"Užívací právo" je právo užívat, užívat a získávat zisk a nájem z nemovitosti.
"Holé vlastnictví" je vlastnické právo k majetku, které zůstává po užívacím právem, a které nedává právo jej užívat nebo s ním nakládat po dobu trvání užívacího práva.
Při mnoha příležitostech se setkáváme s tím, že kupujícím, kterým radí jejich daňoví poradci nebo se řídí obecnými informacemi na internetu, se doporučuje koupit nemovitost tak, že pro sebe získají užívací právo a jejich děti získají zbytek vlastnictví nemovitosti (toto je to, co nazýváme „holé“ nebo „nahé“ vlastnictví“).
Dělají to s myšlenkou, že požívací právo může pomoci snížit dědickou daň, protože je to vzorec, který umožňuje rodičům:
- Snížit dědickou daň: Při koupi získávají rodiče požívací právo, které je většinou nízké procento z ceny nemovitosti a zbytek získávají přímo děti. V budoucnu tedy v případě smrti rodičů již vlastní vysokou část majetku děti, takže děti musí na dědické dani platit pouze část požívacího práva rodičů.
- Mějte majetek pod kontrolou. Požívací právo umožňuje rodičům (nebo jakémukoli jinému požívacímu právu) užívat dům na přání rodičů, s vyloučením možnosti, že děti mohou mít právo jej užívat nebo o něm rozhodovat.
Jakmile tedy rodiče zemřou, požívací právo automaticky zaniká a přechází přímo na děti, které se stávají 100% vlastníky nemovitosti a pouze platí dědickou daň z hodnoty požívacího práva, kterou měli rodiče .
Další možností, jak zkrátit dědictví, by bylo rozdělit prodej na procenta, to znamená, že každý koupil určité procento z nemovitosti (třeba 30 % pro rodiče a zbytek pro děti), ale to nedává žádnému z nich. spoluvlastníci „právo užívat“ a výlučně užívat nemovitost. To znamená, že můžete být spoluvlastníkem nemovitosti vůči dalším spoluvlastníkům, ale vy a všichni z nich budete mít právo užívat nemovitost ve spojení, aniž by kdokoli měl výhradní právo požívacího práva, ani výhradní užívání nemovitosti.
Ačkoli je však požívací právo vhodné ke snížení dědické daně, musíme mít jasno v tom, že požívací právo při nabytí může platit daň z nabytí, a proto řešíme TŘI ASPEKTY:
– Získání požívacího práva při nákupech přeprodeje
– Získání požívacího práva při nákupech nové budovy
– Nabytí užívacího práva prostřednictvím dědictví or dar
I.- POUŽÍVÁNÍ PŘI NÁKUPU PŘI DALŠÍM PRODEJI NEBO Z DRUHÉ RUKY
Při nabytí nemovitostí při dalším prodeji není daní DPH (která se platí při pořízení nových budov), ale „daň z převodu“ (ITP).
- DPH se platí Madridu, a to je obvykle 10 % z nemovitostí
- Daň z převodu se vyplácí regionu a liší se od jednoho k druhému: Valencie je 10 %, Katalánsko 10 % -11 %, Madrid 6 %, Andalusie a Baleárské ostrovy jsou stupnice začínající 8 % atd.
Takže, když je pořízena nemovitost k dalšímu prodeji, Daň z převodu se platí za celkovou hodnotu transakce a každý z vlastníků platí v poměru k získanému právu. Těm, kteří nabyli požívací právo, se vypočítá procento, které představuje uvedené právo (obvykle se vztahuje ke stáří požívacího práva) a zbytek se přiřadí zbývajícím spoluvlastníkům. Každý z nich platí daň z převodu ve vztahu k procentu, které mu bylo přiděleno.
Ale podle daňových norem ve Španělsku, když je požívací právo nabyto koupí dalšího prodeje, při úmrtí rodičů/poživatelů, při dědickém řízení, budou muset děti/holí vlastníci opět zaplatit část Daň z převodu, kterou nezaplatili při nabytí, protože ji zaplatili jejich rodiče. To, i když se to zdá nesourodé, protože se zdá, že „platit dvakrát“ Daň z převodu, zákon o tom hovoří velmi jasně. Tedy Zákon o dani z převodu, výslovně stanoví:
"Při sloučení vlastnického práva, rozděleného při nabytí nemovitosti do užívacího práva a nahého/holého vlastnictví, vždy, když ke sloučení došlo z důvodu dodržení lhůty užívacího práva, nebo smrti požívacího práva, bude vyžadován holý vlastník za likvidaci/zaplacení daně z převodu, na 100 % původní hodnoty užívacího práva"
Takže v případě, že děti získají požívací právo smrtí rodičů, nebudou platit dědickou daň na jeho hodnotě. Daň, kterou zaplatí, bude Daň z převodu.
Uveďme PŘÍKLAD:
A + B kupuje nemovitost k dalšímu prodeji v požívacím právu za částku 150,000 2 EUR, „nahými/nahými vlastníky“ jsou jejich XNUMX děti: I. a II.
Hodnota užívacího práva je 60,000 XNUMX EUR.
Hodnota Holého vlastnictví je 90,000 XNUMX EUR.
Za transakci se platí 10 % (region Valencie) ITP (daň z převodu), což vede k částce 15,000 6,000 EUR. A + B zaplatí 9,000 XNUMX EUR a I + II zaplatí XNUMX XNUMX EUR.
A + B zemřou, takže požívací právo k majetku přechází na jejich děti. Děti v tomto případě NEPLATÍ dědickou daň za nabytí užívacího práva. Za jejich hodnotu platí daň z převodu. Měli by tedy zaplatit 9,000 XNUMX EUR. A to i v případě, že jejich rodiče již tuto daň za tuto hodnotu zaplatili při nabytí požívacího práva v místě původu.
Nabytí požívacího práva, a to ani v rámci dědického řízení, tedy není zdaněno dědickou daní, ale „daní z převodu“ nebo „daní z nákupu“.
Nejde tedy o to, že kdo jako první nabude holé vlastnictví a později zkonsoliduje doménu ukončením užívacího práva, neprovede první nabytí a následně druhé nabytí užívacího práva. Koncept spočívá v tom, že holý vlastník, když koupí nemovitost a původně za ni zaplatí, provede jedinou akvizici, ale musí zaplatit celou daň z celkové hodnoty nemovitosti a uvedená platba daně je provedena ve dvou odlišných fázích:
– Část je splacena v okamžiku nabytí holého vlastnictví a odpovídá hodnotě holého vlastnictví.
– Druhá část je zaplacena při nabytí požívacího práva po smrti poživatele a odpovídá hodnotě nebo procentu požívacího práva k datu původní koupě.
II.- UŽÍVÁNÍ PŘI KOUPĚ NOVOSTAVEB DOMŮ
Při pořízení nové stavby se stavebník musí být od samého počátku informován o úmyslu kupujících, že se chystají koupit užívací právo a holé vlastnictví samostatným. A to proto, jak je zde vysvětleno, požívací právo platí daň z převodu, takže neplatí DPH (což je daň, která se obvykle platí při nákupu nových budov).
Umění. 20.23º1 zákona o DPH uvádí, že „od DPH bude osvobozeno zřízení a převod věcných práv k užívání, jejichž předmětem jsou obydlí, garáže a jejich příslušenství. "
Na druhou stranu umění. 4.4 zákona o DPH ve vztahu k čl. 7.5 LTPOAJD uvádí, že: „zřízení a převod vlastnických práv k užívání a užívání nemovitostí, pokud jsou osvobozeny od DPH, bude podléhat dani z převodu."
V důsledku toho bude nabytí užívacího práva při nákupech nových budov podléhat dani z převodu.
PŘÍKLAD: V předchozím případě:
A + B kupují NOVOSTAVBU nemovitost do užívacího práva za částku 150,000 2 EUR, holé vlastnictví kupují jejich XNUMX děti I. a II.
Hodnota užívacího práva je 60,000 XNUMX EUR.
Hodnota holého vlastnictví je 90,000 XNUMX EUR.
Za tuto transakci zaplatíte následující daně:
– Za akvizici užívacího práva: ITP (10 %) = 60,000 XNUMX EUR
– Za nabytí Holého vlastnictví: DPH (10 %) + 1.5 % AJD z hodnoty holého vlastnictví = 9,000 10 EUR (1,350 % DPH) + XNUMX XNUMX EUR (AJD - Kolkovné)
A + B zemřou, takže požívací právo k majetku přechází na jejich děti. Děti, NEPLATTE hodnotu požívacího práva jako dědickou daň (ISD), ale jako daň z převodu. Měli by tedy zaplatit 9,000 10 EUR (XNUMX % ITP).
Závěrem, když má kupující v úmyslu koupit pro ně jako požívací právo a zbytek pro své děti, je třeba upustit od toho, že v případě daně dědické je vhodné, ale jejich dědicové budou část daně z převodu, která nebyla zaplacena v den nabytí, protože se jednalo o „užívací část“.
Rovněž v případě NOVOSTAVEB musí být stavebník informován o požívacím záměru od prvního okamžiku koupě, protože stavebník nemusí souhlasit s tím, že ji bude organizovat.
III.- UŽIVATELE ZÍSKANÉ DŘÍVE Z DĚDICTVÍ
Výše uvedené se týká užívacího práva získaného NÁKUPEM NEMOVITOSTI. V případě, že požívací právo bylo získáno DĚDICTVÍM nebo DAROVÁNÍM, nebude po smrti požívacího vlastníka použitelnou daní „daň z převodu“ (ITP), protože nabytí uvedeného práva nebylo uskutečněno koupí, ale darováním nebo dědictvím. V tomto případě, dědickou daň bude platit užívací právo.
Závěr:
– Když požívací právo získá požívací právo na základě a PROCES NÁKUPUať již nového nebo dalšího prodeje, nabytí uvedeného požívacího práva holými vlastníky při smrti poživatele zaplatí ITP (nákup / převod daň), a BEZ dědické daně.
- V případě KOUPĚ NOVOSTAVEB, nákup v požívacím režimu oddělený od holého vlastnictví, produkuje aplikaci 2 samostatné daně: Daň z převodu (ITP) za hodnotu požívacího práva; a DPH + AJD (kolkovné) která se použije na zbytek kupní hodnoty holého vlastnictví.
– Když požívací právo získá poživatel tím dědictví nebo darování, bude zdaněna společností Dědická a darovací daň o smrti požívače.
Další články
