"קטסטרו" הוא המוסד הרואה בנכסים עבור מפות, שרטוטים, תוכניות, והוא המקור של ערך cadastral, שווי השומה של נכס לצרכי מס.
בעוד רגיסטרו דה לה פרופידד ו כתיבה עשוי בהחלט לאשר את הבעלות על נכס ואת התנאים שלו, כמו באיזה אחוז, אם יש מגבלות או חיובים (כמו משכנתא, מכרזים פומביים, סכסוכי בית דין וכו'), הקדסטר ייתן לך הבנה טובה יותר של הגבולות , המיקום המדויק של הנכס (בדרך כלל בצורה ויזואלית), גודל ותיאור הנכס, בדרך כלל עם מפות, מיקום ושרטוטים.
אבל, כאשר אתה משלים בניית בית (או הרחבה כמו חדר חדש), או בנייה אחרת כמו בריכה, מוסך, סככה וכו', אז אתה חייב ליידע את רישום המקרקעין על השינוי החדש הזה בנכס, אבל גם ל צור קשר . עליך לספק תוכניות ושרטוטים ל-Cadaste לגבי הבניינים החדשים הללו, או חלקים מורחבים חדשים של הנכס שלך. אם לא תעשה זאת, אתה עלול להיתקל בבעיות עתידיות מכיוון שהקדסטר לעולם לא יידע על קיומם של הבנייה החדשה.
ישנה תפיסה שגויה כללית שממנה הבעלים, כאשר הם משלימים את בנייתו של בית, או הרחבת בניה קיימת, או אחרים (כמו מוסכים, בריכות וכו'), הם חושבים שקטסטרו ירשום אוטומטית את המבנים הללו כאשר יעברו על ידי נוֹטָרִיוֹן. למרבה הצער, זה לא המקרה. כאשר אתה משלים כל אחת מהעבודות הללו, עליך להצהיר עליהן בנוטריון, ברישום המקרקעין ובקטסטרו.
לאחר שהבנייה נרשמה כהלכה בקטסטרו, העבודה מסתיימת, ובקרוב (לפעמים זה לוקח בערך שנה או שנתיים) תתחיל לקבל את החשבונות ממס המועצה.
רישומי קטסטרליה עבור נכסים רבים בספרד אינם מעודכנים ואינם מדויקים. שיטת הקטסטרל שימשה לגיבוש שווי הנכסים ולפיכך לקביעת גובה המס על כל נכס. עבור ספרדים רבים ההימנעות ממס היא עבר לאומי ורבים מהם לא הצליחו לעדכן את הפרטים הקטסטרליים שלהם מחשש לתשלום רמת מס מוגברת.
זֶה עדכון הקטסטרו היה תמיד מערכת וולונטרית כך שכל מי שלא הצליח לעדכן את הנכס שלו בקטסטרו (ולכן חסך במס המגיע) לא עשה שום דבר רע. במקרים רבים בימינו, תמצאו בעלים ספרדים מאוד מסרבים לעדכן את הנכס שלהם בקטסטרו וקשה מאוד לשכנע אותם אחרת.
אבל, עכשיו, ב-2014, זה חובה. אז, עכשיו, זה הוקם תקופה של שנתיים עד לְהַסדִיר ו עדכן CATASTRO. קטסטרו ציינה כי קיים מספר גבוה של נכסים שאינם מעודכנים במסד הנתונים של קטסטרו. בדרך כלל, לנכסים אלו יש גודל נמוך של בניין, או חלקים מהנכס (כמו בריכה, מוסכים או חלקים אחרים של הבית), שאינם מוכרזים בקטסטרו, וכתוצאה מכך, משלמים פחות מס מועצה שהם צריכים. לפיכך, יש כעת תהליך של הסדרה ועדכון של נכסים בקטסטרו המסתיים ב-2016. לכן, יש צורך בהחלט שתבקשי ייעוץ משפטי כדי לבדוק אם אתה חייב עדכן את רשומות הקטסטרו שלך.
לחץ כאן כדי לדעת יותר על תהליך עדכון הנכסים בקטסטרו.
אם הנכס שלך לא עודכן בקטסטרו, אתה אמור לשלם פחות מס מועצה ממה שאתה צריך. לכן, לאחר שהצגתם את המסמכים הדרושים ל-Catastro, ותהליך ההסדרה הושלם, קטסטרו עשויה לשלוח לכם חשבונות רטרוספקטיביים על סכום מס המועצה שלא שולם עבור הבנייה הלא מוכרזת עד 4 שנים אחורה.
לחץ כאן למידע נוסף על מס מועצה למבנים לא מוכרזים.
לכן, כמו גם לעיון ברישומי רישום המקרקעין של הנכס, תמיד מומלץ מאוד להתייעץ עם הקטסטרו כדי לבדוק כיצד הנכס נרשם ורישום.
מהי ה-CDASTRAL REFERANCE (בספרדית - "Referencia Catastral"?), וכיצד משיגים אותו?
האסמכתא הקדאסטרלית היא קוד לזיהוי הנכס ברשומות ובמפות הקדסטרל. זהו הקוד המשמש את משרד Cadastro כדי:
- אתר את הנכס ברישומי הקדסטרל
- זהה את הבעלות על הנכס
- זהה את הנכס ל"מס המועצה" המקומי או "IBI - Impuesto de Bienes Inmuebles".
כיצד להשיג את ה-CADASTRAL REFERENCE?
בדרך כלל, יש 2 דרכים:
- בקבלה/חשבון מס המועצה – אי.בי.אי
- בתוכן כתבי הרכישה
הקוד נהג להיות כך: 03011A004001759000WZ , או ככה 002501100YH57E0011UI (ראה תמונות למטה)
מהו הערך CADASTRAL VALUE או "Valor Catastral"?
הערך הקדסטרלי הוא שווי המס של הנכס המשמש את משרד קטסטרו לחישוב "מס המועצה" או IBI על הנכס.
זהו גם הערך המשמש לחישוב מס תושב/לא תושב שנתי (במודל מס הכנסה - IRPF 100 - או IRPF 210).
ה-"Valor Catastral" או "Cadastral Value" זהה ל"שווי פיסקאלי או מס" של הנכס?
לא. זה לא אותו דבר. ה"שווי הפיסקלי או המס" של נכס (המכונה בספרדית "Valor Fiscal" או "Valor de Referencia"), הוא הערך של הנכס המשמש לחישוב מס הרכישה על רכישת נכס. הערך הפיסקלי או המס מחושב באמצעות "הערך הקדסטרלי", אבל הם 2 ערכים שונים.
בחלק מהשטרות / קבלות, הערך הקטסטרלי מוזכר כ:
- "Valor Catastral"
- "Val.Cat"
- "נוזל בסיס"
לסיכום:
- תתבקש לספק את "ערך קטסטרלי" או "Valor Catastral" עבור המיסים הבאים:
- מס מועצה- אי.בי.אי
- מס הכנסה, מס שכירות וכו' - דגם 210 (מס חוץ), דגם 100 (מס תושבים), וכו '
- תתבקשו לחשב את "שווי פיסקאלי/מס" או "Valor Fiscal/Valor de referencia", רק כשאתה בפנים תהליך רכישת בית בספרד.
כיצד לקבל את השווי הקדסטרלי של נכס?
הדרך היחידה לקבל את הערך הקדסטרלי של נכס היא ייעוץ עם שטר אי.בי.איי ("Recibo de IBI"), שבדרך כלל אתה צריך לקבל כל שנה בחשבון הבנק שלך (במקרה שהתשלום הזה נמצא בחשבון הבנק שלך), או בדואר (במקרה שאין לך את התשלום בבנק שלך).
שיקולים מיוחדים של נכסים בכפר כפרי
"CATASTRO URBANO" מול "CATASTRO RUSTICO"
"יש לי נכס ב-RUSTIC LAND, עם 2 שטרות:
- הווילה רשומה כ"אורבנה", ומשלמת חשבון עצמאי של אי.בי.איי בשם "איבי אורבאנו"
- הקרקע רשומה כ"רוסטיקה", ומשלמת חשבון עצמאי של IBI בשם "IBI RÚSTICO"
תשובה של TLACORP:
מצבים מסוג זה הם נורמליים למדי עבור הנכסים בקרקע כפרית, שבה הקרקע תמיד כפרית, ומשלמת מס מועצה עבור כפרי (IBI rustico), והבתים נחשבים לפי מס המועצה של urbana (IBI urbano).
אנא שימו לב שלא תמיד לנכסי קרקע כפריים יש 2 אסמכתאות קדסטרלית נפרדות. בהתאם לאזור של ספרד, אנו עשויים למצוא אזורים שבהם לבתים באדמה כפרית יש רק התייחסות קדסטרלית אחת (המכסה את שניהם, הקרקע והבית), ורק ערך קטסטרלי אחד (שמכסה גם את שניהם, הקרקע והבית) .
איזה מ-2 הצעות החוק והאסמכתאות נכונים?
מהבחינה הזו:
- תצטרך לשלם 2 שטרות של אי.בי.אי, האחד כ"רוסטיקה" עבור הקרקע, והשני כ"אורבנה" עבור הבית.
- יהיו 2 התייחסויות קטסטרליות: האחת כ"רוסטיקה" לאדמה, והשנייה כ"אורבנה" לבית.
- יהיו 2 ערכים קטסטרליים: אחד עבור "rústica" עבור האדמה, והשני עבור "urbana" עבור הבית.
שיקולים לגבי דגם 210 מס תושב חוץ לבית בקרקע כפרית.
כפי שצוין לעיל, כאשר בית ממוקם בקרקע כפרית, שכן ייתכנו 2 אסמכתאות קדסטרלית, עם 2 ערכים קטסטרליים, מהן ההשלכות בעת הכנת דגם 210 מיסוי חוץ?. איך להצהיר על כך?, ב-2 הצהרות נפרדות?, או שניהם מקבצים בהצהרה יחידה?
התשובה היא הבאה: מסים ספרדיים שאינם תושבים (דגם 210 IRPFNR):
- דגם 210 – מושג מס הכנסה: שכירות והכנסות המתקבלות מכל סוג של נכסים ספרדיים (עירוני, כפרי, מסחרי, תעשייתי וכו'). לכן, ברגע בו אתם מקבלים הכנסות מנכס ספרדי כמו שכירת מגרש למטרות חקלאיות, או שוכרים בית/דירה/מוסך וכו', עליכם להצהיר ולשלם על כך.
- דגם 210 - מושג מס זקוף: אבל, במקרה שהנכס אינו מושכר, אזי, המס לתשלום הוא עבור מושג המס הנקרא "מס זקוף" ולא עבור ה"הכנסות" שהתקבלו. מס נזק זה מטיל מס על נכסים בספרד שבהם אינם משמשים למגורי קבע על ידי הבעלים. מס זה מטיל מס רק על "נכסים עירוניים", ולא על "נכסי קרקע כפריים".
אז, לסיכום: כאשר יש לך נכס בקרקע כפרית, עם 2 אסמכתאות קדסטרלית ו-2 ערכים קדסטרליים:
- אם אתה משיג שכר דירה או הכנסות מהקרקע (למשל שכירות לחקלאות, או מכירת פירות וכו'), עליך להצהיר על הכנסות אלו בדגם 210 נפרד עבור "הכנסות", גם אם דמי השכירות מתקבלים מהקרקע הכפרית. כך גם אם הכנסות המתקבלות מפעילות של שכירות של הבית, בנייה מסחרית וכו'.
- אבל, במקרה שאינך מקבל הכנסות כלשהן מנכס הקרקע הכפרי שלך, אזי, דגם 210 יהיה עבור המושג "מס מחושב", ואז, המס יהיה עבור חשבון הבית בלבד. אז, יועץ המס שלך ידרוש ממך את ה- Catastral Reference ואת הערך הקטסטרלי של IBI URBANO (זה של הבית).
יש לי בית בארץ כפרית, אבל ה-IBI שאני מקבל מזכיר את "Urbano". האם זה אומר שהבית הוא ארץ NOR RUSTIC אלא "URBANO"?
יש כאן 2 מושגים שונים: שיקולי הקטסטרו לגבי מס IBI, והשיקול האורבניסטי של הנכס כ"אורבאנו" או "קרקע כפרית" ב- Planning Construction Dpt.
בהתחשב במס IBI, בעוד שהקרקע עשויה להיחשב על ידי משרד קטסטרו כ"כפרית" לצורכי IBI, בנייני מגורים שנבנו עליה ייחשבו כ"אורבניים" אך ורק לצורכי מס של המועצה (IBI). אז, מס המועצה ישולם כ"אורבנו", עבור הבית, ו"כפרי" עבור הקרקע.
אבל, בהתחשב בסיווג האורבני של הקרקע במחלקת התכנון של בניין העירייה, אם הקרקע נחשבת "כפרית" היא משום שבית העירייה, בתוכנית לפיתוח הבנייה באזור, רואה בקרקע ככפרית. הקרקע תיחשב תמיד ככפרית למעט אם בית העירייה ישנה את הסיווג הזה ל"עירוני". וזה, ללא קשר לאופן שבו הקטסטרו מחשיב את הנכס לצורכי מס המועצה (IBI).
לפיכך, אנו מאשרים שמצבך תקין, והקרקע שלך תיחשב כ"כפרית" בבית העירייה, למרות שאתה מקבל שיקולי מס של עירוני מהבית בהצעת החוק של IBI.
הנה כמה דוגמאות לשטרות IBI שבהם תוכל למצוא את שניהם:
- התייחסות קטסטרלית ("Referencia Catastral")
- ערך קטסטרלי ("Valor Catastral" או "Base Liquidable")
