איך בונים בית בקרקע כפרית בספרד - אדמה לא ניתנת לעיור
היבטים כלליים
עורכי דין TLA עוסקים כבר יותר מ-15 שנה בעסקאות ובמקרים של נכסים בשטחי קרקע כפריים בכל שטח ספרד. מ קטלוניה (טרגונה וברצלונה), אזור ולנסיה (קסטלון, ולנסיה ואליקנטה - קוסטה בלנקה), מורסיה, אלמריה (עמק אלמנזורה), ו מלאגה.
כתוצאה מניסיוננו הרחב, וההכרה בנורמטיביות אזוריות שונות, הכנו מדריך לעקוב עבור אלה שיש להם כוונה לקנות מגרש/קרקע באזורים כפריים כפריים של ספרד, עם הפרויקט לבניית בית על זה.
אם אתה קונה קרקע או נכס בארץ, כגון בית חווה (קורטיג'ו), חיוני לברר אם הוא ממוקם בשטח אזור שבו מותר עיור (במקרה זה זה נקרא "finca urbana", או "suelo urbano") או היכן שהפיתוחים של עיור ומגורים אינם מותרים ("finca rustica" או "suelo rustico").
קרקע בספרד מסווגת במספר סוגים:
1. אדמת אובן – "סואלו אורבנו"
מדובר בקרקע שהיא מורשית לבנות בה בתנאים מוגדרים המפורטים ב"תוכניות הפיתוח" של העיר או האזור (Plan General de Ordenación Urbana PGOU), או באזורים ספציפיים של עיור הנקראים "תוכניות חלקיות" (מטוסים Parciales), וכו '.
באדמה זו יש את כל המתקנים והדרישות לחיות בה בצפיפות גבוהה של אוכלוסייה, כמו אספקת מים וחשמל תקינה, חיבור למערכת ביוב, פארקים ושטחים ירוקים, ספורט, חינוך, בתי חולים וכו'.
ארץ עירונית או "סואלו אורבנו"הוא זה שאנו נוהגים למצוא בערים, כפרים או עיורים, ופעם הייתה לנו גישה נאותה בכבישים, עם מדרכות, אזורי הולכי רגל, רחובות, אזורי מסחר, מרכזי בריאות, בתי ספר, בתי חולים, ספורט וכו'.
2. קרקע שאינה ניתנת לעירוני – " Suelo no Urbanizable"
"לא ניתן לעירוני" הוא סוג של אדמה שבה לא ניתן לפתח קרקע תעשייתית, מגורים או מסחרית, כי נועד לקבוע שימושים מוגנים, הקשורים בעיקר ל- יערות, חקלאות ועוד. לכן, בקרקע מסוג זה, שימושים אחרים כמו מגורים, תעשייה או מסחר מוגבלים מאוד, מוגבלים, ולא תמיד מותרים.
בתוך הקרקע "לא עירונית", אנו מוצאים סיווג בתתי-סוגי קרקע, בהתאם לשימוש המותר ורמת ההגנה:
- אדמה מוגנת (בספרדית "Suelo No Urbanizable Protegido"): מדובר בקרקע שבה, מסיבות מוגדרות (בדרך כלל קשורות לטבע, יער וכו'), בנייה ופעילויות מסוג אחר מוגבלות על מנת "להגן" על ערך מוגדר.
- אדמה לא מוגנת (בספרדית "Suelo No Urbanizable Comun"): זוהי אדמה שהשימוש העיקרי בה הוא חקלאות וחקלאות, ושבה שימושים אחרים (כמגורים, מסחר וכו') עשויים להתאפשר, תוך כיבוד תנאים מוגדרים.
"אדמה כפרית” הוא השם שבדרך כלל מאומץ ל- Suelo No Urbanizable Comun בספרד. במילים אחרות: אזורים בהם לא ניתן לפתח עיור, אשר מיועד לשימוש חקלאי, מותר לשימושים אחרים כמו בנייה של נכסים למגורים, או תעשיות וכו', תמיד תוך כיבוד נורמטיבי ותנאים קבועים.
3.- קרקע הניתנת לעיור – "Suelo Urbanizable"
זהו סוג הקרקע שבה ניתן יהיה לפתח אותה בעתיד עם עיור, אזורי מסחר, פארקי תעשייה וכו' בעתיד. לכן, במקרה שבו יאושר פרויקט בנייה ציבורית או פרטית, אזי השטח יכול להיות עירוני.
שלבים לבניית בית מגורים באדמה כפרית
מדברים עכשיו על "אדמה כפרית", זוהי קרקע שהשימוש העיקרי המותר בה הוא ל"חקלאות", או לשמש חקלאים לפיתוח פעילות חקלאית.
אך בקרקע זו, באופן חריג, מורשה לבנות מבנים חדשים לשימוש למגורים. מבנים אלו חייבים להיות בצפיפות בנייה נמוכה מאוד, תוך ניסיון להימנע מיצירת אזורים בנויים בצפיפות גבוהה שעלולים ליצור "עיירות למעשה".
לכן, נפוץ מאוד לגלות שרק כאשר לקרקע יש גודל מינימלי (5.000 מ"ר, 2 מ"ר, או 10.000 מ"ר וכו'), אתה מורשה לבנות שם בנייה, הנקראת גם "קורטיג'ו", "וילה", "וילה" masía", chalé", "בקתה", "hacienda" וכו'.
באזורים הכפריים או הכפריים הספרדיים די נפוץ למצוא בתים הבנויים על מגרשים בגדלים קטנים יותר מזה הנדרש לזכויות בנייה (בתים שנבנו במגרשים בגודל פחות מ-10.000 מ"ר למשל) הסיבה לכך היא שהבניינים הללו נבנו לפני כניסת התקנות החדשות לתוקף, או, פשוט, שהם נבנו מבלי לכבד את החוקים, ולכן, הם נחשבים כעת כמבנים".Fuera de Ordenación" (מחוץ לנורמטיבי הנוכחי). זה המקרה של נכסים שנבנו לפני זמן רב, שכעת אינם ממלאים את הנורמטיבי הנוכחי. נכסים מסוג זה יכולים להיות חוקיים לחלוטין כעת, אך כפופים להגבלות שימוש מסוימות (החשוב ביותר הוא שהבית לפני שאר הבניינים הקיימים בנכס יכבדו על ידי המינהל, אך לא ניתן להרחיב אותם, וזה לא מורשה לבנות בניינים חדשים על אותו מגרש).
לכן, אם הכוונה שלך היא לפתח פרויקט לבניית בית בשטחי "קרקע כפרית", עליך לבדוק תחילה בסמכות החוקית (בעיקר בית העירייה, המועצה = "Ayuntamiento"), שהם המפרט, הדרישות, מגבלות, שאתה יכול לבנות שם.