Proč byste měli při nákupu nemovitosti ve Španělsku využívat právníka? Notář a právník/advokát v procesu nákupu nemovitostí ve Španělsku.
Nákupní proces ve Španělsku je velmi podobný jako v jiných zemích. Zahraniční investoři ve španělském systému najdou mnoho podobností se svými domovskými zeměmi.
Ovšem také můžeme najít mnoho rozdílů.
Nejvýraznějším rozdílem je poloha a funkce právník a notář funkce.
I.- NĚKTERÉ PŘÍKLADY V JINÝCH ZEMÍCH EVROPY:
A) BRITSKÝ PROCES: V britském procesu nákupu a převodu není notář vůbec zapojen do procesu prodeje nemovitosti. Prodávajícímu a kupujícímu při transakci pomáhá, každý z nich, svým vlastním právníkem. Právník kupujícího a právník prodávajícího jsou pak těmi, kdo od prvních kroků až po dokončení převezmou kontrolu nad procesem prodeje, provedou a zprostředkují změnu názvu nemovitosti, zaplacení ceny, daní, atd. Oba advokáti jsou ti, kteří uzavírali smlouvy, starají se o to, aby každá strana plnila své povinnosti, placení daní, organizují a přijímají platby a dokončují registraci nemovitosti na nového vlastníka atd.
Jako závěr: Notář se neúčastní britského převodního systému nákupu a prodeje nemovitostí a existují dva právníci/advokáti, jeden na kupujícího a druhý na prodávajícího, kteří se účastní všech fází procesu.
B) PROCES KONTINENTÁLNÍ EVROPY: Francouzština, Belgie, Švýcarsko, Nizozemí, Němci a další: V těchto zemích je při procesu nákupu/prodeje nemovitosti nezbytná přítomnost notáře. Notář dělá všechno. Na rozdíl od britského systému v kontinentálním systému obě strany, kupující i prodávající, využívají notáře jako zprostředkovatele transakce od samého začátku až do konce, a ten činí následující:
- Sblížení stran a formalizace transakce smlouvou.
- Kontrola plnění závazku každé strany.
- Provádí právní, administrativní a daňový průzkum nemovitosti.
- Urbanistický a stavební průzkum nemovitosti.
- Provádí a přijímá všechny platby z prodeje.
- Vyplňte smlouvy o prodeji.
- Proveďte zápis do katastru nemovitostí jménem nového vlastníka.
- Vykazujte a plaťte daně z nákupu a prodeje
- Proveďte změnu smluv o dodávkách vody, elektřiny, místních daní atd.
Závěr: Funkce PRÁVNÍKA v procesu nákupu/prodeje v těchto zemích je nula. Právník není zapojen do tohoto procesu, s výjimkou případů, kdy dojde k soudnímu sporu vyplývajícímu z uvážlivého soudního sporu.
II.- ŠPANĚLSKÝ PROCES
Dá se říci, že proces nákupu španělštiny je mixem mezi dvěma uvažovanými systémy: „britským“ a „kontinentálním“.
Ve španělském procesu přepravy je notář opravdu důležitý, ale nestačí k nákupu s úplnými zárukami a bezpečností. Přítomnost španělského notáře v procesu koupě je nezbytná, protože stejně jako v jiných zemích, jako je Francie, Belgie, Holandsko atd., nelze prodej zapsat do katastru nemovitostí, aniž by prošel formalizací notářských úkonů (neboli „escrituras “).
Notář také kontroluje důležité informace, jako jsou:
– Schopnost stran nakupovat nebo prodávat. Tedy pokud má kupující právní způsobilost ke koupi a prodávající k prodeji.
– Studie omezení a poplatků za nemovitost.
– Studium majetkových dokumentů, jako jsou stavební povolení a licence atd.
– Ověření způsobu platby atd.
Ale na rozdíl od „kontinentálních“ notářů, ti španělští nedělají více než zmíněné funkce. To znamená o funkcích španělských notářů:
- PRÁVNÍ A URBANISTICKÁ STUDIE: Notář nezpracovává stavebně urbanistickou studii nemovitosti jako konzultační plánování. Existují informace o nemovitosti z různých zdrojů, jako je katastr, nebo radnice, odbory urbanistického a územního rozvoje, místní a regionální odbory, které nejsou konzultovány ani ověřovány španělským notářem během procesu koupě.
- Notář nekontroluje, zda má nemovitost za stavbu nějaké sankce nebo pokuty, nebo například demoliční výměr.
- Notář provádí kontrolu registrace nemovitosti, ale ve Španělsku většina tstavební pokuty a pokuty se nezapisují do katastru nemovitostí.
- Chybí studie ani ověření možných budoucích rozvojových projektů pravděpodobně ovlivní nemovitost (např. vyvlastnění nebo budoucí dálnice nebo dokonce urbanizační projekt atd.).
Bohužel ve Španělsku existují případy, kdy kupující dokončil nákup bez asistence specializovaného právníka, s perfektním notářským formálním procesem a dokonale zapsaným v katastru a katastru nemovitostí. Takže formálně perfektní. A pak, po procesu koupě zjistil, že chybí licence nebo potvrzení o bydlení (dále jen „potvrzení o bydlení“), nebo dokonce měl příkaz k vyvlastnění, například pro projekt dálnice, nebo že nemovitost měla poplatky za urbanizaci nebo část pozemek musí být předán nebo ztracen do správy za účelem rozšíření veřejné komunikace apod .
Tento nedostatek plánovací studie ze strany notáře vytváří zvláštní problémy v následujících nemovitostech:
- Vlastnosti v urbanizaci: Stavitel například nedokončil urbanizaci a urbanizační infrastrukturu, a pak existují urbanizační práce bez dokončení, které musí dokončit a někdy zaplatit majitelé.
- Nemovitosti, domy nebo vily v rustikálních oblastech nebo na venkově: Tyto nemovitosti jsou obecně ve venkovských oblastech a mimo městské oblasti. Tyto nemovitosti, obvykle vily nebo prázdninové domy, mohou mít problémy, jako jsou:
* Nedostatek licence nebo konstrukce hlavního obydlí
* Chybějící stavební povolení nebo povolení k případné přístavbě hlavní budovy, případně jejího příslušenství (bazén, garáž apod.).
* Problémy identifikace nebo vymezení hranic pozemku nebo pozemek atd.
* Urbanistické a stavební sankce, pokuty, nebo demoliční příkazy atp.
- Vily a byty ve starém bydlení s vážnými problémy s infrastrukturou nebo čeká na vývoj projektu nebo vylepšení atd.
Výše uvedené informace nezíská notář ve Španělsku.
Bohužel ve Španělsku nejsou právní, administrativní a plánovací informace týkající se nemovitosti zhuštěné do jediného informačního bodu, jakým by měl být katastr nemovitostí. Ve Španělsku nejsou informace v katastru nemovitostí, přestože jsou zásadní, úplné.
Informace obsažené v katastru nemovitostí/pozemků ve Španělsku NESMÍ shromažďovat VŠECHNY potřebné informace, které mají vliv na nemovitost.
- SMLOUVY A PLATBY: Notář připravuje platby nemovitosti, nevybírá ani nesestavuje kupní smlouvy. Kupující tedy nezaplatí notáři kupní cenu. Ve Španělsku se platby ceny nebo části ceny platí právníkům, realitní kanceláři nebo prodávajícímu.
V naší firmě nás zákazníci někdy žádají o bankovní účet notáře k zaplacení kupní ceny a jsou překvapeni, když informujeme, že ve Španělsku notář nepřijímá platby a že platby musí být uhrazeny přímo prodejci. , nebo jeho advokáta, případně realitním makléřům
- ZÁPIS A ZMĚNA VLASTNÍKA NA KATASTRU PEMKU: Notář po dokončení koupě, podpisem notářských zápisů o prodeji, nemá povinnost přistoupit k zápisu transakce do katastru pozemků. Proto jsou notáři, kteří toto vedení dělají, a jsou jiní, kteří si to neuvědomují. A ani u notářů, kteří provádějí registraci, nechoďte nákup zaregistrovat, pokud o to kupující výslovně nepožádá!.
Jako právníci jsme se setkali s mnoha situacemi, kdy prodávající zjistili, že ani jejich listiny nejsou zapsány na katastru nemovitostí. V době koupě se současní majitelé dostavili k notáři, a jakmile byla koupě dokončena, a protože si byli jisti, že notář provede nezbytné kroky k dokončení registračních kroků, nedali notáři pokyn, aby provedl registraci v katastru nemovitostí. Tak to notář nikdy neudělal!. Proto jsem v průběhu let zjistil, že nemovitosti byly stále na účet předchozích vlastníků, protože ten nedal příkaz notáři a ve vašem procesu jim nepomáhal ani právník.
- ZMĚNA VLASTNÍKA SMLUV NA VODU A ELEKTŘINU A OSTATNÍ MĚSTNÍ DANĚ: Notář NEŘÍDÍ změnu vlastnictví smluv o dodávkách vody, elektřiny a dalších jako je daň z nemovitosti nebo obecní.
Notář rovněž nezajišťuje domicil úhrady těchto služeb na bankovní účet kupujícího formou inkasa.
- ZMĚNA VLASTNÍKA DO KATASTRU/DAŇ RADY: Notář NEŘÁDÍ změnu vlastnictví stran katastru. Komunikují s katastrem, ale nedodržují to, a instruují katastr, aby předal příkaz k zaplacení daně inkasem na bankovní účet vlastníka.
- CERTIFIKÁT O BYDLENÍ Jak je vysvětleno v jiných částech této stránky, kupující musí získat potvrzení o bydlení, které se také nazývá „Certifikát o bydlení“. U nových nemovitostí (těch koupených přímo od stavebníků) notář nepožaduje po prodejcích předložit platné potvrzení o bydlení.
REALITNÍ KANCELÁŘE: Kromě výše uvedeného není činnost realitní činnosti ve Španělsku regulována. Činnost nabízení nemovitostí na trhu k prodeji je „zdarma“. Na rozdíl od jiných zemí, kde je povolání agentů přísně kontrolováno a regulováno, tomu tak není ve Španělsku.
Takže, ve Španělsku neexistuje žádná záruka, která by potvrdila, že realitní makléř reaguje profesionálněnebo jednoduše, že mají minimální právní uznání, aby věděli o zákonnosti nemovitostí, které nabízejí na trhu.
Proto vám doporučujeme vybrat si renomovaného a dobře zavedeného agenta. Za tímto účelem požádejte o obchodní pověření a zkontrolujte reputaci agenta na fórech a sociálních médiích.
Proč tedy využívat právníka VE ŠPANĚLSKU K NÁKUPU JE VHODNÉ ROZHODNUTÍ?
Jak je uvedeno výše, abyste měli úplnou představu a získali informace o procesu nákupu, musíte tyto informace získat z různých místních, regionálních zdrojů, katastru nemovitostí, plánovacích oddělení a také se poradit s architekty a dalšími specialisty atd… TOTO VŠECHNO NEBUDE UDĚLAT ŠPANĚLSKÝ NOTÁŘ.
K tomu budete muset získat služby právníka, který může získat všechny informace z různých zdrojů a zkontrolovat všechny nezbytné právní a administrativní body.
Kromě toho je tento proces bohužel poměrně komplikovaný, takže NEVŠICHNI PRÁVNÍCI JSOU PLATNÍ PRO POSKYTOVÁNÍ MAJETKOVÝCH TRANSAKCÍ. Takže potřebujete právníka, který kromě toho mluví vaším jazykem a který zná právo nemovitostí, musí také být specialistou na stavební a urbanistické právoa počítat ve svém týmu s architekty a dalšími odborníky a techniky, aby měl dostatek schopností a dovedností získat všechny potřebné informace a dokončit všechny aspekty týkající se koupě nemovitosti.
Proto v této fázi, jakmile je rozhodnutí o koupi pevné, TLA, naše firma, vám doporučuje:
- Smlouva s právníkem. Existují společnosti nebo zástupci, kteří se prezentují jako právníci a poskytují „právní služby“ nebo se nabízejí jako „právní poradci“, a ve skutečnosti právníky nejsou. Někdy nejsou ani Španělé!.
- Smlouva s právníkem registrovaným ve Španělsku. Nenechte se v pokušení využívat právníky ve vaší zemi. Pouze národní právníci znají systém nákupu a španělský nákupní proces.
- Právník musí mluvit vaším jazykem. Vyhněte se společnostem právníků, kteří nemluví vaším jazykem.
- Zkontrolujte, zda je právník specialistou na městské a stavební právo. Musí být odborníkem na právo nemovitostí, ale také musí rozumět urbanismu a stavebnictví.
A jakmile si vyberete nemovitost, která se vám líbí....
KONTAKTUJTE NÁS!
