Když zvažujeme nejlepší způsob, jak získat nemovitost ve Španělsku, ať už prostřednictvím jednotlivce nebo společnosti, první věc, kterou musíme udělat, je PLÁNOVÁNÍ.
„Plánování“ je vždy zásadní pro přijetí jakéhokoli typu rozhodnutí, zejména pokud jde o investice v zahraničí, což je případ pořízení nemovitosti ve Španělsku.
Když si položíme otázku jaký je nejlepší způsob, jak investovat ve Španělsku, ať už jako jednotlivec nebo jako společnost, musíme vzít v úvahu naše ZÁMĚR , pochopil jako motivace, která slouží jako základ pro návrh projektu nákupu ve Španělsku.
Jinými slovy, co chceme ve Španělsku rozvíjet? Co chceme s majetkem dělat? . Jde o prodej nemovitosti, ve které chceme trávit typové dovolené a dovolené? Jde o koupi nemovitosti, ve které chceme změnit bydliště a přijedeme bydlet do Španělska? Jde o nemovitost, ve které jsme projektovali investiční projekt?, hledáme ziskovost?, Nebo hledáme spojení mezi ziskovostí a dovolenou?.
Když od našich klientů obdržíme dotazy ohledně toho, jaký je nejlepší způsob nákupu ve Španělsku, naše odpověď je vždy velmi jasná, obvykle odpovídáme co chcete dělat se svou nemovitostí ve Španělsku?
Jakmile přesně zjistíme, jaký je záměr a motivace pro pořízení nemovitosti ve Španělsku, můžeme začít analyzovat nejlepší vzorce pro vývoj a realizaci projektu koupě.
ANALÝZA RŮZNÝCH VZORCE NABÍZENÍ VE ŠPANĚLSKU
V tomto bodě budeme analyzovat několik otázek týkajících se akvizice a rozhodnutí o koupi nemovitosti ve Španělsku.
1.- AKVIZICE JAKO FYZICKÁ OSOBA
"Mým záměrem je koupit nemovitost, abych ji používal individuálně pro sebe a svou rodinu, bez jakéhokoli záměru vyvíjet na nemovitosti ekonomickou činnost."
V tomto případě je naše odpověď ve většině případů zcela jasná, většinou doporučujeme klientům, kteří si chtějí pořídit nemovitost pro individuální využití, pro svou rodinu, aby tak učinili prostřednictvím fyzické osoby. Proto v 80 % případů, kteří chtějí získat nemovitost ve Španělsku pro volný čas, použije vzorec fyzická osoba.
Lze tedy konstatovat, že v případě, že důvodem či záměrem akvizice je individuální použití, bude ve většině případů odpovědí použití vzorce fyzické osoby, i když podmíněno dostupností finančních prostředků. Již byla proprietární nebo jako společnost.
V tomto okamžiku však narážíme na další otázku, kterou je velmi důležité si položit, kde jsou potřebné finanční prostředky na nákup bydlení ve Španělsku?
To znamená, že kupující si přeje získat pro volný čas a požitek své rodiny, ale uvedl finanční prostředky? Jsou finanční prostředky ve společnosti?
V druhém případě, tedy v případě, že se finanční prostředky potřebné k akvizici najdou u společnosti nabyvatele, se nabízí další možnost, kterou bude prostudovat možnosti této společnosti předat finanční prostředky fyzické osobě, nebo zda se společnost podílí na nákupu ve Španělsku, a to buď přednostně, sdílet společně s rodinou.
To znamená, že můžeme přijít se vzorci jako:
- Fyzická osoba, která nakupuje za prostředky zahraniční společnosti. V tomto případě fyzická osoba (obvykle generální správce společnosti). musí ve Španělsku odůvodnit způsob, jakým k němu byly převedeny finanční prostředky společnosti. Obvykle se tento přestupek provádí prostřednictvím „úvěrové“ smlouvy od společnosti k jednotlivci nebo jako „dividendy“ ze zisku společnosti atd. V těchto případech bude španělský systém vyžadovat od kupujícího předložení nezbytné dokumentace odůvodňující jak k němu přešly prostředky z firemního účtu.
- Zahraniční společnost kupuje 100 % nemovitosti ve Španělsku, ale přiděluje jeho celkové nebo částečné využití jeho správci. V tomto vzorci lze „titul“, kterým manažer používá vlastnost, stanovit například pomocí těchto typů vzorců:
- Ve většině případů Správce užívá dům jako nájemce, tedy pronajímá dům na dobu, po kterou ho bude užívat prostřednictvím nájemní smlouvy.
- V jiných případech může být převod užívání provedený společností na Manažera kompenzací „v naturáliích“ za profesionální odměnu uvedeného Manažera.
- Zahraniční společnost kupuje část domu, například holý majetek, a Manažer nebo jeho rodina koupí „užívací právo“. Tímto způsobem si Manažer vyhrazuje právo užívat a užívat nemovitost doživotně s tím, že ji bude moci užívat, užívat si ji a dokonce ji i pronajímat, přičemž společnost ji drží v „holém vlastnictví“ bez jakéhokoli užívacího, resp. požitek ani přístup k němu.
V případě, že si přejete ke koupi využít společnost společně s rodinou, museli bychom společnost zaregistrovat jako nerezidentní společnost bez usazení ve Španělsku. Kliknutím sem zobrazíte různé vzorce zahraničních společností ve Španělsku.
V obou případech, tedy jak v případě, že by vzorec nabytí byl zvolen fyzickou osobou, buď zcela nebo společně se společností-nerezidentem bez stálé provozovny ve Španělsku, by byla daň z příjmu zdaněna. příjem osob bez trvalého pobytu (IRPFNR), s níže uvedenými specifikacemi. Kliknutím sem se dozvíte více o dani z příjmu fyzických osob-nerezidentů
V případě dosažení potřebných finančních prostředků na pořízení nemovitosti se však ve firmě najdou, museli bychom prostudovat možnosti převodu uvedených prostředků na vlastníky, aby jednali jako fyzická osoba, případně možnosti nabytí realitní společnosti ve Španělsku, která může umožnit individuální využití vlastníků.
V tom či onom případě, stejně jako v předchozím příkladu, by zvolení fyzické osoby nebo právnické osoby neznamenalo pro daňové účely mnoho změn, protože by v jednom i druhém případě podléhaly daň z příjmu fyzických osob (IRPF), což, jak říkáme, platí jak pro fyzické osoby vlastnící nemovitost, tak i pro zahraniční společnosti nerezidenty ve Španělsku.
2.- SMÍŠENÝ ZÁMĚR – Volný čas/osobní požitek/ziskovost – Fyzická osoba?, nákup na jméno zahraniční společnosti?
V tomto případě kupující, který chce nabýt nemovitost pro soukromé použití, ale také chce získat určitou návratnost majetku, obvykle prostřednictvím pronájmu.
Mnoho klientů se nás ptá, musím založit společnost ve Španělsku, abych si pronajal svou nemovitost ve Španělsku, nebo to mohu udělat jako fyzická osoba/osoby?
V reakci na to musíme říci, že NENÍ nutné zakládat společnost ve Španělsku k pronájmu vašeho domova. Můžete to udělat mnoha způsoby:
– Jako fyzická osoba.- Nemovitost můžete bez problémů koupit na své jméno a pronajmout.
Tato pronajímací činnost bude podléhat dani z příjmu fyzických osob ve své „rezidentní“ nebo „nerezidentní“ modalitě, s přihlédnutím k jejímu statusu daňového rezidenta ve Španělsku, se sazbou daně 19 % (pro osoby fyzické rezidenty ve Španělsku Evropská unie) nebo 24 % (pro zbytek).
Kliknutím sem se dozvíte více o dani z příjmu fyzických osob-nerezidentů
- Jako nerezidentní právní společnost BEZ trvalého usazení ve Španělsku. Pokud si přejete ve Španělsku rozvinout mírnou činnost v oblasti pronájmu, můžete svou společnost zaregistrovat ve Španělsku pomocí tohoto vzorce. V případě, že máte společnost již založenou ve vaší zemi, můžete nakupovat prostřednictvím vaší společnosti, pokud je ve svých stanovách zmocněna k provádění činnosti pronájmu.
Tato činnost a příjmy, které generuje, budou ve Španělsku zdaněny prostřednictvím daně z příjmu fyzických osob nerezidentů se sazbou daně ve výši 19% (pro společnosti se sídlem v Evropské unii) popř 24% (pro zbytek).
Tato daňová sazba je nižší než španělská daň z příjmu právnických osob (25 %) a má nižší nižší provozní náklady, ale naopak má nižší možnosti snížit daně o výdaje odvozené z pronájmu, protože je povoleno pouze snížit některé koncepty výdajů a výlučně poměrné k době, ve které byl majetek v činnosti.
Kliknutím sem se dozvíte více o dani z příjmu nerezidentských společností bez trvalé provozovny
V obou předchozích případech se můžete rozhodnout koupit nemovitost 100 % na jméno fyzické osoby nebo nerezidentní společnosti nebo ji koupit ve spojení s určitým procentem na vaše jméno a dalším procentem na jméno společnosti (nebo využít jiné alternativy, jako je odkoupení užívacího práva k nemovitosti a odkoupení holého vlastnictví).
- Jako právnická osoba, která nemá trvalé bydliště ve Španělsku a má stálou provozovnu. Pokud jste chtěli ve Španělsku vyvinout intenzivní činnost v oblasti pronájmu v rámci investičního programu nebo projektu a potřebovali jste ve Španělsku určitou obchodní strukturu, jako jsou kanceláře, zaměstnanci atd., můžete si zaregistrovat „pobočku“ nebo „delegaci“. “ vaší společnosti ve Španělsku. Tato společnost, ačkoli má oddělené a individualizované účty pro činnost, kterou vykonává ve Španělsku, bude patřit mateřské společnosti, se kterou je propojena, a bude na ní záviset.
Tato obchodní činnost, stejně jako příjmy a výdaje, které generuje, budou podléhat španělské korporační dani se sazbou daně 25 %. Tato daň je vyšší než daň z příjmu a má vyšší provozní náklady (vedoucí účetnictví, daňoví poradci atd.), ale má široké možnosti snížení daní se všemi ztrátami a výdaji vyplývajícími z činnosti.
Kliknutím sem se dozvíte více o dani z příjmu právnických osob ve Španělsku
- Jako španělská právnická osoba (SL nebo SA). Stejné jako v předchozím případě. V případě, že byste chtěli ve Španělsku rozvinout pevnou a trvalou obchodní činnost a stejně jako v předchozím případě si přejete zaměstnat materiální a/nebo lidské zdroje (zaměstnance atd.) ve Španělsku, můžete se rozhodnout zřídit nezávislá společnost ve Španělsku, která může převzít nejběžnější postavy SL (Limited Company) nebo SA (Sociedad Anónima). V tomto případě nebude vytvořená společnost fungovat jako „pobočka“ nebo „delegace“ vaší společnosti, protože bude zcela nezávislá.
Daňový režim bude úplně stejný jako v předchozím případě, protože příjmy a výdaje plynoucí z této činnosti budou podléhat španělské korporační dani se sazbou daně 25 %.
Proto, jak je vysvětleno výše a na závěr, pořízení domu jako fyzická osoba ve Španělsku je v malém měřítku možné pro rozvoj nájemních činností a ziskovost nemovitostí.
Jak vidíme výše, když motivací k získání nemovitosti ve Španělsku je určení nemovitosti pro soukromé použití a také získání určitých výnosů, pak kupující se může rozhodnout koupit jako fyzická osoba nebo použít kterýkoli z výše uvedených vzorců struktury společnosti.
Stejně jako v předchozím příkladu však bude v případě dosažení potřebných finančních prostředků na pořízení nemovitosti nalezen ve společnosti, bude nutné prostudovat možnosti převodu uvedených finančních prostředků na majitele, aby jednali jako fyzická osoba, nebo prostudovat případné možnosti nabytí nemovitosti ve Španělsku jménem společnosti způsobem, který umožní individuální využití vlastníků (např. nabytí nemovitosti na jméno společnosti a následný pronájem dá to rodině).
Můžeme se také rozhodnout pro nákup jménem zahraniční společnosti pokud jsou finanční prostředky dostupné pro pořízení nemovitosti v zahraniční společnosti a/nebo je záměrem provést investici ve Španělsku nebo obchodní či profesionální činnost v malém měřítku. Jinými slovy, pořízení nemovitosti nebo dvou nemovitostí, ve kterých je zamýšleno vykonávat určitou nájemní činnost, aniž by to znamenalo velkou investici nebo vysokou obchodní strukturu, ani zaměstnávat významné lidské a materiální zdroje, takže v malém škálová činnost.
Jelikož se jedná o činnost malého rozsahu, naše doporučení by bylo:
- Koupit 100 % na jméno kupujícího jako fyzická osoba
- Koupit 100 % na jméno zahraniční společnosti registrované ve Španělsku jako nerezidentní společnost bez stálé provozovny
- Rozhodnout se pro smíšenou akvizici Fyzická osoba/Zahraniční společnost
V těchto případech bude vlastník podroben španělské dani z příjmu pro osoby bez trvalého pobytu (IRPFNR), s mírnými a nízkými administrativními a správními náklady na údržbu společnosti.
3.- ROZVOJ VELKÉ OBCHODNÍ ČINNOSTI
V těchto případech hovoříme o jasném záměru společnosti usadit se ve Španělsku za účelem provozování pevné a trvalé obchodní činnosti, která vyžaduje kromě pořízení materiálu a najímání lidských zdrojů, zaměstnanci, kanceláře, auta atd., které budou k výkonu této činnosti nezbytné.
V těchto případech se nemůžeme rozhodnout pro fyzickou osobu ani pro zahraniční společnost bez trvalého usazení v Span. Důvodem je to, že stejné zaměstnání zaměstnance ve Španělsku nebo získání kanceláře ve Španělsku pro rozvoj podnikatelské činnosti bude ve Španělsku automaticky považováno za „stálou provozovnu“. Vyvinout takovou činnost bude tedy vyžadovat složitější podnikovou strukturu.
Budeme tedy muset použít jednu z následujících podnikových struktur:
- "Pobočka". Registrace zahraniční společnosti ve Španělsku se stálou provozovnou bude jako pobočka nebo delegace zahraniční společnosti, která bude mateřskou společností.
Tato společnost bude mít oddělené účetnictví od mateřské společnosti, ale bude vždy považována za pobočku nebo delegaci zahraniční mateřské společnosti, na které je závislá. Vznikne tedy závislost španělské společnosti na zahraniční.
– „Nezávislá španělská společnost“. Založení španělské společnosti (nejpoužívanější formy jsou společnost s ručením omezeným – SL, nebo akciová společnost –SA). V těchto případech bychom mluvili o zcela nezávislé společnosti, která byla vytvořena výslovně za účelem provozování obchodní nebo profesní činnosti, pro kterou byla zřízena, a pro kterou je vyžadováno nabytí určitého nemovitého majetku ve Španělsku, a to buď mít ji v provozu, nebo ji buď využívat jako obchodní či kancelářské prostory společností.
V obou případech bychom mluvili o dvou podnikatelských figurách, které by již NEPODléhaly dani z příjmů fyzických osob nerezidentů (IRPF), ale byly by podléhá španělské korporační dani (IS), což bude znamenat zvýšení nákladů na management, při náboru účetních, daňových specialistů atd. (že budou muset předkládat účetní knihy, čtvrtletní přiznání k DPH a k dani z příjmu právnických osob atd.). Kromě toho bude v těchto případech muset být dodržována řada předpisů a řada požadavků regulovaných ve Španělsku s ohledem na sociální zabezpečení, bezpečnost a prevenci nehod atd. ze strany španělských zaměstnanců, kteří jsou nakonec zaměstnáni při výkonu profese/činnost jménem společnosti atd.
Kliknutím sem se dozvíte více o dani z příjmu právnických osob ve Španělsku
ZÁVĚR – Jaký je nejlepší způsob nákupu ve Španělsku? Je výhodnější koupit nemovitost ve Španělsku přes fyzickou osobu? Nebo je lepší to udělat přes právnickou osobu?
Tento článek pak slouží k pochopení různých vzorců, které je třeba použít v závislosti na základních proměnných ve všech typech investic, které jsou, jak říkáme, záměr nebo motivaci která řídí projekt, stejně jako financování, chápané jako místo, kde jsou nalezeny potřebné finanční prostředky k provedení investice.
