Když jsou měsíční splátky v prodlení, obvykle tam španělské banky dávají 2 řešení pro realizaci nesplacené hypotéky:
1.- Veřejná aukce – Embargo
Jakmile dojde k určitému počtu nesplacených měsíčních hypotečních splátek, banka zažaluje nemovitost u soudu a zahájí proces zabavení. V tuto chvíli jsou náklady na hypotéku navýšeny o úroky z prodlení a veškeré náklady spojené se soudním procesem (advokáti, státní zástupci, úřední náklady a soudci) jsou spojeny s dluhem, a pokud chce klient uklidit nemovitost z hypotečních dluhů, musí zaplatit CELKOVOU ČÁSTKU hypotéky spolu s nově vzniklými výdaji. V okamžiku, kdy banka předloží požadavek u soudu, se tedy klient nevyhne pouhému zaplacení zpožděných splátek, je pak požadována celková výše hypotéky a pouze její úhrada a zbytek nákladů banka zrušit záchvat.
Po ukončení zabavovacího procesu banka pošle nemovitost k soudu do veřejné dražby, kde si potenciální kupec může nemovitost koupit za speciální cenu, někdy za stejnou částku, kterou bance dluží. Pokud něco zůstane, dlužník musí zbytek doplatit bance. Banka pak půjde proti dlužníkovi, ať je kdekoli, a to po zbytek jeho života, dokud nebude dluh zcela splacen. Mezitím úroky a výdaje z prodlení zvýší dluh. Toto je španělský systém.
Bohužel cena zaplacená v aukci za nemovitost je extrémně nižší než případná tržní hodnota. Někdy se v aukci nemovitost prodá za 25 % její ceny na trhu. Jsem si tedy jist, že nyní máte představu o situaci, která vznikla u mnoha dlužníků, kteří vidí, jak přišli o své majetky a stále dluží bance.
2.- Odebrání – Dacion en Pago
V některých případech banka nemá zájem prodat nemovitost ve veřejné dražbě a upřednostňuje získání vlastnictví nemovitosti za úplatu a anuluje dluh, čímž se vyhne nákladům a výdajům vyplývajícím z předchozího procesu embarga.
Říká se tomu „Dación en Pago“. Znamená to, že banka akceptuje získání nemovitosti jako úhradu dluhu a v tu chvíli je dluh zrušen. Takže dlužník poté, co předá nemovitost, je dluh zrušen.
Někdy banka neakceptuje zrušení 100 % dluhu, ať už je aktuální hodnota nemovitosti na trhu v danou chvíli jakákoli. Požádají tedy o aktualizované hodnocení a za takto získanou částku dluh zruší.
V obou těchto případech (úplné zrušení nebo částečné) je situace pro dlužníka výhodnější než embargo, protože:
– Při úplném zrušení dává dlužník nemovitost a dluh je zrušen.
– Při částečném zrušení dává dlužník nemovitost za cenu vyšší, než byla cena získaná v případné dražbě, protože obdrží aktualizovanou obchodní hodnotu nemovitosti.
Nejhorší scénář je, že se banka rozhodne prodat nemovitost ve veřejné dražbě, protože cena získaná při tomto prodeji může být velmi nízká a banka půjde proti dlužníkovi o zbytek dluhu, i když žije. ze Španělska.
Naší prací je se tomu vyhnout. Pokud si tedy sjednáte naše služby, můžeme zprostředkovat vaši banku a vyjednávat s ní, abychom dospěli k řešení „dación en pago“.
