VRÁCENÍ DVOJNÁSOBKU V PŘÍPADĚ REZERVAČNÍ SMLOUVY

MŮŽE KUPUJÍCÍ NÁROKOVAT NA VRÁCENÍ DVOJNÁSOBKU DORUČENÉ ZÁLOHY VLASTNÍKOVI?

U transakcí koupě a prodeje nemovitostí se často setkáváme s fází procesu známou jako „ Rezervace ". Jedná se o případ, kdy je kupující po výběru nemovitosti a po odsouhlasení ceny a kupních podmínek s vlastníkem nebo s Agentem připraven formalizovat rezervaci nemovitosti.

Zmíněná rezervace znamená platbu prozvané částky „signál“, „rezerva“ nebo „záloha “, který je doručen agentovi nebo majiteli jako spolehlivý důkaz o ochotě kupujícího zahájit proces prodeje s vlastníkem nebo vlastníkem.

V těchto rezervačních smlouvách je obvykle stanoveno, že v případě, že kupující odstoupí od koupě bez oprávněného důvodu, je potrestán pryč z částek dodaných jako rezervace.

Recipročně, v případě, že je vlastník, který poruší svou povinnost prodat nemovitost nebo ji rezervovat jménem kupujícího bez udání důvodu, je povinen zpáteční částky přijaté kupujícím. Kromě toho, pokud to smlouva stanoví, je vlastník nucen vrátit se zdvojnásobené částky jako náhradu za způsobené škody a ztráty kupujícímu z důvodu jeho nedodržení.

Za normálních okolností, ve Španělsku jsou rezervační smlouvy obvykle formalizovány realitními kancelářemi, které jsou prostředníky v procesu nákupu.

Při jiných příležitostech tuto smlouvu sepisují právníci stran.

Když se však zaměříme na toto téma, jakmile kupující podepíše rezervační smlouvu a bude doručena dohodnutá částka rezervy, pokud vlastník konečně poruší svou povinnost prodeje, je povinen vrátit dvojnásobek částek zaplacených s kupujícím?.

Odpověď bohužel nemůže být jednoduchá. Bude záležet na tom, jak bude sepsána rezervační smlouvaa jak byl formalizován smluvní postup s ohledem na vlastníka.

Podívejme se na některé předpoklady:

• Ve smlouvě musí být výslovná zmínka:

  Smlouva musí výslovně stanovit, že v případě, že vlastník nedodrží svou smluvní povinnost, musí vrátit kupujícímu částky dodané jako rezerva ve dvou vyhotoveních.

V mnoha případech se setkáváme s tím, že rezervační smlouvy nezakládají povinnost na straně vlastníka vrátit dvojnásobek dodaného množství. To neznamená, že takové smlouvy nejsou legální, pouze to znamená, že vlastník uvedenou pokutu nepřijal nebo agent nepovažoval za vhodné ji zahrnout do smlouvy.

V těchto případech může kupující získat zpět částku zaplacené rezervace, ale nemůže požadovat vrácení dvojnásobku.

• Vlastník musí obdržet částku rezervace nebo musí souhlasit s tím, že ji obdrží zmocněnec nebo jeho právník

  . To znamená, že aby měl kupující právo požadovat dvojnásobek dodaných částek v případě prodlení, musí vlastník (nebo kterákoli z jím pověřených osob – jako realitní makléř nebo jeho právník) uvedené částky skutečně obdržet. .

Jinými slovy, existují případy, kdy smlouva obsahuje povinnost vlastníka vrátit duplicitní částky dodané kupujícím, a zjistíme, že peníze dodané kupujícím byly zadrženy agenturou a nebyly doručeny majiteli.

Tato praxe, která je velmi běžná v realitních kancelářích, je ve skutečnosti a garance vrácení částek dodaných kupujícím . Jinými slovy, realitní makléř, aby kupujícímu zaručil, že obdrží zaplacené peníze v případě jakéhokoli typu neplnění ze strany vlastníka, obvykle ponechá peníze jako zálohu, místo aby je doručil majiteli. Takovým způsobem, pokud majitel poruší smlouvu, je pro kupujícího snazší získat zpět částku rezervace, protože agent si ji ponechá .

Ale v těchto případech, kdy majitel neobdržel částku rezervace, měl by kupující právo v případě nedodržení ze strany vlastníka požadovat vrácení zaplacených dvojnásobných částek ? To znamená, že by byl vlastník povinen vrátit dvojnásobek částek dodaných kupujícím, když neobdržel žádnou platbu?

No, v případě, že Majitel podepsal smlouvu a v uvedené smlouvě je doloženo, že peníze jsou uloženy na účet zmocněnce nebo právníka vlastníka a že neexistoval žádný pokyn nebo příkaz k jejich převodu na vlastníka, v tomto případě vlastník by byl povinen vrátit dvojnásobek dodaných částek, i kdyby je neobdržel .

Naopak, pokud vlastník podepsal smlouvu a uvedená smlouva stanovila, že zaplacená částka by měla být doručena vlastníkovi, v tomto případě, protože uvedená částka nebyla obdržena vlastníkem, smlouva nebyla plně formalizována, a proto by kupující mohl nepožadují od vlastníka vrácení dvojnásobku dodaného množství .

• Rezervační smlouva musí být stranami platně podepsána

  . Aby byla rezervační smlouva platná, musí být smluvními stranami platně podepsána.

S čímž, pokud majitel podepsal rezervační smlouvu, ve které byla stanovena podmínka duplicitního vrácení v případě nedodržení, zjevně vlastník je povinen vrátit uvedené částky ve dvou vyhotoveních, a to i bez předchozího obdržení.

To znamená, že majitel po podpisu rezervační smlouvy, ve které bylo stanoveno, že agent obdrží a ponechá si částku dodanou kupujícím jako zálohu, přijímá že peníze jsou zadrženy Agentem a dává svůj souhlas Dobře.

Navíc majitel akceptuje podmínky smlouvy kde je stanoveno, že se musí vrátit ve dvou vyhotoveních, v případě, že po podpisu smlouvy nesplní svou povinnost rezervovat nemovitost jménem kupujícího.

Jakmile tedy dojde k podpisu smlouvy majitelem, nemohou se vyhnout své odpovědnosti argumentem, že neobdrželi částku rezervace . Je tedy povinna vrátit dvojnásobek dodaných částek.

• Smlouva musí být podepsána stranami nebo jejich zmocněnci

Velmi často se setkáváme s případy, kdy je podepisují majitelé, kteří si na prodej svých nemovitostí najímají služby realitních makléřů smlouvy o agenturních službách . V takových servisních smlouvách majitelé obvykle povolují a zmocňují realitní kanceláře přijímat částky od kupujících jako „zálohu“ nebo „rezervu“.

Toto je zcela legální praxe a dokonale rozpoznán podle španělského systému. To znamená, že realitní makléři mohou přijímat rezervní částky jménem vlastníků nebo vlastníků. Z právního hlediska je tedy platba realitce, která byla vlastníkem předem zmocněna ve smlouvě o poskytování služeb, platbou zákonnou a má právní účinky.

Z právního hlediska však smlouva o poskytování služeb mezi zástupcem a vlastníkem může zmocňovat prvního k přijímání částek a plateb na účet jménem druhého, neopravňuje však „podepisovat“ smlouvy . rezervace jménem majitele.

Na realitním trhu často dochází k situacím, kdy kupující podepsal smlouvu a doručil určité částky na účet jako zálohu makléři, ale uvedená rezervační smlouva není nakonec podepsána majitelem. V těchto případech, jak říkáme, uvedená výhrada vlastnictví není právně formalizována , se kterou v žádném případě nelze považovat rezervační smlouvu za závaznou pro strany.

A to i v případě, že uvedená rezervační smlouva byla podepsána realitním makléřem.

Realitní agent ve Španělsku nemá zákonné pravomoci ani schopnosti zastupovat vlastníka při podpisu rezervační smlouvy ani při podpisu jiného typu smlouvy.

A to, i když to říká vaše servisní smlouva.

Ve Španělsku, stejně jako v mnoha zemích světa, jediný způsob, jak právně zastupovat osobu, je prostřednictvím notářské plné moci , které je třeba podepsat u notářského úřadu , prostřednictvím notářských zápisů, a pouze oni zmocňují k podpisu smluv za osobu.

S čímž jsou agenti často zmateni a domnívají se, že servisní smlouva, kterou podepsali s majitelem, je opravňuje k podpisu rezervačních smluv s budoucími kupujícími jeho jménem.

Může se stát, že servisní smlouva podepsaná s vlastníkem opravňuje agenty k „přijímání“ částek zaplacených jako rezervace, ale z právního hlediska toto oprávnění nezahrnuje žádnou pravomoc k “ podepsat“ smlouvu jeho jménem .

Jak jsme řekli, pokud zmocněnec nemá patřičná notářská oprávnění k zastupování, nelze rezervační smlouvu zdokonalit podpisem zmocněnce , protože by musel být později ověřen a autorizován vlastníkem. A pokud tomu tak není, tedy pokud vlastník uvedenou smlouvu nepodepsal, může jí být jakýmkoliv způsobem vázán.

Se kterou, pokud kupující provedl dodávku peněz realitní kanceláři a podepsal rezervační smlouvu, on nemůže požadovat dodržování ze strany vlastníka, pokud tento přímo nepodepsal smlouvu , nebo vydal zmocněnci k tomu zmocnění.

S níž, pouhý podpis zmocněnce na rezervační smlouvě nezakládá platnost uvedené smlouvy .

S nímž v případě, že vlastník odmítne nemovitost prodat kupujícímu, kupující nebude moci žádným způsobem požadovat dvojnásobek dodaných částek .

Maximálně a v závislosti na dobré víře a dobré vůli realitního makléře bude moci kupující dosáhnout vrácení dodaných částek jako zálohy.

Ale aniž by si mohl nárokovat dvojnásobek.

TLACORP