TURISTICKÝ PRONÁJEM NERESIDENTNÍ VLASTNÍK – DPH či NE? - OBCHODNÍ ČINNOST?

Daňové dopady na turistu, který si pronajímá nemovitost ve Španělsku NEBYTEM ve Španělsku.

čistě, nájem nemovitosti nepodléhá DPH. Toto osvobození od DPH zahrnuje jakýkoli typ pronájmu:

• Krátkodobý pronájem / Turistický pronájem
• Střednědobý nájem
• Dlouhodobý pronájem

Důvodem je to, že španělský systém to tam považuje není „obchodní“ nebo „komerční činnost“ při pronájmu nemovitosti (i v rámci turistického pronájmu)

Ale když říkáme, že „turistický nájem“ nepodléhá DPH, musíme vzít v úvahu následující situace:

• Případ 1.- Nestálá provozovna. Žádná obchodní činnost

Majitel jednoduše pronajme nemovitost hostům pomocí vlastních marketingových nástrojů nebo pomocí jiných externích online platforem jako AirBNB, Homeaway atd.

Kontakt s hosty provádí přímo majitel (klíče, recepce pro hosty, pohotovost, údržba atd.). Online platforma se zabývá pouze marketingovou stránkou a publicitou pronájmu, rezervací a také správou plateb a inkasa nájemného.

Majitel také nemovitost v některých obdobích roku pronajímá bez „obchodního“ zájmu, přičemž si vyhradí určitou dobu v roce pro soukromé použití.

Majitel může nasmlouvat místní odborné služby na úklid, zahradničení, údržbu atd., avšak v rámci „výhradní“ činnosti za pronájem a nikoli jako zaměstnanci.

V těchto případech bude nájemné nepodléhat DPH.

• Případ 2. – Nestálá provozovna – Žádná obchodní činnost

Stejný nerezidentní majitel spolu s nájmem nabízí úklidovou službu, úklid oděvů a dokonce i jídlo/nápoje.

V těchto případech by se DPH uplatňovala tehdy, když majitel poskytuje hostům „hotelové služby“. V těchto případech bude DPH v aplikaci 10 % a majitel bude muset hostům za tyto služby vystavit samostatné faktury.

Které se však považují za „hotelové služby“?. Zde musíme rozlišovat mezi:

• Úklid a další služby, které jsou nabízeny pouze PŘED kontrolou a PO pokladně. Tyto služby nebudou považovány za „Hotelové služby“, protože jsou poskytovány za účelem udržování nemovitosti v podmínkách řádného užívání pro hosty.
• Denní úklid pokoje, praní oděvů a jídla (snídaně, večeře atd.): V těchto případech je služba klasifikována jako „Hotelová služba“, takže se bude uplatňovat DPH.

• Případ 3.- Stálá provozovna – Obchodní činnost

Vlastník, který není rezidentem, se rozhodne najmout jednoho nebo více zaměstnanců ve Španělsku, aby byli v domě za účelem úklidu, údržby, zákaznických služeb a recepce, držení klíčů atd.

V tomto případě, vzhledem k tomu, že vlastník zaměstnává osobu na trvalý pracovní poměr (sociální zabezpečení, pracovní smlouva nebo pracovní smlouva na dobu neurčitou), aby mu svou práci konkrétně určil do nájmu, bude to považováno za „podnikatelskou činnost“, tzn. podléhající DPH.

Ve skutečnosti z tohoto důvodu bude vlastník považován za „zaměstnavatel“ v podnikatelské činnostia tato činnost bude ve Španělsku považována za „stálou provozovnu“, takže podléhá daňovým a formálním povinnostem jako nerezidentní subjekt se stálou provozovnou“ ve Španělsku.

• Případ 4.- Obchodní činnost

Tentýž vlastník, který není rezidentem, se rozhodne uzavřít smlouvu o poskytování služeb od „pronájmového agenta“ nebo „platformy“, a to i bez trvalého sjednání smlouvy o pronájmu nemovitosti, a to za účelem postoupení, uzavření smlouvy nebo subdodávky pronájmu nemovitosti během celého nebo důležitého období. v průběhu roku, za určitou platbu, náhradu nebo jiné.

V tomto případě je to Agent/Platforma, kdo přímo řeší komunikaci hostů, check-in, check-out, údržbu atd. Majitel není v kontaktu s konečnými uživateli/hosty z agenta a je to platforma, kdo má výhradní přístup a právo, pokud nemovitost užívá/pronajímá během smluvní doby pronájmu.

Španělský systém tedy opět vezme v úvahu, že ačkoli vlastník nemá „obchodní“ strukturu pro rozvoj nájemného, ​​má ji stejný agent/platforma, na kterou je nasmlouvaný. Takže na konci se rozvine „obchodní“ činnost, takže vlastník bude považován za podnikání, nájem bude považován za podnikatelskou činnost a tato činnost bude ve Španělsku považována za „stálou provozovnu“, takže podléhá daňové a formální povinnosti jako nerezidentní subjekt se stálou provozovnou“ ve Španělsku.

Daňové důsledky

• DPH 21 %
• Retence 19 % 

Jaké jsou tedy formální povinnosti vlastníka v obou posledních případech se stálou provozovnou? Po umění. 164 z Ley 37/1992, tyto:

1. Předkládat prohlášení týkající se zahájení, změny a ukončení činností, které podmiňují jejich zdanění. Tomu říkáme „registro Censal“ jako pasivní subjekt z DPH.
2. Vyžádejte si daňové identifikační číslo od Správy a sdělte je a v zjištěných případech akreditujte.
3. Vystavit a doručit fakturu za všechny své operace, upravenou tak, jak je stanoveno vyhláškou.
4. Vede účetnictví a evidenci stanovenou způsobem stanoveným předpisy, aniž jsou dotčena ustanovení obchodního zákoníku a jiných účetních standardů.
5. Pravidelně nebo na žádost Správy předkládat informace související s jejími ekonomickými operacemi se třetími stranami. Čtvrtletní model 303 (DPH) a model 115 (retence)
6. Odešlete odpovídající přiznání-zúčtování a zadejte výši výsledné daně.
7. Roční souhrnné prohlášení.