UŽÍVÁNÍ VE ŠPANĚLSKU NA NEMOVITOSTI A NEMOVITOSTI

 

„Užívací právo“ ve vlastnictví nemovitosti je právo užívat nemovitost a těžit z toho, že není vlastníkem. Je to jako být nájemníky, ale neplatit nájem.

Vlastníci nemovitosti jsou tedy jiní lidé než uživatel. Tento druh vlastníků se nazývá „Nahí majitelé".

"Nazí nebo Holí majitelé“ jsou ti, kteří mají majetek ve vlastnictví. Nemohou však nemovitost „užívat“, ani „bydlet“ v nemovitosti, ani nemovitost „pronajímat“, protože toto právo je výslovně dáno „uživatelům“. Ve skutečnosti nemusejí mít nahí vlastníci právo na „přístup“ k nemovitosti, pokud jim to požívací společnosti neumožní.

"požívací právo“ jsou ti, kteří mají právo „bydlet“, „pronajímat“ a „užívat“ nemovitost, a dokonce zablokovat přístup „nahým vlastníkům“, pokud by si to přáli.

Dovolte nám, abychom vám tento koncept lépe vysvětlili následujícím způsobem:

Zákonné „vlastnické“ právo k nemovitosti se skládá ze skupiny zákonných práv, jako jsou:

• Omezení majetku (například s právem přednosti v jízdě)
• Použití nemovitosti jako ručení za dluh (například hypotéka)
• K pronájmu Nemovitosti
• Používat a těžit z nemovitosti

1.- Ústava španělského požívacího práva

Formulář

Požívací právo může být vytvořeno těmito způsoby:

1. Na základě a zákonné ustanovení . V současnosti je jediným případem legálního požívacího práva na státní úrovni ten, který je uznán ve prospěch ovdovělý manžel.
2. By právní transakce , která může být zase stanovena na základě příčiny smrti (užívání ze závěti) nebo inter vivos, ať už bezúplatných nebo obtížných (například darování). Na druhé straně může být provedena inter vivos konstituce

Schopnost

K získání požívacího práva není vyžadována žádná zvláštní kapacita. Je-li však vlastníkem právnická osoba, je maximální doba trvání užívacího práva 30 let. Zanikne-li právnická osoba před tímto datem, zaniká i užívací právo.

Pro zřízení požívacího práva je nutné mít pravomoc s požívacím právem nakládat.

Současné užívací právo

V případě, že bylo požívací právo zřízeno současně ve prospěch více osob, platí následující pravidla:

• Požívací právo se řídí pravidly společenství majetku
• K zániku požívacího práva zřízeného ve prospěch několika osob žijících v době jeho ustavení dochází smrtí posledního, kdo přežil.
• V případě požívacího práva ze závěti je právo na zvýšení mezi poživačními držiteli upraveno ve lhůtách stanovených pro dědice ( TZ čl. 987 a 982.1 ): právo na zvýšení nastává, jsou-li dvě nebo více osob povolány do stejného dědictví nebo jeho část bez zvláštního určení stran a jeden z povolaných zemře dříve než zůstavitel nebo se dědictví zřekne nebo je neschopen je přijmout.
• Pokud bylo požívací právo zřízeno darováním, není právo na zvýšení, pokud si dárce nepřeje jinak. Výjimku tvoří případ, kdy bylo darováno manželům společně, u nichž existuje právo na zvýšení, pokud dárce nestanoví jinak.

Postupné užívací právo

Dochází k němu, když je zřízeno požívací právo ve prospěch několika lidí, kteří se v průběhu času vystřídají. V tomto případě nejde o jediné požívací právo, ale o několik, z nichž každý začíná, když končí předchozí.

Je-li ústavní titul závětní a je povoláno více osob po sobě, nabývá požívací právo, pokud nepřesahuje druhý stupeň, nebo je-li učiněno ve prospěch osob, které jsou v době smrti zůstavitele naživu.

Práva a povinnosti požívacího práva jsou ta, která jsou určena titulem tvořícím požívací právo, a není-li tomu tak, jsou práva a povinnosti stanovené občanským zákoníkem, které vysvětlíme v následujících částech.

Lze rozlišovat mezi závazky před zřízením užívacího práva, současně s ním a závazky konečnými.

Povinnosti před zřízením požívacího práva

Jsou to následující:

• K provedení inventury . Pro ochranu zájmů toho, kdo má věc při zániku požívacího práva převzít, je poživatel povinen vyhotovit soupis a poskytnout jistotu. Inventarizaci je nutné provést na výzvu vlastníka nebo jeho zákonného zástupce, nechat nábytek ocenit a popsat vlastnosti. Vzhledem k tomu, že není vyžadován žádný konkrétní formulář, lze jej provést ve veřejném nebo soukromém dokumentu.
• Zaplatit zálohu jako záruku  . Jeho účelem je zajistit dodržování povinností požívacího práva. Vazba může být osobní nebo reálná a v každém případě musí být dostatečná k zajištění dodržování uvedených závazků.

Prodávající nebo dárce, který si vyhradil užívací právo k prodanému nebo darovanému majetku, a ovdovělý manžel s ohledem na požívací kvótu stanovenou zákonem, jsou osvobozeni od povinnosti poskytnout toto ručení, pokud neuzavřeli pozdější manželství.

A to jak povinnost inventarizace, tak i povinnost poskytnout záruku lze upustit bez ohledu na druh požívacího práva, pokud tím nikomu nevznikne újma. Dispenze může přijít buď od holého vlastníka, nebo od soudního orgánu na žádost požívacího správce. Je rovněž možný dispens, který učinil zůstavitel ve své závěti. Aby k dispenzaci došlo, je vyžadováno výslovné prohlášení.

 Porušení

V případě, že poživatel nesplní povinnost vyhotovit soupis nebo poskytnout jistotu, mají tyto důsledky:

• Holý vlastník může zbavit poživatele, aby vstoupil do vlastnictví nemovitosti, a může požadovat, aby nemovitosti byly převedeny do správy, aby byl nábytek prodán, aby veřejné majetky nebo jmenovité nebo doručitelské úvěrové tituly byly převedeny na zápisy vlastnictví. veřejný dluh nebo jsou uloženy v bankách nebo veřejných zařízeních a že kapitál nebo částky v hotovosti a prodejní cena movitého majetku jsou investovány do bezpečných cenných papírů. Podíly a produkty majetku svěřeného do správy náleží požívacímu právu.
• Majetek si může ponechat i holý vlastník jako správce s povinností odevzdat tekutý produkt poživateli s odečtením částky, která je pro tuto správu dohodnuta nebo soudně stanovena.
• U movité věci může vlastník, který si nepřeje, aby byla prodána pro její uměleckou hodnotu nebo pro nízkou cenu, požadovat její vydání, přičemž zaručí zaplacení právního úroku z její odhadní hodnoty.
• Poživatel však může, i když nezajistil jistotu a pod prostou přísežnou jistotou, požádat o dodání nábytku potřebného k jeho užívání, o přidělení pokoje pro sebe a svou rodinu v domě integrovaném do požívacího práva. , a nástroje, nástroje a jiný movitý majetek nezbytný pro odvětví, kterému je věnován, rozhoduje soudce s ohledem na konkrétní okolnosti případu.
• Po složení zálohy má poživatel právo obdržet všechny produkty ode dne, kdy je měl v souladu s titulem tvořícím požívací právo začít přijímat, což znamená, že splnění povinnosti poskytnout zálohu má zpětné účinky.

Povinnosti při držení majetku

Poživatel je povinen:

• Zachovat formu a podstatu vlastnictví, pokud zákon nebo ustavující titul nestanoví jinak.
• Informujte majitele o následujících skutečnostech:
  • Nutnost provést neodkladné opravy, za které odpovídá majitel.
  • Jakýkoli čin třetí strany, o kterém víte a který může porušit vlastnická práva. Pokud tak neučiníte, musíte nést odpovědnost za škody, jako by byly způsobeny vaší vinou.
• Starejte se o požívací majetek jako správný otec rodiny. Dojde-li při dodržení této povinnosti k přirozenému znehodnocení zboží používáním, nemůže holý vlastník po požívacím právu nic požadovat. Dojde-li naopak k porušení této povinnosti a vznikne-li vlastníkovi značná škoda, může vlastník požadovat, aby mu věc byla vydána, přičemž se zavázal, že po odečtu nákladů a po odečtení nákladů zaplatí poživateli ročně tekutý výrobek z ní. cena. která je přidělena jeho správou. V každém případě požívací právo odpovídá holému majiteli za škodu, kterou podvodem nebo nedbalostí utrpí na věcech, které jsou předmětem požívacího práva.
• Provádějte běžné opravy věci, vlastník po něm může požadovat splnění této povinnosti, a nevyhoví-li výzvě, může je provést na náklady požívacího práva. Poživatel musí platit úroky odpovídající částkám, které vlastník vyplatil na provedení oprav nebo placení příspěvků na náklady vlastníka. Mimořádné opravy jsou v kompetenci holého vlastníka a požívací právo jej musí upozornit, když je potřeba je provést naléhavě.
• Zaplaťte roční poplatky a příspěvky a ty, které se považují za zatížení plodů. Za vyplácení těch, které jsou uloženy přímo hlavnímu městu, je odpovědný holý vlastník.
• Výlohy, náklady a tresty v soudních sporech o požívací právo.

 Povinnosti při ukončení požívacího práva

Po skončení požívacího práva musí požívací právo předat vlastnictví požívacího práva vlastníkovi.

2.- Práva požívacího práva

 Práva požívacího práva jsou ta, která jsou dána ustavujícím titulem, a pokud tomu tak není nebo pro jeho nedostatek, tak ta, která stanoví občanský zákoník.

Použijte nemovitost

Požívací právo má právo užívat užívací právo k nemovitosti, získávání přímé a bezprostřední držení.

Jakmile požívací právo vznikne, nabývá poživatel právo držet a požívat požívací majetek.

Vnímání ovoce/příjmu

 Uživatel je uznán jako oprávněný přijímat ovoce/rentae, ať už naturální, průmyslové nebo občanské.

• Přírodní a průmyslové plody, které jsou v době zahájení požívacího práva nevyřízené, patří požívacímu právu bez povinnosti hradit vlastníkovi jakékoli náklady. Pokud čekají na konec požívacího práva, uděláte je svými, ale náklady zaplatíte majiteli.

Občanskými plody se rozumí přijaté za den a náleží požívacímu právu v poměru k době, po kterou požívání trvá. Pokud si poživatel pronajal pozemky dané v požívací právo a tento skončí před nájmem, dostává pouze poměrnou část nájemného, ​​kterou musí zaplatit nájemce.

• Při požívání práva na příjem nebo pravidelný důchod v penězích nebo v ovoci se každá doba splatnosti považuje za plody tohoto práva.
• Při požívání závazků nebo titulů na doručitele, které produkují úrok, je každá splatnost považována za plod těchto práv.
• Pokud požívací právo spočívá v požívání výhod z účasti na obchodním nebo průmyslovém využití, jehož distribuce nemá pevnou splatnost, považují se výhody za plody.

Právo na pronájem nemovitosti

Požívací právo může věc požívacího práva pronajmout jinému, avšak všechny smlouvy uzavřené jako požívací právo zánikem požívacího práva zanikají.

Nájemní smlouvy sjednané požívacím právem zanikají koncem požívacího práva (LAU čl. 13.2). Nájemní smlouvy k jinému užívání než k bydlení se na tomto místě řídí ustanoveními občanského zákoníku, pokud se strany nedohodnou jinak.

Na druhou stranu, když požívací právo zanikne, je pronájem venkovského majetku považován za obživu během zemědělského roku. Tyto smlouvy mohou dále trvat po dobu ve smlouvě sjednanou i po zániku užívacího práva, pokud se vlastník podílel na jeho udělení. Přežití smlouvy během zemědělského roku, které je povinné, nepředstavuje nový nájem.

Likvidační fakulty

Požívací právo je zcizitelné a zástavní právo.

Převod lze provést úplatně i bezúplatně, přičemž nabyvatel nabude užívací právo za stejných podmínek, za jakých bylo zřízeno. Je třeba poznamenat, že:

• Celoživotní charakter, který požívací právo normálně má, je závislý na životě postupitele, a ne na životě nabyvatele.
• Poživatel musí odpovídat za škodu, kterou utrpí požívací věci zaviněním nebo nedbalostí toho, kdo jej nahrazuje, čímž se převodce stává ručitelem za nabyvatele.

Pokud jde o hypotéku, ta zaniká vždy, když požívací právo skončí v důsledku události, kterou požívací právo nemůže ovlivnit (např. jeho smrtí). Pokud by to bylo po jeho vůli (např. vzdáním se), zánik zástavnímu věřiteli nepoškodí, takže zástavní právo trvá z užívacího práva až do splnění zaručeného závazku nebo do uplynutí doby, ve které by užívací právo za normálních okolností skončilo, kdyby nebyly žádné zásahy. skutečnost, která to ukončila.

---

ZÁVĚRY

Především existují 2 typy požívacích práv:

• "Dočasný"  or " Podmíněný”: Když má užívání Nemovitosti termín nebo je podmíněno.
•   Pro život: Při užívání nemovitosti po dobu životnosti uživatele.

Požívací právo pochází z římského práva a je zcela běžné v dědickém řízení a rodinném právu v evropských kontinentálních zemích, jako je Španělsko, Francie, Portugalsko, Německo atd.

V dědickém řízení, je zcela běžné, že zůstavitel přenechá užívací právo k trvalému bydlení pozůstalému manželovi a zbytek vlastnictví Nemovitosti přenechá dětem (Nahé vlastnictví). Zesnulá část tak zajistí, že pozůstalý manžel bude mít i přes případné konflikty s dětmi kde bydlet.

Také požívací právo bylo široce používáno v transakcích s nemovitostmi ve Španělsku s cílem vyhnout se nebo snížit španělskou dědickou daň. Je zcela běžné, že rodiče kupují Nemovitost na jméno dětí, přičemž si ponechají správné požívací právo pro sebe. Tímto způsobem, pokud kupující koupí pouze „užívací právo“ a děti získají „nahé vlastnictví“, v případě smrti rodičů by děti musely zaplatit pouze dědickou daň z hodnoty „užívacího práva“, protože jsou již vlastníky zbytku.

---

Dovolte nám, abychom vám to vysvětlili příklad, pokud je Cena nemovitosti 200.000 50.000 EUR a rodiče si ponechali užívací právo oceněné na 150.000 50.000 EUR a zbytek (XNUMX XNUMX EUR) nabyly do vlastnictví děti, pak v případě úmrtí rodičů bude dědické řízení pouze pro XNUMX XNUMX EUR. Je zřejmé, že tato akce výrazně snižuje dědickou daň.

---

 Tento systém je však nutné pečlivě prostudovat kvůli nedávným výkladům zákonů, protože rozhodnutí rodičů převést „nahé vlastnictví“ na děti lze považovat za „darování“ a poté placení daní za akci „ Dar". A „daně z darování“ mohou být ve Španělsku dokonce vyšší než „daň z dědictví“. Způsobem, jak se tomu vyhnout, by byly děti, které by ze svých a vlastních zdrojů zaplatily cenu „nahého vlastnictví“. Ale vzhledem k tomu, že se jedná o velmi choulostivý bod s důležitými daňovými dopady, důrazně doporučujeme, abyste se před přijetím těchto rozhodnutí o požívání poradili s právníkem.

JAKÁ JE HODNOTA UŽIVATELE? – Jak můžeme vypočítat hodnotu užívacího práva?

Hodnota požívacího práva se vypočítá následujícím způsobem: Je třeba provést následující výpočet: REST na číslo „89“ věk uživatele (jsou-li 2 uživatelé, věk je jeden z nejmladších), s minimálně 10 %.

Například:

---

PŘÍKLAD 1: Nabytí užívacího práva v procesu nákupu:

„A“ + „B“ mají dvě děti („1“ a „2“). „A“ je 69 a „B“ je 72. Oba se rozhodli koupit dům ve Španělsku za cenu 200.000 XNUMX EUR. V procesu nabytí, tedy před dokončením prodeje, a s cílem v budoucnu snížit dědickou daň, dávají svému advokátovi pokyn, že si chtějí ponechat užívací právo a zbytek vlastnických práv přenechat svým dětem.

Hodnota užívacího práva: 89 – 69 = 20.

20 je % z celkové ceny nemovitosti podle následujícího vzorce:

200.000 20 * 40.000 % = XNUMX XNUMX EUR. Jedná se o požívací hodnotu nemovitosti a „částku“ ceny, za kterou by byli odpovědní A+B.

Stejně tak si děti ponechají zbytek majetkových práv oceněných ve výši 160.000 XNUMX EUR.

Podle tohoto příkladu, pokud A+B zemřou, pak děti automaticky obdrží 40.000 100 EUR, čímž se sloučí 40.000 % vlastnictví a daně platí pouze z XNUMX XNUMX EUR.

Protože 1+2 získali vlastnická práva na „Nákupní proces“, zaplatí „Daň z nákupu nebo převodu“ za hodnotu vlastnictví. Nebudou tedy platit „daň dědickou“, ale „daň z převodu“.

---

PŘÍKLAD 2.- Nabytí užívacího práva prostřednictvím závěti/dědění:

V předchozím příkladu A+B koupili španělskou nemovitost ze 100 % vlastními silami. Majetek si celý život nechají pouze na svá jména a rozhodnou se jej předat dětem prostřednictvím dědictví.

Tímto způsobem A+B vytvoří španělské závěti a uvede následující:

• Pokud „A“ zemře, část majetku A bude rozdělena následujícím způsobem:
  • „B“ získává užívací právo k části „A“ domu
  • Děti obdrží zbytek vlastnického práva k nemovitosti („nahé vlastnictví“)
• Pokud „B“ zemře, totéž.

V tomto případě, vezmeme-li příklad, že „A“ zemře, požívací právo z jeho části bude převedeno na „B“ a nahé vlastnictví bude převedeno na děti. A to bude provedeno provedením poslední závěti „A“ ve španělském dědickém procesu.

Později, když „B“ zemře, 1+2 získají užívací právo k majetku také děděním.

V tomto příkladu, protože 1+2 obdrželi užívací právo prostřednictvím dědictví, nebudou platit „daň z převodu“ za toto nabytí. Zaplatí „dědickou daň“ za hodnotu užívacího práva 40.000 XNUMX EUR.

---