מקצוע עורך דין בספרד. רגולציה, רישום והצעת אגרות

1.- המושג "לשכת עורכי הדין" ואיך להיות עורך דין בספרד 

- ספרד - "קולג'יו דה אבוקאדוס"

בספרד, עורכי דין חייבים להירשם עם " קולג'יו דה אבוגאדס "כדי לעסוק במקצוע שלהם. לשכות עורכי הדין הן מוסדות מקצועיים המייצגים עורכי דין ומסדירים את העיסוק בעריכת דין.

בספרד יש 83 Colegio de Abogados , אחד לכל אחד מחוז ואחד לעיר האוטונומית סאוטה ואחד לעיר האוטונומית מליה. לשכות עורכי הדין מקובצות יחדיו ב המועצה הכללית של עורכי הדין הספרדיים ("Consejo General de la Abogacía"), שהוא הגוף המייצג של מקצוע עריכת הדין הספרדי.

כדי להירשם בלשכת עורכי הדין, על עורך הדין לעמוד בדרישות הבאות:

• יש את אזרחות ספרד או מדינה חברה באיחוד האירופי.
• יש לי תואר במשפטים או שווה ערך.
• מאסטר בגישה למקצוע המשפטי (2 שנים)
• עברו את מבחן הכניסה לבר .

ברגע שעורך דין נרשם ללשכת עורכי דין, הוא או היא רוכשים מעמד של " עורך דין רשום ." לעורך הדין הרשום הזכות לעסוק בעריכת דין בכל שטח ספרד.

לשכת עורכי הדין יש את התפקידים הבאים:

• ייצוג עורכי דין.
• הסדרת העיסוק במשפטים.
• הדרכה ועדכון של עורכי דין.
• סיוע משפטי חינם.
• הגנה על האינטרסים של האזרחים.

קולג'יו דה אבוגאדס הם חלק מהותי של מערכת המשפט הספרדית. לשכות עורכי הדין להבטיח שעורכי דין עומדים בדרישות הכשרה ואתיקה מקצועית , ושלאזרחים יש גישה להגנה משפטית איכותית.

– צרפת – “ Barreux ”

בצרפת, לשכת עורכי הדין נקראת "Barreaux". יש 161 Barreaux בצרפת , אחד לכל אחד מחוז שיפוטי . כדי לעסוק במקצוע עורך דין בצרפת, יש צורך להיות רשום בבארו.

ה"בארו" הוא ארגון מקצועי ש מייצגת עורכי דין במחוז השיפוט שלה . היא אחראית על הבטחת האתיקה והמשמעת של המקצוע וכן על מתן שירותים לעורכי דין, כגון הדרכה וסיוע משפטי.

כדי להירשם ב"בארו", עורכי דין חייבים לעמוד בדרישות הבאות:

• יש לי תואר במשפטים.
• עברו את מבחן הכניסה לבר .
• סיימו א תקופת הכשרה מעשית של שנתיים .

לאחר שנרשמו ב-Bareau, לעורכי דין יש את הזכות לעסוק במקצוע עריכת הדין ברחבי צרפת.

השמיים המועצה הלאומית של איגודי עורכי הדין (CNB) הוא המוסד הלאומי המייצג את כל הבררו של צרפת. ל-CNB מוטלת האחריות לקבוע את הכללים הדאנטולוגיים של המקצוע, כמו גם לפקח על תפעול ה-Barreaux.

– גרמניה – " Rechtsanwaltskammern "

בגרמניה, עורכי דין נרשמים בלשכות עורכי הדין, הנקראות " Rechtsanwaltskammern ". יש לשכת עורכי דין אחת עבור כל מדינה פדרלית של גרמניה, פלוס אחד לבית המשפט העליון הפדרלי של גרמניה.

על מנת לעסוק בעריכת דין בגרמניה, עורכי דין חייבים להיות רשומים בלשכת עורכי דין . הרישום מתבצע לאחר שעורך הדין עבר את שתי בחינות לחוק המדינה ופגש את דרישות להכשרה משפטית מעשית .

ללשכות עורכי הדין מספר תפקידים, כולל:

• מתן הסמכה לעיסוק בעריכת דין.
• להסדיר את מקצוע עריכת הדין.
• מעקב אחר ציות לכללים דאנטולוגיים על ידי עורכי דין.
• להציע שירותים לעורכי דין, כגון השתלמויות, סיוע משפטי וייצוג בבית המשפט.

לשכות עורכי הדין הן ארגונים אוטונומיים המנוהלים על ידי ה חוק עורכי הדין הפדרלי (BRAO) .

- בריטניה (בריטניה) - "מועצת עורכי הדין" או "חוק "החברה"

בבריטניה, מקצוע עריכת הדין מחולק ל שני ענפים עיקריים : עורכי דין ו עורכי דין .

השמיים באריסטרים הם עורכי הדין שפועלים בפני בתי המשפט , בזמן ש עורכי דין הם עורכי דין אשר מתן ייעוץ וייצוג ללקוחות בעניינים משפטיים.

עורכי הדין עושים צ'ק-אין באחד מארבעת האכסניות של בית המשפט: Grey's Inn, Lincoln's Inn, Middle Temple ומקדש פנימי . ה מועצת עורכי הדין של אנגליה ווויילס זהו הגוף הרגולטורי על עורכי הדין.

עורכי דין נרשמים ב- החברה המשפטית של אנגליה ווילס . החוק החברה היא הגוף הרגולטורי על עורכי דין וכן מספקת שירותים לחבריה, לרבות הכשרה, פיתוח מקצועי וליווי משפטי.

בנוסף לאגודת עורכי הדין של אנגליה ווילס, ישנם איגודי עורכי דין נוספים בבריטניה המייצגים עורכי דין מאזורים מסוימים או מתחומי עיסוק מסוימים. לדוגמה:

• החברה המשפטית של סקוטלנד מייצג עורכי דין סקוטיים
• איגוד עורכי הדין של צפון אירלנד מייצג עורכי דין בצפון אירלנד.

- בלגיה

בבלגיה, עורכי דין צריכים להירשם ב" בארו” של עורכי דין לעסוק במקצועם. יש עשרים וחמש "בארו" של עורכי דין בבלגיה, מחולקים לשתי קבוצות:

• איגודי עורכי הדין של הקהילה דוברת הצרפתית והגרמנית:
  • אחד עשר פרנקופונים:
    • בר בריסל _
    • בר מאנטוורפן
    • שרלרואה בר _
    • בר של ליאז'
    • בר מונס
    • נמור בר
    • בר טורנאי
    • הוי בר
    • בר לוקסמבורג _
    • Verviers Bar _
  • A דוברי גרמנית :
    • Anwaltskammer Eupen-Malmedy
• לשכות עורכי הדין של ה הקהילה הפלמית:
  • שלוש עשרה פלמים :
    • מסדר Vlaamse Balies אנטוורפן
    • מסדר של Vlaamse Balies Brugge
    • Orde of Vlaamse Balies Gent
    • מסדר Vlaamse Balies Hasselt
    • מסדר הנגדים הפלמיים לובן
    • מסדר הנגדים הפלמיים אוסטנדה
    • מסדר הנגדים הפלמיים רוזלאר
    • Orde of Flemish Bars Sint-Niklaas
    • מסדר הנגדים הפלמיים טרנהוט
    • מסדר הנגדים הפלמיים קורטרייק
    • מסדר Vlaamse Balies Aarschot
    • מסדר Vlaamse Balies Limburg

לשכות עורכי הדין יש תפקיד להבטיח את האתיקה והמקצועיות של עורכי הדין, וכן לייצג עורכי דין מול רשויות שיפוטיות ומנהליות.

– הולנד – NOvA

בהולנד, עורכי דין צריכים להירשם ב- Nederlandse Orde van Advocaten (NOvA) , שהיא לשכת עורכי הדין ההולנדית. NOvA הוא ארגון מקצועי המייצג עורכי דין הולנדים ומבטיח עמידה בסטנדרטים של המקצוע.

כדי להירשם ל-NOvA, עורכי דין חייבים לעמוד בדרישות הבאות:

• יש לי תואר חוקי במשפטים מאוניברסיטה הולנדית או אוניברסיטה זרה המוכרת על ידי NOvA .
• עברו את מבחן כניסה למקצוע עריכת הדין ההולנדי.
• סיימו א התמחות של שנתיים במשרד עורכי דין הולנדי.

ברגע שעורכי דין עומדים בדרישות, הם יכולים להגיש בקשה לרישום ב-NOvA. ה-NOvA יבדוק את הבקשה, ואם תאושר, עורך הדין יוכל להתחיל לעסוק בעריכת דין בהולנד.

NOvA מציעה גם מספר שירותים לחבריה, כגון:

• אימונים מתמשכים
• עצה חוקית
• ייצוג בפני בתי המשפט

NOvA מבוסס ב האג .

- ארצות הברית (ארה"ב) - "לשכות עורכי הדין"

בארצות הברית, איגודי עורכי הדין או האיגודים שבהם עורכי דין חייבים להירשם כדי לעסוק במקצועם בשם לשכות עורכי הדין . לכל מדינה באיגוד יש לשכת עורכי דין משלה, שהיא הגוף המופקד על הסדרת העיסוק במשפט באותה מדינה.

על מנת לעסוק בעריכת דין בארצות הברית, עורך דין חייב להתקבל ללשכת עורכי הדין של המדינה בה הוא רוצה לעסוק. לשם כך, עליך לעמוד בדרישות שנקבעו על ידי לשכת עורכי הדין, הכוללות בדרך כלל קבלת א תואר במשפטים מבית ספר מוסמך למשפטים , עובר א מבחן קבלה ללשכה , והשלמת א תקופה של תרגול בפיקוח.

השמיים לשכת עורכי הדין האמריקנית (ABA) הוא ארגון עורכי דין ארצי שאין לו סמכות שיפוט על לשכות עורכי הדין במדינה. עם זאת, ה-ABA קובע סטנדרטים חינוכיים ואתיים לבתי ספר למשפטים ולעורכי דין, והמלצותיו עוקבות בדרך כלל על ידי איגודי עורכי הדין במדינה.

לשכות עורכי הדין ממלאות מספר תפקידים חשובים, לרבות:

• להסדיר את העיסוק במשפטים
• לקדם אתיקה ומצוינות במקצוע עריכת הדין
• ייצוג עורכי דין מול הממשלה והציבור
• להציע שירותים לעורכי דין, כגון הכשרה מקצועית, ייעוץ משפטי וסיוע פיננסי

ללשכות עורכי הדין תפקיד חשוב גם בהגנה על זכויות האזרח וצדק חברתי.

2.- למה להיעזר בעורך דין בקניית נכס בספרד? 

 מדוע כדאי להיעזר בעורך דין בתהליך רכישת נכס בספרד?. נוטריון ועורך דין/עורך דין בתהליך רכישת נכסים בספרד.

תהליך הקנייה הספרדי דומה מאוד למדינות אחרות. משקיעים זרים במערכת הספרדית ימצאו קווי דמיון רבים עם מדינות הבית שלהם.

אבל, עם זאת, גם אנו עשויים למצוא הבדלים רבים.

ההבדל הבולט ביותר הוא המיקום והתפקודים מה- עורך דין ו נוֹטָרִיוֹן פונקציות.

I.- כמה דוגמאות לסיוע של עורכי דין בעסקאות רכוש במדינות אחרות:

עסקת נכס ("הובלה") בבריטניה

בתהליך הקנייה והשינוע הבריטי ("שינוע"), הנוטריון אינו מעורב כלל בתהליך של מכירת נכס. המוכר והקונה נעזרים בעסקה בעזרת כל אחד ואחד בעורך דין משלו.

לאחר מכן, עורך הדין של הרוכש, ועורך הדין של המוכר, הם אלו אשר מהשלבים הראשונים ועד לסיומו לוקחים שליטה על תהליך המכירה, ביצוע והשלמה של שינוי שם הנכס ותשלום המחיר, המיסים, וכד' שני עורכי הדין הם אלה שעשו את החוזים, דואגים שכל צד יעמוד בהתחייבויותיו, תשלום מיסים, מתארגנים ומקבלים תשלומים ומשלימים את רישום הנכס לבעלים החדש וכו'.

לסיכום: נוטריון אינו לוקח חלק במערכת עסקאות הנכס הבריטי של קנייה ומכירה של נכסים, וישנם שני עורכי דין/עורכי דין, האחד על הקונה, והשני על ידי המוכר, המשתתפים בכל שלבי התהליך.

עסקאות נכסים בשאר מדינות אירופה - צרפת, בלגיה, גרמניה, הולנד וכו'. 

במדינות אלו, על תהליך הקנייה/מכירה של הנכסים, נוכחות ה נוטריון חיוני. נוטריון עושה הכל.

בשונה מהשיטה הבריטית, בשיטה היבשתית, שני הצדדים, הקונה והמוכר, משתמשים בנוטריון, כמתווך של העסקה, מתחילתה ועד סופה, והוא עושה את הדברים הבאים:

1. קירוב הצדדים, ופורמליזציה של העסקה בחוזה.
2. בקרה על מילוי התחייבות של כל צד.
3. מבצע מחקר משפטי, מנהלי ומס של הנכס.
4. מחקר אורבניסטי ובנייה של הנכס.
5. הוא מבצע ומקבל את כל התשלומים מהמכירה.
6. השלם את כתבי המכירה.
7. השלימו את הרישום בפנקס המקרקעין מטעם הבעלים החדש.
8. דווח ושלם מיסים מהקנייה והמכירה
9. לבצע את השינוי בחוזי אספקת מים, חשמל, מיסים מקומיים וכו'.

 סיכום: תפקידו של LAWYER בתהליך הקנייה/מכירה במדינות אלו הוא אפס. עורך דין אינו מעורב בתהליך זה, למעט כאשר ישנה ליטיגציה הנובעת מהתדיינות נבונה.

 II.- סיוע עורך הדין בהליך הקנייה והמכירה הספרדית 

ניתן לומר שתהליך קניית ספרדית הוא א לערבב בין שתי המערכות נחשב: ה"בריטי" וה"קונטיננטל".

נוטריון ספרדי מול עורך דין ספרדי

בתהליך עסקת הנכס בספרד, הנוטריון הוא באמת חשוב, אבל לא מספיק כדי לבצע רכישה עם ערבויות וביטחון מלא. נוכחותו של הנוטריון הספרדי בהליך הרכישה חיונית מכיוון שבדומה למדינות אחרות כמו צרפת, בלגיה, הולנד וכו', לא ניתן לרשום את המכירה בפנקס המקרקעין מבלי שעברה את הפורמליזציה של פעולות נוטריון (או escrituras). ).

הנוטריון בודק גם מידע חיוני כגון:

• היכולת של הצדדים לקנות או למכור. כלומר, אם לקונה יש את היכולת החוקית לקנות ולמוכר למכור.
• לימוד מגבלות וחיובים על הנכס.
• עיון במסמכי רכוש כגון היתרי בנייה ורישיונות וכו'.
• אימות דרך התשלום וכו'.

אבל בניגוד לנוטריונים ה"קונטיננטלים", הספרדים אינם עושים יותר מהפונקציות שהוזכרו. כלומר על תפקידיהם של הנוטריונים הספרדים:

• מחקר משפטי ואורבניסטי: הנוטריון אינו עורך מחקר בינוי/עירוני בנכס כתכנון ייעוץ. קיים מידע על הנכס במקורות שונים כגון קדסטר, או בניין העירייה, מחלקות לפיתוח אורבני ותכנון, מחלקות מקומיות ואזוריות, אשר אינן מתייעצות או מאומתות על ידי הנוטריון הספרדי במהלך תהליך הרכישה.
• נוטריון לא בודק אם יש לנכס עונשים או קנסות כלשהם על הבנייה, או למשל צו הריסה.
• נוטריון מבצע בדיקה של רישום הנכס, אבל, בספרד, רוב עונשי הבניה והקנסות אינם נרשמים בטאבו.
• אין מחקר או אימות של פרויקטי פיתוח עתידיים אפשרייםעשוי להשפיע על נכס (למשל, הפקעה, או כביש מהיר עתידי, או אפילו פרויקט עיור וכו').

למרבה הצער, ישנם מקרים בספרד בהם הקונה השלים את הרכישה ללא סיוע של עורך דין מומחה, תוך הליך פורמלי נוטריוני מושלם, ונרשם בצורה מושלמת בקדסטר ובפנקס המקרקעין. אז, רשמית מושלם. ואז, לאחר תהליך הרכישה, הוא גילה שחסרים רישיון או תעודת אכלוס ("תעודת מגורים"), או אפילו היה צו הפקעה לפרויקט כביש מהיר, למשל, או שלנכס היו חיובים לעיור, או חלק יש למסור או לאבד את החלקה למינהל לצורך הארכת כביש ציבורי וכו' .

חוסר לימוד תכנון זה על ידי הנוטריון יוצר בעיה מיוחדתs במאפיינים הבאים:

- נכסים בעיור: כך למשל, הקבלן לא השלים את הפיתוח העירוני, ואת תשתית העיור, ולאחר מכן, יש עבודות של עיור ללא גימור, שחייבים להסתיים, ולשלם, לפעמים, על ידי הבעלים.

- נכסים, בתים או וילות באזורים כפריים או ב-COUNTRYSIDE: נכסים אלו נמצאים בדרך כלל באזור הכפרי ומחוץ לאזורים העירוניים. לנכסים אלה, בדרך כלל וילות או בתי נופש, עלולות להיות בעיות כגון:

• חוסר רישיון או בנייהשל הדירה הראשית
• היעדר רישיון בנייה או רישיון להארכה בסופו של דברשל הבניין הראשי, או האביזרים שלו (בריכה, מוסך וכו').
• בעיות של זיהוי או הגדרה של גבולות העלילהאו אדמה וכו'.
• עונשים עירוניים ובנייה, קנסות, או צווי הריסה וכו'.

- וילות ודירות בשיכון ישן עם בעיות תשתית חמורות או עד לפיתוח פרויקט או שיפור וכו'.

 המידע הנ"ל לא יתקבל על ידי נוטריון בספרד.

למרבה הצער, בספרד, מידע משפטי, מינהלי ותכנוני המשפיע על הנכס, אינו מתמצה לנקודת מידע אחת, שכן הוא צריך להיות רישום המקרקעין. בספרד, המידע בפנקס המקרקעין, למרות שהוא חיוני, אינו מלא.

המידע הכלול במרשם הנכסים/מקרקעין בספרד אינו אוסף את כל המידע הדרוש המשפיע על הנכס.

• חוזים ותשלומים: הנוטריון עורך את תשלומי הנכס, לא בוחר ולא מכין את חוזי המכר. לכן, הקונה אינו משלם את מחיר הרכישה לנוטריון. בספרד, תשלומי המחיר, או חלקים מהמחיר, משולמים לעורכי הדין, לסוכנות התיווך או למוכר.

במשרדנו לקוחות מבקשים מאתנו לעיתים את חשבון הבנק של הנוטריון לבצע את תשלום מחיר הרכישה, ומתפלאים כאשר אנו מודיעים כי בספרד הנוטריון אינו מקבל תשלומים, וכי יש לשלם את התשלומים ישירות למוכר. , או עורך דינו, או לסוכני הנדל"ן.

• רישום ושינוי שמות הבעלות בלשכת רישום המקרקעין: על הנוטריון, לאחר השלמת הליך הרכישה, עם החתימה על שטרי המכר הנוטריון, אין חובה לעבור לרישום העסקה במקרקעי הרישום. לכן, יש נוטריונים שעושים את הניהול הזה, ויש אחרים שלא מבינים זאת. וכן, גם בנוטריונים המבצעים את שירות הרישום, אין לבוא לרשום את הרכישה אם הקונה לא מבקש זאת במפורש!.

כעורכי דין, ראינו מצבים רבים שבהם מוכרים גילו שאפילו כתביהם לא נרשמו בלשכת רישום המקרקעין.

בעת ביצוע הרכישה פנו בעלים נוכחיים לנוטריון, ומשהושלמו הרכישה, ובהיותם בטוחים שהנוטריון יבצע את הפעולות הנדרשות להשלמת שלבי הרישום, לא הורו לנוטריון לפעול ברישום בכנסת. רישום מקרקעין. אז, הנוטריון מעולם לא עשה את זה!. לפיכך, במהלך השנים, מצאו כי הנכסים עדיין היו מטעם הבעלים הקודמים, כי הוא לא נתן את ההוראה לנוטריון, ולא נעזר בעורך דין בתהליך שלך.

• החלפת בעלות על חשבונות המים, החשמל, מס המועצה וכו': הנוטריון לא מנהל את שינוי הבעלות על חוזי אספקת מים, חשמל ואחרים כמו ארנונה או עירייה.

כמו כן, נוטריון אינו מסדר את תחום התשלום של שירותים אלו בחשבון הבנק של הקונה בהוראת קבע.

• תעודת מגורים:  כפי שהוסבר בחלקים אחרים באתר זה, על הקונה לקבל תעודת אכלוס במקום, הנקראת גם "תעודת מגורים". מתוך נכסים חדשים (אלה שנרכשו ישירות מבונים), הנוטריון אינו מבקש לספק תעודת מגורים תקפה לספקים.

סוכני נדל"ן לעומת עורכי דין ספרדיים

הפעילות של פעילות הנדל"ן מתחילה להיות מוסדרת בספרד, עם דרישה להירשם ב"איגוד נדל"ן". בהתאם לאזורים השונים בספרד, סוכני נדל"ן נדרשים להיות רשומים ולהוכיח את הכרתם בשוק הנדל"ן, וייעוץ משפטי ומס.

התיווך של סוכני הנדל"ן בתהליך הרכישה הוא חיוני. בסיוע בסוכן נחשב ורשום רשמי היא אחת הנקודות החשובות ביותר שקונים ומוכרים חייבים לעשות בעת קנייה או מכירה של נכסים בספרד. 

למשל, הייעוץ המשפטי של סוכני הנדל"ן אינו מספיק לשקול את ההיבטים המשפטיים והמיסוי הכרוכים בעסקת נכס, כמו:

• תכנון ההיבטים המסים והמשפטיים של הקונה/משקיע,
• קביעת נקודות ההגנה המשפטיות של שני הצדדים בחוזה
• לפתור מחלוקת בסופו של דבר בין הצדדים במהלך תהליך הרכישה/המכירה
• השלם חיפושים משפטיים ואורבניסטיים על הנכס (גבולות משפטיים, חיבה משפטית, עבדות, מילוי בנייה נורמטיבית וכו')

מסיבה זו נדרש סיוע של עורך דין מוסמך בתהליך הרכישה והמכירה של נכס בספרד.

אז למה להיעזר בעורך דין בספרד? האם חובה להזמין עורך דין בקנייה או מכירה של בית בספרד? 

כאמור לעיל, כדי לקבל מושג שלם, ולקבל מידע על תהליך הקנייה, אתה צריך לקבל מידע זה ממקורות מקומיים, אזוריים שונים, רישום מקרקעין, מחלקות תכנון, וכן להתייעץ עם אדריכלים ומומחים אחרים וכו'... כל זה לא ייעשה על ידי נוטריון ספרדי.

לשם כך תצטרכו לקבל את שירותיו של עורך דין שיוכל לקבל את כל המידע ממקורות שונים ולבדוק את כל הנקודות המשפטיות והמנהליות הנדרשות.

חוץ מזה, למרבה הצער, התהליך הזה די מסובך ולכן, לא כל עורכי הדין תקפים לסיוע בעסקאות רכוש. אז אתה צריך עורך דין שחוץ מזה דובר את השפה שלך, שיודע דיני מקרקעין, הוא חייב גם להיות מומחה בדיני בנייה ותכנון ערים, ולמנות בצוות שלו עם אדריכלים ואנשי מקצוע וטכנאים אחרים, שיש להם מספיק יכולת ומיומנות כדי לקבל את כל המידע הדרוש, ולהשלים את כל ההיבטים הנוגעים לרכישת הנכס.

טיפים בעת שכירת עורכי דין בספרד בעת קנייה/מכירה של בית בספרד

לכן, בשלב זה, לאחר שהחלטת הרכישה מוצקה, TLA, משרדנו, מייעץ לך:

• התקשר עם עורך דין. יש חברות או סוכנים שמציגים את עצמם כעורכי דין ונותנים "שירות משפטי", או מציעים את עצמם כ"יועצים משפטיים", ולמעשה הם אינם עורכי דין. לפעמים הם אפילו לא ספרדים!.
• התקשר עם עורך דין הרשום בספרד. אל תתפתו להשתמש בעורכי דין במדינה שלכם. רק עורכי דין לאומיים מכירים את מערכת הקנייה ואת תהליך הקנייה הספרדי.
• עורך דין חייב לדבר בשפה שלך. הימנע מחברות של עורכי דין שאינם דוברים את השפה שלך.
• בדקו שעורך הדין הוא מומחה בדיני ערים ובניה. הוא/היא חייב להיות מומחה בדיני מקרקעין, אך גם, עליו להבין בתכנון עירוני ובניה.

2.- כמה עלויות עורך דין לייצג עבור קנייה/מכירה של בית בספרד? 

עלות שכר הטרחה של עורך דין לייצג אותך ברכישת נכס בספרד עשויה להשתנות בהתאם למספר גורמים, כולל:

• הניסיון והכישורים של עורך הדין.
• מורכבות העסקה.
• מיקום הנכס.

באופן כללי, שכר טרחת עורך דין בספרד נגבה בדרך כלל באחוזים משווי הנכס, בתוספת מע"מ. האחוז בדרך כלל נע בין 1% ו-2%, אבל יכול להיות גבוה יותר במקרים מורכבים או נכסים בעלי ערך גבוה.

מדוע מחושבים שכר הטרחה של עורך דין ספרדי לפי אחוזים משווי הנכס? הם לא מחייבים לפי שעה?

הסיבה עשויה להיקבע היסטורית על ידי חישוב העמלות המבוססות על "סולמות שכר טרחה" רשמיים של לשכות עורכי הדין הספרדיות.

כפי שראינו במאמר זה, ה לשכות עורכי הדין בספרד מופצות במחוזות משפט או לפי מחוזות.

מבחינה היסטורית, קבעו המוסדות הללו עמלות "מינימום" tעורך הדין היה צריך לגבות עבור כל שירות.

בעבר סולמות אלו היו חובה, אבל היום המעקב שלהם הוא וולונטרי לחלוטין, כלומר עורך הדין חופשי או לא להשתמש בקריטריונים שנקבעו בתקן זהעל הצעתו ללקוח.

החריג היחיד ל"הסכם חופש שכר הטרחה" זה נקבע ב- חישוב הוצאות משפט במקרה של סכסוך שיפוטי. במקרים אלו, סולמות אלו משמשים לרוב כאסמכתאות במקרה של סכסוך שיפוטי. ההשפעות הבלעדיות של הערכת פריט זה (שכר הטרחה) במקרים של הערכות עלויות או חשבונות מושבעים של עורכי דין.

בואו נראה כיצד עורך דין המעורב בעסקת נדל"ן בחלקים שונים של ספרד יצטט, לפי קנה המידה של כל עמותה או מחוז.

חישוב שכר טרחת עורך דין בקניית בית בספרד לפי אזורים

שכר טרחת עורכי דין מלאגה

 לשכת עורכי הדין במלאגה אישרה סולמות משלה ב-18 בספטמבר 2006.

לפי סולם זה, הפעולות השונות שמבצע עורך הדין מוערכות בסדרה של "נקודות", המצטברים ככל שהתהליך מתקדם. לבסוף, מספר הנקודות הכולל המופק מוכפל בסכום המתעדכן מדי שנה, ואשר מאושר על ידי לשכת עורכי הדין במלאגה. עבור שנת 2023 ערך הנקודה המאושרת רשמית הוא 71,50 אירו (בתוספת מע"מ 21%).

בואו נראה איך זה עובד בעסקת רכישה ומכירה:

• ייעוץ פשוט של פחות משעה: 2 נקודות = 143 יורו + מע"מ לשעה
• התייעצויות מסובכות או התייעצויות שנמשכות יותר משעה: 4 נקודות = 286 אירו + מע"מ
• ייעוץ טלפוני: 1-2 נקודות = 71,50 - 143 אירו / שיחת טלפון
• תקשורת בכתב (אימיילים): 3-6 נקודות = 214,5 - 429 אירו + מע"מ/אימייל
• חוות דעת, דוחות ודוחות: 10 נקודות = 715 יורו + מע"מ / דו"ח
• פגישות עם עורכי דין אחרים: 3-5 נקודות = 214,5 – 357,5 אירו + מע"מ/פגישה
• הנהלה (נוטריון, רישום, בניין העירייה): 2 נקודות = 143 יורו + מע"מ / הנהלה
• עריכת חוזה:
  • עד 30,000 אירו: 2% מערך הנכס
  • עד 60,000 אירו 1%
  • עד €150,000: 0,7%
  • + 300,000 אירו: 0,5%

*אחוז זה גדל ב-50% עבור פעולות חוזיות מסובכות, כגון שפה שאינה ספרדית, או שאחד הצדדים לחוזה הוא אזרח זר.

**אם בנוסף ל"ניסוח" החוזה, עורך הדין "מנהל משא ומתן" על סעיפיו עד להשגת הסכם, הוא יגדל ב-100%.

לכן, במבט חטוף, מבלי להתמקד בהתייעצויות, חוות דעת, פגישות וכדומה שעלולים לעלות ממכירת נדל"ן, והתמקדות רק בשירות של הכנת וניהול מו"מ לחוזה רכישה ומכירה של נדל"ן.

נניח מקרה, מקרה ספציפי של מכירה:

• 3 התייעצויות מסובכות עם הלקוח: 858 יורו + מע"מ
• 10 שיחות טלפון: 715 אירו + מע"מ
• 30 אימיילים: 2.145 אירו + מע"מ
• 3 דוחות (אחד על חקר הנכס, אחר על חישוב המס, ועוד על שיקולים אזרחיים ואישיים של הלקוח): 2.145 יורו + מע"מ
• 5 הליכים עם נוטריון, 3 עם מועצת העיר ו-3 עם רישום הנכסים, ו-2 עבור כל החלפת מים, חשמל ו-IBI = 13 x 71,50 = 929,5 יורו + מע"מ

סה"כ: 6.792 אירו + מע"מ

לסכום זה יש להוסיף את עמלות שנגזרו מניסוח ומשא ומתן על חוזה הרכישה והמכירה:

עבור נכס בסך 500.000 אירו:

• חיתוך: 0,5%
• מורכבות החוזה + 50% = 0,75%
• משא ומתן + 100% = 1,5%

סה"כ: 1,5% x 500,000 EUR = 7.500 EUR + מע"מ

לפיכך, על פי סולם שכר הטרחה של לשכת עורכי הדין במלאגה, המעודכן לשנת 2023, אם נוסיף את הפעולות לפני ואחרי חוזה הקנייה והמכירה, לשכר הטרחה הנגזר מניסוח ומשא ומתן על חוזה הרכישה והמכירה, התוצאה היא. :

6,792 + 7,500 = 14,292 EUR סך שכר הטרחה עבור סיוע משפטי בעסקת רכישה ומכירה של מקרקעין במלאגה.

לפי חישוב זה, סך שכר הטרחה שצבר עורך הדין בגין מכירה זו יכול להיות 3% משווי הנכס.

סכום זה, שהוא זה שחושב רשמית באמצעות הסולם הרשמי של מלאגה, הוא שמצדיק את הצעת המחיר המוצעת בדרך כלל על ידי עורכי הדין במחוז לייעוץ בעסקאות רכישה ומכירת נכסים, ואשר נעה בין 1 -3% מערך הנכס + מע"מ.

שכר טרחת עורך דין ולנסיה

לשכת עורכי הדין של ולנסיה אישרה סולמות משלה ב-9 בספטמבר 2007.

סולמות אלו מכמתים את שירותיו של עורך דין בעסקת מקרקעין על סמך ה"ערך" או ה"סכום" של העסקה. כלומר, "המחיר" המוסכם על המכירה בין קונה למוכר. לפי ערך זה, האחוזים מיושמים בסולם, המוגדרים על פי התפקידים או השירותים המופקדים על עורך הדין ולנסיה.

בדרך זו, בהתבסס על הסקאלה הרשמית ובהתחשב בשלבים והשירותים שעורך הדין יבצע בעסקת רכישת דירה או נכס בוולנסיה, נוכל לבצע הדמיה של שכר הטרחה שייגרם מיישום סולמות כאמור.

• יציאות, התייעצויות, שיחות טלפון, תקשורת: 60-200 יורו למניה
• עריכת חוזים מורכבים (חוזים שבהם אחד הצדדים הוא זר, דובר שפה אחרת או שיש לנסח אותם בשפה אחרת נחשבים מורכבים): 50% מסולם I
• פעולות נוטריוניות: תוספת של 30% בשכר הטרחה הנגזרת מעריכת החוזה.
• משא ומתן על חוזה: העמלות הנ"ל גדלו ב-50%.
• אם סכום החוזה גדול מ-600,000 יורו. סכום העמלות שנצברו עד כה יוגדל באחוזים הבאים:
  • עד 1,200,000 אירו, 25%.
  • מ-€1,200,001 ל-€1,800,000, 50%.
  • מ-€1,800,001 ל-€2,400,000, 75%.
  • יותר מ-€2,400,000, 100%.

לפיכך, עבור דוגמה למכירת נדל"ן בסכום של 500,000 אירו, שכר הטרחה לפי סולם שכר הטרחה של לשכת עורכי הדין בוולנסיה יהיה כדלקמן:

• 3 התייעצויות מסובכות עם הלקוח: 300 יורו + מע"מ
• 10 שיחות טלפון: 600 אירו + מע"מ
• 30 אימיילים: 1.800 אירו + מע"מ
• 3 חוות דעת (אחת לחקר הנכס, נוספת לחישוב המס, ואחרת לשיקולים אזרחיים ואישיים של הלקוח): 600 אירו + מע"מ
• 5 הליכים עם נוטריון, 3 עם מועצת העיר ו-3 עם רישום הנכסים, ו-2 עבור כל החלפת מים, חשמל ו-IBI = 13 x 100 = 1.300 יורו + מע"מ

סה"כ: 4.600 אירו + מע"מ

לסכום זה יש להוסיף את העמלות הנגזרות מניסוח וניהול חוזה הרכישה והמכירה:

• 50% מסולם I = 11.113 יורו + מע"מ
• פעולות נוטריוניות + 30% = 3.333,9 אירו + מע"מ
• משא ומתן על חוזה: 5.556,5 אירו + מע"מ

סה"כ: 20.003,4 אירו + מע"מ

לפיכך, לפי סולם שכר הטרחה של לשכת עורכי הדין אליקנטה, אם נוסיף את הפעולות לפני ואחרי חוזה הרכישה והמכירה, לשכר הטרחה הנגזר מניסוח ומשא ומתן על חוזה הרכישה והמכירה, התוצאה היא:

4,600 + 20,003.4 = 24,603.4 אירו עמלות כוללות עבור סיוע משפטי בעסקת רכישה ומכירה של נדל"ן באזור ולנסיה.

לפי חישוב זה, סך שכר הטרחה שצבר עורך הדין בגין מכירה זו יכול להיות 5% משווי הנכס.

הסכום הזה, שהוא זה שמחושב רשמית באמצעות הסקאלה הרשמית של ולנסיה, הוא זה שצריך לגבות על סמך מסמך זה. עם זאת, המציאות היא שרוב עורכי הדין המוסמכים והרשומים מציעים הצעות תיווך לייעוץ בעסקאות רכישה ומכירה של נכסים נעים בין 1-3% מערך הנכס + מע"מ.

טיפים שיעזרו באיתור שירות איכותי לעורכי דין בספרד – עורכי דין לבנייה

שכירת עורכי דין בנייה מוסמכים לטיפול בעסקת הרכישה/מכירה שלך

זוהי טעות חמורה לשכור שירות עורכי דין בספרד במחיר נמוך יותר מאלה שצוינו על ידי עורכי דין מוסמכים. הסיבה לכך היא כי זה יכול לגרום ל- שירות לא איכותי, או טעות גדולה של ערבויות משפטיות של התהליך.

הפחתה של כמה מאות יורו בשכר טרחת עורך דין לא יכולה להיות כלום בהשוואה להשקעה של רכישת נכס.

לכן, חיוני לשכור א נֶחשָׁב, מנוסה, ו עורך דין מיומן. לשם כך, עורך הדין הספרדי חייב להיות מומחה, לא רק בתחום דיני מקרקעין, אבל גם ב בניה.

איזה סוג של שירותים מוצעים בדרך כלל על ידי עורכי דין ספרדים בעסקאות נכסים?  

רכישת נכס בספרד מצריכה תהליך מורכב מאוד שבו יש צורך במידע רב כדי להשלים את המחקר המשפטי הנכון של המקרה ושל הנכס.

במקרים רבים תקבלו הצעות שירותים מעורכי דין בספרד כמו אלה:

פורמליות

• ביניים, הכן וביטול חוזים פרטיים, אפילו בשפה שלך.
• לבדיקת הנכס אין חובות עבור מים, חשמל וכד', ועבור ארנונה, קהילת הבעלים וחיובים נוספים בלשכת רישום המקרקעין ובמשרד קטסטרו.
• חישוב מיסים והוצאות על הרכישה
• הכנת מסמכים במשרד הנוטריון
• ארגן תשלומים
• לסייע ולהכין את משרד הנוטריון
• מלווה אותך במשרד הנוטריון לחתימה על השטרים, או לסייע לך באמצעות ייפוי כוח
• השלם את תהליך הרישום של הנכס על שמך.
• שינוי חשבונות המים, החשמל ומס המועצה על שמך
• הכנה וקבלת ייפוי כוח נוטריוני לייצג אותך בכל התהליך
• אשרות, ויזת זהב, אישור מגורים וכו'.

השירותים הנ"ל נכונים. רוב עורכי הדין בדיני מקרקעין מציעים שירותים "פורמליים" אלו, החיוניים להתנהלות בהליך הרכישה.

מחקר משפטי של הנכס 

ברוב המקרים של עורכי דין בספרד, ניתנים השירותים הבאים:

• חיפושים משפטיים בנכס:
• – אישור הבעלות
• - בדקו אם יש חיובים או חובות משפטיים המשפיעים על הנכס
• - בדוק אם משלמים מים, חשמל ומסים

גם השירותים שהוזכרו לעיל נכונים, ויש לעבד אותם בצורה נכונה בתהליך הרכישה.

שני השירותים: פורמליות + בדיקה משפטית של הנכס, זה מה שאתה עשוי לצפות ברוב שירותי עורכי הדין בספרד בעת רכישת נכס.

אבל לרוע המזל, זה לא מספיק, על מנת לקבל א עסקה בטוחה ומובטחת, יש להשלים יותר את ה"מחקר משפטי" או "חיפושים משפטיים" המתאימים.

עורכי דין בנייה מוסמכים: לימוד משפטי של הבית, המבנה, המגרש וההיסטוריה של הבנייה

מדוע השירותים הניתנים בדרך כלל על ידי עורכי דין אינם מספיקים?.

כי בתור קונה אתה צריך וראוי לדעת את כל המידע וההיבטים המשפיעים על הנכס, הבית והבניין. וכפי שראוי לראות ברשימה הנזכרת, בשום מקרה א "נעשה מחקר משפטי של הבנייה, הבניין או החלקה". וזו הנקודה הכי חיונית בעסקה: הבית.

איזה סוג של מחקר משפטי או חיפושים משפטיים חייב עורך דין מוסמך לעשות בקניית בית בספרד?

• בדיקה אם הנכס רשום כדין בצורה הנכונה בכל הרישום ומאגר מידע אשר משפיעים מבחינה משפטית על הנכס, לא רק על רישום מקרקעין, אבל הקדסטר, בית העירייה, משרד מס המועצה. זה לא רק לבדוק אם יש "חובות" בקטסטרו או בבית העירייה, הכי חשוב לבדוק "איך הנכס נרשם" במאגרים השונים בספרד. לדוגמה:
  • למצוא אי התאמות במטרים מהבית, המגרש, גבולות בלשכת רישום המקרקעין, הקטסטרו והעיר חלל
  • כדי לאשר אם הנכס ממלא עם בנייה נורמטיבית. לעיתים אנו מגלים שהבנייה אינה תואמת את התוכניות והגבולות הרשמיים. במקרים אחרים אנו מוצאים שווילות או דירות אינן תואמות את חוקי הבנייה, ויש קנסות תלויים ועומדים, או אפילו צווי הריסה!. מידע מסוג זה אינו מתקבל כאשר עורך הדין פשוט בודק חובות.
• בדיקת מצב הבניה של הנכס, של הבניין, איך הוא נבנה עם כל ההיתרים וכו', וההיסטוריה שלו, הוכחה אם בוצעו שינויים בנכס (כמו הרחבות), ואם בוצעו עם כל המסמכים המשפטיים הדרושים וכו'. כמו כן, יש צורך:
  • כדי לאשר את זכויות בנייה בנכס (במקרה של וילות), על מנת לחזות הגבלות בסופו של דבר על רישיון בנייה או רפורמה בעתיד.
  • כדי לאשר את אפשרויות רפורמה בדירות. לפעמים חוקים מקומיים, או נורמטיביים פנימיים מהבעלים המשותפים נמנעים מלבצע רפורמות נחרצות בדירה.
  • כדי לאשר את אפשרויות לשכור, לתרום, לרשת, וכו '
  • כדי לבדוק את תעודת מגורים והאפשרויות שלו להשתפץ על שמך ללא בעיות.
• בדיקת החלטות קהילת הבעלים לאיתור כל פרויקט רפורמה בסופו של דבר בדירה/בניין, מחוץ לתחזוקה הרגילה. זה יותר מאשר לבדוק אם יש איזה "חוב" שמשפיע על הנכס. זה הכרחי:
  • ביצוע עבודה נוספת שתסופק עם הקהילה המתאימה פועלת כדי לבדוק אם שאר השכנים משלמים את דמי הקהילה שלהם, ושכל השטחים הקהילתיים של הבניין נמצאים בנחלה מושלמת ומנוהלים.
  • בדיקה אם הבניין עבר את כל בקרות הפיקוח על ידי בית העירייה
  • בודקים אם הבניין
• בודקים אם בשטח מוקרן כל פיתוח ציבורי או פרטי מה שעלול להשפיע על הנכס:
  • במקרה של נכסים בעירוני, לאשר אם כל עלויות העיור משולמות, או אם יש סוג של עבודות תשתית ממתינות לביצוע ולשלם על ידי הבעלים.
  • במקרה של וילות, לבדוק אם גבולות המגרש מושפעים מכל סוג של הגבלה, הרחבת כביש, מדרכה, פעולות ציבוריות וכו'.
  • במקרה של וילות קרקע כפריות, לבדוק אם הקרקע והשטח מוגנים, או שיש בה איזושהי נטייה או חיבה ליער, שיטפונות, שחיקת קרקע, השפעה סביבתית וכו'.

מסקנה: שכור עורך דין בנייה מוסמך. השלם חיפושים משפטיים

ביטוח אזרחי ומקצועי לכיסוי מחיר הנכס

עורך הדין שלך חייב להיות מכוסה בביטוח האזרחי המתאים כדי להגן עליך במקרה או תקלה בשירות, נוהג רע או רשלנות.

לכן, בקש מעורך הדין שלך להראות לך את ביטוח האחריות האזרחית שלו כדי לכסות, לכל הפחות, את מחיר הבית.