů, environmentální výchovou a aktivitami souvisejícími se samotným Přírodním prostorem.

Kromě toho musí být tato střediska vybavena nezbytným zařízením pro poskytování ubytovacích a servisních služeb uživatelům.

4. Casa Forestal (Lesní dům) . Podnik izolovaný v lesní oblasti a funkčně spojený s využíváním lesa, nádrží nebo rybích zdrojů ve vnitrozemských oblastech.
5. Casa Molino (mlýnský dům). Izolovaná provozovna umístěná v budově, která zachovává tradiční zařízení, stroje a mechanismy typické pro brusičské práce.
6. Jeskynní domy. Model troglodytského obydlí vyhloubeného v měkkých a nepropustných materiálech ze skalnatých oblastí. Připouští se až 50 % užitné plochy v tradiční výstavbě, což zajišťuje dostatečné přímé větrání v místnostech bez venkovních oken.
7. Chozas y Casas de Huerta (Chaty a sady) . Izolované domy, z jednoduchých materiálů, s charakteristickými střechami z trámů, rákosí, rákosu, klacíků, propletených rostlinných vláken nebo arabských tašek.
8. Cortijo – Statek . Stavba, která slouží nebo sloužila jako řídící centrum pro střední nebo velkou farmu, obecně odpovídající typu domu-patio, s centrálním prostorem, kolem kterého jsou rozmístěny různé jednotky, představující tradiční konstruktivní a okrasnou typologii. .

Je obecně menší než haciendy a má větší zjednodušení ve svých závislostech.

9. Farma-škola. Ubytovací zařízení s doplňkovými službami, jejichž cílem je přiblížit lidem život na venkově provozováním činností typických pro farmu, jako je zahradnictví, zemědělsko-potravinářské a řemeslné dílny, chov dobytka a péče o domácí zvířata, obecně určené pro dětské skupiny a mladistvé.

Co se týče ubytování, standardně se předpokládá údaj hostelu.

1. Hacienda . Sada izolovaná v oblasti staveb pro rezidenční a zemědělsko-průmyslové využití určité architektonické složitosti a velkých rozměrů, umístěná ve velkých farmách a hlavně olivových hájích. Komplex je strukturován kolem velkého centrálního nádvoří se zázemím pro agroprůmyslovou transformaci, jako jsou lisovny oleje, sklepy nebo stáje, a také bydlení pro majitele a zaměstnance.
2. útočiště (Přístřeší). Zastřešená konstrukce, která je vytvořena tak, aby poskytovala úkryt a umožňovala odpočinek nebo přenocování po dobu jednoho nebo několika dnů, obecně na trasách, které je obtížné provozovat, a aby pokryla neustálé požadavky návštěvníků v horských, vysokohorských a jiných izolovaných oblastech nebo oblastech s obtížným přístupnost. . Bude uplatněno zproštění dodávky elektřiny a přístupu na silnici.
3. Alojamientos especiales (Speciální ubytování). Do této specializace patří všechna zařízení určená k ubytování, jejichž vlastnosti neumožňují zařazení do žádné z odborností uvedených v této příloze. Tato ubytování budou vyžadovat zvláštní povolení od Generálního ředitelství pro plánování cestovního ruchu a jejich příslušná reklama musí jasně a plně odhalit jejich zvláštní vlastnosti.

2.- CASAS RURALES (ČR) – VENKOVSKÉ DOMY

Co je to venkovský dům? Jak je stanoveno v čl. 47 zákona z roku 2011.

„1. Venkovské domy jsou stavby umístěné ve venkovských oblastech, které mají zvláštní vlastnosti konstrukce, umístění a typičnosti; Poskytují ubytování a další doplňkové služby a jsou jako takové zapsány v registru andaluského cestovního ruchu za podmínek stanovených tímto zákonem.

A podle vyhlášky z roku 2002 v jejím článku . 15, definuje „venkovské domy“ jako:

1. Venkovskými domy se rozumí stavby uvedené v článku 41.1 zákona 12/1999 ze dne 15. prosince o cestovním ruchu, které splňují následující požadavky:
2. a) V případě samostatných obydlí, včetně závislých budov, jako jsou nářaďovny, stáje, kůlny nebo jiné obdobné povahy.
3. b) V žádném případě by v jedné budově neměly být více než tři byty.
4. c) Nepřekračovat jeho ubytovací kapacitu dvacet míst.

CO SE ZNAMENÁ „VENKOVSKÉ PROSTŘEDÍ“

 Podle článku 3 vyhlášky z roku 2002 se rozumí „ Venkovské prostředí "

• Venkovskými oblastmi se pro účely této vyhlášky rozumí ty, ve kterých se převážně provozuje zemědělství, lesnictví, říční rybolov a chov dobytka.
• Nebudou brát ohled na venkovské prostředí :

a) Ochranná pásma dálnic a jejich oblasti a servisní zóny podle ustanovení zákona 8/2001 ze dne 12. července o andaluských dálnicích.

b) Populační centra na andaluském pobřeží.

c) Obyvatelstvo, které podle aktualizovaného sčítání překračuje dvacet tisíc obyvatel.

d) Oblasti v blízkosti továren, průmyslových odvětví, skládek, zařízení nebo činností uvedených v přílohách I a II zákona 7/1994 ze dne 18. května o ochraně životního prostředí, které způsobují znečišťující účinky, hluk nebo nepříjemnosti, které ovlivňují turisty. . Nařízením Ministerstva cestovního ruchu a sportu budou upřesněny vzdálenosti těchto ploch.

MĚSTSKÁ OMEZENÍ:

V případě, že je venkovský dům zřízen na pozemek klasifikovaný jako nezastavitelný se registrací v registru andaluského cestovního ruchu rozumí, aniž je dotčeno její předchozí zpracování, jako „ akce veřejného zájmu “ v souladu s platnými předpisy.

POŽADAVKY:

Venkovské domy musí být vybaveny následujícími zařízeními a vybavením podle jejich kategorie, které musí být neustále udržovány v dobrém stavu a provozu:

1.- Základní kategorie:

A) Nesdílené ubytovací zařízení, ve kterém bude přítomna odpovědná osoba, která se bude prostřednictvím pravidelných návštěv starat o doplňování vody a paliva, případně o dobrý stav zařízení, a jejíž jméno, adresa a telefonní číslo bude sděleno. uživatelů.

a) Salonky a jídelny: Jídelna vhodná pro maximální kapacitu provozovny, řádně vybavená pro její využití. Jeho velikost bude souviset s regulační kapacitou, s minimální plochou 12 m, kterou lze rozdělit mezi dvě místnosti.

Pokud období provozu zahrnuje měsíce říjen až duben, oba včetně, budou vybaveny topením schopným dosáhnout a udržet při používání okolní teplotu 19ºC.

Nábytek a dekorace musí dosahovat optimální úrovně přiměřenosti s ohledem na estetiku andaluského venkova.

b) kuchyně:

Bude mít dostatečnou plochu v závislosti na ubytovací kapacitě a musí být vybaveno kuchyňkou s několika hořáky, troubou nebo mikrovlnnou troubou, lednicí, nádobím, příbory, skleněným nádobím, kuchyňským a úklidovým náčiním.

Dřez a odkapávač s tekoucí teplou a studenou vodou.

Bude mít přímou nebo nucenou ventilaci pro obnovu vzduchu a odvod kouře.

c) Ložnice:

1. Minimální plocha pokojů bude 7 m pro jednolůžkové pokoje a 10 m pro dvoulůžkové pokoje. Pro každý další prostor musíte mít další 4 m. Plocha využívaná pro terasu a koupelna se do výpočtu nezahrnuje, zatímco plocha, kterou zabírají skříně, může být zahrnuta jako vestavěná.
2. Nábytek v pokojích musí mít v každém případě noční stolky a jedno lůžko na čtverec o rozměrech minimálně 90 x 180 cm, pokud je jednolůžkový, nebo 135 x 180 cm, pokud je dvoulůžkový. Matrace bude vysoce tuhá, neumožní použití vlněných nebo pěnových matrací.
3. Skříň na každé čtyři lůžka s dostatečným počtem věšáků, která může být umístěna v kterékoli z ložnic.
4. Světelný bod vedle postele.
5. Minimální volná výška stropů bude 2.00m. V místnostech se šikmými stropy bude mít tuto minimální výšku alespoň 70 % plochy místnosti.
6. Osvětlení a ventilace budou směřovat přímo ven nebo na dostatečně větrané terasy. Větrací otvor bude mít velikost přiměřenou objemu ložnice a nebude umožňovat použití systémů asistovaného větrání. Okna budou vybavena žaluziemi, roletami nebo závěsy.
7. Pokud období provozu zahrnuje měsíce říjen až duben, oba včetně, musí mít vytápění schopné dosáhnout a udržet během používání okolní teplotu 19ºC.
8. Přístup k nim bude vždy ze společných prvků. V žádném případě se do něj nelze dostat přes jinou místnost.
9. Budete mít odpovídající ložní prádlo pro počet osob, v poměru jedna hra za týden.

d) Hygienické služby:

• Budou mít kompletní koupelnu pro každých 6 lůžek nebo jejich část, vybavenou teplou a studenou vodou a vybavenou umyvadlem, vanou nebo sprchou a toaletou. Musí být umístěn ve stejném tělese budovy jako místnosti.
• Bude vybavena zrcadlem, věšákem na ručníky, věšákem a policí na toaletní potřeby.
• Dostupný průtok teplé vody musí zajistit čistotu, včetně sprchování, pro všechny uživatele po dobu jedné hodiny.
• Budou mít přímé nebo nucené větrání.
• Bude mít odpovídající koupelnové prádlo pro počet obyvatel, v poměru dvě hry týdně.

B) Společné ubytovací zařízení. Jsou stanoveny následující dodatečné požadavky:

• Nábytek v pokojích musí mít židli na každé dvě sedadla, malý stolek a vlastní skříň.
• Existence kuchyně podle bodu b) výše dostupné zákazníkům je nepovinná.
• Koupelna musí být určena výhradně pro klienty. Musí mít poloviční vanu a bidet.

2.- Nadřazená kategorie:

A) Nesdílené ubytovací zařízení.

Kromě výše uvedených požadavků musí splňovat následující:

a) Salonky a jídelny:

• Minimální velikost 15 m + 2 m pro každou osobu ze třetího.
• Topení schopné udržet minimální teplotu 21ºC.

b) kuchyně:

• Musí být nezávislá na jiné místnosti, i když je povolena kuchyň-jídelna, pokud je k dispozici samostatný a oddělený obývací pokoj.
• Kuchyně se čtyřmi hořáky, trouba nebo trouba-mikrovlnka, pračka.

c) Ložnice: 1. Minimální plocha pokojů bude 10 m pro jednolůžkové pokoje, 14 m pro dvoulůžkové pokoje a 18 m pro třílůžkové pokoje.

• Minimální rozměr lůžek bude 190 x 90 cm pro jednolůžkové a 190 x 140 cm pro dvoulůžkové. Rozkládací pohovky ani palandy se nepočítají jako postele.
• Nábytek musí mít šatní skříň na pokoj, poloviční zrcadlo, židli nebo křeslo na osobu, psací stůl a dekorativní prvky.
• Vytápění schopné udržovat minimální teplotu 19º C, se systémem regulace teploty.

d) Hygienické služby:

• Minimální koupací plocha bude 3.5 m
• Musí mít kompletní sociální zařízení (vana, bidet, WC a umyvadlo) na každé čtyři lůžko.
• Množství akumulované teplé vody je stanoveno na 20 litrů při 90º C vynásobené počtem obyvatel nebo v kontinuálním průtoku (butanové ohřívače a podobně).
• Topení.

e) Další podmínky:

• Prostorové vytápění pro celý objekt s pevnou instalací, schopné současně udržovat minimální teplotu 19ºC v celém objektu a 21ºC v obytné části, se systémem regulace teploty.
• Elektroinstalace na 220 V dle REBT, plně zapuštěná a uzemněná.
• Zvláštní pozornost věnovaná problémům životního prostředí, jako je odpad, tepelná izolace a úspora energie a vody, s konkrétními opatřeními ke snížení jejich dopadů.
• Převaha přírodních materiálů a prvků
• tradiční ve stavebnictví, dekoraci, nábytku a vybavení.

B) Společné ubytovací zařízení. Jsou stanoveny následující dodatečné požadavky:

• Obytný prostor pro výhradní použití klientů.
• Pokud je klientům k dispozici kuchyně, musí být jiná než u majitele.
• Suroviny k přípravě snídaně budou klientům k dispozici.
• Všechny pokoje musí mít kompletní sociální zařízení (vana, bidet, WC a umyvadlo), integrované do pokoje. Sprchový kout, WC a umyvadlo postačí, pokud je k dispozici i společná koupelna s vanou.

3.- VIVIENDAS TURÍSTICAS DE ALOJAMIENTO VENKOV – VENKOVSKÉ UBYTOVÁNÍ TURISTICKÉ DOMY – VTAR

Podle čl. 48 zákona:

1. Turistické domy na venkově jsou ty, které se nacházejí ve venkovských oblastech, kde je poskytována ubytovací služba, a které jsou jednou nebo vícekrát během roku nabízeny veřejnosti k dočasnému nebo příležitostnému použití pro turistické účely. řitní otvor.
2. Venkovské ubytování turistické domy musí být zařízené a mít potřebné vybavení pro okamžité použití.

 A podle vyhlášky z roku 2002 Článek 19. Turistické domy pro venkovské ubytování.

1. Ubytování na venkově turistické domy jsou ty, které splňují následující požadavky:

a) V případě samostatných obydlí, včetně závislých budov, jako jsou nářaďovny, stáje, kůlny nebo jiné obdobné povahy.

b) být nabízeny veřejnosti k dočasnému nebo sezónnímu použití nebo být obsazeny příležitostně, jednou nebo vícekrát v průběhu roku.

c) Poskytovat pouze ubytovací službu.

d) V žádném případě by v jedné budově neměly být více než tři byty.

e) Nepřekračovat jeho ubytovací kapacitu dvacet míst.

Musí být zařízeny a mít potřebné vybavení pro jejich okamžité použití. Minimální požadavky na infrastrukturu venkovských ubytovacích turistických domů budou ty, které jsou stanoveny v příloze II; jeho zvláštní předpisy budou přinejmenším ty, které jsou uvedeny v příloze III pro základní kategorii venkovských domů.“.

NĚKTERÉ ASPEKTY, KTERÉ JE NUTNÉ ZVÁŽIT MEZI RŮZNÝMI TYPY TURISTICKÉHO UBYTOVÁNÍ

 1.- MAXIMÁLNÍ DOBA VYUŽÍVÁNÍ:

Zaměříme-li se na různé typy analyzovaného ubytování pro cestovní ruch, začneme poukázáním na to, že Casas Rurales-CR a Viviendas Turísticas de Alojamiento Rural – VTAR jsou dva typy venkovského ubytování, které mají společné aspekty, ale také některé velmi důležité rozdíly.

Přestože oba typy ubytování musí splňovat požadavky obsažené ve vyhlášce 20/2002 ze dne 29. ledna o cestovním ruchu ve venkovském prostředí a aktivním cestovním ruchu (příloha II a III), z právního a fiskálního hlediska se s nimi nezachází stejně . A stejně tak VFT mají pro daňové účely jiné zacházení než CR.

Relevantní rozdíl mezi RC a VFT s ohledem na venkovské ubytování turistické bydlení (VTAR), spočívá v tom, že posledně jmenovanému je uložena maximální roční doba k pronájmu pro účely cestovního ruchu . Již ve vyhlášce 20/2002 je požadováno, aby byla sdělena uvedená roční otevírací doba. Tato vyhláška však neurčuje lhůtu, i když uvádí, že musí být kratší než jeden rok, přičemž článek 19 shromažďuje, že „jejich dočasné nebo sezónní použití nebo příležitostné obsazení jednou nebo vícekrát v průběhu roku“. Toto obecné omezení je později specifikováno v zákoně 13/2011 ze dne 23. prosince o cestovním ruchu Andalusie (BOJA č. 255, 31. prosince), v jeho článku 48.1, kde je stanovena maximální doba využívání, s poznámkou že to může být více než tři měsíce v celém roce.

Pro ČR a VFT, jak bylo naznačeno, neexistuje žádné dočasné omezení nájemného.

2.- NABÍZENÉ SLUŽBY:

S respektem k Služby že tato ubytování mohou poskytnout, je třeba odlišit skutečnost, že v Venkovské ubytování pro turisty a Pouze VFT přísná ubytovací služba lze poskytnout (zákon 12/1999, vyhláška 20/2002, zákon 13/ 2011 ze dne 23. prosince a vyhláška 28/2016 ze dne 2. února).

V případě Venkovské domy na druhou stranu kromě ubytovací služby, musí být zajištěny některé další doplňkové služby, jako jsou turistické informace, prádelna, snídaně, stravování, aktivity aktivního cestovního ruchu atd.

3.- POVINNOST POSKYTOVAT TURISTICKÉ INFORMACE

VFT musí mít k dispozici a bude nabízet „turistické informace, ve fyzické nebo elektronické podpoře, o oblasti, rekreačních oblastech, restauracích a bufetech, obchodech a prodejnách potravin, nejbližších parkovištích k domovu, stávajících lékařských službách v oblasti, prostředcích městské dopravy, mapa města a průvodce výstavami“. Jinými slovy, je to povinnost.

Vyhláška z roku 2002 však stanoví, že pro VTR bude tato služba „doplňková“, a tudíž není povinná.

4.- MÍSTA

 Projekt VFT lze pronajmout kompletní nebo po místnostech , a v žádném případě nesmí překročit 15 lůžek v prvním případě a 6 lůžek ve druhém.

Nicméně v tom, co odkazuje na venkovské domy A Společnost VTAR, a maximálně 20 míst je zřízeno , ale v obou případech nemohou být ve stejné budově více než 3 domy, které jsou pronajímány.

5.- DANĚ A DAŇOVÉ ASPEKTY

Musíme říci, že nedokážeme stanovit adekvátní daňový režim pro každou z variant CR, VFT a VTAR. Z pohledu španělské administrativy existuje široký výklad různých případů, takže můžeme najít zcela odlišné případy a rozhodnutí pro stejný případ, a někdy dokonce protichůdná.

Z tohoto důvodu bude fiskální plánování projektu záviset na každém případu a na osobních poměrech každého z vlastníků těchto zařízení. Z tohoto důvodu vám zvláště doporučujeme obrátit se na daňového specialistu, aby prostudoval váš případ a individuálně naplánoval váš projekt.

V preambuli vyhlášky 28/2016 je stanoveno, že činnost ubytovacích služeb pro VFT i VTAR není hlavní činností vlastníka, a není tedy hlavním zdrojem příjmů. Tato vyhláška stanoví, že v případě RS představuje ubytovací činnost hlavní činnost vlastníka.

Navíc samotná podstata lhůty pro výkon činnosti v případě VTAR, kdy je služba omezena na 3 měsíce v roce, je zcela neslučitelná s obchodní službou.

Na druhé straně zákon 13/2011, čl. 41, když odkazuje na zásadu jednotnosti provozu ubytovacích zařízení cestovního ruchu obsaženou v čl. 40 (Turistické bydlení), mezi nimiž je i Venkovský dům, když řeší otázku, že toto ubytování musí být provozováno na principu exploatační jednotky, přičemž ve svém textu cituje pojmy „provozující společnost“, „společnost, která spravuje“ atd. , je v zásadě, a tedy i ve znění téhož, zřejmé, že využívání venkovského domu je považováno za podnikatelskou činnost.

Souhrnně lze uzavřít, že ubytovací činnost ve venkovském domě je považována za podnikatelskou činnost, protože je považována za hlavní činnost vlastníka nebo provozovatele a musí poskytovat k ubytování nějakou doplňkovou službu; Pronájem VTAR a VFT pro cestovní ruch není řádně považován za podnikatelskou činnost, ale spíše za využívání nemovitosti, jejíž příjem je považován za příjem z majetku nemovitostí a musí být proto přiznán v roční dani z příjmu. zpáteční .

6.- POVINNOSTI PRACOVNÍHO A SOCIÁLNÍHO ZABEZPEČENÍ

Souběžně s fiskálními aspekty, pokud jde o pracovní povinnosti a povinnosti sociálního zabezpečení, se také navzájem liší:

• Turistické domy a venkovské domy: Pro rozvoj ubytovací činnosti ve venkovských domech, jelikož se jedná o podnikatelskou činnost, je nutná registrace u sociálního zabezpečení vlastníka nebo provozovatele ve zvláštním režimu OSVČ (autonomní).
• VTAR: Tyto povinnosti nejsou vyžadovány pro vlastníky využití.
• VFT: V zásadě není vyžadován ani tento typ závazku.

Ale přesto, jak říkáme, bude nutné si uvědomit konkrétní předpoklad, protože se může stát, že existují držitelé VFT, kteří mají několik aktivních vlastností, s osobou odpovědnou za správu nebo údržbu, a to považována za podnikatelskou činnost, která vyžaduje registraci v režimu OSVČ nebo společnosti; a může se stát, že držitel RZ provádí své vykořisťování, aniž by to byla jeho hlavní činnost, že tak činí sporadicky a že to není jeho hlavní zdroj příjmů.

7.- DPH

Jak jsme připomněli v jiných článcích na našem webu, pokud jde o podléhání DPH u turistických pronájmů, samotný zákon 37/1992 stanoví, že leasing je osvobozen.

Ale v případě, že je poskytován doplňkový úklid, catering, praní prádla atd. , typické pro hotelové služby, bude tento typ služby podléhat DPH ve výši 21 %.

V tomto případě uvedeme několik příkladů kazuistiky:

Příklad 1.- Majitel obdrží jako platbu cenu pronájmu domu (ať už v režimu ČR, VFT nebo VTAR). Tato platba je bez DPH.

Příklad 2.- Majitel v případě VFT a CR zajišťuje dopravu, praní atd. V tomto případě musíte za tyto doplňkové služby vystavit fakturu s DPH.

Příklad 3.- Vlastník převede nájemní činnost na třetí stranu, například na společnost, která bude pronájem využívat výhradně výměnou za odměnu dohodnutou s vlastníkem. V tomto případě musí vlastník vystavit fakturu s DPH za službu „převod těžby“ a ponese 21% DPH. V tomto případě musí společnost, která spravuje pronájem, vystavit hostovi fakturu bez DPH. S DPH bude fakturovat pouze doplňkové služby mytí, čištění, údržba, doprava atd., a to s 10% DPH (DPH v pohostinství).

Příklad 4.- Majitel pronajímá dům přes portál nebo zprostředkovatelskou agenturu. V tomto případě je to majitel, kdo pronajímá přímo koncovému uživateli. Majitel vystaví fakturu bez DPH a pouze v případě poskytnutí doplňkových služeb hotelového průmyslu bude připočteno 10% DPH.

Zprostředkovatelská agentura ( Booking , Airbnb nebo realitní kancelář) vystaví fakturu s DPH 21 % (obecná DPH za služby)

Co znamená „doplňkové služby hotelového průmyslu“?

Španělský zákon o DPH ve svém článku 23 stanoví, že:

„Za doplňkové služby se považují restaurační, úklidové, praní nebo jiné podobné služby“

Na druhou stranu doktrína DGT v několika jeho závazných konzultacích to zahrnuje

„ubytovací činnost je na rozdíl od činnosti pronajímání bydlení charakteristická tím, že běžně zahrnuje poskytování řady služeb, jako je recepce a stálá a nepřetržitá péče o klienta v prostoru k tomu určeném, pravidelný úklid nemovitosti a ubytování , pravidelná výměna ložního prádla a koupelnového prádla a poskytování dalších služeb klientovi (praní prádla, úschovna zavazadel, tisk, rezervace atd.), někdy i poskytování stravovacích a restauračních služeb“.

Naopak za doplňkové služby typické pro hotelový průmysl se nepovažují:

• Úklid bytu zajištěn při vstupu a výstupu z domu
• Služba výměny prádla v apartmánu zajištěna při vstupu a výstupu z domu.
• Technická pomoc a servisní služby pro případné opravy sanity, elektřiny, skla, žaluzií, zámečnictví a elektrospotřebičů.

 8.- DAŇ Z HOSPODÁŘSKÉ ČINNOSTI – IAE

Chápeme, že využívání venkovských domů a VTAR musí být registrováno v IAE, protože mají specifický rámec v nomenklatuře.

U VFT však v případě, že jsou využívány neobchodním způsobem, se domníváme, že by to nebylo nutné.